2026-09-16 · TJSP
Processo 1099407-79.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Carlos de Nigris Gonzalez - - Dark Rithielly Panha Serrão de Nigris - Alpha1 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda e outro - Vistos. CARLOS DE NIGRIS GONZALEZeDARK RITHIELLY PANHA SERRÃO DE NIGRISajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos em face deALPHA 1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.eIPÊ REALTY LTDA.e IPÊ REALTY S/A, argumentando, em resumo, que em 10 de janeiro de 2023 firmaram com a primeira ré compromisso de compra e venda referente à unidade autônoma nº S2A-401 do empreendimento "Ekko Live Alpha One", com quatro vagas de garagem. Narraram que o preço ajustado foi adimplido de forma antecipada com desconto, perfazendo o montante desembolsado de R$ 1.715.437,33, conforme aditamento, além de R$ 145.205,62 a título de comissão de corretagem direcionada à intermediadora do mesmo grupo econômico. Sustentaram que a data de entrega estava prevista para 31/12/2024, com cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias com termo final em 30/06/2025, o qual decorreu sem a conclusão das obras. Afirmaram que as rés propuseram prorrogação unilateral para maio de 2026 condicionada a aporte financeiro adicional, ensejando a notificação extrajudicial para resolução do ajuste. Pugnaram pela rescisão do contrato por culpa exclusiva das corrés, a devolução integral dos valores pagos pelo imóvel e da comissão de corretagem, a condenação na multa penal de 10% prevista na cláusula 9.7 da avença, a reparação material no valor de R$ 23.430,00 referente a contrato de projeto arquitetônico e de decoração e indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Juntaram documentos. Citadas, as rés ofertaram contestação (fls. 425/442). Suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva da corré Ipê Realty S.A., aduzindo inexistência de vínculo contratual direto e autonomia patrimonial da SPE. No mérito, sustentaram inexistência de inadimplemento absoluto, defendendo que as obras estão em andamento e que o cronograma sofreu impactos por readequações e embargos administrativos. Defenderam a retenção de até 50% dos valores pagos, em observância ao patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64). Impugnaram a restituição da comissão de corretagem, a incidência da multa penal e a cumulação desta com perdas e danos. Salientaram o afastamento do ressarcimento dos gastos com arquitetura e dos danos morais, requerendo a improcedência. Juntaram documentos. Réplica às fls. 522/531. Instadas à especificação de provas, as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória e pugnaram pelo julgamento antecipado (fls. 537 e 538). Designada audiência de conciliação no CEJUSC, restou infrutífera a composição amigável (fls. 560). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Julgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por entender que as provas úteis e necessárias foram devidamente produzidas, prescindindo o feito de dilação probatória, notadamente por se tratar de matéria eminentemente de direito. A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela corré Ipê Realty S.A. deve ser rejeitada. A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, incidindo os ditames da Lei nº 8.078/90. Com efeito, a documentação societária carreada aos autos evidencia que a corré Ipê Realty S.A. (anteriormente denominada Ipê Realty Ltda. e originada de transformações da sociedade do grupo) figura como controladora e sócia unipessoal titular da integralidade do capital da SPE contratante Alpha 1, ostentando atuação conjunta e ostensiva na administração, captação e gestão do empreendimento "Ekko Live Alpha One". Nesse diapasão, sob a ótica da teoria da aparência e dos artigos 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, todos os integrantes da cadeia de fornecimento e que atuam de forma coordenada no mesmo grupo econômico respondem de maneira solidária perante os adquirentes. A constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) no âmbito da incorporação imobiliária presta-se à segregação patrimonial e proteção da viabilidade do próprio empreendimento, e não como mecanismo de blindagem da sociedade controladora em detrimento dos direitos básicos dos adquirentes consumidores. Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. É incontroverso que as partes firmaram instrumento particular de compromisso de venda e compra tendo por objeto a unidade nº S2A-401 do empreendimento imobiliário em testilha, pelo qual os autores desembolsaram pontualmente a quantia de R$ 1.715.437,33 a título de preço principal, além de R$ 145.205,62 relativos aos serviços de corretagem imobiliária (fls. 27/124). Conforme expressamente estipulado no item J.1 do Quadro Resumo do contrato, o prazo final para conclusão da obra fora ajustado originariamente para 31 de dezembro de 2024, comportando prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (item J.1 e cláusula 2.3.2 fls. 37). Computado referido lapso de tolerância, o termo final improrrogável expirou em 30 de junho de 2025. Todavia, é fato incontroverso que as rés não concluíram a edificação nem entregaram as chaves aos promitentes compradores até a presente data, tendo inclusive admitido a dilação extraordinária e indefinida dos prazos construtivos para além de maio de 2026, vinculada a repactuações financeiras. A tese defensiva de entraves administrativos e embargos supervenientes não tem o condão de elidir o dever de indenizar das corrés. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias visa, justamente, abarcar eventuais intempéries na construção do empreendimento (REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). Eventuais óbices burocráticos e embargos administrativos constituem inequívoco fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica desenvolvida pelas incorporadoras, não caracterizando caso fortuito externo ou força maior, consoante exegese expressa da Súmula 161 do E. TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente." Configurado o inadimplemento exclusivo das vendedoras, assiste aos autores o direito potestativo à resolução do pacto, com fulcro no artigo 475 do Código Civil e no artigo 43-A, caput e § 1º, da Lei nº 4.591/1964: "Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei." Nesse cenário, impõe-se a restituição integral e imediata das quantias pagas a título de preço do contrato (R$ 1.715.437,33), em parcela única, restando inaplicável qualquer retenção de 50% fundada no regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), porquanto tal dedução só tem cabimento na hipótese de distrato ou resilição por culpa do comprador. Incide à espécie o verbete da Súmula 543 do C. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Outrossim, em virtude da rescisão por culpa exclusiva das vendedoras e do retorno das partes aostatus quo ante, exsurge o dever de indenizar as perdas e danos consubstanciadas no montante despendido a título de comissão de corretagem (R$ 145.205,62), desembolsado por ocasião do negócio frustrado em benefício da intermediadora integrante do mesmo grupo econômico. A propósito, já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça: "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem" (AgInt no AREsp n. 2.540.999/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 5/9/2024). Igualmente devida é a multa indenizatória de 10% (dez por cento) sobre o montante atualizado das parcelas pagas, expressamente pactuada na cláusula 9.7 do compromisso de compra e venda (fls. 52) para o caso de resolução por fato imputável à vendedora. Por outro lado, não comporta acolhimento o pedido de ressarcimento das despesas decorrentes do contrato de prestação de serviços de arquitetura e decoração de interiores no valor de R$ 23.430,00. A contratação de profissional autônomo para elaboração de projeto de personalização e ambientação constituiu faculdade e opção discricionária exclusiva dos adquirentes antes mesmo da conclusão estrutural da obra e da efetiva imissão na posse, extrapolando os contornos da relação jurídica travada com as rés e rompendo o nexo de causalidade direto com o atraso construtivo (art. 403 do Código Civil). De igual modo, impõe-se a rejeição do pleito de indenização por danos morais. O mero inadimplemento contratual consistente na mora da entrega da unidade habitacional não ostenta a virtualidade de violar direitos da personalidade ou acarretar abalo anímico passível de reparação pecuniária, traduzindo-se em dissabor e contratempo inerentes à vida em sociedade, à míngua de comprovação de circunstância excepcional que exorbite o descumprimento do pactuado. Ante o exposto,JULGO PROCEDENTES em parteos pedidos para: a)declarar rescindido o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes referente à unidade autônoma nº S2A-401 do empreendimento "Ekko Live Alpha One", por culpa exclusiva das corrés; b)condenar as rés, solidariamente, a restituir aos autores a totalidade das quantias pagas pelo preço do imóvel, no montante de R$ 1.715.437,33 (um milhão, setecentos e quinze mil, quatrocentos e trinta e sete reais e trinta e três centavos), atualizado monetariamente desde cada desembolso pelo índice contratual (INCC-DI até o término do prazo de tolerância em 30/06/2025 e, a partir de então, pelo IPCA Item 3.2 fls. 40), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (Item 3.2.1 fls. 40); c)condenar as rés, solidariamente, a indenizar aos autores os danos materiais atinentes à comissão de corretagem, no valor de R$ 145.205,62 (cento e quarenta e cinco mil, duzentos e cinco reais e sessenta e dois centavos), atualizada monetariamente desde cada desembolso pelo índice contratual (INCC-DI até o término do prazo de tolerância em 30/06/2025 e, a partir de então, pelo IPCA Item 3.2 fls. 40), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (Item 3.2.1 fls. 40); d)condenar as rés, solidariamente, ao pagamento da multa penal indenizatória de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado das parcelas pagas a título de preço. Em consequência,JULGO EXTINTOo processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência recíproca, as partes deverão arcar com o pagamento de metade das custas e despesas processuais cada, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação em prol do advogado dos autores e em 10% sobre o proveito econômico obtido em prol dos advogados das rés, nos termos do artigo 85, § 2º, c/c 86, caput, ambos do Código de Processo Civil. Oportunamente, arquivem-se os autos procedendo-se às anotações necessárias. P.R.I. - ADV: TAIS BORJA GASPARIAN (OAB 74182/SP), MONICA FILGUEIRAS DA SILVA GALVAO (OAB 165378/SP), MONICA FILGUEIRAS DA SILVA GALVAO (OAB 165378/SP), MAURICIO GUILHERME DE BENEDICTIS DELPHINO (OAB 133134/SP), MAURICIO GUILHERME DE BENEDICTIS DELPHINO (OAB 133134/SP)