1111953-74.2022.8.26.0100

Intimação

TJSP · UPJ da 11ª a 15ª Varas Cíveis - Foro Central Cível · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1111953-74.2022.8.26.0100/SP EXEQUENTE: LUKA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A): FÁBIO MACHADO MALAGÓ (OAB SP236033) ADVOGADO(A): DANIEL OSTRONOFF (OAB SP192980) ADVOGADO(A): SARAH SANTOS BIZINOTO (OAB SP490264) ADVOGADO(A): AMANDA DOS SANTOS FRANGUELLI (OAB SP512636) EXECUTADO: 41 SP SPO BALSA INCORPORADORA SPE LTDA ADVOGADO(A): LUCIANO GUIMARAES DA SILVEIRA (OAB SP219729) ADVOGADO(A): EDUARDO FOZ MANGE (OAB SP222278) ADVOGADO(A): DANIEL KRUMPANZL IGNÁCIO DELGADO (OAB SP482611) INTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL ADVOGADO(A): JOSE INACIO ROSA BARREIRA ADVOGADO(A): JOSÉ JACKSON NUNES AGOSTINHO INTERESSADO: RENATO GOMES PORTELA FILHO ADVOGADO(A): ALESSANDRA GABRIELA BARROSO DA SILVA INTERESSADO: BRADESCO ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. ADVOGADO(A): PEDRO ROBERTO ROMAO INTERESSADO: DSC CONDOMINIAL COBRANCAS GARANTIDAS LTDA ADVOGADO(A): CHRISTIAN EISING OENNING DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. RELATÓRIO Cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada por Luka Administração e Participações Ltda. em face de 41 SP SPO Balsa Incorporadora SPE Ltda. e Forcasa Incorporação Imobiliária e Empreendimentos Ltda., na qual foram deferidas constrições sobre direitos e frações ideais de unidades imobiliárias integrantes do empreendimento Residencial ForLife Freguesia (Matrícula nº 9.652 do 8º Registro de Imóveis da Capital), bem como determinada a liberação da indisponibilidade averbada sobre o imóvel de Matrícula nº 209.750 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto/SP (Evento 224). Em cumprimento ao comando judicial anterior (Evento 224), foram expedidos os mandados de levantamento e de nova averbação de penhora perante a serventia predial competente (Eventos 233, 235 e 237). A parte exequente comprovou a distribuição e o recolhimento das custas e emolumentos pertinentes aos atos registrais (Evento 249). Na sequência, a terceira interessada Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. noticiou a existência de nota de devolução emitida pelo 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto, requerendo a expedição de certidão de preclusão ou de trânsito em julgado quanto à decisão que cancelou a averbação de indisponibilidade (Av.5) da Matrícula nº 209.750, para atendimento às exigências registrais (Evento 253). Por sua vez, a credora exequente peticionou nos autos trazendo as certidões imobiliárias atualizadas (matrículas nº 220.403, 220.428, 220.361 e 220.401 do 8º CRI da Capital), demonstrando a efetivação das substituições de penhora anteriormente convencionadas e deferidas (Evento 257). Com base nisso, pugnou pelo prosseguimento da execução mediante a realização de leilão judicial eletrônico das 30 unidades habitacionais penhoradas do empreendimento Residencial ForLife Freguesia, com aproveitamento das avaliações trazidas aos autos pelas próprias devedoras no Evento 166, bem como reiterou o pleito de emissão da certidão requerido pela credora fiduciária (Evento 257). Por fim, aportou aos autos manifestação da pessoa jurídica DSC Condominial Nacional Cobranças Garantidas S/S Ltda. (Evento 260), pleiteando a habilitação de crédito condominial de natureza propter rem decorrente de taxas condominiais inadimplidas que recaem sobre as unidades autônomas nº 701, nº 702, nº 713, nº 801, nº 804 e nº 805 do condomínio Residencial ForLife Freguesia, com pedido de reserva de preferência sobre o produto de eventual expropriação judicial, com fulcro no artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Regularização Registral das Penhoras e do Pedido de Designação de Leilão Judicial Eletrônico A análise dos elementos documentais encartados no Evento 257 revela que foram integralmente cumpridas as determinações de substituição de penhora autorizadas por este Juízo no Evento 224. Com efeito, as certidões expedidas pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital demonstram a concretização do levantamento das constrições antes existentes sobre as frações vinculadas às unidades nº 614 e nº 809 (matrículas nº 220.403 e nº 220.428), bem como a perfectibilização das penhoras substitutivas sobre as frações vinculadas às unidades nº 402 e nº 612 (matrículas nº 220.361 e nº 220.401), todas do empreendimento Residencial ForLife Freguesia (Evento 257). Estando os gravames devidamente formalizados no fólio real, mostra-se legítimo o prosseguimento da marcha executiva com a deflagração dos atos tendentes à expropriação dos bens constritos, nos termos dos artigos 825, inciso II, e 881, caput, do Código de Processo Civil. Contudo, quanto ao valor de avaliação a ser adotado como parâmetro para a alienação judicial, observa-se que a pretensão exequente de utilizar o laudo unilateral acostado no Evento 166, correspondente a maio de 2025, reclama cautela e atualização monetária. A realização da praça eletrônica exige estimativa contemporânea e segura da base econômica, a fim de resguardar o equilíbrio da execução, obstar a alienação por preço vil e salvaguardar tanto o interesse creditório quanto o patrimônio do devedor, em estrita reverência ao princípio da menor onerosidade (artigo 805 do Código de Processo Civil) e aos requisitos estipulados no artigo 886 do estatuto processual. Dessa forma, defere-se a realização de leilão judicial eletrônico dos imóveis constritos, devendo o valor de avaliação constante do Evento 166 ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data de publicação do respectivo edital. Outrossim, caberá à exequente indicar leiloeiro público oficial legalmente habilitado perante a Junta Comercial do Estado de São Paulo e credenciado neste Tribunal, cabendo ao auxiliar do Juízo formular a minuta de edital contendo todos os requisitos do artigo 886 do Código de Processo Civil, inclusive a indicação expressa de todos os ônus, gravames hipotecários e débitos pendentes informados nos autos. Deverão ser estritamente cumpridas as intimações e cientificações prévias previstas no artigo 889 do Código de Processo Civil, intimando-se especialmente as partes executadas, na pessoa de seus patronos constituídos, bem como a credora hipotecária Caixa Econômica Federal (artigo 889, inciso V, do Código de Processo Civil), para assegurar a higidez da expropriação judicial. 2.2. Da Exigência Cartorária e Expedição de Certidão de Preclusão do Cancelamento de Indisponibilidade No que concerne ao pleito formulado pela terceira interessada Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. (Evento 253), reiterado pela exequente (Evento 257), constata-se que a ordem judicial de cancelamento da averbação premonitória/indisponibilidade (Av.5) que pesava sobre a Matrícula nº 209.750 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto já foi deferida de modo expresso e fundamentado no Evento 224. O fundamento adotado para o levantamento reside no fato de que o imóvel se encontrava alienado fiduciariamente em favor da referida administradora e a propriedade restou plenamente consolidada em seu patrimônio (Av.6/209.750), tornando ilegítima a manutenção de restrição executiva voltada contra o antigo devedor fiduciante sobre bem que não mais integra a sua esfera dominial (Evento 224 e Evento 253). Apresentada nota devolutiva pelo oficial registrador exigindo comprovação de preclusão ou trânsito em julgado para a efetivação do cancelamento (Evento 253), impõe-se acolher o pedido da interessada, determinando-se à Serventia Judicial que certifique o decurso do prazo recursal em face do comando contido no Evento 224, expedindo-se a competente certidão de preclusão em favor do Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. para pronto encaminhamento ao cartório imobiliário. 2.3. Da Habilitação do Crédito Condominial (Propter Rem) e Direito de Preferência Examina-se o requerimento formulado por DSC Condominial Nacional Cobranças Garantidas S/S Ltda. (Evento 260), por meio do qual postula a habilitação de créditos oriundos de despesas condominiais inadimplidas relativas às unidades autônomas nº 701, nº 702, nº 713, nº 801, nº 804 e nº 805 do condomínio Residencial ForLife Freguesia, discriminadas nas planilhas e ações de cobrança correlatas. É assente no ordenamento jurídico que as contribuições condominiais constituem obrigações propter rem, vinculadas à própria coisa e destinadas à conservação e manutenção da integridade da edificação coletiva (artigo 1.345 do Código Civil). Em razão dessa natureza jurídica diferenciada, sobrevindo alienação ou adjudicação do bem em hasta pública, os débitos condominiais aderem ao imóvel e sub-rogam-se sobre o respectivo produto da expropriação, na forma disciplinada pelo artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil: Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. § 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora. Por conseguinte, o crédito decorrente de despesas condominiais detém privilégio e preferência sobre os créditos quirografários e sobre os créditos com garantia real incidente sobre a unidade no concurso singular de credores, ressalvadas unicamente as preferências de ordem legal absoluta, notadamente as de natureza trabalhista e tributária, conforme tese pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial 2.047.009/SP: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTEÇA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. CONCURSO DE CREDORES. HABILITAÇÃO DE CRÉDITO. ORDEM DE PREFERÊNCIA. TRABALHISTAS. CRÉDITO TRIBUTÁRIO. CRÉDITOS CONDOMINIAIS. CRÉDITOS COM GARANTIA REAL. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência no sentido de que os créditos de honorários advocatícios são equiparados aos créditos trabalhistas, de modo que têm preferência ao crédito tributário. Este, por sua vez, prefere ao crédito condominial que, por possuir natureza propter rem e se vincular diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, se sobreleva ao direito do credor fiduciário. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.047.009/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Desse modo, defere-se a habilitação do crédito condominial perseguido pela peticionante, reservando-se-lhe o direito de preferência sobre o produto apurado na arrematação especificamente em relação a cada uma das unidades geradoras das despesas (unidades nº 701, nº 702, nº 713, nº 801, nº 804 e nº 805). Contudo, para que a apuração e o eventual pagamento do crédito preferencial ocorram de maneira líquida e incontroversa quando da destinação do produto da arrematação, faz-se necessária a prévia manifestação das partes executadas e da exequente acerca dos valores pormenorizados na planilha acostada (Evento 260). 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) DEFIRO a realização de leilão judicial eletrônico sobre as unidades autônomas constritas do empreendimento Residencial ForLife Freguesia (Matrícula nº 9.652 do 8º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Capital), adotando-se como valor de avaliação o montante constante do laudo do Evento 166, o qual deverá ser devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data do edital; b) INTIME-SE a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indique leiloeiro oficial credenciado para a condução do certame e comprove a elaboração da minuta de edital com estrita observância aos requisitos do artigo 886 do Código de Processo Civil; c) DETERMINO a intimação de todos os interessados e credores com garantia real ou penhora averbada, nos moldes do artigo 889 do Código de Processo Civil, em especial a credora hipotecária Caixa Econômica Federal (artigo 889, inciso V); d) DEFIRO o pedido da terceira interessada Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. (Evento 253) e DETERMINO à Serventia Judicial que expeça certidão de decurso de prazo/preclusão referente à decisão de Evento 224 (no tocante ao cancelamento da indisponibilidade da Matrícula nº 209.750 do 1º CRI de São José do Rio Preto), disponibilizando-a nos autos para as providências cartorárias da interessada; e) DEFIRO a habilitação do crédito condominial formulada por DSC Condominial Nacional Cobranças Garantidas S/S Ltda. (Evento 260), reconhecendo a natureza propter rem e a preferência legal do débito sobre o produto de eventual arrematação das respectivas unidades autônomas geradoras das despesas (unidades nº 701, nº 702, nº 713, nº 801, nº 804 e nº 805), nos termos do artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil; f) INTIMEM-SE a exequente e as executadas para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre a habilitação e o demonstrativo de débito trazidos no Evento 260.