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TJMG · 10ª CÂMARA CÍVEL · DESPACHO/DECISÃO
Agravo de Instrumento Nº 2827275-09.2026.8.13.0000/MG TIPO DE AÇÃO: Cláusulas Abusivas AGRAVANTE: OXY COMPANHIA HIPOTECARIA S.A. ADVOGADO(A): ISABELLA MARIA MOLINARI SALOMÃO (OAB SP330751) AGRAVANTE: VERT COMPANHIA SECURITIZADORA ADVOGADO(A): ISABELLA MARIA MOLINARI SALOMÃO (OAB SP330751) AGRAVADO: ADRIANO LUIZ DO ESPIRITO SANTO SILVA ADVOGADO(A): MARIA VICTÓRIA DE OLIVEIRA RODRIGUES NOLASCO (OAB MG207251) AGRAVADO: LIVIA CABRAL DE OLIVEIRA SANTOS ADVOGADO(A): MARIA VICTÓRIA DE OLIVEIRA RODRIGUES NOLASCO (OAB MG207251) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por OXY COMPANHIA HIPOTECÁRIA e VERT COMPANHIA SECURITIZADORA contra decisão (evento 16) proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete, Espagner Wallysen Vaz Leite, nos autos da Ação Revisional de Contrato, ajuizada por ADRIANO LUIZ DO ESPÍRITO SANTO SILVA e LIVIA CABRAL DE OLIVEIRA SANTOS, que defere parcialmente a tutela de urgência para determinar a suspensão dos atos expropriatórios e de consolidação da propriedade fiduciária; a realização de leilões extrajudiciais referente ao imóvel matriculado sob o nº 28.455 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Conselheiro Lafaiete/MG (Protocolo nº 39508, Registro nº 27511), vinculado ao Contrato nº 10012662-6 e; inverte o ônus da prova. As agravantes, em síntese, sustentam que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor à espécie à luz do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, por se tratar de contrato de empréstimo com alienação fiduciária de bem imóvel devidamente registrado e submetido à disciplina específica da Lei nº 9.514/1997; que, consequentemente, não se justifica a inversão do ônus da prova, devendo ser observada a regra ordinária prevista no art. 373, I, do CPC; que não estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência; que os agravados não demonstraram a probabilidade do direito, porquanto formularam alegações genéricas de abusividade contratual e não quantificaram os valores incontroversos; que o contrato é válido e regular; que a operação consiste em empréstimo garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, submetido às regras do Sistema Financeiro Imobiliário; que os contratantes possuem plena capacidade e celebram o ajuste de forma livre e consciente, após ciência das cláusulas e dos encargos pactuados; que inexiste abusividade na cláusula 6.8, item “h”, do contrato; que a previsão de recusa de bem oferecido em substituição à garantia se restringe à hipótese de depreciação do bem e de ausência de substituição pelo devedor após regular intimação; que a cobrança de tarifa de cadastro é legal; que inexiste abusividade no Custo Efetivo Total – CET; que o indicador não corresponde exclusivamente à taxa de juros, mas reúne todos os custos da operação, incluindo tarifas, tributos, seguros e despesas de registro; que a diferença entre a taxa de juros e o CET decorre dos encargos acessórios expressamente discriminados no contrato; que a simples propositura da revisional não impede a caracterização da mora. Requerem a concessão do efeito suspensivo. Ao final, o provimento do recurso para reformar a r. decisão e indeferir a tutela de urgência, bem como afastar a inversão do ônus da prova. Preparo regular. A hipótese de cabimento do recurso está prevista no rol taxativo do art. 1.015, CPC: Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I - tutelas provisórias; Recebo o recurso, em caráter provisório, porque, a princípio, presentes os pressupostos de admissibilidade. Em análise do pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso deve se atentar se estão demonstrados o risco de dano grave, difícil ou impossível reparação, bem como a possibilidade de provimento do recurso, nos termos do que dispõe o art. 995, do Código de Processo Civil: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido contrário. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção dos seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a possibilidade de provimento do recurso. A princípio, as agravantes preenchem os requisitos necessários para concessão da medida pretendida. Trata-se de Ação Revisional de contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Os autores questionam determinadas cláusulas contratuais e requerem, em tutela de urgência, a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios. A decisão agravada reconhece, em cognição sumária, a probabilidade do direito em razão da existência de discussão acerca das cláusulas contratuais e, com fundamento no risco de consolidação da propriedade e de realização de leilão extrajudicial do imóvel, determina a suspensão dos atos relativos à garantia fiduciária. Todavia, em análise própria desta fase processual, verificam-se elementos que evidenciam a possibilidade de provimento do recurso. A tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, não sendo suficiente, para esse fim, a mera existência de controvérsia acerca das cláusulas contratuais. O art. 300, CPC, dispõe que a tutela de urgência será concedida quando existir elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A princípio, não se constatam requisitos autorizadores para deferimento da medida pretendida, tendo em vista necessária instrução probatória para obter mais informações acerca da das supostas ilegalidades do contrato. As alegadas onerosidades excessivas do contrato afirmadas não estão de plano manifestas. Ainda se trata de argumentação. O Código Civil prevê a possibilidade de resolução e revisão dos contratos em caso de onerosidade excessiva: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Portanto, todas as informações trazidas pelos agravados demandam análise técnica e aprofundada. Aliás, o cumprimento das disposições contratuais decorre do princípio “pacta sunt servanda”, que estabelece que o contrato faz lei entre as partes. Aquilo que está pactuado no contrato deve ser cumprido, é de regra. Embora não seja absoluto, seu vigor é de regra. Além disso, a simples propositura da ação de revisão contratual não impede a caracterização da mora, conforme Súmula 380, do STJ. O dirigismo contratual, apesar de plenamente admitido atualmente, é medida de exceção em confronto com a vontade expressa pelas partes na livre manifestação de vontade. E, até então, não decorre, prima facie, ofensa à legitimidade da avença. Nesse contexto, não se verifica, a princípio, demonstração suficiente da probabilidade do direito invocado pelos autores capaz de impedir o exercício das prerrogativas decorrentes da garantia fiduciária regularmente constituída. Quanto ao perigo de dano, a decisão recorrida fundamenta a concessão da tutela na possibilidade de consolidação da propriedade fiduciária e de posterior alienação extrajudicial do imóvel. Entretanto, conforme sustentam as agravantes, há elementos que indicam, ao menos em exame preliminar, que o imóvel objeto da garantia não corresponde ao endereço de residência informado pelos agravados nos autos. Ainda que o imóvel constituísse bem de família, a circunstância, isoladamente, não impede a constituição de alienação fiduciária quando o próprio devedor oferece voluntariamente o bem em garantia da obrigação. Reitera-se. O contrato de empréstimo garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, cuja execução da garantia observa disciplina específica prevista na Lei nº 9.514/1997. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.095 dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: Na resolução do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, o procedimento a ser observado é o previsto na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Embora a tese se refira especificamente ao contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, o precedente evidencia a prevalência da disciplina especial estabelecida pela Lei nº 9.514/1997 no que se refere à constituição e à execução da garantia fiduciária regularmente registrada. Os agravados celebram contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária sobre bem imóvel, não se tratando, portanto, de contrato comum de mútuo bancário desprovido de garantia real. A constituição, consolidação e execução da propriedade fiduciária submetem-se ao procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997. De todo modo, ainda que se admita, em tese, a incidência das normas consumeristas sobre aspectos da relação contratual, a inversão do ônus da prova não decorre automaticamente do reconhecimento da condição de consumidor. O art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor condiciona a inversão do ônus probatório à verossimilhança das alegações ou à hipossuficiência do consumidor, segundo as regras ordinárias de experiência. Enfim, a controvérsia instaurada nos autos recai, essencialmente, sobre cláusulas expressamente previstas no instrumento contratual e sobre encargos cuja documentação se encontra disponível às próprias partes, circunstância que, em princípio, não revela especial dificuldade dos agravados para a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito. Pelo exposto, defiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao MM. Juiz da causa, na forma prevista no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil. Intimem-se os agravados, na forma e para os fins previstos no art. 1.019, inciso II, do CPC. Após, conclusos.
TJMG · 10ª CACIV - Assento 5 · Outros
Processo 2827275-09.2026.8.13.0000 distribuido para 10ª CACIV - Assento 5 - 10ª CÂMARA CÍVEL na data de 04/09/2026.
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