1103471-35.2025.8.11.0041

Intimação

TJMT · 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1103471-35.2025.8.11.0041. AUTOR: LUANA APOITIA DO CARMO FINKLER, LUCAS RAFAEL FINKLER REU: ALAMEDA ECHER 38 INCORPORACOES SPE LTDA, PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA, VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA, VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA, CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA Vistos. I – RELATÓRIO. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, proposta por LUANA APOITIA DO CARMO FINKLER e LUCAS RAFAEL FINKLER em face de ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, todos qualificados nos autos. Aduzem os autores, em síntese, que, imbuídos do anseio de adquirir moradia própria, celebraram com a primeira demandada, em 01 de dezembro de 2021, um Contrato de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto a aquisição da unidade autônoma correspondente à Casa residencial localizada na Quadra E, Lote 07 – Módulo I, com área privativa de 125,02 m², integrante do empreendimento imobiliário denominado Viva Alameda, situado na Alameda Júlio Müller, s/nº, no Município de Várzea Grande/MT, ajustando o preço total de R$ 353.110,48 (trezentos e cinquenta e três mil cento e dez reais e quarenta e oito centavos). Sustentam que, consoante expressamente pactuado no item 9.1 da Cláusula Nona do instrumento contratual, a conclusão das obras estava aprazada originariamente para 30 de dezembro de 2024, comportando, segundo a cláusula de tolerância insculpida no item 9.2, uma dilação improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias corridos, o que projetou o termo fatal e improrrogável para entrega da unidade habitacional para o dia 27 de junho de 2025. Asseveram que, conquanto tenham cumprido religiosamente com todas as suas contraprestações pecuniárias — vertendo aos cofres da construtora o montante global histórico de R$ 77.436,76 (setenta e sete mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos), o qual compreende sinal, parcelas mensais ordinárias e a quitação antecipada, mediante instrumento de confissão de dívida, das parcelas de ns. 39 a 48 —, a demandada extrapolou substancialmente o prazo fatal avençado sem ultimar as obras ou disponibilizar as chaves. Narram que o empreendimento restou paralisado, em estado de ostensivo abandono físico, e que as tentativas de obtenção de informações perante os canais de atendimento restaram infrutíferas ou marcadas por evasivas e respostas genéricas. Pontuam que, na via extrajudicial, a demandada recusou-se a promover a rescisão imotivada sem a incidência de decotes abusivos, exigindo a retenção da cláusula penal contratual no patamar de 50% (cinquenta por cento), lastreada no regime do patrimônio de afetação, cumulada com a perda dos valores atinentes à comissão de corretagem na monta de R$ 5.296,66 (cinco mil duzentos e noventa e seis reais e sessenta e seis centavos). Defendem a formação de grupo econômico entre todas as pessoas jurídicas que figuram no polo passivo da lide, destacando a identidade societária, de administradores, endereço e atuação coordenada sob o signo distintivo unificado "Grupo Echer". Diante disso, em vista do alegado inadimplemento culposo absoluto das demandadas, pugnam: a) pelo parcelamento das custas inaugurais; b) pelo reconhecimento da responsabilidade solidária de todas as rés por integrarem o grupo econômico; c) pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova; d) pela decretação da rescisão judicial da promessa de compra e venda por culpa exclusiva das rés, condenando-as à restituição imediata e integral da quantia de R$ 77.436,76, corrigida monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e com juros moratórios a partir da citação, conforme remansosa Súmula 543 do STJ; e) pela inversão da cláusula penal moratória/compensatória, aplicando-se a tese firmada no Tema Repetitivo nº 971 do STJ, para condenar as requeridas ao pagamento de R$ 38.718,38 (equivalente a 50% dos valores vertidos); f) pela declaração de nulidade e abusividade da retenção da comissão de corretagem; e g) pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor. Instruíram a inicial com documentos. Por meio do r. despacho de ID 211289122, foi deferido o parcelamento das custas processuais inaugurais em 6 (seis) frações mensais e consecutivas, nos termos do art. 98, § 6º, do Código de Processo Civil. A parte autora acostou sucessivamente as guias e comprovantes de adimplemento das frações de custas, culminando na integral quitação do preparo. Restaram frustradas as tentativas de citação postal das demandadas, retornando os avisos de recebimento digitais com a anotação "Mudou-se" (IDs 223213940, 223214044, 223214074, 223214076 e 223217412), razão pela qual a audiência de conciliação do art. 334 do CPC restou prejudicada (ID 221275862). Diante da certidão negativa dos Correios, os autores recolheram a taxa de diligência de Oficial de Justiça e postularam a citação das pessoas jurídicas rés na pessoa de seus sócios e administradores nos endereços residenciais conhecidos (ID 223655356). Expedidos os mandados, a Sra. Oficial de Justiça certificou a realização da citação pessoal de Marlise Santiago Louzada da Cruz Echer (IDs 227256599 e 227256600). Regularmente representadas pela mesma patrona, as demandadas ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA compareceram aos autos e apresentaram contestação unificada (ID 228891074). Em sede de preliminares, suscitaram, nulidade de citação e tempestividade da defesa, asseverando que a Sra. Marlise Santiago Louzada da Cruz Echer não ostenta condição de sócia ou representante estatutária das rés, constituindo terceira estranha à lide, inexistindo citação válida na forma do art. 242 do CPC, comparecendo espontaneamente aos autos para deduzir defesa tempestiva; ilegitimidade passiva ad causam e inexistência de grupo econômico, arguindo que apenas a empresa ALAMEDA ECHER 38 INCORPORAÇÕES SPE LTDA figurou como promitente vendedora no contrato, possuindo as demais correqueridas personalidades jurídicas autônomas, patrimônios segregados e finalidades adstritas aos seus respectivos empreendimentos (SPEs), descabendo responsabilização solidária à míngua de comprovação dos requisitos do art. 50 do Código Civil ou de previsão contratual. No mérito, sustentam a inocorrência de inadimplemento culposo por parte da incorporadora, aduzindo a ocorrência de caso fortuito externo e força maior (art. 393 do CC), decorrentes dos desdobramentos socioeconômicos e logísticos prolongados da pandemia da COVID-19, os quais acarretaram severa escassez de mão de obra e elevação extraordinária nos insumos da construção civil; o avanço substancial das obras, que já atingiram percentual global de 68,99% de execução física consoante Relatório Técnico de Evolução de Obra, refutando a tese de abandono ou paralisação e invocando o princípio da conservação dos negócios jurídicos; o caráter vinculante e a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), destacando as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade (Cláusula 15ª); a necessidade de aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018 – Lei do Distrato), ante a submissão formal do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, o que autoriza expressamente a retenção compensatória de 50% (cinquenta por cento) das importâncias pagas, no importe de R$ 38.704,72, a ser restituída no prazo de até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se; a validade e legitimidade da comissão de corretagem na quantia de R$ 5.296,66, fulcrada no art. 725 do Código Civil e na tese consolidada pelo STJ no Tema 938 dos Recursos Repetitivos, face à ciência prévia e efetiva prestação dos serviços de intermediação pelo profissional habilitado; o descabimento da inversão da cláusula penal fundada no Tema 971 do STJ, argumentando que a cláusula 8.2 possui natureza de sanção para o caso de rescisão imotivada e não multa moratória por inadimplemento de prazo de obra; e a inexistência de danos morais indenizáveis, qualificando o evento como mero inadimplemento contratual que não ultrapassa a barreira do dissabor corriqueiro. A parte autora apresentou Impugnação à Contestação (ID 230878739), rechaçando pormenorizadamente as preliminares e teses de mérito, repisando a legitimidade e solidariedade das empresas do grupo familiar Echer — colacionando dados públicos e comprovando a utilização promíscua da marca e de recursos comuns —, a plena adimplência dos compradores, a inoponibilidade de caso fortuito por se tratar de fortuito interno e o dever de reparação integral. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 235311565), o polo passivo postulou expressamente o julgamento antecipado do mérito nos moldes do art. 355, inciso I, do CPC, reputando o caderno probatório documental amplamente suficiente (ID 235962123). Por seu turno, o polo ativo pugnou pela colheita de prova testemunhal, exibição de documentos técnicos e juntada de novos documentos (ID 236238314). Vieram os autos conclusos para deliberação. É o relatório necessário. FUNDAMENTO E DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO. - DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. De início, impõe-se a análise da necessidade ou não de dilação probatória em audiência, pois o caderno processual encontra-se satisfatoriamente instruído com farta prova documental — consubstanciada no instrumento contratual, demonstrativos financeiros emitidos pelas próprias demandadas, comprovantes bancários de transferência e compensação, histórico de interlocução via aplicativo de mensagens instantâneas e relatórios técnicos de engenharia —, revelando-se o plexo probatório coligido plenamente suficiente e idôneo para o deslinde exauriente de todos os pontos fáticos e jurídicos controvertidos. O magistrado, na condição de destinatário final das provas (art. 370 do CPC), tem o dever de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, zelando pela razoável duração do processo e pela celeridade na prestação jurisdicional (art. 5º, LXXVIII, da CRFB/88). No caso em testilha, a demonstração do adimplemento das obrigações pelas partes e do cumprimento do cronograma físico de obras ostenta natureza eminentemente documental, sendo absolutamente inócua a inquirição de testemunhas para infirmar ou suprir dados técnicos cartesianos. Destarte, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, a teor do que preconiza o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. - DAS QUESTÕES PRELIMINARES - DA INSUBSISTÊNCIA DA ARGUIÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO E TEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO. Suscita a defesa preliminar de nulidade da citação, sob o fundamento de que o ato perfectibilizado pela Oficiala de Justiça (ID 227256599) deu-se na pessoa de Marlise Santiago Louzada da Cruz Echer, que não figuraria formalmente como sócia-gerente ou administradora no contrato social das pessoas jurídicas demandadas. Razão não assiste às correqueridas. Em primeiro lugar, exsurge dos autos que as rés compareceram de forma espontânea e conjunta aos autos, constituíram causídica mediante procurações regulares (IDs 228891075 e 228891076) e deduziram contestação articulada, impugnando pormenorizadamente a totalidade dos pedidos encartados na petição inicial. A teor do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil, "o comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação, fluindo a partir desta data o prazo para a apresentação de contestação ou de embargos à execução". Não houve decretação de revelia nem se vislumbra qualquer amputação ou cerceamento às garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, da CF/88). Vigora em nosso sistema processual o secular princípio da instrumentalidade das formas, o qual não se decreta nulidade processual de ato que alcançou sua finalidade essencial sem causar prejuízo concreto à parte (arts. 277 e 282, § 1º, do CPC). Ademais, demonstrou-se documentalmente que a referida receptora do mandado integra o núcleo familiar que controla a holding e figura em juízo em outras demandas atuando na defesa dos interesses societários da família Echer, aplicando-se à espécie, por extensão, a teoria da aparência. Portanto, rejeito a preliminar de nulidade de citação e recebo a peça de contestação como tempestiva e plenamente apta a produzir seus regulares efeitos. - DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DO RECONHECIMENTO DE GRUPO ECONÔMICO. As pessoas jurídicas PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e CUIABÁ ECHER 31 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, sustentam ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que não subscreveram o contrato de promessa de compra e venda firmado com os autores, o qual foi entabulado de forma exclusiva pela corré Alameda Echer 38 Incorporações SPE Ltda. Sem razão, posto que a controvérsia vertida nos presentes autos ostenta inegável matiz consumerista, amoldando-se os autores ao conceito de consumidores (art. 2º, caput, do CDC) e as demandadas ao arquétipo de fornecedoras de produtos e serviços imobiliários no mercado de consumo (art. 3º, caput e § 1º, do CDC). Sob a ótica do microssistema do Código de Defesa do Consumidor, prevalece o princípio da solidariedade passiva entre todos os partícipes da cadeia de fornecimento que cooperam, direta ou indiretamente, para a consecução e disponibilização do produto ou serviço no mercado, bem como daqueles que auferem proveito econômico da atividade ou emprestam sua imagem, marca e credibilidade para atrair o consumidor, a teor do disposto nos arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, e 28, § 2º e § 3º, todos da Lei nº 8.078/1990. Na vertente hipótese, restou cabalmente evidenciado que as demandadas atuam de forma coordenada e ostensiva sob a bandeira unificada do denominado "Grupo Echer". A prova documental anexada aos autos atesta: 1. O instrumento contratual inaugural (ID 210865998) e o termo de confissão de dívida (ID 210866024) ostentam em seu frontispício, de forma ostensiva e em letras garrafais, o logotipo unificado "GRUPO ECHER"; 2. As certidões de inscrição no CNPJ e os respectivos Quadros de Sócios e Administradores – QSA (ID 210866007) revelam identidade integral de sócios, dirigentes (Maico Felipe Echer e Fausto Richard Echer), controladora em comum (Echer Empreendimentos Ltda.), mesmo objeto social (incorporação e construção de edifícios) e idêntico endereço de sede comercial (Avenida Historiador Rubens de Mendonça, nº 2.368, Edifício Top Tower Center, Cuiabá/MT); 3. O portal institucional unificado do grupo na internet e suas plataformas de divulgação comercial em redes sociais (ID 230878739, p. 6-10) ofertam conjuntamente os empreendimentos Viva Alameda, Viva Parque, Viva Várzea Grande, Viva Rondonópolis e outros, confessando publicamente que a estruturação em Sociedades de Propósito Específico (SPE) e holding familiar consubstancia técnica de ramificação empresarial sob comando e centro de interesses comuns. 4. A constituição de diversas Sociedades de Propósito Específico (SPEs) controladas pelo mesmo grupo econômico imobiliário não pode servir como escudo ou subterfúgio jurídico para obstar a reparação de prejuízos suportados pelo consumidor vulnerável. Trata-se da aplicação cogente da Teoria da Aparência combinada com a Teoria da Responsabilidade Civil Objetiva da Cadeia de Consumo. Perante o consumidor, a solvabilidade, o prestígio e o patrimônio afiançados são os do conglomerado empresarial. Por conseguinte, configurada a relação de controle, integração operacional, comunhão societária e apresentação pública ostensiva sob a mesma marca, reconhece-se a responsabilidade solidária de todas as requeridas no polo passivo da presente relação processual. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. - MÉRITO. Superadas as matérias processuais prévias, ingressa-se no cerne meritório. Cinge-se a controvérsia a aferir: a) a quem deve ser imputada a culpa pela extinção do vínculo contratual; b) a higidez jurídica da tese de caso fortuito/força maior invocada pelas rés; c) os critérios aplicáveis à restituição dos haveres vertidos e a validade de retenções (cláusula penal e corretagem); d) o cabimento da inversão da penalidade contratual; e e) a ocorrência de danos extrapatrimoniais. Compulsando os autos, verifica-se que as partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em 01 de dezembro de 2021 (ID 210865998), cujo objeto consistia na edificação e entrega da unidade habitacional na Quadra E, Lote 07 – Módulo I do Empreendimento Residencial "Viva Alameda". No tocante ao cronograma temporal de execução, o contrato fixou de forma peremptória em sua Cláusula 9.1: "9.1 – A data de término da obra está prevista para 30/12/2024, ressalvado, contudo, o prazo de carência abaixo." (negritei) A Cláusula 9.2, por sua vez, estabeleceu o prazo de tolerância: "9.2 – A entrega dos documentos comprobatórios da conclusão da obra será efetuada no prazo estabelecido supra, SENDO ADMITIDA PELAS PARTES UMA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS CORRIDOS, contados da data em que expiraria o prazo estabelecido (...)." A validade da estipulação de prazo de tolerância não superior a 180 (cento e oitenta) dias corridos em contratos de incorporação imobiliária é matéria pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme tese sedimentada no Tema Repetitivo nº 996 (REsp 1.729.593/SP), inexistindo nulidade em sua estipulação originária. Com efeito, computando-se os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância sobre a data originalmente aprazada (30/12/2024), o termo final peremptório e improrrogável para a conclusão da obra e entrega das chaves esgotou-se em 28 de junho de 2025. Todavia, ajuizada a presente demanda em outubro de 2025 — passados quase 4 (quatro) meses após a expiração definitiva do período de tolerância —, as obras do empreendimento encontravam-se inacabadas e o próprio Relatório Técnico de Evolução de Obra colacionado pelas rés (ID 228893691), lavrado e atualizado em 22 de janeiro de 2026 (ou seja, mais de 6 meses após o esgotamento do prazo final de entrega), confessa textualmente que o empreendimento ostentava apenas 68,99% de execução física global, com etapas de acabamento básico (pisos, azulejos e instalações sanitárias) em percentuais incipientes. Para justificar o vultoso atraso na conclusão do empreendimento, as requeridas escudam-se no argumento genérico de ocorrência de "caso fortuito e força maior" decorrentes da pandemia da COVID-19, arguindo oscilações no mercado financeiro, escassez transitória de insumos e alta nos custos de construção civil. Tal tese defensiva desserve por completo para arredar a responsabilidade civil objetiva da incorporadora. Primeiramente, o contrato de promessa de compra e venda em análise foi celebrado entre as partes em 01 de dezembro de 2021 (ID 210865998), momento em que a pandemia global da COVID-19 já perdurava há quase dois anos no território nacional, sendo as restrições sanitárias, alterações mercadológicas e eventuais flutuações de preços fatos pretéritos, notórios e plenamente previsíveis aos empreendedores do ramo imobiliário. Ao fixar a data de entrega para dezembro de 2024, a construtora assumiu os riscos operacionais decorrentes de um cenário fático de pleno conhecimento público. Ademais, no ramo da construção e incorporação imobiliária, intempéries climáticas, escassez esporádica de insumos da construção civil (aço, cimento, derivados de petróleo), oscilações inflacionárias de preços, carência de mão de obra ou greves e entraves administrativos constituem hipóteses clássicas de fortuito interno, porquanto consubstanciam eventos intrinsecamente atrelados à natureza do risco da atividade econômica desempenhada pela fornecedora (teoria do risco do empreendimento, consagrada no art. 14 do CDC e no art. 927, parágrafo único, do Código Civil). O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias foi concebido pela práxis e chancelado pela legislação e jurisprudência precisamente para absorver toda e qualquer oscilação ou percalço inerente à execução de empreendimentos dessa envergadura. Esgotado esse interregno sem a efetiva entrega do imóvel habitável e com certidão de baixa de habite-se, exsurge a mora qualificada e o consequente inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – AUSENCIA DE POSSE E FRUIÇÃO – IPTU – RESPONSABILDIADE DO VENDEDOR – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1. A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. 2. O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral. 3. Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que sua responsabilização por pagamentos referentes ao IPTU. 4. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos). (N.U 1002293-31.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/05/2024, Publicado no DJE 17/05/2024) (negritei e sublinhei) Destarte, resta plenamente configurado o inadimplemento absoluto e culposo atribuível exclusivamente às demandadas, autorizando a rescisão do contrato com fundamento no art. 475 do Código Civil e no art. 35, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Configurada a resolução contratual provocada por inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, o ordenamento jurídico impõe a recomposição integral do estado anterior, descabendo qualquer retenção patrimonial em desfavor dos adquirentes, sob pena de intolerável enriquecimento sem causa da parte infratora (art. 884 do CC). A tese das requeridas no sentido de que a devolução deve observar a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor adimplido com esteio no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (regime de patrimônio de afetação introduzido pela Lei nº 13.786/2018), bem como o parcelamento ou diferimento da restituição para 30 dias após o "habite-se", é manifestamente descabida e parte de premissa jurídica equivocada. A novel disciplina legal trazida pela Lei nº 13.786/2018 ao art. 67-A da Lei de Incorporações Imobiliárias aplica-se estrita e unicamente às hipóteses de desfazimento voluntário (resilição unilateral/distrato imotivado) ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, hipótese em que o comprador dá causa ao rompimento do pacto e a lei autoriza a incidência de percentuais de retenção para recomposição dos custos operacionais do incorporador. Diversamente, quando a ruptura do contrato é deflagrada pelo inadimplemento contratual imputável unicamente ao incorporador/vendedor (mora injustificada na conclusão da obra e entrega da unidade), aplica-se a disciplina do art. 43-A, § 1º, da referida Lei nº 4.591/1964 (igualmente incluído pela Lei nº 13.786/2018), que expressamente assegura a devolução total e tempestiva: "Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente da unidade, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel não se der no prazo estipulado no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa contratualmente estipulada, em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei." A matéria encontra-se definitivamente cristalizada na jurisprudência pátria por intermédio do enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (negritei) Na espécie, o extrato financeiro da requerida (ID 210866000), corroborado pelos comprovantes de desembolso (IDs 210866008 a 210866023), atesta que os autores quitaram a integralidade dos haveres cobrados até o pedido de desfazimento, no valor total de R$ 77.436,76 (setenta e sete mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos). Frise-se que o termo de confissão de dívida firmado em 22/09/2023 (ID 210866024) operou a quitação antecipada das parcelas vincendas dos anos de 2024 e 2025 no importe de R$ 13.510,12 (ID 210866017, p. 10), evidenciando o adimplemento irrepreensível dos autores. Por conseguinte, impõe-se a declaração da rescisão da promessa de compra e venda por culpa exclusiva das rés e a condenação solidária ao ressarcimento imediato e integral do montante de R$ 77.436,76 (setenta e sete mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos). - DA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pugnam as rés pelo decote e retenção de R$ 5.296,66 (cinco mil duzentos e noventa e seis reais e sessenta e seis centavos) a título de comissão de corretagem, invocando o Tema 938/STJ e o art. 725 do Código Civil. A pretensão de retenção não pode ser acolhida, tendo em vista que o precedente vinculante firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP) reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, no contexto de execução normal do contrato de compra e venda, desde que haja informação prévia e clara. Todavia, na hipótese vertente, a extinção do contrato de promessa de compra e venda não se deu por arrependimento, conveniência ou desistência dos compradores, mas sim em decorrência do inadimplemento culposo absoluto das fornecedoras, que não entregaram a obra no prazo estipulado. O desfazimento culposo por fato exclusivo da incorporadora atrai o princípio da reparação integral do dano patrimonial (arts. 389 e 475 do Código Civil e art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964), englobando todos os dispêndios efetuados pelos compradores em virtude do negócio frustrado. Se o negócio jurídico principal foi rescindido por culpa da construtora, esta deve arcar com os prejuízos e perdas decorrentes, o que compreende a comissão de intermediação imobiliária, ressarcindo integralmente os valores desembolsados a esse título, sendo irrelevante eventual repasse feito internamente pela incorporadora ao corretor. Constatando-se dos extratos e comprovantes acostados que a referida verba integrou o montante de recursos desembolsados pelos autores, é imperioso declarar a sua inoponibilidade a título de retenção e assegurar que componha o montante integral a ser restituído. - DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (TEMA REPETITIVO Nº 971 DO STJ). Pleiteia a parte autora a fixação de penalidade pecuniária em desfavor da requerida, lastreada na "inversão" da cláusula penal resolutória estipulada na Cláusula 8.2, alínea "a", do contrato (ID 210865998, p. 4), que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução no regime de afetação, postulando a condenação das rés ao pagamento da quantia de R$ 38.718,38 (trinta e oito mil, setecentos e dezoito reais e trinta e oito centavos). A pretensão merece parcial acolhimento, contudo com indispensável adequação e modulação jurídica quanto à sua natureza e extensão. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Recursos Especiais Repetitivos nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, firmou a seguinte tese no Tema Repetitivo nº 971: "Tema 971/STJ: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." A vontade da lei do precedente qualificado do STJ reside no restabelecimento do equilíbrio contratual em contratos de adesão imobiliários marcados pela assimetria de penalidades, sancionando a construtora inadimplente com encargo correspondente àquele que seria imposto ao adquirente. Todavia, há que se distinguir com rigor técnico a natureza das penalidades contratuais: A pretensão autoral de simplesmente "inverter" a retenção de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas — que constitui cláusula penal compensatória/tarifação de perdas e danos pelo distrato em regime de afetação legal — acarretaria manifesto enriquecimento desmotivado e desvirtuamento do instituto. A uma, porque a retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 foi gizada para a compensação dos custos da incorporação na desistência do comprador, e não como prefixação de indenização moratória por atraso de obra. A duas, porque o art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 expressamente comina a incidência da multa moratória contratualmente estipulada para a hipótese de mora. Examinando o instrumento contratual pactuado entre as partes, a Cláusula Sétima (item 7.1, alínea "c", ID 210865998, p. 3) estipula de forma expressa que o inadimplemento do comprador sujeitá-lo-á ao pagamento de "multa compensatória de 2% sobre o valor de toda a dívida vencida", além de juros moratórios de 1% ao mês (item 7.1, alínea "b"). Tratando-se de obrigações heterogêneas — de um lado, a obrigação de dar pecuniária do consumidor; de outro, a obrigação de fazer (construção e entrega) da incorporadora —, o arbitramento judicial determinado pelo Tema 971 do STJ deve incidir proporcionalmente, aplicando-se em desfavor da construtora inadimplente a multa moratória contratual de 2% (dois por cento) calculada sobre a integralidade dos valores efetivamente desembolsados e adimplidos pelos autores durante a execução do pacto (R$ 77.436,76), acrescida da devida correção monetária. Dessa forma, acolhe-se em parte o pleito de inversão da cláusula penal, fixando a penalidade pecuniária por arbitramento judicial na razão de 2% (dois por cento) sobre o valor total pago pelos autores, devidamente corrigido, rejeitando-se o pleito desproporcional de aplicação da multa de 50%. - DOS DANOS MORAIS. No que tange aos danos morais, a controvérsia repousa em definir se o atraso na entrega do imóvel residencial e o posterior abandono da obra pelas rés ensejam o dever de compensação extrapatrimonial. É cediço que o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui orientação jurisprudencial firme no sentido de que o mero e corriqueiro inadimplemento contratual, consubstanciado em atraso de curto lapso temporal na entrega de unidade imobiliária, não gera, por si só, danos morais indenizáveis (in re ipsa), fazendo-se imperiosa a comprovação de circunstâncias fáticas excepcionais que extrapolem a esfera dos meros aborrecimentos da vida civil e atinjam diretamente a dignidade e a integridade psíquica do adquirente. Contudo, a hipótese concreta submetida a julgamento refoge inteiramente à moldura do "mero descumprimento contratual tolerável". O conjunto probatório revela que os autores, casal jovem em busca do primeiro imóvel residencial, adimpliram rigorosa e antecipadamente com suas obrigações financeiras por anos a fio, inclusive celebrando confissão de dívida para adiantar prestações. Em contrapartida, as rés não apenas descumpriram o prazo original (30/12/2024) e o alargado prazo de tolerância (28/06/2025), como paralisaram as obras do empreendimento em percentual deficitário (68,99% em janeiro de 2026), deixando os compradores em estado de absoluto abandono informativo e desamparo contratual. A conduta displicente das demandadas, que se omitiram em fornecer qualquer perspectiva crível de retomada física integral ou de entrega das chaves e impuseram exigências abusivas e ilegais de retenção na via administrativa, aniquilou por completo o planejamento de vida e o legítimo sonho da casa própria acalentado pelos demandantes. A mora substancial, injustificada e prolongada no tempo, aliada à frustração severa do direito fundamental à moradia (art. 6º da CRFB/88) e à desídia flagrante no atendimento ao consumidor, consubstancia lesão a direito da personalidade suficiente a justificar a concessão de reparação moral. Quanto ao arbitramento do quantum debeatur, deve o magistrado nortear-se pelos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, ponderando a gravidade e reprovabilidade da conduta das rés, o porte econômico das integrantes do grupo empresarial, o caráter pedagógico e punitivo da condenação (a fim de coibir a reiteração da prática predatória no mercado imobiliário local) e a vedação ao enriquecimento sem causa da vítima. Sopesando tais vetores, afigura-se justo, adequado e proporcional fixar a indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para o núcleo familiar autoral (sendo R$ 5.000,00 para cada demandante), valor que observa os parâmetros usualmente adotados por este juízo e pelas Câmaras de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça de Mato Grosso em casos símiles. III – DISPOSITIVO. Ante todo o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, para o fim de: a) DECLARAR A RESCISÃO JUDICIAL, por culpa exclusiva das demandadas, do "Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel" alusivo à unidade habitacional constituída pela Casa na Quadra E, Lote 07 – Módulo I do Empreendimento Residencial "Viva Alameda", firmado em 01/12/2021; b) DECLARAR A NULIDADE E ABUSIVIDADE de qualquer cláusula ou retenção de valores a título de cláusula penal, taxa de desfazimento ou comissão de corretagem em desfavor dos autores, em razão da resolução culposa operada; c) CONDENAR SOLIDARIAMENTE as requeridas a RESTITUÍREM INTEGRAL E IMEDIATAMENTE aos autores a totalidade dos valores pagos durante a vigência do pacto, no montante histórico de R$ 77.436,76 (setenta e sete mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos), sem qualquer retenção, devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024; d) CONDENAR SOLIDARIAMENTE as requeridas ao pagamento de penalidade por inadimplemento contratual decorrente da inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ), arbitrada em 2% (dois por cento) sobre o valor total adimplido pelos autores (R$ 77.436,76), devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ), até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024; e) CONDENAR SOLIDARIAMENTE as requeridas ao pagamento de indenização por DANOS MORAIS em favor dos autores, no valor global de R$ 10.000,00 (dez mil reais) — correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada coautor —, devendo ser corrigido pelo índice IPCA/IBGE da data da citação (art. 405 CC), aplicando-se a Taxa Selic, deduzindo-se o valor da correção monetária pelo IPCA/IBGE, até a data do arbitramento (súmula 362, STJ), conforme nova redação do art. 406, §1º, do CC, a partir da qual deverá ser aplicado apenas a Taxa Selic. Em face da sucumbência amplamente preponderante das demandadas (tendo decaído os autores de parte mínima e meramente quantitativa dos pleitos cominatórios), condeno as requeridas, de forma solidária, ao pagamento integral das custas processuais comprovadamente adiantadas pelo polo ativo nos autos, restituindo-se aos autores as quantias despendidas. Condeno, outrossim, as requeridas ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos ilustres patronos da parte autora, os quais fixo no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o elevado zelo dos profissionais na condução do feito, a natureza e a relevância da causa, o tempo de tramitação e o trabalho despendido. Havendo depósito voluntário ou requerimento de cumprimento de sentença, proceda-se na forma do art. 523 e seguintes do CPC. Inexistindo pendências ou manifestações, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo e baixa no sistema. Intimem-se. P. I. CUMPRA-SE. Às providências. Cuiabá-MT, data da assinatura digital. JAMILSON HADDAD CAMPOS Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá ASSINADO DIGITALMENTE