1080281-19.2020.8.26.0100

Intimação

TJSP · Foro Central Cível - 3ª Vara Cível

Processo 1080281-19.2020.8.26.0100 - Execução de Título Extrajudicial - Obrigações - Daniel Quintas Alves Freixo - Rogério Marcio Rykovsky - - Pedro Rykovsky e outros - Mundoex Administracao e Particpação de Bens Ltda - Trata-se de ação de execução de título extrajudicial na qual deferida a penhora do imóvel objeto da matrícula nº 28.476, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião/SP, fls. 529/532. Nomeada a perita para avaliação do imóvel, fls. 628/629, constatou a expert dificuldade na geolocalização do imóvel, pois a inscrição do bem havia sido cancelada pela própria prefeitura através de processo administrativo próprio, fls. 632/634. Foi, então, determinada a melhor apuração dos elementos necessário para realização da perícia, sendo determinada a juntada de novos documentos e diligencias., fs. 656. A partir de então, estabeleceu-se nos autos, grande litigiosidade entre as partes acerca da possibilidade de avaliação diante das irregularidades encontradas. Após várias manifestações e esclarecimentos da perita, foi indeferida a realização de nova perícia, sendo afastada qualquer nulidade na realização dos trabalhos periciais. Foi constatada ser a situação do imóvel atípica, fato evidenciado pelo difícil acesso ao bem, localizado em região montanhosa, com vegetação nativa, sendo determinado novas diligencias pela perita, fls .950. Já as fls. 1106/1107, restou reconhecido pelo juízo que havia possibilidade de estar o imóvel localizado em área de preservação, ou ao menos parte dele, sendo que o eventual fracionamento e por estar localizado em área ambiental, sua avaliação poderia sofrer alteração o que de certo poderia prejudicar eventual alienação ou adjudicação do imóvel, sendo necessário, inclusive a prévia regularização resgitral, fls. 1106/1107. Pois bem. Sopesado o inconformismo em relação ao laudo pericial e seus esclarecimentos, é se de observar que o ponto controvertido nos autos foi esclarecido. Após inúmeras diligências realizadas, a expert noticiou que o imóvel penhorado foi regularizado administrativamente junto a Prefeitura Municipal, sendo recadastrado e estando regular em relação aos impostos. Constatou a perita, ainda, que o imóvel está inserido em dois zoneamentos, Zoneamento Ilhabela: ZR2 - Zona de Uso de Alta Restrição Dois e Zoneamento Litoral Norte - Z1 Pesquisa científica, educação ambiental, manejo sustentável, incluindo os sistemas agroflorestais, o beneficiamento e o processamento artesanal de seus produtos, bem como as atividades relacionadas ao modo de vida e cultura das comunidades tradicionais, desde que não prejudique a função ambiental da área, empreendimentos de ecoturismo com a infraestrutura necessária à atividade; pesca artesanal; e ocupação humana de baixos efeitos impactantes com características rurais; Além dos anteriores, equipamentos públicos e de infraestrutura necessários ao desenvolvimento urbano; ocupação para fins urbanos; estruturas e atividades náuticas de apoio à atividade turísticas e lazer náutico; turismo e lazer; e unidades comerciais e de serviços. Já com relação ao recadastramento, foi apontado pela Prefeitura Municipal o valor venal equivalente à R$916.720,00, fls. 1139/1155, restando reconhecida a regularização administrativa do imóvel e declarado o seu valor venal pela municipalidade. Não há elementos nos autos que façam desmerecer o trabalho pericial. Os argumentos utilizados na impugnação ao laudo, não espelham teses ou comprovações fáticas, mas, apenas, convidam a expert a modificar as conclusões, olvidando-se que não compete à perita a análise do mérito. Assim, a redução do valor inicialmente apontado pela expert R$5.726.553,87, quando ainda irregular administrativamente o imóvel, fls. 768, para aquele apontado pela Prefeitura Municipal como valor venal R$916.720,00, revela-se suficiente. Isso porque, a diminuição do valor inicial proposto pela perita quando ainda irregular o imóvel, fls. 768, para o agora reconhecido administrativamente como o valor venal, é pertinente já que inserido o imóvel em dois zoneamentos distintos, sendo que um deles com diversas limitações ambientas, fls. 1141, o que de certo desvaloriza o bem sobremaneira diante da limitação imposta pelo ente público à sua utilização. Assim, afasto a impugnação à conclusão do laudo pericial, pois não há elemento idôneo a infirmar a conclusão dele constante. As alegações dos executados não indicam quais os critérios técnicos a embasar a conclusão sobre o valor do imóvel em montante bem superior àquele apontado pela Perita, fatores de adequação do estado do imóvel, bem como sobre a sua localização física de difícil acesso. Ante o exposto, homologo o laudo pericial e seus esclarecimentos, fixo o valor do imóvel em R$916.720,00, tendo-se como data de referência o mês de julho de 2026. Expeça-se o mandado de levantamento em favor da perita, observado o formulário MLE de fls. 1107. Por fim, restou postergado para o final da perícia a possibilidade de ressarcimento de eventuais gastos realizados pelos trabalhos adicionais da perícia, fls. 1106/1107. A perita apontou os gastos com o trabalho adicional realizado e pediu o complemento dos honorários em mais R$5.584,17,fls. 1153/1155. Assim, manifestem-se as partes sobre o valor proposto pela expert, no prazo de 15 dias. Com relação ao pedido de adjudicação, manifestem-se os executados e o terceiro Mundoex Administração e Participação de Bens Ltda, a penhora o mesmo imóvel, fls. 818, no prazo de 15 dias. - ADV: CIBELLE DE CASSIA SILVA (OAB 329497/SP), GUILHERME FRONER CAVALCANTE BRAGA (OAB 272099/SP), HELIR RODRIGUES DA SILVA (OAB 245024/SP), CRISLAYNE DI MARZO DA SILVA (OAB 414355/SP), ANA CAROLINA REIS DA SILVA (OAB 501602/SP), HELIR RODRIGUES DA SILVA (OAB 245024/SP)