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TJSP · Unidade de Processamento Judicial de Direito Privado 3 · Despacho
DESPACHO Nº 2222530-72.2026.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Instrumento - Guarulhos - Agravante: Cef - Caixa Econômica Federal - Agravado: Seasons Emotion Guarulho - Interessado: Caixa Economica Federal - Vistos. Trata-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra decisão proferida nos autos de execução de despesas condominiais promovida pelo CONDOMÍNIO SEASONS EMOTION GUARULHOS, que, dentre outras providências, rejeitou a impugnação apresentada pela credora fiduciária e manteve a constrição incidente sobre 50% dos direitos aquisitivos do executado sobre imóvel objeto de alienação fiduciária. Sustenta a agravante, em síntese, que não pode ser compelida a aceitar eventual arrematante como novo devedor do contrato de financiamento habitacional, por se tratar de substituição subjetiva dependente de sua anuência e de análise de crédito. Aduz que eventual alienação somente poderia ocorrer mediante quitação integral do saldo devedor do financiamento. Defende, ainda, possuir preferência sobre o produto da alienação judicial em relação ao crédito condominial. Requer, em tutela de evidência, a suspensão do processo e dos atos expropriatórios. É o relatório. Presentes, em princípio, os pressupostos de admissibilidade, recebo o agravo de instrumento para processamento. A tutela pretendida, contudo, não comporta deferimento. Nos termos do artigo 311 do Código de Processo Civil, a tutela de evidência pressupõe situação em que o direito invocado se apresente, desde logo, com grau qualificado de demonstração, circunstância que não se verifica no caso. De início, não se extrai da decisão agravada, ao menos para os fins da presente cognição sumária, imposição à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que aceite o eventual arrematante como novo mutuário e dê continuidade ao contrato de financiamento mediante o pagamento das parcelas vincendas. A referência à assunção do saldo devedor remanescente deve ser compreendida no sentido de que, para a consolidação da propriedade plena em favor do arrematante, deverá ocorrer a quitação do valor residual total da dívida fiduciária, e não a substituição do devedor fiduciante no contrato de financiamento. São situações juridicamente distintas. Não se está a impor à credora fiduciária nova relação contratual com terceiro, tampouco a obrigá-la a admitir o arrematante como mutuário, sujeito ao pagamento futuro das prestações originalmente pactuadas. O que se tem é a necessidade de satisfação integral do saldo residual garantido pela alienação fiduciária, providência que extingue a obrigação perante a instituição financeira e possibilita a consolidação da propriedade, sem qualquer sub-rogação do arrematante na posição contratual do devedor fiduciante. Nessas circunstâncias, ao menos neste momento processual, não se identifica prejuízo à credora fiduciária capaz de evidenciar o direito à imediata suspensão dos atos executivos. Igualmente não se mostra evidente a tese de que a agravante teria direito de preferência sobre o crédito condominial. Com efeito, no julgamento do Recurso Especial nº 1.929.926/SP, ocorrido em 12 de março de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, órgão incumbido da uniformização da jurisprudência das Turmas de Direito Privado, firmou entendimento no sentido de que, em execução de dívida condominial promovida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originou o débito, ainda que alienado fiduciariamente. A solução decorre justamente da natureza propter rem da obrigação condominial, que se vincula objetiva e diretamente ao imóvel gerador das despesas. As cotas condominiais destinam-se à manutenção, conservação e administração da própria coisa. Por esse motivo, o imóvel responde pelas obrigações que dele se originam, independentemente das relações contratuais estabelecidas entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário. Conforme assentado pela Segunda Seção, a natureza propter rem do débito condominial sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, que, na condição de titular de propriedade resolúvel, não pode ostentar direitos mais amplos do que aqueles reconhecidos ao proprietário pleno. As disposições dos artigos 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam primordialmente a relação interna entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, estabelecendo, entre os contratantes, a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel. Tais normas, entretanto, não podem ser opostas ao condomínio, terceiro estranho ao contrato de financiamento, para descaracterizar a natureza propter rem do crédito ou impedir que o próprio bem responsável pela geração das despesas responda por sua satisfação. Interpretação diversa importaria transferir à coletividade condominial os riscos decorrentes do inadimplemento do devedor fiduciante, obrigando os demais condôminos a suportar despesas necessárias à conservação e à administração da unidade inadimplente. Nesse contexto, se a própria propriedade fiduciária não constitui óbice à responsabilização do imóvel pela dívida condominial, não se evidencia, em cognição sumária, o alegado direito da credora fiduciária de receber seu crédito com preferência em relação às despesas condominiais que recaem sobre a própria unidade. Ao contrário, a orientação atualmente consolidada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça enfraquece a tese deduzida pela agravante e impede reconhecer, nesta fase inicial do recurso, a evidência exigida pelo artigo 311 do Código de Processo Civil. Ressalte-se que a credora fiduciária permanece protegida quanto ao saldo residual do financiamento, que deverá ser integralmente quitado para a consolidação da propriedade pelo eventual arrematante. Isso, contudo, não se confunde com reconhecimento de preferência de seu crédito em detrimento da obrigação condominial, nem implica continuidade compulsória do contrato de financiamento com o terceiro adquirente. Ante o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE EVIDÊNCIA requerida. Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil. Int. - Magistrado(a) Carlos Eduardo Borges Fantacini - Advs: Israel de Souza Feriane (OAB: 20162/ES) - Claudia Lucia Morales Ortiz (OAB: 145972/SP) - 5º andar
TJSP · Distribuição Originários Direito Privado 3 - Pateo do Colégio, 73 - 7º andar - sala 703-A · Distribuídos
PROCESSOS DISTRIBUÍDOS EM 04/09/2026 2222530-72.2026.8.26.0000; Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011; Agravo de Instrumento; 35ª Câmara de Direito Privado; CARLOS EDUARDO BORGES FANTACINI; Foro de Guarulhos; 4ª. Vara Cível; Cumprimento de sentença; 0005318-34.2024.8.26.0224; Despesas Condominiais; Agravante: Cef - Caixa Econômica Federal; Advogado: Israel de Souza Feriane (OAB: 20162/ES); Agravado: Seasons Emotion Guarulho; Advogada: Claudia Lucia Morales Ortiz (OAB: 145972/SP); Interessado: Caixa Economica Federal; Advogado: Israel de Souza Feriane (OAB: 20162/ES);
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