2026-09-16 · TJSP
Processo 1108120-77.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Recuperação judicial e Falência - Cesar Nardy Zillo e outro - Simeira Comercio e Industria Ltda. - Vistos. 1. Expedição de Carta de Adjudicação Compulsória Fls. 282/286: foi julgado procedente o pedido formulado por Cesar Nardy Zillo e Genoveva Rachid de Carvalho Zillo, reconhecendo-se a quitação do compromisso de compra e venda objeto do R.1 da matrícula nº 65.711 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e determinando-se a expedição de alvará judicial autorizando a outorga da escritura definitiva de transferência do imóvel pela Massa Falida aos autores, na qualidade de compromissários compradores em razão da arrematação objeto do R.4 da mesma matrícula. Consignou-se que a sentença, após o trânsito em julgado, serviria como título hábil à prática dos atos registrais necessários. Fl. 292: certificado o trânsito em julgado da sentença em 27/07/2026. Fl. 295: os autores informaram ter encaminhado o título judicial ao 1º Registro de Imóveis da Capital. Fls. 296/302: os autores juntaram nota de exigência e devolução expedida pelo 1º Registro de Imóveis, referente à prenotação nº 492780. O Oficial informou que a transmissão poderá ser formalizada mediante escritura pública definitiva, com apresentação do alvará judicial, ou, alternativamente, mediante Carta de Adjudicação Compulsória, indicando os requisitos necessários à formação do título, inclusive a indicação do valor para fins fiscais e de cobrança das custas e emolumentos. Os autores requereram a expedição da Carta e indicaram, para essa finalidade, o montante de R$ 29.105,34. Fls. 305/308: o Síndico não se opôs à expedição da Carta de Adjudicação Compulsória, diante da alternativa expressamente indicada pelo Registro de Imóveis. Fls. 311/312: o Ministério Público manifestou-se contrariamente à expedição da Carta, entendendo que deverá ser cumprida a sentença mediante lavratura da escritura pública. Quanto ao valor indicado pelos autores, apontou que a questão relativa ao valor da causa já havia sido expressamente decidida pelo Tribunal no julgamento da Apelação nº 1108120-77.2024.8.26.0100. Fls. 314/323: os autores impugnaram o parecer ministerial. Sustentaram que a Carta de Adjudicação constitui apenas instrumento para concretização registral do direito já reconhecido e que o montante de R$ 355.000,00 corresponde à arrematação dos direitos aquisitivos realizada em processo diverso, não representando saldo do compromisso de compra e venda nem valor atribuído ao imóvel na presente demanda. Reiteraram a expedição da Carta e a indicação do valor de R$ 29.105,34. Decido. A expedição da Carta de Adjudicação Compulsória, em princípio, mostra-se adequada à concretização registral do direito reconhecido na sentença transitada em julgado, constituindo uma das alternativas expressamente indicadas pelo próprio 1º Oficial de Registro de Imóveis na nota devolutiva apresentada pelos autores. Há, contudo, questão prévia a ser esclarecida quanto ao valor que deverá constar do título, a fim de evitar nova devolução registral. O valor de R$ 29.105,34 indicado pelos autores não pode ser adotado como valor da causa, pois essa matéria já foi expressamente decidida pelo Tribunal de Justiça no julgamento da Apelação nº 1108120-77.2024.8.26.0100 (fl. 135). Naquela oportunidade, a 8ª Câmara de Direito Privado examinou precisamente a controvérsia acerca do valor da causa nesta demanda e afastou a pretensão do autor de adoção do montante de R$ 29.105,34, estabelecendo que o valor da causa deve, portanto, corresponder à diferença entre o valor venal do imóvel e aquele pago por conta da arrematação, devidamente atualizado desde o respectivo desembolso. A determinação foi posteriormente cumprida nestes autos. Intimado a recolher as custas segundo o critério estabelecido pelo acórdão, o autor informou que o valor da arrematação de R$ 355.000,00, atualizado, alcançava R$ 1.374.811,56, enquanto o valor venal do imóvel então consultado correspondia a R$ 1.079.779,00, razão pela qual não haveria diferença positiva, postulando o recolhimento pelo mínimo legal. A questão foi recebida por este Juízo, que consignou que o autor havia prestado os esclarecimentos determinados pelo acórdão e procedido ao recolhimento das custas, recebendo-se então a inicial e determinando-se o prosseguimento do feito. Assim, não é possível simplesmente fazer constar da Carta de Adjudicação o montante de R$ 29.105,34 a título de valor da causa, pois tal critério foi expressamente afastado pelo acórdão proferido nestes próprios autos. Por outro lado, a nota devolutiva exige a indicação de valor para fins fiscais e de cobrança de custas e emolumentos, não estando suficientemente claro, à vista dos elementos atualmente apresentados, se o Oficial pretende a mera reprodução do valor processual da causa, tal como definido pelo acórdão, ou a indicação de outra grandeza econômica própria do ato registral. A distinção é relevante, pois o acórdão decidiu especificamente o valor da causa e a correspondente base para recolhimento das custas judiciais, não tendo sido objeto desta demanda a avaliação do imóvel ou a fixação de valor autônomo para fins registrais. Por isso, antes da expedição da Carta e a fim de evitar nova devolução do título, converto a apreciação do pedido em diligência. I) A presente decisão servirá como ofício ao 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a ser encaminhado pelos autores, acompanhada do acórdão de fls. 135/138 e da nota devolutiva de fls. 299/302 e demais cópias de atos que sejam necessários, para que se esclareça: a) se o valor cuja indicação foi exigida na nota devolutiva corresponde ao valor da causa; b) em caso positivo, se deverá ser observado o critério expressamente estabelecido pelo acórdão proferido nestes autos, segundo o qual o valor da causa corresponde à diferença entre o valor venal do imóvel e o valor pago na arrematação, devidamente atualizado desde o desembolso; c) caso a exigência se refira a valor diverso do valor processual da causa, qual a natureza do valor exigido, o respectivo fundamento normativo e a forma pela qual deverá ser apurado para constar da Carta de Adjudicação. II) Obtidos os esclarecimentos, manifestem-se os autores, no prazo de 15 dias, indicando a providência que entendem adequada para atendimento da exigência registral. III) Após, tornem conclusos para apreciação do pedido de expedição da Carta de Adjudicação Compulsória. Intimem-se. - ADV: AMANDA DE AGUIAR GONÇALVES DIAS LIMA (OAB 289616/SP), MARCUS VINICIUS AUGUSTO (OAB 133367/SP), AFONSO HENRIQUE ALVES BRAGA (OAB 122093/SP)