1051641-78.2024.4.01.3500

Intimação

TRF1 · 12ª Vara Federal de Execução Fiscal da SJGO · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 12ª Vara Federal de Execução Fiscal da SJGO PROCESSO: 1051641-78.2024.4.01.3500 CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) POLO ATIVO: .CAIXA ECONOMICA FEDERAL REPRESENTANTES POLO ATIVO: BARBARA FELIPE PIMPAO - GO29956 e CAIO TUY DE OLIVEIRA - BA34009 POLO PASSIVO:RESIDENCIAL CLUB CHEVERNY REPRESENTANTES POLO PASSIVO: DANIELLY MARTINS LEMOS - GO28827 I. Relatório Cuida-se de embargos à execução opostos pela Caixa Econômica Federal a desfavor de Residencial Club Cheverny. Como razão de sua pretensão, aduziu a parte embargante, em síntese, os seguintes fatos e fundamentos jurídicos: a) a ilegitimidade passiva da CEF, ao argumento de que o imóvel gerador do débito condominial foi revendido ao ex-mutuário Fábio Junior Pereira da Cruz Ramos, por exercício do direito de preferência; b) a ausência dos documentos necessários à comprovação do débito (convenção registrada, atas de eleição do síndico e de fixação do rateio, balancetes, borderôs de arrecadação e demonstrativo mês a mês), de modo que a apuração do montante dependeria de prova pericial; c) a incorreção dos encargos, sustentando a incidência de juros de 0,5% ao mês e de multa de 2%, com a exclusão da correção monetária e dos honorários advocatícios embutidos no cálculo, por ausência de previsão convencional. Requereu a intimação da parte embargada para a apresentação das atas das assembleias condominiais, a fim de demonstrar a ciência do condomínio quanto à ocupação da unidade pelo devedor fiduciante. Garantido o juízo por depósito do valor exequendo (ID 2158274495), os embargos foram recebidos para discussão, com a suspensão da execução correlata (ID 2158131890). Em impugnação (ID 2190628671), o Residencial Club Cheverny rechaça as teses da parte adversa, alegando os seguintes pontos: a) a legitimidade passiva da CEF em razão da consolidação da propriedade fiduciária, averbada em 03/08/2023 e apurada quando da expedição de nova certidão de matrícula, tornando-a responsável pelos débitos anteriores por se tratar de obrigação propter rem (art. 1.345 do CC), ressalvado o direito de regresso; b) a manutenção do vínculo do credor fiduciário com o imóvel, que, ao retomá-lo, responde pelos débitos condominiais ainda que anteriores à consolidação; c) a inoponibilidade da revenda não averbada na matrícula ao condomínio, por força do princípio da relatividade dos contratos; d) a regularidade da instrução da execução, aparelhada com boletos, atas, convenção e planilha do débito; e) a regularidade dos encargos (juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária desde o vencimento de cada cota). II. Fundamentação O requerimento de apresentação das atas de assembleia não aproveita ao deslinde da causa. Com efeito, a execução correlata foi proposta na Justiça Estadual exclusivamente contra o fiduciante, circunstância que evidencia a inequívoca ciência da parte embargada sobre a ocupação do imóvel. Esse o quadro, e estando suficientemente instruídos os autos, passo ao julgamento da lide. Breve contexto da ação de referência Os autos correlatos têm origem na execução de título extrajudicial proposta pela embargada na Justiça Estadual de Goiás (autos n. 5277525-38.2022.8.09.0051, 13ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia), exclusivamente a desfavor de Fábio Junior Pereira da Cruz Ramos, então titular de direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador do débito, para a cobrança das cotas condominiais vencidas entre 10/03/2020 e 10/04/2022. No curso do feito, a exequente incluiu as cotas vincendas (a última delas com vencimento em 10/02/2023), providência admitida pelo juízo estadual, com fundamento no art. 323 do CPC. Sobreveio a consolidação da propriedade em proveito da CEF, averbada na matrícula do imóvel em 03/08/2023. Revelada pela juntada de certidão atualizada, a exequente requereu a inclusão da empresa pública no polo passivo, e o juízo estadual, com fundamento na Súmula/STJ n. 150, determinou a remessa dos autos a esta Justiça Federal (decisão de 06/02/2024, trasladada em ID 2164633080). Já nesta Seção Judiciária, manteve-se a distribuição e deu-se a citação da CEF nos termos do art. 829 do CPC (ID 2122231379 da execução de referência). A ilegitimidade da CEF e a relação jurídica material com o imóvel A questão vertente deve ser examinada à luz da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no deslinde do Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos): “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. Não altera tais conclusões o caráter propter rem da obrigação, invocado pela parte embargada em sua defesa e positivado no art. 1.345 do Código Civil. Isso porque há expressa ressalva legal à regra da obrigação de natureza real nos casos de alienação fiduciária com consolidação da propriedade. Confira-se, a propósito, o teor dos artigos 1.368-B do CC, parágrafo único, e 27 da Lei 9.514/1997, § 8º, respectivamente: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Art. 27 [...] § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei 10.931/2004) In casu, observa-se que o fiduciante Fábio Junior Pereira da Cruz Ramos imitiu-se na posse direta do imóvel por força do contrato de compra e venda com mútuo e alienação fiduciária firmado em 12/11/2013 (R-1 e R-2 da matrícula 122.369 do 2º Registro de Imóveis de Goiânia), e que a consolidação da propriedade em favor da CEF somente foi averbada em 03/08/2023 (Av-4 da mesma matrícula, trasladada em ID 2164633080). O crédito exequendo, por sua vez, compreende as cotas condominiais vencidas entre 10/03/2020 e 10/02/2023, i.e., as da inicial e as vincendas incluídas no curso da execução. Anterior à consolidação, portanto, a integralidade do crédito exequendo, tal como quantificado nos autos correlatos – período em que a responsabilidade pelo débito é exclusivamente do outrora fiduciante. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. [...] EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. [...] 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002 [...]. 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito [...]. (STJ - REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023) Tampouco interfere no deslinde a alegada revenda do imóvel ao ex-mutuário, por exercício do direito de preferência, em 22/03/2024 (ID 2157874514). Os débitos exequendos antecedem a consolidação, e a repartição de responsabilidades entre a CEF e o adquirente por débitos posteriores é matéria estranha ao título e a estes autos. Procedente a tese de ilegitimidade passiva arguida, ficam prejudicadas as demais teses da inicial. Assim, excluído o ente federal cuja presença ensejou a remessa, cessa a competência desta Justiça Federal, impondo-se a restituição dos autos da execução ao Juízo Estadual de origem, sem suscitação de conflito, nos termos do art. 45, § 3º, do CPC, para regular prosseguimento a desfavor do devedor constante do título. III. Dispositivo Expendidas essas razões, julgo procedentes os presentes embargos para declarar a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da ação de referência. Processo extinto com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC). Verba honorária em proveito da CEF fixada no importe de R$ 2.351,27, nos termos do art. 85, § 8º-A, do CPC c/c item 10.4.1 da Tabela de Honorários Mínimos da OAB/GO, ano de 2026. Sem custas (art. 7º da Lei 9.289/96). Traslade-se este provimento para os autos de n. 1014896-02.2024.4.01.3500. Sobrevindo o trânsito em julgado, restitua-se à embargante o valor à disposição do Juízo e remetam-se os autos de n. 1014896-02.2024.4.01.3500 à Justiça Estadual. P.R.I. Goiânia, data e assinatura eletrônicas. Carlos Augusto Tôrres Nobre Juiz Federal