1083586-95.2026.8.13.0024

Intimação

TJMG · 5ª Unidade Jurisdicional Cível - 15º JD da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1083586-95.2026.8.13.0024/MG RÉU: CORRETA EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO(A): THALES OLIVEIRA ROSA (OAB MG228789) ADVOGADO(A): ADRIANA NETTO CARDOSO (OAB MG199462) SENTENÇA RENATO FURTADO DE AQUINO CUNHA ajuizou ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos morais em desfavor de CORRETA EMPREENDIMENTOS LTDA. Narrou que vendeu, por escritura pública lavrada em 28 de julho de 2022, o apartamento 201 do bloco 05 do Residencial Siena Condomínio Resort, em Contagem, e que, apesar disso, teve seu nome levado a protesto por indicação da ré, em razão de taxa condominial vencida em agosto de 2025, no valor protestado de R$ 684,22. Sustentou que, após contato, a ré emitiu carta de anuência ao cancelamento do registro em 18 de março de 2026, mas o Tabelionato condicionou a baixa ao recolhimento de emolumentos, encargo que reputa indevido. Pediu a declaração de inexistência do débito, a restituição em dobro de eventuais valores pagos, a baixa da restrição sob pena de multa diária, indenização por danos morais de R$ 6.484,00 e a inversão do ônus da prova. A antecipação de tutela foi indeferida por decisão de 15 de maio de 2026. Citada, CORRETA EMPREENDIMENTOS LTDA apresentou contestação em 15 de julho de 2026. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que atua como garantidora e mandatária do condomínio, único titular do crédito condominial. No mérito, sustentou a regularidade do apontamento, afirmando que o autor foi orientado a apresentar a matrícula do imóvel em nome do novo proprietário, único documento hábil à alteração da titularidade cadastral, e limitou-se a oferecer o envio do contrato de venda, o que não atenderia à exigência, invocando o art. 1.245, § 1º, do Código Civil e o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. Alegou culpa exclusiva ou, subsidiariamente, concorrente do autor, e afirmou que, emitida a anuência, o ônus de requerer o cancelamento e de recolher os emolumentos é do próprio interessado, com apoio no Tema 725 do Superior Tribunal de Justiça e no art. 26 da Lei nº 9.492/1997. Negou o dano moral e impugnou a repetição em dobro por ausência de pagamento efetivo. Realizada audiência de conciliação em 21 de agosto de 2026, não houve acordo. O autor impugnou a contestação e ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide, dispensando expressamente a produção de prova oral. É o relatório. Decido. A causa comporta julgamento no estado em que se encontra. A controvérsia é documental e as próprias partes, em audiência, dispensaram a produção de prova oral e requereram o julgamento antecipado, de modo que os elementos já constantes dos autos são suficientes para a solução das questões controvertidas, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Pela mesma razão, a inversão do ônus da prova requerida na inicial não interfere no resultado: os fatos decisivos estão demonstrados por documentos juntados por ambas as partes, sem espaço para julgamento por regra de distribuição do ônus probatório. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera. O que se discute nesta ação não é a titularidade do crédito condominial, mas a responsabilidade civil por um ato concreto de apontamento a protesto. E esse ato foi praticado pela ré: a certidão do 1º Tabelionato de Protestos de Contagem identifica CORRETA EMPREENDIMENTOS LTDA como apresentante e sacadora do título protestado. Mais do que isso, o contrato de prestação de serviço de cobrança garantida firmado com o Siena Condomínio Resort, juntado pela própria ré, estabelece em sua cláusula 13ª, § 1º, que a garantidora é "a única responsável pela decisão de registrar ou não débitos de taxas condominiais no cartório de protesto e efetuar o pedido do protesto", e, no § 2º, que responde integralmente por eventual condenação em danos morais e materiais decorrente de questionamento judicial do condômino protestado, ainda que a demanda seja dirigida ao condomínio. A ré, portanto, não apenas executou ordem alheia: reservou para si o juízo sobre protestar ou não e assumiu contratualmente as consequências indenizatórias dessa escolha. Quem detém o poder de decidir sobre o ato responde por ele perante o terceiro atingido. A ilegitimidade invocada seria pertinente em demanda de cobrança ou execução do crédito condominial, hipótese diversa da presente. No mérito, a defesa da ré assenta-se em uma premissa única: enquanto não apresentada a matrícula do imóvel em nome do adquirente, o autor permaneceria sendo, para todos os efeitos, o responsável pelas despesas condominiais, por força da presunção decorrente do art. 1.245, § 1º, do Código Civil. Essa premissa não se sustenta. O registro define a titularidade do domínio, mas não é ele que governa a responsabilidade pelas obrigações condominiais, cujo fundamento está na relação material com a unidade — quem a ocupa, quem dela se serve, quem gera as despesas de sua manutenção. Essa distinção foi objeto de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, cuja tese é a seguinte: Tema 886 STJ: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Os dois requisitos ali indicados estão presentes, e com folga. O autor alienou a unidade por escritura pública de compra e venda lavrada em 28 de julho de 2022, três anos antes do vencimento da taxa que originou o protesto — título mais robusto, aliás, do que o compromisso não registrado examinado no precedente. A ré em momento algum negou a alienação ou afirmou que o autor conservasse a posse do imóvel; sua contestação não discute o fato da venda, mas apenas a forma de sua comprovação. E a ciência da transação está documentada nos próprios prints de conversa que instruem a inicial: antes de 14 de maio de 2025, o autor comunicou à garantidora que o imóvel "já não é mais de minha propriedade, o mesmo foi vendido e devidamente transferido para o novo proprietário", pediu a atualização do cadastro e informou que o adquirente residia no apartamento. A resposta da ré, em 14 de maio de 2025, não questionou a veracidade da informação; limitou-se a exigir a matrícula atualizada, "apenas ela comprova a titularidade do imóvel". A comunicação, assim, é anterior ao próprio nascimento do débito de agosto de 2025. A exigência formulada pela ré é, em si, o ponto central do caso. Ao condicionar a alteração cadastral exclusivamente à apresentação da matrícula, e ao recusar expressamente o documento que o autor se dispôs a enviar — "contrato de venda não é matrícula" —, a ré converteu em requisito absoluto aquilo que a ordem jurídica trata como um entre vários meios de demonstração da relação material com o imóvel. Registre-se que o autor ofereceu o envio de fotografia da escritura de venda registrada em cartório e a ré respondeu que "não compete à GARANTIDORA essa função". Não se trata, portanto, de credor diligente a quem se sonegou informação, mas de credor que, ciente da alienação, rejeitou de antemão a prova disponível e insistiu na cobrança contra quem já lhe havia comunicado não ser o responsável. A escolha de levar esse débito a protesto, em março de 2026, foi tomada com pleno conhecimento dessas circunstâncias. Daí decorre a inviabilidade da excludente do art. 14, § 3º, II, do Código de Defesa do Consumidor. Culpa exclusiva da vítima pressupõe que a conduta do lesado seja a causa única e determinante do dano. Aqui, a causa determinante foi a decisão da ré de protestar apesar da comunicação recebida, decisão que ela própria reservou-se contratualmente. A conduta do autor — não ter encaminhado a fotografia do documento que se ofereceu a enviar — não é apta a legitimar o apontamento, precisamente porque a ré havia declarado que não aceitaria aquele documento. Pela mesma razão não há espaço para redução por culpa concorrente na forma do art. 945 do Código Civil, embora essa circunstância seja considerada adiante, na dosagem da indenização. Confirma o quadro o fato de que, apresentada a documentação após o protesto, a ré emitiu a autorização de cancelamento em 18 de março de 2026, nove dias depois da lavratura, sem exigir qualquer pagamento — reconhecendo, na prática, que o débito não era exigível do autor. O débito de R$ 684,22 relativo à taxa condominial vencida em agosto de 2025, portanto, não é exigível de RENATO FURTADO DE AQUINO CUNHA, e o protesto lavrado em 9 de março de 2026, sob o protocolo nº 3333474, é indevido. Resta definir a quem incumbe o cancelamento do registro e o pagamento dos respectivos emolumentos, ponto em que a ré invoca o Tema 725 do Superior Tribunal de Justiça, também julgado sob o rito dos repetitivos: Tema 725 STJ: No regime próprio da Lei n. 9.492/1997, legitimamente protestado o título de crédito ou outro documento de dívida, salvo inequívoca pactuação em sentido contrário, incumbe ao devedor, após a quitação da dívida, providenciar o cancelamento do protesto. A tese repousa sobre duas condições cumulativas, e nenhuma delas se verifica nestes autos: o título não foi legitimamente protestado, pelas razões já expostas, e não houve quitação de dívida alguma. A regra ali fixada distribui o ônus de um ato de mero encerramento formal, posterior a um protesto válido extinto pelo pagamento; ela não transfere ao protestado o custo de desfazer um registro que jamais deveria ter existido. Onde o protesto é indevido, o cancelamento não é providência de interesse do devedor, mas reparação específica devida por quem o promoveu. A anuência de 18 de março de 2026, embora relevante como demonstração de boa-fé, não esgotou o dever da ré: a certidão expedida na mesma data ainda registrava o protesto, com anotação de "cancelamento a pagar: R$ 252,95". Cabe à ré, que apresentou o título a protesto, promover o cancelamento perante o Tabelionato, na forma do art. 26 da Lei nº 9.492/1997, arcando com os emolumentos correspondentes. O dano moral está configurado. O protesto é ato dotado de publicidade legal e produz, por sua própria natureza, restrição ao crédito e abalo à reputação econômica do protestado, independentemente de prova de prejuízo concreto. A certidão de 18 de março de 2026 registra esse único apontamento em nome do autor nos últimos cinco anos, de modo que não há situação preexistente que retire do ato sua eficácia lesiva. Na fixação do valor, sopeso que a ré agiu com prévio conhecimento da alienação do imóvel e optou por protestar mesmo assim, o que agrava a reprovabilidade da conduta. Em sentido contrário, considero que a ré emitiu a anuência ao cancelamento poucos dias após a lavratura, sem resistência quanto ao mérito da cobrança; que não há nos autos demonstração de repercussão concreta do protesto sobre a vida do autor, além do abalo presumido; e que o próprio autor, embora não tivesse obrigação de vencer a exigência descabida que lhe foi oposta, deixou de encaminhar o documento que se dispôs a enviar, o que recomenda contenção. Ponderadas essas circunstâncias, e observados os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, fixo a indenização em R$ 4.000,00, quantia suficiente para reparar a lesão sem converter-se em fonte de enriquecimento. O pedido de restituição em dobro, por fim, é improcedente. A repetição prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor pressupõe pagamento efetivamente realizado pelo consumidor, e não há nos autos qualquer comprovante de que o autor tenha desembolsado o valor do débito ou os emolumentos de cancelamento. Não havendo pagamento, não há o que repetir — o que não prejudica, como visto, a atribuição do custo do cancelamento à ré. Quanto aos consectários, a relação entre o autor e a ré não é contratual: o dever de indenizar decorre de ato ilícito praticado por quem promoveu o protesto indevido. Os juros de mora fluem, assim, desde o evento danoso, isto é, desde a lavratura do protesto em 9 de março de 2026 (Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça), enquanto a correção monetária incide desde esta sentença, data do arbitramento (Súmula 362 do mesmo Tribunal). Ambos os marcos são posteriores a 30 de agosto de 2024, aplicando-se integralmente o regime atual dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RENATO FURTADO DE AQUINO CUNHA em desfavor de CORRETA EMPREENDIMENTOS LTDA, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1. declarar inexigível do autor o débito de R$ 684,22, referente à taxa condominial vencida em agosto de 2025, correspondente ao título nº 350766, protestado sob o protocolo nº 3333474 no 1º Tabelionato de Protestos de Contagem; 2. condenar a ré a promover, às suas expensas, o cancelamento do registro do referido protesto, no prazo de 10 (dez) dias, comprovando-o nos autos, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitada a R$ 3.000,00, sem prejuízo da expedição de ofício ao Tabelionato para a baixa; 3. condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$ 4.000,00 a título de indenização por danos morais, corrigida monetariamente pelo IPCA a partir desta data e acrescida de juros de mora desde 9 de março de 2026, calculados pela Taxa Legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil, divulgada pelo Banco Central do Brasil conforme a regulamentação do Conselho Monetário Nacional. Sem custas e honorários advocatícios nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Intimem-se.