3000198-33.2022.8.06.0111

Intimação

TJCE · 1º Gabinete da 5ª Turma Recursal Provisória

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUINTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS PROCESSO Nº: 3000198-33.2022.8.06.0111 RECORRENTE: JOSÉ IVANILDO DO NASCIMENTO RECORRIDA: LUXURY RESORT E HOTEL LTDA E OUTRO ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE JIJOCA DE JERICOACOARA EMENTA RECURSO INOMINADO - JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING) - RESCISÃO CONTRATUAL - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - DEFERIMENTO - DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - PRESUNÇÃO JURIS TANTUM - AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO - DIALETICIDADE - ATAQUE ESPECÍFICO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - REGULARIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - COMPROVAÇÃO NOS AUTOS - LIMITE DE RETENÇÃO DE 50% PREVISTO NO ART. 67-A, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964 - APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018) - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - TAXA DE CORRETAGEM - PERCENTUAL E ÍNDICE DE CORREÇÃO PREVISTOS NO INSTRUMENTO CONTRATUAL - VALIDADE - TEMA 938/STJ - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO - AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO COMPROVADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os membros da Quinta Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, CONHECER DO RECURSO, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Juíza Relatora, que assina o acórdão, consoante o art. 61 do Regimento Interno das Turmas Recursais. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. SAMARA DE ALMEIDA CABRAL PINHEIRO DE SOUSA JUÍZA RELATORA RELATÓRIO Trata-se de recurso inominado (ID 25436466) interposto por JOSÉ IVANILDO DO NASCIMENTO em face de LUXURY RESORT E HOTEL LTDA e RCI BRASIL - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERCÂMBIO LTDA, contra sentença (ID 25436450) proferida pela Vara Única da Comarca de Jijoca de Jericoacoara que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial (ID 25435865). Da petição inicial (ID 25435865): O autor narra que, em 05 de janeiro de 2021, enquanto estava em Jericoacoara em momento de lazer com sua família, foi abordado por representante da Luxury Resort e convidado a participar de uma apresentação comercial, ocasião em que adquiriu duas frações imobiliárias no regime de multipropriedade (apartamentos 203 e 204 do Bloco D), cada uma pelo valor de R$ 56.016,00, mediante pagamento parcelado. Afirma que, passados aproximadamente cinco meses, optou pela rescisão contratual, tendo até então desembolsado o montante total de R$ 15.560,00. Ao solicitar o cancelamento, foi informado pela ré de que não apenas nada receberia de volta, como ainda estaria em débito. Requereu: (i) declaração de rescisão contratual e nulidade da cláusula de multa rescisória de 50%; (ii) devolução de R$ 15.560,00; (iii) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; e (iv) gratuidade da justiça. Da sentença (ID 25436450): Dispensado o relatório nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. O juízo de origem julgou improcedente a pretensão, reconhecendo: (a) a desnecessidade de inversão do ônus da prova, ante a juntada do instrumento contratual aos autos; (b) a regularidade da cláusula rescisória que prevê retenção de 50% dos valores pagos, com base no documento de ID 60444215, que comprova a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964; e (c) a validade da taxa de corretagem prevista nos contratos, com indicação de percentual (9,25%) e índice de correção. A ausência de ato ilícito prejudicou a análise dos danos morais e materiais. Sem condenação em custas e honorários, nos termos da Lei nº 9.099/95. O julgado foi objeto de embargos de declaração (ID 25436452), acolhidos parcialmente para corrigir erro material - a menção ao percentual de 9,85% foi retificada para 9,25%, sem modificação do conteúdo decisório (ID 25436460). Do recurso inominado (ID 25436466): O recorrente interpôs recurso inominado em 18 de junho de 2025, tempestivamente, requerendo a concessão da gratuidade da justiça e pugnando pela reforma da sentença. Sustenta, em síntese: (i) que o pedido de rescisão foi formulado em outubro de 2021, antes do registro do patrimônio de afetação, o qual teria ocorrido posteriormente, não podendo retroagir para fundamentar a multa de 50%; (ii) ausência de previsão expressa, no contrato, de que o empreendimento estaria sujeito ao regime de afetação; (iii) abusividade da multa de 50%, que, mesmo nos casos de patrimônio de afetação, representaria o limite máximo e não obrigatório (art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, c/c art. 413 do CC); (iv) invalidade da taxa de corretagem, por ausência de valor nominal destacado no contrato, em contrariedade ao Tema 938/STJ; e (v) configuração de dano moral decorrente do método de venda agressiva e das cobranças indevidas. Das contrarrazões (ID 25436470 e ID 25436471): A Luxury Resort e a RCI Brasil apresentaram contrarrazões, pugnando pelo não conhecimento do recurso ante a ausência de preparo e a suposta violação ao princípio da dialeticidade, e, no mérito, pela manutenção integral da sentença. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do cabimento do recurso e da gratuidade judiciária O recurso é tempestivo. A decisão dos embargos de declaração foi publicada no Diário de Justiça do Ceará em 06 de junho de 2025, e o recurso inominado foi protocolado em 18 de junho de 2025, dentro do prazo de 10 (dez) dias previsto no art. 42 da Lei nº 9.099/95. O recorrente requereu a concessão da gratuidade da justiça, apresentando declaração de hipossuficiência. O juízo de origem não apreciou o pedido, por entender ser competência desta Turma Recursal avaliar os pressupostos de admissibilidade do recurso, especificamente o preparo. Passo, pois, ao exame do benefício. A declaração de hipossuficiência formulada pela parte recorrente goza de presunção relativa (juris tantum) de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. Cabe ao impugnante fazer prova da inexistência dos pressupostos legais para a concessão do benefício (art. 99, § 2º, do CPC). No caso, as recorridas limitaram-se a arguir que o recorrente se qualificou como administrador na celebração do contrato e que adquiriu dois imóveis de elevado valor, o que, em tese, denotaria capacidade econômica. Ocorre que tais elementos não são suficientes para ilidir a presunção legal, notadamente porque: o contrato nunca chegou a ser cumprido (a obra sequer fora iniciada à época da constatação pelo oficial de justiça, em maio de 2023); o recorrente interrompeu os pagamentos após o pedido de rescisão; e não há nos autos qualquer outro elemento concreto de renda ou patrimônio incompatível com a hipossuficiência declarada. Defiro, portanto, a gratuidade da justiça ao recorrente, ficando dispensado o recolhimento do preparo recursal. 2. Da preliminar de não conhecimento por violação ao princípio da dialeticidade As recorridas arguiram o não conhecimento do recurso por suposta falta de dialeticidade, ao argumento de que as razões recursais seriam mera reiteração da petição inicial. A preliminar não merece acolhida. O princípio da dialeticidade, extraído do art. 1.010, inciso II, do CPC, exige que o recorrente impugne especificamente os fundamentos da decisão combatida, não se limitando a repetir alegações anteriores. No presente caso, o recorrente identificou com precisão os dois pilares da sentença - a validade da multa de 50% lastreada no regime de patrimônio de afetação e a regularidade da taxa de corretagem - e os rebateu com argumentação jurídica própria: questionou a data do registro do PA em relação ao pedido de rescisão, a ausência de previsão contratual expressa do regime de afetação e a falta de valor nominal destacado da corretagem. O recurso, portanto, atende ao requisito de dialeticidade. Rejeita-se a preliminar. 3. Do mérito 3.1. Da regularidade da cláusula rescisória e do patrimônio de afetação A controvérsia central cinge-se em saber se a multa rescisória de 50% dos valores pagos, prevista contratualmente e fundada no regime de patrimônio de afetação, é válida no caso concreto. Adianta-se que a sentença merece ser mantida neste ponto. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), ao introduzir o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964, estabeleceu os limites para retenção de valores pagos pelo adquirente que resolve o contrato por iniciativa própria ou inadimplência. Para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, o § 5º do mencionado artigo autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, sem necessidade de demonstração de prejuízo pelo incorporador (art. 67-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964). No caso dos autos, o documento de ID 60444215, juntado pela ré em contestação, comprova que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação. O fato de o referido documento ter sido emitido em novembro de 2022 não o desautoriza: consoante o art. 31-B da Lei nº 4.591/1964, o patrimônio de afetação considera-se constituído mediante averbação no Registro de Imóveis, podendo ocorrer a qualquer tempo. A certidão de matrícula que reflete essa averbação, qualquer que seja sua data de emissão, apenas atesta o que já está formalmente registrado. O recorrente não trouxe aos autos prova de que o efetivo registro do patrimônio de afetação tenha ocorrido somente após o seu pedido de rescisão; ao contrário, a ré produziu a certidão que comprova o regime, e o ônus de desconstituir a presunção de veracidade do documento registral competia ao recorrente (art. 373, I, do CPC). Quanto à ausência de menção expressa ao regime de afetação no corpo do contrato, a alegação não prospera. A cláusula sexta, item 2.2, prevê expressamente a multa de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, em conformidade exata com o limite legal do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A validade da cláusula penal não pressupõe a transcrição integral do regime jurídico do empreendimento no instrumento contratual: basta que a consequência rescisória esteja clara - o que ocorre no presente caso. O argumento do recorrente de que a penalidade de 50% só seria válida se o contrato mencionasse expressamente o regime de afetação não encontra respaldo no texto legal. Tampouco merece acolhida o argumento de que a multa seria abusiva por representar o limite máximo autorizado por lei. O legislador, ao editar a Lei nº 13.786/2018, promoveu ponderação entre os interesses do adquirente desistente e a necessidade de garantir o equilíbrio financeiro do empreendimento submetido ao regime de afetação - regime que, por definição, protege os demais adquirentes do empreendimento. A utilização do teto legal não é, por si só, abusiva (art. 67-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964). O recorrente afirma não ter chegado a usufruir do empreendimento; todavia, o art. 67-A, § 1º, é expresso ao dispor que, para a exigência da penalidade convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. Por fim, é irrelevante para o desfecho desta questão o fato de as obras ainda estarem na fase de fundação quando da diligência do oficial de justiça em maio de 2023. A rescisão se deu por iniciativa do próprio recorrente - não em razão de descumprimento contratual pelo incorporador -, razão pela qual a cláusula penal compensatória prevista no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 é plenamente aplicável. 3.2. Da taxa de corretagem O recorrente sustenta a invalidade da taxa de corretagem por ausência de valor nominal destacado no instrumento contratual, invocando o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. A tese firmada no Tema 938/STJ (REsp nº 1.599.511/SP) estabelece a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, desde que o adquirente seja previamente informado do preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão. O que referido precedente veda é a prática de embutir a corretagem no preço do imóvel sem informação prévia ao comprador, como se fosse custo adicional oculto. No caso em exame, os contratos de aquisição das frações (ID 60444208) preveem expressamente a taxa de corretagem no percentual de 9,25% sobre o valor de cada contrato (R$ 56.016,00), com indicação do índice de correção monetária aplicável. O próprio recorrente reconhece nos autos que o contrato faz referência a este percentual. O STJ, ao apreciar o Tema 938, assentou que o que se exige é que a informação não seja escamoteada - que o comprador saiba que está pagando pela corretagem e em que proporção. A existência do percentual contratualmente previsto, com o valor total do contrato expresso, permite ao adquirente calcular o valor exato da corretagem, cumprindo o dever de informação. Ademais, o fato de a corretagem ser paga à própria Luxury Resort não implica automaticamente a inexistência do serviço de intermediação ou a invalidade da cobrança; a operacionalização da corretagem é aspecto que não interfere no dever de informação ao consumidor, que foi cumprido no caso concreto. 3.3. Do dano moral O pedido de indenização por danos morais foi fundamentado na alegação de marketing agressivo e de cobranças indevidas na fase de rescisão. O sentenciante prejudicou a análise do tópico ante a não verificação de ato ilícito nas cláusulas contratuais. Mantendo-se a sentença quanto à regularidade das cláusulas rescisórias, permanece prejudicada a análise do dano moral em sua fundamentação principal. Acrescenta-se, por completude, que o simples fato de a rescisão ter resultado em ausência de restituição de valores - consequência prevista contratualmente e legal - não configura, por si só, abalo à dignidade ou à esfera psíquica do recorrente em grau apto a ensejar reparação. A insatisfação com o resultado da rescisão, ainda que compreensível, representa dissabor inerente à relação negocial, insuficiente para a caracterização do dano moral indenizável. DISPOSITIVO Ante o exposto, DEFIRO a gratuidade da justiça ao recorrente. No mérito, CONHEÇO do recurso inominado e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos e pelos acrescidos neste voto. Condeno o recorrente, vencido, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art. 55 da Lei nº 9.099/95), suspensa a exigibilidade por ser o recorrente beneficiário da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, do CPC), podendo ser executada em até 5 (cinco) anos caso cesse a insuficiência de recursos (art. 100 do CPC). Fortaleza/CE, data da assinatura digital. SAMARA DE ALMEIDA CABRAL PINHEIRO DE SOUSA JUÍZA RELATORA