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TJCE · 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE MARACANAÚ 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARACANAÚ Avenida Luiz Gonzaga Honório de Abreu, nº 790, WhatsApp (85) 9.8145-8227 , Piratininga - CEP 61.905-167, Fone: (85) 3108.1678, Maracanaú/CE E-mail: maracanau.2civel@tjce.jus.br - Balcão Virtual: https://www.tjce.jus.br/balcao-virtual/ Processo: 3002167-26.2026.8.06.0117 Promovente: ANA EMANUELLY FREITAS DE SOUSA Promovido: LAGAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por ANA EMANUELLY FREITAS DE SOUSA em face de LAGAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em razão do desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado em 07 de março de 2024. A autora alegou que, durante o atendimento comercial, teria garantido a certeza do negócio, entretanto, após a celebração do contrato, a Requerente foi surpreendida com a informação de que ainda precisaria passar pelo processo de aprovação do financiamento. Sustentou que a posterior submissão à análise da instituição financeira e a não aprovação do crédito configurariam vício de consentimento, falha na prestação do serviço e publicidade enganosa. Alegou, ainda, que a ré teria violado os deveres de informação, transparência, cooperação e boa-fé objetiva, ao não esclarecer adequadamente que a concessão do financiamento dependeria da análise do agente financeiro. Com base nessa narrativa, atribuiu à ré a culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio e requer a rescisão contratual, a restituição de R$ 3.596,26, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais e condenação do demandado ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, requer a redução da retenção contratual para 10%. Acostou documentos ID. 197285321 / 197285985, A decisão ID. 202130131 concedeu justiça gratuita. Frustrada a tentativa de conciliação em audiência, ID. 215452275. Em contestação (ID. 222478337), a ré impugnou a narrativa de que teria garantido ou assegurado a aprovação do financiamento. Esclareceu que o contrato, o quadro-resumo e o termo de ciência atribuíram expressamente à compradora a responsabilidade pela obtenção do crédito perante a instituição financeira, estabelecendo prazo de 60 dias e qualificando a obtenção do financiamento como condição resolutiva do negócio. A ré sustentou que a não aprovação do financiamento decorreu de critérios próprios da instituição bancária, sem qualquer conduta ilícita, omissão ou impedimento imputável à incorporadora. Defendeu, por consequência, que a autora deu causa à resolução contratual e que não há fundamento para restituição integral dos valores pagos, nulidade das cláusulas ou indenização por danos morais. Afirmou que a autora efetuou pagamentos que totalizam R$ 2.860,98 e que lhe foi oferecida a restituição de R$ 1.430,49, correspondente ao saldo após a retenção contratual de 50%, mas o termo de rescisão não foi assinado. A ré defendeu a validade da retenção em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação. Requereu a improcedência dos pedidos, o reconhecimento da responsabilidade da autora pelo desfazimento, a apuração de eventual restituição somente sobre os valores efetivamente pagos, a manutenção da retenção de 50%, o afastamento da inversão do ônus da prova e a condenação da autora em custas e honorários. Acostou documentos nos ID. 222478338 / 222478349. Em réplica (ID. 222535274), a autora reiterou a alegação de que a ré teria criado aparência de aprovação do financiamento, logo a rescisão se deu por culpa da demandada. Reafirmou a pretensão de restituição de R$ 3.596,26 e a ocorrência de danos morais. Intimadas as partes, o demandado pugnou pelo julgamento antecipado da lide. A autora não se manifestou. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos e a desnecessidade de produção de outras provas. DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA A despeito dos argumentos que embasam a preliminar em epígrafe, tenho que ela não deve ser acolhida, na medida em que a não concessão da restituição de valores pagos é suficiente para configurar a pretensão resistida por parte da demandada e o consequente interesse de agir da parte promovente. Por tais razões, rejeito a preliminar, ressaltando, ainda, sob outro aspecto, que o interesse de agir está presente, eis que a via jurisdicional se mostra como meio idôneo e necessário para que a parte autora venha a obter situação jurídica mais favorável (binômio utilidade/necessidade). DO MÉRITO Ab initio, reconheço a relação de consumo decorrente da compra e venda do imóvel objeto desta lide. Desta forma, caracterizando-se o autor como consumidor e o réu como fornecedor, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, há de ser aplicado ao caso concreto o regramento de defesa do consumidor. Entretanto, a relação de consumo não obsta a aplicação da legislação correlata ao caso, em especial os ditames da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64, uma vez que o contrato foi celebrado após o início de vigência da referida lei em 28/12/2018. Tenho que restou incontroversa a relação contratual firmada entre as partes, em 07/03/2024, para aquisição do apartamento BL16-0103 - Viva Vida Parque, do empreendimento Viva Vida Parque, bem como incontroversa a pretensão à rescisão contratual, requerida pelos autores. A lide cinge-se à verificação do direito à rescisão do contrato e à definição do percentual de retenção dos valores pagos, considerado o motivo do desfazimento contratual. Delimitada a controvérsia no âmbito do relatório, tenho que a pretensão da autora é parcialmente procedente. Pois bem. A manutenção do contrato pressupõe a manutenção de um estado de coisas semelhante ao momento da contratação, não sendo razoável a conclusão de que as partes devem cumprir o contrato independente de qualquer circunstância. Nesse sentido, o próprio contrato pode dispor sobre as circunstâncias que ensejam o desfazimento da relação, bem como sobre as consequências que devem ser suportadas por cada contratante, a depender de quem deu causa à ruptura da relação. Assim, o desinteresse de uma das partes é causa suficiente para que ocorra a resolução do contrato, devendo haver sujeição das partes às normas contratuais que versam sobre o tema em questão. Um dos pontos cruciais em relação à rescisão/resolução contratual diz com a possibilidade ou não do retorno das partes à situação fática anterior à contratação, o que diz também com a aplicação de multas e restituição de valores. O contrato celebrado em 07/03/2024 estabeleceu preço total de R$ 192.100,00, com parcela de financiamento prevista no valor de R$ 153.680,00. O instrumento foi claro ao atribuir à compradora a responsabilidade pela obtenção do crédito perante a instituição financeira, fixando prazo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura. No caso dos autos, tem-se que a continuidade da relação contratual não se tornou mais possível por culpa exclusiva da adquirente, uma vez que não obteve o financiamento necessário ao adimplemento da parcela no valor de 153.680,00 correspondente a 80.00% do valor do imóvel (ID. 197285976 - Pág. 3). Vejamos o Parágrafo Sexto do contrato em questão: Parágrafo Sexto - O(s) COMPRADOR(ES) declara(m)-se ciente(s) de que a obtenção do financiamento junto a Instituição Financeira para quitação da "Parcela Financiamento" é de sua(s) responsabilidade(s) e é condição resolutiva do negócio. Esta obtenção deve ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura deste contrato, sob pena de RESCISÃO UNILATERAL e AUTOMÁTICA. (ID. 197285976 - Pág. 4) A contratação de financiamento é negócio jurídico autônomo, celebrado entre o adquirente e a instituição financeira. A incorporadora pode cooperar com o fornecimento dos documentos que lhe competem, mas não controla a análise de risco, a capacidade financeira, a documentação pessoal, o cadastro ou os critérios internos do banco. Não se pode converter a relação de consumo em garantia de aprovação de crédito que jamais foi assumida pela vendedora. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Ceará reconhece essa distinção. Em caso envolvendo compra e venda de imóvel e atraso na formalização do financiamento, o TJCE assentou que o contrato de financiamento habitacional é autônomo e independente do contrato de compra e venda, sendo a obtenção dos recursos de responsabilidade do comprador, julgando improcedentes os pedidos autorais. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO REALIZADO. RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS QUE NÃO SE PODE ATRIBUIR À VENDEDORA. PERDA DO SINAL. DEVIDA. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DOS AUTORES IMPROVIDO E APELO DA PROMOVIDA PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Tratam-se de Recursos de Apelação, de ambas as partes, adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. 2. A discussão gira em torno de contrato de promessa de compra e venda, em que os promitentes compradores não lograram êxito em obter o financiamento bancário no prazo ajustado, razão pela qual pretendem rescindir o contrato, com a devolução dos valores pagos a título de sinal, no montante de R$13.000,00 (treze mil reais). 3. Nos termos da cláusula primeira do contrato, os promitentes compradores teriam até 60 (sessenta) dias, a contar da assinatura do contrato, para obter o financiamento bancário e assinar a escritura de compra e venda. Passados 8 (oito) meses sem a concretização do financiamento, nem a quitação do saldo devedor, justa a pretensão da promitente vendedora de rescindir o contrato, vez que a mesma não é obrigada a esperar ad eternum a providência, nem suportar os prejuízos advindos de eventuais entraves burocráticos ou em decorrência de circunstâncias pessoais dos adquirentes. 4. No que tange à retenção do valor a título de sinal, há previsão tanto contratual (cláusulas terceira e quarta), quanto legal, no art. 418 do CC: "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as." 5. Tendo em vista que a pretensão de rescisão partiu da própria vendedora, que a formalizou mediante notificação enviada aos promitentes compradores, tenho que os autores não têm interesse de agir nesse tocante. Assim, uma vez que o pedido remanescente, de devolução do sinal, foi indeferido, é o caso de improcedência total do pedido autoral, com a condenação isolada dos autores nos ônus sucumbenciais. 6. Recursos conhecidos. Apelo dos autores improvido, e da demandada provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer dos recursos e negar provimento ao Apelo dos autores e dar provimento ao Apelo da promovida, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 01823773520168060001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 21/10/2020, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2020) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONSTRUÇÃO. DEMORA APROVAÇÃO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte autora reconheceu, em audiência de instrução, que houve demora na aprovação do financiamento bancário no qual estava embasado o negócio jurídico em razão de pendências junto ao agente financeiro, situação que acarretou um reajuste no valor inicialmente contratado, motivo pelo qual o caso trata de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador. 2. Como é cediço, é possível a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa/iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, tudo devidamente corrigido e com incidência de juros de mora. 3. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Não há dúvida, portanto, de que a rescisão do contrato por qualquer motivo enseja a consequente restituição das partes ao status quo ante, de forma a não gerar enriquecimento sem causa de qualquer delas, vedado no ordenamento jurídico. 5. Por outro lado, em se tratando de rescisão por culpa ou a pedido do comprador, tem cabimento a retenção de determinado percentual sobre o valor pago pelo comprador, para que a parte vendedora seja indenizada pelos prejuízos suportados, ou seja, como forma de ressarcimento pelas despesas decorrentes do negócio. 6. Sabe-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem delimitado o percentual de retenção, em casos como o presente (desistência do comprador), em 25 % (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 7. Verifica-se que a sentença recorrida merece ser reformada, a fim de julgar procedente o pedido de rescisão do contrato objeto da lide e determinar a devolução imediata de 75% dos valores efetivamente pagos pelos recorrentes, o qual será apurado em sede de liquidação de sentença. 8. Em relação a taxa de corretagem, a jurisprudência do STJ entende que a comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação. (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). 9. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento particular de promessa de compra e venda e construção (fls. 18/26), tendo havido a atuação efetiva do corretor para tanto, ou seja, o resultado útil da negociação foi atingido. Ademais, o arrependimento dos contratantes se deu por fatores alheios à atividade do intermediador, razão pela qual a comissão de corretagem é devida. 10. Por fim, considerando que o caso trata de rescisão de contrato por culpa do comprador, não há que se falar em dano moral. 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do presente recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 13 de março de 2024 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00518579520218060167 Sobral, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 13/03/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2024) Acerca da rescisão do contrato por culpa do adquirente, estabelece o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. [...] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga." Importante ressaltar que, diante da previsão do §5º do art. 67-A da referida lei, não se aplica mais o entendimento consolidado na jurisprudência que autoriza percentuais de retenção somente entre 10% e 25% dos valores pagos pelo adquirente. Isso se deve ao fato de que a unidade habitacional está submetida ao regime do patrimônio de afetação, conforme consta no item II - DA INCORPOAÇÂO: "Patrimônio de Afetação: 1v.05 27982da Matrícula nº 27982 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da 2° Zona de Maracanaú, de 08/12/2022." (ID. 222478338 - Pág. 2) Essa circunstância não é meramente formal: o regime protege o conjunto de adquirentes e vincula os recursos do empreendimento à sua conclusão, justificando disciplina legal específica para o desfazimento do contrato por culpa do adquirente. O contrato entabulado entre as partes prevê, no Parágrafo Primeiro, item V.2. HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DESTE CONTRATO, que na hipótese de rescisão do contrato, serão devolvidos ao adquirente 50% dos valores pagos: Parágrafo Primeiro - Consequências da resolução deste Contrato: Caso a resolução deste Contrato se dê em razão do previsto nas alíneas "a" e/ou "b" acima, o(s) COMPRADOR(ES) fará(ão) jus à restituição da(s) quantia(s) que houver(em) pago diretamente à VENDEDORA, atualizada(s) com base no índice estabelecido neste Contrato para a correção monetária das Parcelas Reajustáveis, deduzida a multa desde já arbitrada em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo(s) COMPRADOR(ES) à VENDEDORA, nos termos previstos no Parágrafo Quinto, do artigo 67-A da Lei 4.591/64, uma vez que o Empreendimento encontra-se submetido ao patrimônio de afetação. (ID 197285976 - Pág. 6) Desse modo, o percentual de retenção disposto na cláusula contratual em questão encontra-se dentro do limite máximo de 50% previsto no §5º do art. 67-A Lei n. 4.591/1964, e, portanto, não há se reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do pacta sunt servanda. Nesse sentindo, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou o mesmo entendimento: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2055691 SP 2023/0058369-5, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023). O TJCE já reconheceu a validade da retenção de 50% em contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 quando demonstrada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, assentando que o percentual constitui hipótese legal específica. RECURSOS DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RETENÇÃO DE 50% DO TOTAL ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/18. COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação rescisória movida pela Aquarela Incorporações Spe LTDA e Samy Clever Policarpo e Nayane Maria De Amorim Lima, rescindindo contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinando a devolução parcial do valor pago, com retenção de 10%. II. Questão em discussão 2. A presente controvérsia cinge-se à análise de três questões centrais: (i) aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso; (ii) a excepcionalidade prevista em lei para retenção de 50% do valor pago em caso de desistência pelo adquirente; e (iii) a possibilidade de retenção dos valores a título de comissão de corretagem. III. Razões de decidir 3. Verificado que o instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de empreendimento imobiliário foi firmado entre as partes quando já estava em vigor a Lei 13.786/18 e restando demonstrado que a incorporadora está subordinada ao regime de patrimônio de afetação, não há falar em ilegalidade na retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, por se tratar de percentual autorizado pela legislação específica. 4. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, firmou entendimento no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão e em que a rescisão se deu por culpa do promitente comprador. 5. No caso em apreço, do exame do instrumento contratual pactuado entre as partes, especificamente no item 4.2 da avença (fls. 128), se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, de modo que se evidencia esclarecido ao adquirente a quantia paga a esse título. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação cível conhecida e provida. Sentença modificada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, pelo conhecimento e provimento do recurso da parte ré nos termos do voto do relator. Fortaleza, 12 de novembro de 2024 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02578415520228060001 Fortaleza, Relator: MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 04/12/2024, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2024) Assim, os pedidos de restituição integral bem como de retenção de 10% devem ser rejeitados, a restituição deverá observar a retenção contratual de 50%, nos limites do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com dedução limitada aos valores efetivamente pagos pela autora e restituição do saldo remanescente conforme o regime legal aplicável. Por fim, o pedido de danos morais é improcedente. O dano moral decorre do abalo a qualquer dos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima, desencadeada pelo evento (art. 5º, V e X da CF). Portanto, decorre da lesão aos direitos da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou adversidade do cotidiano. No caso concreto, a situação remete à discussão de dano patrimonial decorrente da resolução do negócio jurídico, sem que se possa afirmar que a conduta da ré tenha violado algum direito da personalidade da autora. III-DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, o pedido inicial para: a) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda do apartamento BL16-0103 - Viva Vida Parque, do empreendimento Viva Vida Parque, firmado entre as partes. b) CONDENAR a requerida a restituir 50% dos valores pagos pelo autora, na forma do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, sobre os quais deve incidir correção monetária previsto no contrato desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em julgado. c) INDEFERIR o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais. Suspendo a condenação da parte autora, por ser esta beneficiária da justiça gratuita. Condeno a promovida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação e condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre a diferença entre o valor da causa atualizado pelo INPC desde o protocolo da inicial e o valor da condenação atualizado na forma desta sentença, vedada a compensação de honorários. Suspendo a condenação da parte autora, por ser esta beneficiária da justiça gratuita. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes, pelo DJE. Expedientes necessários. Maracanaú/CE, 4 de setembro de 2026. Luiz Eduardo Viana PequenoJuiz de Direito
TJCE · 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE MARACANAÚ 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARACANAÚ Avenida Luiz Gonzaga Honório de Abreu, nº 790, WhatsApp (85) 9.8145-8227 , Piratininga - CEP 61.905-167, Fone: (85) 3108.1678, Maracanaú/CE E-mail: maracanau.2civel@tjce.jus.br - Balcão Virtual: https://www.tjce.jus.br/balcao-virtual/ Processo: 3002167-26.2026.8.06.0117 Promovente: ANA EMANUELLY FREITAS DE SOUSA Promovido: LAGAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por ANA EMANUELLY FREITAS DE SOUSA em face de LAGAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em razão do desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado em 07 de março de 2024. A autora alegou que, durante o atendimento comercial, teria garantido a certeza do negócio, entretanto, após a celebração do contrato, a Requerente foi surpreendida com a informação de que ainda precisaria passar pelo processo de aprovação do financiamento. Sustentou que a posterior submissão à análise da instituição financeira e a não aprovação do crédito configurariam vício de consentimento, falha na prestação do serviço e publicidade enganosa. Alegou, ainda, que a ré teria violado os deveres de informação, transparência, cooperação e boa-fé objetiva, ao não esclarecer adequadamente que a concessão do financiamento dependeria da análise do agente financeiro. Com base nessa narrativa, atribuiu à ré a culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio e requer a rescisão contratual, a restituição de R$ 3.596,26, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais e condenação do demandado ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, requer a redução da retenção contratual para 10%. Acostou documentos ID. 197285321 / 197285985, A decisão ID. 202130131 concedeu justiça gratuita. Frustrada a tentativa de conciliação em audiência, ID. 215452275. Em contestação (ID. 222478337), a ré impugnou a narrativa de que teria garantido ou assegurado a aprovação do financiamento. Esclareceu que o contrato, o quadro-resumo e o termo de ciência atribuíram expressamente à compradora a responsabilidade pela obtenção do crédito perante a instituição financeira, estabelecendo prazo de 60 dias e qualificando a obtenção do financiamento como condição resolutiva do negócio. A ré sustentou que a não aprovação do financiamento decorreu de critérios próprios da instituição bancária, sem qualquer conduta ilícita, omissão ou impedimento imputável à incorporadora. Defendeu, por consequência, que a autora deu causa à resolução contratual e que não há fundamento para restituição integral dos valores pagos, nulidade das cláusulas ou indenização por danos morais. Afirmou que a autora efetuou pagamentos que totalizam R$ 2.860,98 e que lhe foi oferecida a restituição de R$ 1.430,49, correspondente ao saldo após a retenção contratual de 50%, mas o termo de rescisão não foi assinado. A ré defendeu a validade da retenção em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação. Requereu a improcedência dos pedidos, o reconhecimento da responsabilidade da autora pelo desfazimento, a apuração de eventual restituição somente sobre os valores efetivamente pagos, a manutenção da retenção de 50%, o afastamento da inversão do ônus da prova e a condenação da autora em custas e honorários. Acostou documentos nos ID. 222478338 / 222478349. Em réplica (ID. 222535274), a autora reiterou a alegação de que a ré teria criado aparência de aprovação do financiamento, logo a rescisão se deu por culpa da demandada. Reafirmou a pretensão de restituição de R$ 3.596,26 e a ocorrência de danos morais. Intimadas as partes, o demandado pugnou pelo julgamento antecipado da lide. A autora não se manifestou. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos e a desnecessidade de produção de outras provas. DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA A despeito dos argumentos que embasam a preliminar em epígrafe, tenho que ela não deve ser acolhida, na medida em que a não concessão da restituição de valores pagos é suficiente para configurar a pretensão resistida por parte da demandada e o consequente interesse de agir da parte promovente. Por tais razões, rejeito a preliminar, ressaltando, ainda, sob outro aspecto, que o interesse de agir está presente, eis que a via jurisdicional se mostra como meio idôneo e necessário para que a parte autora venha a obter situação jurídica mais favorável (binômio utilidade/necessidade). DO MÉRITO Ab initio, reconheço a relação de consumo decorrente da compra e venda do imóvel objeto desta lide. Desta forma, caracterizando-se o autor como consumidor e o réu como fornecedor, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, há de ser aplicado ao caso concreto o regramento de defesa do consumidor. Entretanto, a relação de consumo não obsta a aplicação da legislação correlata ao caso, em especial os ditames da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64, uma vez que o contrato foi celebrado após o início de vigência da referida lei em 28/12/2018. Tenho que restou incontroversa a relação contratual firmada entre as partes, em 07/03/2024, para aquisição do apartamento BL16-0103 - Viva Vida Parque, do empreendimento Viva Vida Parque, bem como incontroversa a pretensão à rescisão contratual, requerida pelos autores. A lide cinge-se à verificação do direito à rescisão do contrato e à definição do percentual de retenção dos valores pagos, considerado o motivo do desfazimento contratual. Delimitada a controvérsia no âmbito do relatório, tenho que a pretensão da autora é parcialmente procedente. Pois bem. A manutenção do contrato pressupõe a manutenção de um estado de coisas semelhante ao momento da contratação, não sendo razoável a conclusão de que as partes devem cumprir o contrato independente de qualquer circunstância. Nesse sentido, o próprio contrato pode dispor sobre as circunstâncias que ensejam o desfazimento da relação, bem como sobre as consequências que devem ser suportadas por cada contratante, a depender de quem deu causa à ruptura da relação. Assim, o desinteresse de uma das partes é causa suficiente para que ocorra a resolução do contrato, devendo haver sujeição das partes às normas contratuais que versam sobre o tema em questão. Um dos pontos cruciais em relação à rescisão/resolução contratual diz com a possibilidade ou não do retorno das partes à situação fática anterior à contratação, o que diz também com a aplicação de multas e restituição de valores. O contrato celebrado em 07/03/2024 estabeleceu preço total de R$ 192.100,00, com parcela de financiamento prevista no valor de R$ 153.680,00. O instrumento foi claro ao atribuir à compradora a responsabilidade pela obtenção do crédito perante a instituição financeira, fixando prazo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura. No caso dos autos, tem-se que a continuidade da relação contratual não se tornou mais possível por culpa exclusiva da adquirente, uma vez que não obteve o financiamento necessário ao adimplemento da parcela no valor de 153.680,00 correspondente a 80.00% do valor do imóvel (ID. 197285976 - Pág. 3). Vejamos o Parágrafo Sexto do contrato em questão: Parágrafo Sexto - O(s) COMPRADOR(ES) declara(m)-se ciente(s) de que a obtenção do financiamento junto a Instituição Financeira para quitação da "Parcela Financiamento" é de sua(s) responsabilidade(s) e é condição resolutiva do negócio. Esta obtenção deve ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura deste contrato, sob pena de RESCISÃO UNILATERAL e AUTOMÁTICA. (ID. 197285976 - Pág. 4) A contratação de financiamento é negócio jurídico autônomo, celebrado entre o adquirente e a instituição financeira. A incorporadora pode cooperar com o fornecimento dos documentos que lhe competem, mas não controla a análise de risco, a capacidade financeira, a documentação pessoal, o cadastro ou os critérios internos do banco. Não se pode converter a relação de consumo em garantia de aprovação de crédito que jamais foi assumida pela vendedora. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Ceará reconhece essa distinção. Em caso envolvendo compra e venda de imóvel e atraso na formalização do financiamento, o TJCE assentou que o contrato de financiamento habitacional é autônomo e independente do contrato de compra e venda, sendo a obtenção dos recursos de responsabilidade do comprador, julgando improcedentes os pedidos autorais. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO REALIZADO. RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS QUE NÃO SE PODE ATRIBUIR À VENDEDORA. PERDA DO SINAL. DEVIDA. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DOS AUTORES IMPROVIDO E APELO DA PROMOVIDA PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Tratam-se de Recursos de Apelação, de ambas as partes, adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. 2. A discussão gira em torno de contrato de promessa de compra e venda, em que os promitentes compradores não lograram êxito em obter o financiamento bancário no prazo ajustado, razão pela qual pretendem rescindir o contrato, com a devolução dos valores pagos a título de sinal, no montante de R$13.000,00 (treze mil reais). 3. Nos termos da cláusula primeira do contrato, os promitentes compradores teriam até 60 (sessenta) dias, a contar da assinatura do contrato, para obter o financiamento bancário e assinar a escritura de compra e venda. Passados 8 (oito) meses sem a concretização do financiamento, nem a quitação do saldo devedor, justa a pretensão da promitente vendedora de rescindir o contrato, vez que a mesma não é obrigada a esperar ad eternum a providência, nem suportar os prejuízos advindos de eventuais entraves burocráticos ou em decorrência de circunstâncias pessoais dos adquirentes. 4. No que tange à retenção do valor a título de sinal, há previsão tanto contratual (cláusulas terceira e quarta), quanto legal, no art. 418 do CC: "Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as." 5. Tendo em vista que a pretensão de rescisão partiu da própria vendedora, que a formalizou mediante notificação enviada aos promitentes compradores, tenho que os autores não têm interesse de agir nesse tocante. Assim, uma vez que o pedido remanescente, de devolução do sinal, foi indeferido, é o caso de improcedência total do pedido autoral, com a condenação isolada dos autores nos ônus sucumbenciais. 6. Recursos conhecidos. Apelo dos autores improvido, e da demandada provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer dos recursos e negar provimento ao Apelo dos autores e dar provimento ao Apelo da promovida, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 01823773520168060001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 21/10/2020, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2020) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONSTRUÇÃO. DEMORA APROVAÇÃO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte autora reconheceu, em audiência de instrução, que houve demora na aprovação do financiamento bancário no qual estava embasado o negócio jurídico em razão de pendências junto ao agente financeiro, situação que acarretou um reajuste no valor inicialmente contratado, motivo pelo qual o caso trata de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador. 2. Como é cediço, é possível a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa/iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, tudo devidamente corrigido e com incidência de juros de mora. 3. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Não há dúvida, portanto, de que a rescisão do contrato por qualquer motivo enseja a consequente restituição das partes ao status quo ante, de forma a não gerar enriquecimento sem causa de qualquer delas, vedado no ordenamento jurídico. 5. Por outro lado, em se tratando de rescisão por culpa ou a pedido do comprador, tem cabimento a retenção de determinado percentual sobre o valor pago pelo comprador, para que a parte vendedora seja indenizada pelos prejuízos suportados, ou seja, como forma de ressarcimento pelas despesas decorrentes do negócio. 6. Sabe-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem delimitado o percentual de retenção, em casos como o presente (desistência do comprador), em 25 % (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 7. Verifica-se que a sentença recorrida merece ser reformada, a fim de julgar procedente o pedido de rescisão do contrato objeto da lide e determinar a devolução imediata de 75% dos valores efetivamente pagos pelos recorrentes, o qual será apurado em sede de liquidação de sentença. 8. Em relação a taxa de corretagem, a jurisprudência do STJ entende que a comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação. (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). 9. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento particular de promessa de compra e venda e construção (fls. 18/26), tendo havido a atuação efetiva do corretor para tanto, ou seja, o resultado útil da negociação foi atingido. Ademais, o arrependimento dos contratantes se deu por fatores alheios à atividade do intermediador, razão pela qual a comissão de corretagem é devida. 10. Por fim, considerando que o caso trata de rescisão de contrato por culpa do comprador, não há que se falar em dano moral. 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do presente recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 13 de março de 2024 EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00518579520218060167 Sobral, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 13/03/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2024) Acerca da rescisão do contrato por culpa do adquirente, estabelece o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. [...] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga." Importante ressaltar que, diante da previsão do §5º do art. 67-A da referida lei, não se aplica mais o entendimento consolidado na jurisprudência que autoriza percentuais de retenção somente entre 10% e 25% dos valores pagos pelo adquirente. Isso se deve ao fato de que a unidade habitacional está submetida ao regime do patrimônio de afetação, conforme consta no item II - DA INCORPOAÇÂO: "Patrimônio de Afetação: 1v.05 27982da Matrícula nº 27982 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da 2° Zona de Maracanaú, de 08/12/2022." (ID. 222478338 - Pág. 2) Essa circunstância não é meramente formal: o regime protege o conjunto de adquirentes e vincula os recursos do empreendimento à sua conclusão, justificando disciplina legal específica para o desfazimento do contrato por culpa do adquirente. O contrato entabulado entre as partes prevê, no Parágrafo Primeiro, item V.2. HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DESTE CONTRATO, que na hipótese de rescisão do contrato, serão devolvidos ao adquirente 50% dos valores pagos: Parágrafo Primeiro - Consequências da resolução deste Contrato: Caso a resolução deste Contrato se dê em razão do previsto nas alíneas "a" e/ou "b" acima, o(s) COMPRADOR(ES) fará(ão) jus à restituição da(s) quantia(s) que houver(em) pago diretamente à VENDEDORA, atualizada(s) com base no índice estabelecido neste Contrato para a correção monetária das Parcelas Reajustáveis, deduzida a multa desde já arbitrada em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo(s) COMPRADOR(ES) à VENDEDORA, nos termos previstos no Parágrafo Quinto, do artigo 67-A da Lei 4.591/64, uma vez que o Empreendimento encontra-se submetido ao patrimônio de afetação. (ID 197285976 - Pág. 6) Desse modo, o percentual de retenção disposto na cláusula contratual em questão encontra-se dentro do limite máximo de 50% previsto no §5º do art. 67-A Lei n. 4.591/1964, e, portanto, não há se reconhecer sua nulidade, ante a primazia do princípio do pacta sunt servanda. Nesse sentindo, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou o mesmo entendimento: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2055691 SP 2023/0058369-5, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023). O TJCE já reconheceu a validade da retenção de 50% em contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 quando demonstrada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, assentando que o percentual constitui hipótese legal específica. RECURSOS DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RETENÇÃO DE 50% DO TOTAL ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/18. COMISSÃO DE CORRETAGEM COM PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação rescisória movida pela Aquarela Incorporações Spe LTDA e Samy Clever Policarpo e Nayane Maria De Amorim Lima, rescindindo contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinando a devolução parcial do valor pago, com retenção de 10%. II. Questão em discussão 2. A presente controvérsia cinge-se à análise de três questões centrais: (i) aplicabilidade da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso; (ii) a excepcionalidade prevista em lei para retenção de 50% do valor pago em caso de desistência pelo adquirente; e (iii) a possibilidade de retenção dos valores a título de comissão de corretagem. III. Razões de decidir 3. Verificado que o instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de empreendimento imobiliário foi firmado entre as partes quando já estava em vigor a Lei 13.786/18 e restando demonstrado que a incorporadora está subordinada ao regime de patrimônio de afetação, não há falar em ilegalidade na retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, por se tratar de percentual autorizado pela legislação específica. 4. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, firmou entendimento no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão e em que a rescisão se deu por culpa do promitente comprador. 5. No caso em apreço, do exame do instrumento contratual pactuado entre as partes, especificamente no item 4.2 da avença (fls. 128), se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, de modo que se evidencia esclarecido ao adquirente a quantia paga a esse título. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação cível conhecida e provida. Sentença modificada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, pelo conhecimento e provimento do recurso da parte ré nos termos do voto do relator. Fortaleza, 12 de novembro de 2024 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02578415520228060001 Fortaleza, Relator: MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 04/12/2024, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2024) Assim, os pedidos de restituição integral bem como de retenção de 10% devem ser rejeitados, a restituição deverá observar a retenção contratual de 50%, nos limites do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com dedução limitada aos valores efetivamente pagos pela autora e restituição do saldo remanescente conforme o regime legal aplicável. Por fim, o pedido de danos morais é improcedente. O dano moral decorre do abalo a qualquer dos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima, desencadeada pelo evento (art. 5º, V e X da CF). Portanto, decorre da lesão aos direitos da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou adversidade do cotidiano. No caso concreto, a situação remete à discussão de dano patrimonial decorrente da resolução do negócio jurídico, sem que se possa afirmar que a conduta da ré tenha violado algum direito da personalidade da autora. III-DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, o pedido inicial para: a) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda do apartamento BL16-0103 - Viva Vida Parque, do empreendimento Viva Vida Parque, firmado entre as partes. b) CONDENAR a requerida a restituir 50% dos valores pagos pelo autora, na forma do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, sobre os quais deve incidir correção monetária previsto no contrato desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em julgado. c) INDEFERIR o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais. Suspendo a condenação da parte autora, por ser esta beneficiária da justiça gratuita. Condeno a promovida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação e condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre a diferença entre o valor da causa atualizado pelo INPC desde o protocolo da inicial e o valor da condenação atualizado na forma desta sentença, vedada a compensação de honorários. Suspendo a condenação da parte autora, por ser esta beneficiária da justiça gratuita. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes, pelo DJE. Expedientes necessários. Maracanaú/CE, 4 de setembro de 2026. Luiz Eduardo Viana PequenoJuiz de Direito
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