1083373-29.2025.8.11.0041

Intimação

TJMT · 11ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE CUIABÁ 11ª VARA CÍVEL Autos nº 1083373-29.2025.8.11.0041 Vistos, Trata-se de execução de título extrajudicial promovida por Holder Fundo de Investimento Em Direitos Creditórios Não Padronizados em face de Maria Aparecida Viana Matsui e Edson Matsui, todos devidamente qualificados nos autos. A pretensão executiva está fundada em despesas condominiais ordinárias e extraordinárias relativas à unidade 401-A, Torre 02, do Condomínio Brasil Beach Cuiabá Home Resort, cujo crédito teria sido cedido à parte exequente. A planilha de id. 205481683 atribui à execução o valor de R$ 42.805,34, compreendendo principal de R$ 30.102,95, multa de R$ 602,06, correção monetária de R$ 1.624,91, juros de R$ 3.470,26 e taxa de assessoria de cobrança de R$ 7.005,16. Vieram os autos conclusos. A execução deve estar fundada em obrigação certa, líquida e exigível, nos termos dos arts. 783 e 786 do Código de Processo Civil. Tratando-se de despesas condominiais, o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. No caso, foram juntados a convenção condominial, atas assembleares, boletos, demonstrativo do débito, contrato de cessão e termos mensais de individualização dos créditos. A documentação indica, em princípio, a existência da obrigação condominial e identifica as competências cobradas, seus vencimentos e respectivos valores. Todavia, subsistem questões documentais que devem ser previamente esclarecidas, em observância aos arts. 9º e 10 do Código de Processo Civil. O contrato acostado no id. 205481684 foi celebrado em 17 de agosto de 2023 e estabelece prazo inicial de 1º de setembro de 2023 a 30 de agosto de 2024, passando a vigorar por prazo indeterminado após 1º de setembro de 2024. Os termos mensais de cessão correspondentes às parcelas executadas, contudo, consignam expressamente que estão vinculados a “Instrumento Particular de Contrato de Cessão e Aquisição de Direitos Creditórios e Outras Avenças” celebrado em 10 de dezembro de 2021. O referido instrumento não foi localizado entre os documentos apresentados. Também se verifica que o contrato de id. 205481684 prevê a interveniência e anuência da gestora na formalização das cessões. Os registros de assinatura dos termos mensais indicam subscrição pela administradora do Fundo, pelo Condomínio e pela consultoria, não se constatando, de forma suficientemente clara, a assinatura atribuída à gestora. Ademais, nos termos relativos às competências de 2025 consta a indicação de HARBOUR CAPITAL ADMINISTRADORA DE CARTEIRAS DE VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. como gestora do Fundo, enquanto o contrato-matriz identifica POSITIVA INVESTIMENTOS LTDA., não tendo sido localizado instrumento comprobatório da substituição ou sucessão. Quanto à eficácia da cessão perante os devedores, o contrato estabelece que a comunicação seria realizada mediante boleto emitido com a indicação do Fundo como beneficiário. Embora os boletos contenham essa informação, não consta prova autônoma de seu efetivo encaminhamento ou recebimento antes do ajuizamento da execução. A memória de cálculo igualmente demanda esclarecimentos. Continuamente, a ata de id. 205481769 registra aprovação de proposta de garantia de receita por dois anos e prevê acréscimo de 10% após trinta dias e de 20% após sessenta dias de inadimplemento. A execução, ajuizada em 2025, inclui taxa de assessoria de R$ 7.005,16, sem memória discriminada de sua incidência sobre cada parcela e sem demonstração da continuidade da autorização assemblear após o prazo originalmente aprovado. A convenção condominial também prevê honorários advocatícios de 10% sobre a dívida, ao passo que, na decisão de id. 207351999, foram fixados honorários executivos de 10% sobre o valor da causa. Mostra-se necessário esclarecer a natureza da taxa de assessoria incluída no débito e demonstrar que não ocorre duplicidade entre encargos convencionais, despesas de cobrança e honorários judiciais. Observa-se, ainda, que a competência de fevereiro de 2025 não integra a planilha de id. 205481683, apesar da existência do correspondente termo de cessão no id. 205481747. Embora a exclusão possa decorrer de pagamento ou de outra causa extintiva, tal circunstância não foi esclarecida. Por fim, os boletos e anexos dos termos de cessão identificam somente EDSON MATSUI como devedor, enquanto a execução também foi proposta contra MARIA APARECIDA VIANA MATSUI. A matrícula imobiliária registra ambos como adquirentes e devedores fiduciantes, circunstância que exige esclarecimento sobre a extensão subjetiva do crédito individualizado nos documentos de cessão. Essas inconsistências não autorizam, neste momento, o reconhecimento imediato da inexistência do título ou da ilegitimidade ativa. Impõem, entretanto, a prévia complementação documental e a abertura de contraditório antes da adoção de pronunciamento conclusivo. A existência de embargos à execução sem efeito suspensivo não impede o exame dos pressupostos da execução, tampouco afasta o dever de prevenção e de observância ao contraditório substancial. Ante o exposto, DETERMINO a intimação da parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias: a) apresentar o contrato de cessão celebrado em 10 de dezembro de 2021, expressamente mencionado nos termos mensais, ou esclarecer documentalmente a vinculação desses instrumentos ao contrato de id. 205481684; b) comprovar a regular substituição ou sucessão das gestoras mencionadas nos contratos e termos de cessão, bem como esclarecer a ausência de assinatura da gestora nos respectivos termos; c) demonstrar a eficácia das cessões correspondentes a todas as parcelas executadas, inclusive quanto ao cumprimento das condições previstas nos instrumentos; d) comprovar a comunicação da cessão aos executados anteriormente ao ajuizamento ou esclarecer a forma pela qual se deu a ciência dos devedores; e) apresentar memória discriminada e atualizada do débito, individualizando, em cada competência, o principal, a multa, a correção monetária, os juros e a taxa de assessoria; f) demonstrar a autorização assemblear vigente para a cobrança escalonada de 10% e 20% nas competências executadas, esclarecendo sua compatibilidade com os honorários previstos na convenção e com aqueles fixados no id. 207351999; g) esclarecer a exclusão da competência de fevereiro de 2025 da memória de cálculo; e h) esclarecer o fundamento da cobrança em face de MARIA APARECIDA VIANA MATSUI, considerando que os boletos e termos mensais identificam exclusivamente EDSON MATSUI como devedor. Após a juntada da manifestação e dos documentos, INTIMEM-SE os executados para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se especificamente sobre a regularidade do título, a cadeia de cessão, a legitimidade ativa, a composição do débito e os esclarecimentos apresentados pela parte exequente. Decorridos os prazos de manifestação, com ou sem manifestação, voltem-me conclusos. Expeça-se o necessário. Cumpra-se. Olinda de Quadros Altomare Juíza de Direito