1054021-31.2022.8.26.0100

Intimação

TJSP · Foro Central Cível - 39ª Vara Cível

Processo 1054021-31.2022.8.26.0100 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Edifício Estrela - Marcelo Menchon Felcar - Vistos. Trata-se de impugnação ao laudo pericial de avaliação (fls. 284/287) ofertada pelo exequente em face do laudo técnico encartado às fls. 243/278, que estimou o valor de mercado da sala comercial nº 97 do Condomínio Edifício Estrela em R$ 70.000,00 para maio de 2026 (fls. 245 e 258). Sustenta o exequente, em síntese, a existência de divergência substancial entre o valor final apurado e as amostras colhidas na própria pesquisa de mercado elaborada pelo perito judicial, com ênfase nos elementos comparativos nº 11 e nº 12 (fls. 284/285), ambos situados no mesmo condomínio (Av. Rio Branco, nº 211) e com áreas semelhantes, cujos valores ajustados alcançaram, respectivamente, R$ 99.000,00 e R$ 108.000,00 (fl. 255), o que representaria patamar sensivelmente superior à quantia estimada para o imóvel penhorado (fls. 284/285). Aponta, ademais, avaliação paradigma de outra unidade do mesmo edifício (sala nº 94) realizada por Oficial de Justiça em patamar superior (fl. 286), pugnando pela remessa dos autos ao perito para esclarecimentos (fl. 287). A insurgência merece parcial acolhimento para fins estritos de esclarecimento pericial, não se tratando de mera discordância genérica com o resultado da perícia, mas de dúvida técnica concreta e fundamentada. Com efeito, a indicação de amostras no próprio laudo que guardam identidade de endereço e similitude de área, apresentando valores unitários e globais ajustados superiores ao montante final fixado pelo modelo de regressão linear, justifica a manifestação formal do perito nomeado, a fim de assegurar a higidez técnica da prova, a plena fundamentação do valor de mercado e a ausência de prejuízo às partes na fase expropriatória (artigo 873 do Código de Processo Civil). A necessidade de prévia elucidação técnica antes da homologação da prova encontra respaldo na diretriz do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REAJUSTE DE PLANO DE SAÚDE. LAUDO PERICIAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA DECISÃO QUE ACOLHEU LAUDO PERICIAL DETERMINANDO REAJUSTE DE 33,34% AO PLANO DE SAÚDE DA PARTE AUTORA. A AGRAVANTE ALEGA QUE O CÁLCULO NÃO OBSERVOU OS REAJUSTES CORRETOS E SOLICITA NOVA ANÁLISE PELO PERITO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM VERIFICAR SE HOUVE CERCEAMENTO DE DEFESA PELA FALTA DE ESCLARECIMENTOS DO PERITO SOBRE A METODOLOGIA UTILIZADA NO LAUDO PERICIAL. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O LAUDO PERICIAL FOI ELABORADO POR EXPERT QUALIFICADO, MAS A METODOLOGIA UTILIZADA FOI IMPUGNADA PELA OPERADORA, SEM QUE HOUVESSE REMESSA AO PERITO PARA ESCLARECIMENTOS, CONFIGURANDO CERCEAMENTO DE DEFESA. 4. PARA EVITAR ALEGAÇÃO DE NULIDADE, É NECESSÁRIO QUE O PERITO PRESTE ESCLARECIMENTOS SOBRE OS PONTOS SUSCITADOS PELA AGRAVANTE. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO. TESE DE JULGAMENTO: 1. A FALTA DE ESCLARECIMENTOS SOBRE A METODOLOGIA PERICIAL PODE CONFIGURAR CERCEAMENTO DE DEFESA. 2. É NECESSÁRIO QUE O PERITO ESCLAREÇA OS PONTOS IMPUGNADOS PARA EVITAR NULIDADE PROCESSUAL. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2226070-65.2025.8.26.0000; RELATOR (A): JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS; ÓRGÃO JULGADOR: 2ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO REGIONAL II - SANTO AMARO - 15ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 12/08/2025; DATA DE REGISTRO: 12/08/2025) Desse modo, nos termos do artigo 477, § 2º, inciso I, do Código de Processo Civil, impõe-se a intimação do perito judicial para prestar os esclarecimentos pertinentes. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de esclarecimentos e determino: a) a intimação do perito judicial, Eng. Henrique Bighellini Machado Gonçalves Martins, para que, no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 477, § 2º, caput, do Código de Processo Civil), preste esclarecimentos objetivos sobre a impugnação de fls. 284/287, explicitando detalhadamente a ponderação dos dados amostrais obtidos no próprio edifício (notadamente os elementos nº 11 e nº 12 da Tabela 1 de fl. 255) em cotejo com a função estimativa de regressão utilizada para a fixação do valor final do imóvel avaliando; b) prestados os esclarecimentos pelo perito, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 477, § 1º, do Código de Processo Civil); c) decorrido o prazo das partes, com ou sem manifestação, venham os autos conclusos para deliberação quanto à homologação da avaliação. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: SEBASTIAO ANTONIO DE CARVALHO (OAB 101857/SP), JOSE ANTONIO FERRARONI GONCALVES GOMES (OAB 87367/SP), NATÁLIA MARQUES DE CARVALHO DE OLIVEIRA (OAB 282367/SP), MARCELO MENCHON FELCAR (OAB 377391/SP)