1103920-87.2025.8.13.0024

Intimação

TJMG · Vara de Registros Públicos da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

DÚVIDA Nº 1103920-87.2025.8.13.0024/MG INTERESSADO: JOSE LUIZ ALVES FILHO ADVOGADO(A): NICODEMOS EVARISTO CORDEIRO (OAB MG032192) ADVOGADO(A): MARCOS AURÉLIO FERNANDES DE SOUZA (OAB MG139070) ADVOGADO(A): IGOR BIET EVARISTO (OAB MG143354) SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de dúvida registral suscitada pela Oficiala do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, provocada por José Luiz Alves Filho, que se insurge contra a recusa no registro de Escritura Pública de Compra e Venda do apartamento nº 703, Edifício Tunísia, matriculado sob o nº 74.706. A registradora condicionou o ato à prévia regularização do condomínio, apontando divergência entre a fração ideal descrita na matrícula (0,02036) e a informada na guia de ITBI municipal (0,029381). Informou, ainda, que o projeto original de 13 pavimentos não foi totalmente executado (com matrículas apenas até o 9º andar), exigindo rerratificação da convenção condominial. O interessado impugnou a dúvida argumentando que o título está em perfeita harmonia com os dados da matrícula, atendendo à especialidade objetiva, sendo a divergência meramente fiscal e de natureza extratabular, além de apontar a impossibilidade prática de um adquirente individual rerratificar a convenção coletiva. O Ministério Público do Estado de Minas Gerais declinou de sua intervenção por falta de interesse público relevante. Vieram os autos conclusos. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia cinge-se à verificação da legalidade da nota devolutiva expedida pela Oficial do Registro de Imóveis, que recusou o ingresso da escritura pública de compra e venda sob o fundamento de existir divergência entre a fração ideal constante da matrícula do imóvel e aquela indicada na guia de ITBI emitida pelo Município de Belo Horizonte, bem como da necessidade de prévia regularização da convenção de condomínio em razão de supostas irregularidades edilícias do empreendimento. Após análise dos elementos constantes dos autos, conclui-se que a dúvida não merece prosperar. 2.1. Da especialidade objetiva e da prevalência do fólio real O princípio da especialidade objetiva exige que o imóvel objeto do título corresponda precisamente ao bem descrito no registro imobiliário, permitindo sua perfeita individualização e assegurando a continuidade e a segurança dos atos registrais, conforme decorre dos arts. 176, § 1º, II, e 225 da Lei nº 6.015/1973. No caso concreto, não há divergência entre o título apresentado e o fólio real. A escritura pública de compra e venda descreve o apartamento nº 703 com fração ideal de 0,02036, exatamente a mesma constante da Matrícula nº 74.706 e da Convenção de Condomínio registrada sob o nº 30, Livro 8-Especial. A própria Oficial suscitante reconhece expressamente que a fração ideal da unidade coincide entre a matrícula e a convenção condominial. A única divergência apontada decorre da guia de ITBI emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda, na qual consta a fração ideal de 0,029381. Todavia, a fração de 0,029381 é um dado cadastral/fiscal que não foi incorporado ao fólio real e, portanto, não pode ser tratada como alteração da fração ideal juridicamente registrada. Suas informações não possuem aptidão para modificar, restringir ou infirmar os dados constantes do fólio real, cuja presunção de legitimidade somente pode ser afastada pelos meios legalmente previstos. Ressalte-se, ainda, que não há nos autos qualquer ato registral que tenha promovido a substituição da fração ideal de 0,02036 pela de 0,029381. A Matrícula nº 74.706 permanece com a fração de 0,02036; a Convenção de Condomínio originária, registrada sob o nº 30 do Livro 8-Especial, igualmente a consigna; e a própria Oficiala reconhece que eventuais alterações posteriores do projeto e da convenção não foram apresentadas à serventia para averbação. A circunstância impede que se atribua ao dado cadastral municipal eficácia modificativa sobre o fólio real. A existência de informação diversa no cadastro fiscal não equivale à alteração do registro imobiliário, sobretudo quando ausente título formal submetido à qualificação registral e posteriormente incorporado à matrícula. Assim, para os fins da presente dúvida, a fração de 0,029381 não pode ser tratada como elemento integrante da situação jurídico-real do imóvel, mas apenas como informação cadastral utilizada pela Administração Tributária. Estando o título em perfeita conformidade com a matrícula, portanto, não há violação ao princípio da especialidade objetiva nem fundamento jurídico para impedir o seu ingresso no Registro de Imóveis em razão de informação divergente constante exclusivamente de cadastro administrativo municipal. 2.2. Da inexistência de afronta ao princípio da continuidade Também não procede a exigência fundada no princípio da continuidade. Esse princípio impõe que cada novo registro encontre suporte no registro imediatamente anterior, preservando a sequência lógica da cadeia dominial e garantindo a segurança das mutações jurídico-reais. Na hipótese dos autos, a cadeia registral permanece íntegra. O transmitente figura regularmente como proprietário na matrícula do imóvel, e a escritura pública apenas instrumentaliza a transmissão da propriedade ao adquirente, sem promover qualquer alteração na descrição registral da unidade ou em sua fração ideal. As circunstâncias apontadas pela Serventia — consistentes na alegada paralisação da obra, ausência de averbação de baixa de construção, inexistência de "habite-se" e possível necessidade de revisão da convenção condominial — dizem respeito à eventual regularização urbanística e edilícia do empreendimento, matéria distinta da qualificação registral do título ora apresentado. Ainda que tais irregularidades eventualmente demandem providências futuras pelos interessados, elas não rompem a continuidade registral nem impedem, por si sós, o registro de título que reproduz fielmente os elementos constantes da matrícula. Não se identifica, portanto, ruptura da cadeia dominial ou incompatibilidade subjetiva entre o titular inscrito e o adquirente. Eventual desconformidade entre a realidade física do empreendimento e seus elementos cadastrais ou condominiais não se confunde com descontinuidade registral. 2.3. Da impossibilidade de exigir a prévia rerratificação da convenção de condomínio A Oficial condicionou o registro à prévia rerratificação da convenção de condomínio, sob o fundamento de que a fração ideal da unidade deveria ser adequada à realidade do empreendimento. Entretanto, Ainda que se possa reconhecer a existência de eventual necessidade de regularização da convenção condominial e dos elementos registrais do empreendimento, não se demonstrou que tal providência constitua requisito indispensável ao registro do título ora apresentado, sobretudo porque a escritura reproduz integralmente a descrição e a fração ideal constantes da matrícula. Não se mostra juridicamente razoável impedir o registro de escritura pública em perfeita conformidade com a matrícula sob o fundamento de ausência de providência cuja realização depende da manifestação de vontade de terceiros. Além disso, a eventual necessidade de regularização da convenção condominial decorre da situação global do empreendimento, e não do negócio jurídico específico submetido à qualificação registral. Caso efetivamente exista incompatibilidade entre a realidade física do edifício e os assentos registrais, essa situação deverá ser solucionada pelos instrumentos próprios, sem impedir o ingresso de título que observa integralmente a descrição constante do fólio real. 2.4. Da função fiscalizatória do registrador e da inexistência de prejuízo ao Fisco A Oficial também fundamenta a recusa no dever de fiscalização previsto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973. É certo que compete ao registrador verificar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos levados a registro. Não se evidencia, no caso, qualquer prejuízo ao Fisco decorrente do ingresso do título, uma vez que o ITBI correspondente à operação foi efetivamente recolhido, inclusive com utilização, pela Administração Tributária, da fração ideal de 0,029381. A finalidade do art. 289 da Lei nº 6.015/1973 consiste em assegurar o recolhimento dos tributos incidentes sobre o ato registrável, não autorizando a criação de óbices registrais quando o tributo foi regularmente pago e a divergência decorre exclusivamente de informação constante de cadastro fiscal que não altera a situação jurídica do imóvel perante o Registro de Imóveis. Não evidenciada lesão ao Fisco nem irregularidade do título apresentado, a exigência formulada pela Serventia revela-se desproporcional e destituída de fundamento jurídico suficiente para impedir o registro pretendido. Diante desse contexto, verifica-se que a escritura pública apresentada observa os princípios da especialidade objetiva e da continuidade, reproduz fielmente os dados constantes do fólio real e não ocasiona prejuízo à fiscalização tributária, razão pela qual a nota devolutiva deve ser afastada. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada pela Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte e, afastado o óbice objeto da presente dúvida, determino o prosseguimento da qualificação registral e o ingresso do título, caso inexistente outro impedimento registral autônomo e diverso daquele ora examinado. Sem custas, por força do artigo 207 da Lei nº 6.015/73. Após o trânsito em julgado, CUMPRA-SE o disposto no art. 203, inciso II, da LRP. OFICIE-SE ao Registrador para ciência. Esta sentença tem força de mandado. Após o trânsito em julgado, intime-se o oficial para que cumpra a presente sentença.