1051915-54.2026.8.13.0024

Intimação

TJMG · 1ª Unidade Jurisdicional Cível - 3º JD da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1051915-54.2026.8.13.0024/MG AUTOR: LUDMILA FONSECA RAGONEZIO ADVOGADO(A): BRUNA LUIZA TOLENTINO FERRAZ (OAB MG246585) AUTOR: JOAO RAGONEZIO ADVOGADO(A): BRUNA LUIZA TOLENTINO FERRAZ (OAB MG246585) RÉU: FRJR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): ADALBERTO FERRAZ (OAB SP233289) SENTENÇA Vistos. Narra a parte autora que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda referente ao apartamento nº 302, Bloco 06, do empreendimento “Alta Vista do Palmares”, pelo valor de R$ 237.000,00. Afirma que a aquisição foi influenciada pelo material publicitário disponibilizado pela requerida, no qual teria sido prometido determinado padrão de acabamento, especialmente a instalação de piso em porcelanato. Sustenta, contudo, que, após a entrega da unidade, constatou que o revestimento empregado era cerâmico e apresentava padrão inferior ao ofertado e ao previsto no memorial descritivo, circunstâncias que, segundo alega, foram constatadas em laudo técnico elaborado por engenheira civil. Alega, ainda, que, mesmo após a disponibilização do imóvel, a requerida teria mantido a cobrança de encargos próprios da fase de construção, incluindo atualização pelo INCC e valores relacionados à evolução da obra. Sustenta que tais cobranças seriam indevidas após a conclusão ou disponibilização do empreendimento e que, apesar de terem cumprido suas obrigações contratuais, inclusive com o pagamento de entrada superior a R$ 53.000,00, receberam imóvel em desconformidade com o contratado. No mérito, defende a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade objetiva da requerida. Argumenta que a publicidade integra o conteúdo contratual e vincula o fornecedor, de modo que a utilização de revestimento diverso daquele anunciado configuraria descumprimento da oferta, vício do produto e inadimplemento contratual. Aduz que a diferença entre o porcelanato prometido e a cerâmica efetivamente utilizada repercute na qualidade, resistência, durabilidade, acabamento, valorização e padrão construtivo do imóvel, postulando a responsabilização da ré e a recomposição patrimonial decorrente da entrega do bem em padrão inferior. Sustenta, igualmente, a abusividade dos encargos cobrados após a disponibilização do imóvel e requer sua restituição em dobro, sob o fundamento de inexistência de engano justificável. Defende também a revisão contratual para afastamento das cobranças reputadas abusivas e restabelecimento do equilíbrio entre as prestações. Quanto aos danos extrapatrimoniais, afirma que a entrega do imóvel em padrão inferior ao ofertado, somada às cobranças indevidas, teria ultrapassado o mero inadimplemento contratual, frustrando legítima expectativa relacionada à aquisição do imóvel residencial e ocasionando abalo moral indenizável. Ao final, requer o reconhecimento do inadimplemento contratual; a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sugeridos em R$ 10.000,00; a restituição em dobro dos valores reputados indevidamente cobrados, estimados em R$ 8.000,00 e totalizando R$ 16.000,00; danos materiais complementares estimados em R$ 6.000,00; indenização pelo descumprimento da oferta e vício do imóvel, estimada em R$ 10.000,00; e indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 18.000,00. A parte ré apresentou a contestação, arguindo, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial Cível, ao fundamento de que a análise dos alegados vícios construtivos exigiria prova pericial complexa. Suscita, ainda, coisa julgada quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, por já ter havido demanda anterior envolvendo o mesmo contrato e pretensão de ressarcimento desses encargos, bem como preclusão consumativa e vedação ao fracionamento da causa de pedir quanto aos vícios construtivos. Também alega inépcia da inicial em relação aos pedidos de danos materiais complementares e revisão contratual, por ausência de causa de pedir específica. No mérito, sustenta a inexistência de vícios ou descumprimento da oferta. Afirma que, na primeira vistoria, realizada em 14/03/2024, os autores apontaram determinadas inconformidades, posteriormente submetidas à análise e correção, destacando que os pisos dos ambientes teriam sido aprovados desde essa primeira inspeção, sem questionamento acerca do material utilizado. Aduz que, em nova vistoria, os autores aprovaram integralmente os itens da unidade, sem ressalvas, e, posteriormente, receberam as chaves em 31/08/2024. Defende, assim, que houve anuência expressa quanto às condições do imóvel e que a posterior insurgência judicial configura comportamento contraditório. Sustenta, ainda, que teria transcorrido o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do CDC para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação. Impugna o laudo técnico apresentado, por considerá-lo unilateral e insuficiente para comprovar os alegados vícios. Defende também a decadência quanto a eventuais vícios aparentes. Quanto aos juros de obra, afirma que os valores foram cobrados pela Caixa Econômica Federal no âmbito do financiamento e que não houve atraso imputável à construtora, inexistindo ato ilícito ou dever de restituição. Afasta igualmente os danos morais, por ausência de demonstração de abalo relevante, e sustenta não estarem presentes os requisitos para inversão do ônus da prova. Ao final, requer o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos. Foi realizada a audiência de conciliação, em que a tratativa de composição restou frustrada. Na mesma ocasião, o autor requereu prazo para apresentação de impugnação e ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide. A parte autora apresentou impugnação, rebatendo todos os argumentos apresentados na contestação e reforçando os argumentos trazidos na inicial. Ultrapassadas as considerações iniciais, passo ao exame do caso. Analisando os elementos constantes dos autos, constata-se que a controvérsia instaurada entre as partes não se resolve por meio de prova simples ou exclusivamente documental, dependendo, para seu adequado deslinde, da produção de prova técnica especializada. Com efeito, a apuração dos fatos controvertidos exige a elucidação de aspectos que extrapolam o conhecimento ordinário do julgador, reclamando a atuação de profissional habilitado, com a elaboração de laudo técnico submetido ao contraditório, apto a conferir segurança à formação do convencimento judicial. No caso concreto, os autores sustentam que o imóvel adquirido foi entregue com padrão de acabamento diverso daquele ofertado e contratado, afirmando, especificamente, que teria sido prometida a instalação de piso em porcelanato, enquanto o revestimento efetivamente empregado seria cerâmico e de padrão inferior. A ré, por sua vez, impugna a existência da alegada desconformidade e sustenta que a unidade foi vistoriada e aceita pelos adquirentes, inclusive quanto aos pisos. Nesse cenário, não basta a mera comparação entre as alegações das partes ou entre fotografias e documentos particulares. A solução da controvérsia demanda aferição técnica acerca da natureza e das características do revestimento efetivamente empregado na unidade, de sua correspondência com as especificações previstas para o empreendimento e, ainda, da existência de eventual diferença de padrão ou qualidade capaz de caracterizar o vício alegado. Embora os autores tenham apresentado laudo técnico particular, referido documento foi expressamente impugnado pela requerida, inclusive quanto à metodologia empregada, à identificação da unidade examinada e ao fato de ter sido produzido unilateralmente, sem sua participação. Assim, diante da controvérsia técnica estabelecida, o documento particular não permite, por si só, solucionar de maneira segura a divergência existente, mostrando-se necessária prova técnica produzida sob o contraditório. Ainda que a questão não fosse suscitada pelas partes, é dever do Juízo examinar a própria competência para o processamento da demanda, por se tratar de matéria de ordem pública. Nesse contexto, a necessidade de produção de prova pericial evidencia a complexidade da causa, circunstância que a afasta da competência dos Juizados Especiais Cíveis. Isso porque o sistema instituído pela Lei nº 9.099/95 destina-se ao julgamento de causas de menor complexidade, orientando-se pelos princípios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade. A realização de prova pericial,nas circunstâncias específicas destes autos, sobretudo quando indispensável à resolução do mérito, revela-se incompatível com essa sistemática, na medida em que demanda dilação probatória aprofundada, com observância de procedimentos próprios. No caso em exame, a prova técnica não se apresenta como mero reforço argumentativo, mas como elemento essencial à verificação dos fatos constitutivos do direito alegado, pois somente mediante exame realizado por profissional habilitado será possível estabelecer, com a necessária segurança, se o material empregado efetivamente diverge daquele que vinculava a fornecedora e se a alegada diferença representa redução do padrão de acabamento do imóvel. Nessas circunstâncias, a extinção do processo, sem resolução do mérito, é medida que se impõe, nos termos do art. 51, II, da Lei nº 9.099/95. Reconhecida a incompetência deste Juízo para o processamento e julgamento da controvérsia relativa aos vícios construtivos, fica prejudicada a análise das demais questões suscitadas nos autos. Isso porque as pretensões formuladas decorrem da mesma relação contratual e encontram-se interligadas, não se mostrando adequada a cisão do julgamento, sobretudo diante da conexão existente entre os fundamentos e pedidos deduzidos. DISPOSITIVO Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DESTE JUIZADO ESPECIAL para o processamento e julgamento da demanda e JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no artigo 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95. Sem custas e honorários nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Intimem-se.