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2026-09-11 · TJSP
Processo 1116061-78.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Daniel Zerbini Guimaraes - One Penaforte Mendes Empreendimento Imobiliario SP - Silvio Lopes Carvalho - Vistos. DANIEL ZERBINI GUIMARÃES move a presente AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO contra ONE PENAFORTE MENDES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. asseverando, em apertada síntese, que em 09/04/2021 "(...) realizou a compra da Unidade Autônoma Apartamento nº 908, situada no CONDOMÍNIO MY ONE BELA VISTA, pelo valor de R$ 229.577,82 (duzentos e vinte e nove mil e quinhentos e setenta e sete reais e oitenta e dois centavos), junto à ré [Doc. 1]. Ao final do contrato, o imóvel em comento teve seus custos totais aumentados para R$ 279.497,05 (duzentos e setenta e nove mil, quatrocentos e noventa e sete reais e cinco centavos), resultando assim em uma diferença a maior de R$ 49.919,23 (quarenta e nove mil, novecentos e dezenove reais e vinte e três centavos) [Doc. 2]. A referida diferença deve-se ao fato de que a ré instituiu no contrato, cláusula que determinava pagamento de uma parcela final no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) em 05/03/2024. Este 'simples' detalhe possibilitou que, agindo em total inobservância aos princípios da boa fé e da lealdade contratual, a requerida aplicasse índice de correção monetária mensalmente. Frise-se que o parcelamento da unidade se iniciou em abril de 2021 e finalizou-se em agosto de 2023 [Doc.3] com a aprovação do financiamento do autor junto à Caixa Econômica Federal. Em resumo, a relação contratual entre as partes durou exatos 29 meses. A incompatibilidade com a legislação pátria surge no momento em que o contrato entabulado entre as partes prevê a exigibilidade de correção monetária mensal sobre contrato com duração inferior ao mínimo legal exigido. A incidência mensal de correção monetária é permita apenas em contratos imobiliários com parcelamento igual ou superior a 36 (trinta e seis) meses. O que não é o caso dos autos. No entanto, a empresa ré, de forma abusiva e ilegal, cobrou a correção monetária mensal, com vistas a obter excessiva e indevida vantagem. A referida exigência é ilegal nos termos dos artigos 46 e 47, da Lei nº 10.931/2004, bem como é eivada de ilegalidade pela patente e evidente má-fé. Diante da incidência em abusividade dos índices, o autor ajuíza a presente demanda, buscando reaver os valores pagos a maior do devido, bem como a repetição do indébito destes, uma vez que a ré agiu deliberadamente em desconformidade com a Lei". Requereu assim fosse "a correção monetária mensal, exigida no caso em tela, declarada indevida, eis que sua exigência afronta o art. 46, da Lei nº 10.931/2004 e os princípios do CDC; fosse declarada a nulidade do item 6 e seus subitens do quadro resumo do contrato de compromisso de venda e compra, nos termos do artigo 51 do CDC, determinando a substituição da correção mensal pela anual e fosse a requerida condenada a ressarcir o autor em valor igual ao dobro do que pagou em excesso (a ser apurado quando da liquidação do julgado), com incidência de juros de mora a partir da citação e correção desde o desembolso, nos termos do art.42, parágrafo único, do CDC". Com a petição inicial, juntou documentos. Devidamente citada, a ré ofereceu contestação nos seguintes termos: "Nesta e em outras demandas movidas, em face da Ré, inclusive aquelas mencionadas na petição inicial (fl. 11), a causa de pedir é semelhante, no sentido de ser supostamente abusiva a conduta da ré de prever no contrato uma única parcela final, correspondente a parte ínfima do preço, a ser paga quase um ano depois de solvida a penúltima parcela, como forma, segundo alegado, de prolongar artificialmente o prazo de duração do contrato e submetê-lo ao regime do artigo 46 da Lei 10.931/2004. Nessas demandas, relata o autor (e não é diferente nestes autos) que a ré teria imposto o pagamento de última parcela, em valor ínfimo quando comparado ao preço, repita-se, como mecanismo de estender o prazo do contrato por mais de 36 meses e possibilitar a cobrança de correção monetária mensal. Como demonstrado no próximo capítulo desta defesa, não é o que ocorre, também em vista da correta origem e interpretação ao art. 46 da Lei nº 10.931/2004. Porém, no caso concreto, existe outro (e anterior) elemento a evidenciar a improcedência dos pedidos, qual seja o fato de que o fluxo de pagamentos do autor foi, sim, composto por parcelas de valor mais "baixo" (R$ 501, 88), como se vê dos extratos financeiros a fls. 102/104 e à fl. 15 no quadro resumo do contrato firmado pelas partes. O valor mais substancial foi pago quando da quitação, mas, definitivamente, NÃO se pode afirmar que teria havido a inclusão de uma única parcela ínfima (considerada a totalidade do preço e o quanto previsto para pagamento antes) para se alongar artificialmente o prazo do ajuste, a fim de se adequar à possibilidade de reajuste (mensal) da forma com que firmado ao contrato. Absolutamente inaplicável, pois, o disposto no art. 47 da Lei nº 10.931/2004 referido na exordial, sendo de rigor o decreto de improcedência dos pedidos". Juntou documentos. O autor ainda cuidou de oferecer réplica. Em fase processual instrutória do feito instaurado, produziu-se prova pericial técnica e em alegações finais escritas as partes litigantes cuidaram de ratificar seus posicionamentos anteriores. Relatados. Fundamento e decido. A presente demanda empolga. Tenho para mim que relação jurídica nitidamente consumerista veio de unir a figura do autor, na qualidade de consumidor, pessoa física que adquire produto como destinatário final (artigo 2º, do Código de Defesa do Consumidor) e a figura da ré, na qualidade de fornecedora, pessoa jurídica que desenvolvem, dentre outras coisas, a incorporação imobiliária, mediante remuneração em dinheiro e dentro do mercado de consumo (artigo 3º, par. 2º, do Código de Defesa do Consumidor). Neste sentido, a doutrina ("Incorporação Imobiliária à luz do CDC", Rodrigo Azevedo Toscano de Brito, editora Saraiva, 2002, 1ª edição, página 236): "Forçoso reconhecer, portanto, que há relação de consumo na incorporação imobiliária. Dessa forma, não se pode negar que, diante da configuração do incorporador como fornecedor, do adquirente como consumidor e da unidade autônoma como produto, o contrato de incorporação imobiliária é de consumo". Outra não é o teor da Conclusão n. 01, aprovada por unanimidade no Painel II, no 4º Congresso Brasileiro do Direito do Consumidor, realizado em Gramado-RS, em Março de 1998: "O contrato de incorporação, embora regido pelas normas e princípios que lhe são próprios (lei 4591/64), fica também subordinado à disciplina do CDC sempre que as unidades imobiliárias forem destinadas ao usuário final". Subsumível, ainda, no caso concreto e agora no campo do direito processual, o disposto no artigo 6º, inciso VIII, do mesmo diploma legal - inserido no capítulo referente aos direitos básicos do consumidor -, o qual tem a seguinte redação: "São direitos básicos do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência". Assim, partindo-se da premissa legal básica que reconhece, expressamente, a vulnerabilidade social, cultural e econômica do consumidor dentro do mercado de consumo e em face do fornecedor - artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor -, a figura do autor há de receber, em caráter obrigatório, do nosso atual Ordenamento Jurídico, as benesses de uma interpretação à mesma mais favorável. E tal, sem se olvidar do conteúdo do artigo 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil. Neste sentido: "Assim, na ação que versa sobre relação de consumo, o juiz tem que facilitar a defesa do consumidor e em havendo hipossuficiência ou verossimilhança, decretar a inversão do ônus da prova" ("Ônus da Prova no Código de Defesa do Consumidor", Frederico da Costa Carvalho Neto, editora Juarez de Oliveira, 1ª edição, 2002, página 170). No bojo de sua petição inicial, os autores asseveram, em apertada síntese, que em 09/04/2021 "(...) realizou a compra da Unidade Autônoma Apartamento nº 908, situada no CONDOMÍNIO MY ONE BELA VISTA, pelo valor de R$ 229.577,82 (duzentos e vinte e nove mil e quinhentos e setenta e sete reais e oitenta e dois centavos), junto à ré [Doc. 1]. Ao final do contrato, o imóvel em comento teve seus custos totais aumentados para R$ 279.497,05 (duzentos e setenta e nove mil, quatrocentos e noventa e sete reais e cinco centavos), resultando assim em uma diferença a maior de R$ 49.919,23 (quarenta e nove mil, novecentos e dezenove reais e vinte e três centavos) [Doc. 2]. A referida diferença deve-se ao fato de que a ré instituiu no contrato, cláusula que determinava pagamento de uma parcela final no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) em 05/03/2024. Este 'simples' detalhe possibilitou que, agindo em total inobservância aos princípios da boa fé e da lealdade contratual, a requerida aplicasse índice de correção monetária mensalmente. Frise-se que o parcelamento da unidade se iniciou em abril de 2021 e finalizou-se em agosto de 2023 [Doc.3] com a aprovação do financiamento do autor junto à Caixa Econômica Federal. Em resumo, a relação contratual entre as partes durou exatos 29 meses. A incompatibilidade com a legislação pátria surge no momento em que o contrato entabulado entre as partes prevê a exigibilidade de correção monetária mensal sobre contrato com duração inferior ao mínimo legal exigido. A incidência mensal de correção monetária é permita apenas em contratos imobiliários com parcelamento igual ou superior a 36 (trinta e seis) meses. O que não é o caso dos autos. No entanto, a empresa ré, de forma abusiva e ilegal, cobrou a correção monetária mensal, com vistas a obter excessiva e indevida vantagem. A referida exigência é ilegal nos termos dos artigos 46 e 47, da Lei nº 10.931/2004, bem como é eivada de ilegalidade pela patente e evidente má-fé. Diante da incidência em abusividade dos índices, o autor ajuíza a presente demanda, buscando reaver os valores pagos a maior do devido, bem como a repetição do indébito destes, uma vez que a ré agiu deliberadamente em desconformidade com a Lei". Estes os fatos constitutivos de seu direito material, os quais, uma vez finda a fase processual instrutória do feito instaurado, logrou se desincumbir nos presentes autos. E tal, ainda em fase processual postulatória do feito instaurado, por meio da produção judicial de prova eminentemente documental e agora em fase processual instrutória do feito instaurado, por meio da produção judicial de prova pericial técnica, realidade que credencia este Magistrado a julgar procedente a pretensão deduzida em Juízo pelo autor contra a ré. De fato, debruçando-se sobre o laudo pericial técnico levado a efeito no bojo do feito instaurado, vamos encontrar a seguinte realidade: "Em caso de substituição da correção monetária mensal pela de periodicidade anual, isso representaria um indébito em favor do Autor, a valores originais e sem correção, de R$ 4.830,74, como discriminado no subtópico "5.2" deste Laudo; B) Sem dúvida, ao menos formalmente, o contrato havido entre as partes, firmado em abril de 2021 prevendo a última parcela para abril de 2024, teve o período mínimo de 36 (trinta e seis) meses sendo assim, em tese, cabível a periodicidade mensal prevista no Art. 46 da Lei 10.931/2004 para cômputo da correção monetária sobre as parcelas do preço. Todavia, o cerne da questão jurídica em debate na presente demanda é a nulidade suscitada pelo Autor com tendo por base o Art. 47 do dito Diploma legal. Quanto a isso, nada pode inferir ou opinar tecnicamente a perícia, por ser essa a questão fulcral submetida ao I. Julgador do feito". Ora, postar-se de forma diversa fatalmente cuidará de prestigiar o enriquecimento ilícito da ré em detrimento direto dos interesses econômicos do autor. Enuncia o Código Civil, no artigo 884, verbis: "Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários". Ao se debruçarem sobre tal dispositivo legal, Gustavo Tepedino e outros ("Código Civil interpretado conforme a Constituição da República", Volume 2, editora Renovar, 2006, 1ª edição, páginas 752/753) ensinam que: "O enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que esta vantagem se revista" (Antunes Varela, Das Obrigações, p. 361). Indaga-se em doutrina se é possível o enriquecimento sem causa pela obtenção de uma vantagem moral, como no exemplo do aluno que desfruta de aulas particulares alheias (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 230). Todavia, o que será objeto de restituição em tais casos serão as consequências apreciáveis em dinheiro, a denominada vantagem patrimonial indireta (Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, pp. 426/427). Alguns dos requisitos cogitados em doutrina para gerar a obrigação de restituir o indevidamente auferido podem ser identificados na redação do art. 884 do CC. O primeiro requisito é o enriquecimento, isto é, a existência de uma melhora na situação patrimonial da pessoa obrigada a restituir. Como indica Antunes Varela, o enriquecimento não se verifica apenas mediante um aumento no ativo, podendo ocorrer também por uma diminuição do passivo, como o pagamento de dívida alheia, ou mesmo através da poupança de uma despesa, como no enterro realizado pelo gestor de negócios (Direito das Obrigações, p. 194). O segundo requisito é que o enriquecimento se dê à custa de outrem. O termo "empobrecimento" é normalmente rejeitado por remetente à ideia de diminuição no patrimônio do titular do direito à restituição, o que não precisa ocorrer, como exemplo de Antunes Varela, daquele que utiliza cavalo alheio para ganhar uma corrida da qual o dono do cavalo não participaria (Direito das Obrigações, p. 199). Neste sentido, afirma Mário Júlio de Almeida Costa: "Pode até não se verificar qualquer efetivo empobrecimento. Na verdade, o instituto abrange também situações em que a vantagem adquirida por uma pessoa não resulta de um correspondente sacrifício econômico sofrido por outra, embora se haja produzido a expensas desta, à sua custa. Recordem-se, por exemplo, certos casos de uso coisa alheia sem prejuízo algum para o proprietário". (Mário Júlio de Almeida Costa, Noções, p. 84. Contra: Silvio Rodrigues, Direito Civil, p. 422). Alguns autores cogitam de um nexo de causalidade entre o enriquecimento e o dito "empobrecimento", isto é, que se dê à custa de outrem (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 250). Todavia, não se revela necessário que haja uma relação direta entre enriquecimento e empobrecimento. É necessário apenas que estejam relacionados o fato que gerou o enriquecimento com o empobrecimento ou, se ele não se afigurar, com o suporte correspondente: à custa de outrem (Mário Júlio de Almeida Costa. Direito das Obrigações, p. 429). Não há uma relação de causa e efeito entre enriquecimento e empobrecimento; o que deve haver é uma interdependência em virtude de um fato originário em comum, que causou ambos o que se tem chamado de indivisibilidade de origem (Agostinho Alvim, "Do enriquecimento sem causa", p. 59). Existem outros requisitos essenciais para que se afigure o enriquecimento sem causa e que não estão contidos nesse artigo: primeiro, não há de existir causa que justifique o enriquecimento (v. art. 885); segundo, não há de existir outro meio para ressarcir o empobrecimento (v. art. 886)". Por estes fundamentos, julgo procedente a presente AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO movida por DANIEL ZERBINI GUIMARÃES contra ONE PENAFORTE MENDES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. Via de consequencia, reconheço de todo indevida "a correção monetária mensal, exigida no caso em tela", declarando-se "a nulidade do item 6 e seus subitens do quadro resumo do contrato de compromisso de venda e compra, (...) determinando a substituição da correção mensal pela anual e condeno a ré a ressarcir o autor em valor igual ao dobro do que pagou em excesso (a ser apurado quando da liquidação do julgado), com incidência de juros de mora a partir da citação e correção desde o desembolso, nos termos do art.42, parágrafo único, do CDC". Pelo princípio da sucumbência, condeno a ré a arcar com todas as custas judiciais e despesas processuais ocorrentes na lide, bem como honorários advocatícios à parte litigante adversa, os quais arbitro em 20% do valor da causa. P. R. I. C. - ADV: LUMA ROLLI CARNEIRO (OAB 311652/SP), DANIEL ZERBINI GUIMARAES (OAB 325251/SP), JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI (OAB 110829/SP), BRUNO PAULA MATTOS CARAVIERI (OAB 243683/SP), SILVIO LOPES CARVALHO (OAB 37611/SP)