1061581-19.2025.8.26.0100

Intimação

TJSP · Foro Central Cível - 27ª Vara Cível

Processo 1061581-19.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Rebeca Lehrbach Malagoli - One Nhambiquaras Empreendimento Imobiliário SPE Ltda - Vistos. Trata-se de embargos de declaração opostos por ONE NHAMBIQUARAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. em face da sentença de mérito proferida às fls. 403/410. A embargante sustenta a existência de omissões e contradição quanto à incidência do artigo 67-A, §§1º e 5º, da Lei nº 4.591/64, à desnecessidade de demonstração de prejuízo, à cláusula contratual de retenção, à comissão de corretagem e aos critérios adotados para distribuição dos ônus sucumbenciais. É o breve relatório. Fundamento e decido. Conheço dos embargos de declaração, porque tempestivos. Assiste razão à embargante quanto à necessidade de integração da fundamentação em dois pontos específicos: o alcance do artigo 67-A, §1º, da Lei nº 4.591/64 e os critérios considerados para a distribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença reconheceu expressamente que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, bem como a incidência do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64 e a existência de cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos. Anoto que a exigência da pena convencional independe da demonstração de prejuízo pelo incorporador, não constituindo a comprovação de dano concreto pressuposto para sua incidência. Com efeito, a referência constante da sentença à inexistência de prejuízo extraordinário não teve por finalidade instituir requisito não previsto em lei, mas integrar a análise das circunstâncias concretas da contratação. O fundamento determinante para a redução do percentual não reside na ausência de prova de prejuízo, mas no controle da extensão da cláusula penal à luz das peculiaridades do caso. Embora o §5º do artigo 67-A admita, nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a estipulação de pena convencional em percentual de até 50% das quantias pagas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça apresenta controvérsia em relação a esse ponto. Na hipótese, a sentença adotou orientação segundo a qual a previsão legal estabelece limite máximo, sem excluir o controle de eventual excessividade da cláusula penal. Para tanto, considerou a inexistência de posse ou fruição econômica da unidade pela adquirente, o reduzido período de execução contratual e a pequena proporção dos valores pagos em relação ao preço total do negócio. À vista dessas circunstâncias, reputou-se adequada a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos, não havendo omissão a sanar nesse aspecto, mas mero inconformismo da embargante com a solução jurídica adotada. Também inexiste contradição quanto à comissão de corretagem. A sentença reconheceu a validade da transferência de seu pagamento à adquirente, nos termos do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, e, simultaneamente, concluiu que a verba deveria ser considerada abrangida pelo percentual global de retenção. As proposições não são inconciliáveis: uma questão diz respeito à validade da atribuição originária do encargo ao comprador; outra, aos efeitos econômicos do posterior desfazimento do contrato e à vedação de cumulação de retenções que conduzam à excessiva onerosidade. Por fim, merece integração a sentença quanto aos critérios adotados para a distribuição dos ônus sucumbenciais, sem que disso decorra alteração da proporção anteriormente fixada. A autora formulou pedido principal de manutenção do vínculo contratual, mediante imposição de parcelamento direto do saldo devedor à incorporadora, o qual foi integralmente rejeitado, e pedido subsidiário de resolução contratual com restituição das quantias pagas mediante retenção máxima de 25%, este acolhido. Configurou-se, portanto, sucumbência recíproca, pois a autora decaiu integralmente da pretensão principal, embora tenha obtido êxito no pedido subsidiário. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 30% para a autora e 70% para a requerida considerou, de um lado, a rejeição integral da pretensão principal e, de outro, a maior expressão econômica e prática do pedido subsidiário acolhido, pelo qual se assegurou à autora a resolução contratual e a restituição de 75% dos valores pagos. Esclarecidos, assim, os critérios considerados na sentença, mantém-se a distribuição dos ônus sucumbenciais nos percentuais de 30% para a autora e 70% para a requerida. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração, exclusivamente para integrar a fundamentação da sentença nos termos acima expostos, sem efeitos modificativos, mantendo-se, no mais, a sentença de fls. 403/410 tal como lançada. Intimem-se. - ADV: BRUNO PAULA MATTOS CARAVIERI (OAB 243683/SP), ANA CAROLINA COSTA DE CARVALHO AGUIAR VIEIRA (OAB 425566/SP)