3001073-83.2025.8.06.0018

Intimação

TJCE · 3º Gabinete da 4ª Turma Recursal

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS RECURSO INOMINADO: 3001073-83.2025.8.06.0018 RECORRENTE: EF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA RECORRIDO: ANALICE ALVES DE ALBUQUERQUE JUÍZO DE ORIGEM: 4ª UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DA COMARCA DE FORTALEZA/CE JUIZ RELATOR: YURI CAVALCANTE MAGALHÃES EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE ESPAÇO EM EMPREENDIMENTO COMERCIAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESISTÊNCIA DO CONTRATANTE. RES SPERATA ("LUVAS"). CONTRAPRESTAÇÃO PAGA PELO INTERESSADO PARA INGRESSAR NO EMPREENDIMENTO E USUFRUIR DAS VANTAGENS ECONÔMICAS CRIADAS PELO EMPREENDEDOR. CLÁUSULA ABUSIVA. DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA DA PENALIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 10% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ADESÃO AO EMPREENDIMENTO, RES SPERATA OU LUVAS. AUTONOMIA PRIVADA QUE NÃO PREVALECE SOBRE A PROTEÇÃO CONTRATUAL DO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os membros da Quarta Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade, CONHECER do Recurso Inominado para NEGAR - LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Juiz Relator (art. 61 do Regimento Interno). Fortaleza, data do julgamento virtual. Yuri Cavalcante Magalhães Juiz de Direito Relator RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ajuizada por ANALICE ALVES DE ALBUQUERQUE em desfavor de EF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. Aduz a parte autora, na petição inicial (Id. 38183171), que, em abril de 2024, firmou contrato de compra e venda de uma loja localizada em empreendimento comercial no Centro de Fortaleza/CE, tendo efetuado o pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) e R$ 1.530,00 (mil quinhentos e trinta reais) a título de entrada, além de 10 (dez) parcelas mensais de R$ 814,96 (oitocentos e quatorze reais e noventa e seis centavos), totalizando o desembolso de R$ 10.480,63 (dez mil, quatrocentos e oitenta reais e sessenta e três centavos). Sustenta que, em abril de 2025, decidiu rescindir o contrato por desinteresse na aquisição do imóvel e, ao procurar a requerida, foi informada de que receberia apenas R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais) a título de restituição, valor que reputa abusivo e sem respaldo contratual. Diante disso, ajuizou a presente demanda, requerendo a restituição dos valores desembolsados, com aplicação de multa de 10% (dez por cento) a título de corretagem, totalizando R$ 9.432,56 (nove mil, quatrocentos e trinta e dois reais e cinquenta e seis centavos), bem como indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Sentença de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais (Id. 38183304), com fundamento no art. 487, I, do CPC, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral para condenar a ré à restituição, simples e em parcela única, do valor de R$9.414,56 (nove mil e quatrocentos e catorze reais e cinquenta e seis centavos), devidamente corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora a partir da data de citação, observando-se, quanto aos encargos, o índice de correção monetária (IGP-M) e a taxa de juros de mora de 1% ao mês, nos termos do contrato de ID 180452514. Recurso Inominado interposto pela ré (Id. 38183313), no qual sustenta a natureza da Res Sperata ("luvas") e a prevalência das condições livremente pactuadas entre as partes. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais e, subsidiariamente, na hipótese de não acolhimento do pedido principal, o reconhecimento da validade da retenção integral dos valores pagos a título de res sperata, "luvas" ou adesão ao empreendimento, observando-se as disposições contratuais pactuadas, com a consequente redução do montante eventualmente restituível. Contrarrazões apresentadas pela parte autora (Id. 38183318), pugnando pela manutenção integral da sentença. Eis o breve relatório, apesar de dispensado, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Passo ao voto. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade dispostos nos artigos 42, caput e §1º (tempestividade e preparo) da Lei nº 9.099/95, CONHEÇO do presente Recurso Inominado. Em respeito ao comando jurídico previsto no artigo 93, inciso IX, CF, passo a motivar e a fundamentar a decisão. MÉRITO Cinge-se a controvérsia recursal à análise da regularidade da rescisão do contrato de cessão de uso de espaço celebrado entre as partes, especialmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos pela parte autora e à forma de restituição prevista contratualmente. Inicialmente, cumpre destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, porquanto a avença não se confunde com contrato de locação regido pela Lei nº 8.245/91. Trata-se de contrato de cessão de uso de espaço, firmado para utilização de área situada nas dependências do empreendimento comercial da requerida, inserindo-se a parte autora na condição de destinatária final do serviço disponibilizado. Compulsando os autos, verifica-se que a parte autora firmou contrato de cessão e efetuou pagamentos que totalizaram aproximadamente R$10.460,63 (dez mil, quatrocentos e sessenta reais e sessenta e três centavos) durante a vigência contratual (Id. 38183172 - Pág. 14). Por ocasião da rescisão, contudo, a requerida procedeu à restituição de apenas R$3.000,00 (três mil reais) (Id. 38183172 - Pág. 11). Por outro, a recorrente, em sua tese defensiva, invoca a autonomia privada, o afastamento do Código de Defesa do Consumidor e a aplicação da Lei nº 8.245/91 e do Código Civil, sustentando, em síntese, equívoco quanto à natureza jurídica do contrato. Todavia, ainda que se reconheça a liberdade das partes na estipulação das condições contratuais, tal autonomia não é absoluta, admitindo-se a intervenção judicial para afastar disposições que imponham ao consumidor desvantagem exagerada ou estabeleçam penalidade manifestamente excessiva, sobretudo quando evidenciada a abusividade da cláusula contratual. Com efeito, a cláusula 10ª do contrato prevê a perda integral dos valores pagos pelo cessionário em caso de inadimplemento ou descumprimento contratual, afastando qualquer direito à restituição, disposição que configura evidente desequilíbrio contratual (Id. 38183185 - Pág. 5). De igual modo, o item 10 - "Declarações da Proponente" estabelece, em caso de desistência por parte do cessionário ou formalização de distrato, a retenção, pelo cedente, de 70% (setenta por cento) do sinal, determinando que o saldo remanescente, após a dedução de eventuais débitos acessórios e multas, seja devolvido na mesma quantidade de parcelas pagas (Id. 38183185 - Pág. 2). As disposições, portanto, impõem ao consumidor ônus excessivo e autorizam a intervenção judicial para o restabelecimento do equilíbrio contratual. A referida disposição mostra-se abusiva, por impor ao consumidor desvantagem exagerada e estabelecer penalidade manifestamente excessiva, em afronta ao art. 51, IV, do CDC. A retenção de 70% dos valores pagos revela-se desproporcional às circunstâncias da contratação, não podendo prevalecer como forma de penalização do consumidor que opta pela rescisão do ajuste. Nesse sentido, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade se mostrar manifestamente excessivo. A retenção em percentual tão elevado, além de não guardar correspondência com eventual prejuízo efetivamente suportado pela requerida, poderia ensejar vantagem excessiva em seu favor, em desacordo com a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do Código Civil. Nesse sentido, destaca-se a jurisprudência que reconhece a possibilidade de revisão de cláusulas dessa natureza: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO TEMPORÁRIA DE USO DE ESPAÇO. BOX DESTINADO A VENDA DE MERCADORIAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM PREVISÃO DE IRRETRATABILIDADE OU DE RETENÇÃO DE PERCENTUAIS QUE TRAGAM AO CONSUMIDOR INJUSTIFICÁVEL PREJUÍZO. RAZOÁVEL A RETENÇÃO DE 20% SOBRE O VALOR PAGO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (RECURSO INOMINADO CÍVEL - 30009117120188060006, Relator(a): JULIANA BRAGANCA FERNANDES LOPES, 6ª Turma Recursal Provisória, Data do julgamento: 28/07/2020) RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DE PARCELA DAS QUANTIAS PAGAS. LIMITAÇÃO A 25% ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL DE 50% - RESTITUIÇÃO PARCIAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA MODIFICADA. (RECURSO INOMINADO CÍVEL - 30011927220248060020, Relator(a): JULIANA BRAGANCA FERNANDES LOPES, 6ª Turma Recursal Provisória, Data do julgamento: 18/06/2026) Assim, não merecem acolhimento os requerimentos de reconhecimento da validade das cláusulas contratuais que disciplinam os efeitos da desistência unilateral do cessionário, especialmente aquelas que autorizam a retenção integral dos valores pagos a título de adesão ao empreendimento, res sperata ou luvas. Embora a autonomia privada e a força obrigatória dos contratos devam ser observadas, tais princípios não prevalecem diante de disposições abusivas que imponham ao consumidor desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do CDC. No caso, a parte autora comprovou o pagamento de aproximadamente R$ 10.480,63 (dez mil, quatrocentos e oitenta reais e sessenta e três centavos) ao longo da relação contratual, tendo a ré, por ocasião da rescisão, restituído apenas R$3.000,00,(três mil reais) resultado que evidencia a excessiva retenção dos valores pagos. Desse modo, mostra-se adequada a revisão das cláusulas abusivas, não havendo fundamento para reconhecer a plena eficácia das disposições contratuais ou autorizar a retenção integral das quantias pagas, razão pela qual deve ser mantida a sentença que limitou a retenção a 10% dos valores pagos e determinou a restituição da quantia de R$ 9.414,56 (nove mil, quatrocentos e quatorze reais e cinquenta e seis centavos), em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e proteção do consumidor. Diante do exposto, mantenho a sentença inalterada em todos os seus termos. DISPOSITIVO Diante do exposto, CONHEÇO do Recurso Inominado para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença inalterada em todos os seus termos. Condeno a demandada recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto. Fortaleza, data de assinatura digital. Yuri Cavalcante Magalhães Juiz de Direito Relator