1162453-76.2024.8.26.0100

Intimação

TJSP · Privado 1 - Unidade de Processamento Judicial · Acórdão

Apelação Nº 1162453-76.2024.8.26.0100/SP RELATOR: Desembargador EMERSON SUMARIVA JÚNIOR APELANTE: MARCO ANTONIO OLIVEIRA SILVA (AUTOR) ADVOGADO(A): ADRIANA DE LOURDES GIUSTI DE OLIVEIRA MONTEIRO (OAB SP138603) APELANTE: CLAUDIO LICATTI EMPREENDIMENTOS LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): ALEXANDRE HILÁRIO SILVESTRE (OAB SP181765) EMENTA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSOS DE AMBAS AS PARTES – PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS APELOS. I. CASO EM EXAME: AÇÃO AJUIZADA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA LOTEADORA/VENDEDORA, VISANDO À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, EM RAZÃO DE SUPERVENIENTE IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA DE HONRAR AS PRESTAÇÕES DO LOTE DE TERRENO Nº 13 DA QUADRA G-21 DO LOTEAMENTO "ALPES DA CASTELO". A R. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU, INTEGRADA POR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, REJEITOU A PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR, DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO, FIXOU A RETENÇÃO EM 25% SOBRE O TOTAL PAGO RECONHECIDO EM R$ 13.374,12, AFASTOU AS PRETENSÕES DA RÉ DE RECEBIMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO E ABATIMENTO DE IPTU, DETERMINOU A INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO, ALÉM DE DISTRIBUIR A SUCUMBÊNCIA DE FORMA RECÍPROCA (50% PARA CADA POLO). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: AS QUESTÕES EM DISCUSSÃO CONSISTEM EM: (I) PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL SUSCITADA PELA RÉ EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE PEDIDO EXPRESSO DE RESCISÃO NA PETIÇÃO INICIAL; (II) APURAÇÃO DO MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO E VALIDADE DA RETENÇÃO DE QUANTIA ATRIBUÍDA À COMISSÃO DE CORRETAGEM; (III) ADEQUAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS; (IV) TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA; E (V) DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS E ARBITRAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL DEVE SER REJEITADA. O PEDIDO DE REPETIÇÃO DOS VALORES PAGOS PRESSUPÕE, LÓGICA E NECESSARIAMENTE, A RESOLUÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL, INEXISTINDO ÓBICE AO SEU CONHECIMENTO EM ATENÇÃO À PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO E À INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL (ARTS. 4º E 322, § 2º, DO CPC), ALINHANDO-SE À SÚMULA Nº 1 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 2. A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO DEVE CORRESPONDER AO TOTAL COMPROVADAMENTE DESEMBOLSADO PELO ADQUIRENTE (R$ 13.374,12). A PRETENSÃO DA RÉ DE ABATER R$ 2.000,00 A TÍTULO DE CORRETAGEM É DESCABIDA, POIS O CONTRATO NÃO DISCRIMINOU PREVIAMENTE O VALOR DO SERVIÇO COM O DEVIDO DESTAQUE DO PREÇO TOTAL, DESCUMPRINDO OS DEVERES DE INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA FIXADOS NO TEMA REPETITIVO 938 DO STJ. 3. O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS MOSTRA-SE RAZOÁVEL E SUFICIENTE PARA RESSARCIR A PROMITENTE VENDEDORA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS E DE COMERCIALIZAÇÃO, NOTADAMENTE DIANTE DA AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE, DA INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO EXTRAORDINÁRIO E DA RETOMADA DO IMÓVEL PARA NOVA ALIENAÇÃO. 4. A CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO, CONSTITUINDO MERA RECOMPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA. 5. POR SE TRATAR DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E DESISTÊNCIA DO COMPRADOR, OS JUROS DE MORA FLUEM A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO, E NÃO DA CITAÇÃO, CONFORME A TESE VINCULANTE FIRMADA NO TEMA REPETITIVO 1.002 DO STJ. 6. TENDO O AUTOR DECAÍDO DE PARCELA ÍNFIMA DE SUA PRETENSÃO ECONÔMICA E OBTIDO ÊXITO NA RESCISÃO, ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS, AFASTAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO E RESTITUIÇÃO SUBSTANCIAL DAS PARCELAS, RESTA CARACTERIZADA A SUCUMBÊNCIA MÍNIMA (ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC), DEVENDO A RÉ ARCAR COM A TOTALIDADE DAS CUSTAS, DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 15% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. RECURSO DE APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO PARA REDUZIR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 20% (OITENTA POR CENTO DE RESTITUIÇÃO) E CARREAR OS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA COM EXCLUSIVIDADE À REQUERIDA. 2. RECURSO ADESIVO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO TÃO SOMENTE PARA FIXAR O TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TESE DE JULGAMENTO: 1. NA RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE, A RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS PELO PREÇO MOSTRA-SE ADEQUADA E SUFICIENTE PARA COBRIR OS CUSTOS ADMINISTRATIVOS DA VENDEDORA. 2. A VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO COMPRADOR CONDICIONA-SE AO PRÉVIO DESTAQUE E INFORMAÇÃO CLARA DO ENCARGO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL (TEMA 938/STJ). 3. OS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS NA HIPÓTESE DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR INCIDEM APENAS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ). 4. A OBTENÇÃO DE VITÓRIA EXPRESSIVA NA RESCISÃO E NA QUASE TOTALIDADE DAS QUANTIAS PLEITEADAS ATRAI A APLICAÇÃO DO ARTIGO 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E O RECURSO ADESIVO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do autor e por DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso adesivo do réu, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. São Paulo, 08 de setembro de 2026.