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1045874-21.2019.8.11.0041
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- set/2026
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Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1045874-21.2019.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] Relator: Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS Turma Julgadora: [DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [RODRIGO DE LIMA BARREIROS - CPF: 033.873.111-33 (APELADO), KATIA REGINA SANTANA NUNES - CPF: 705.128.501-78 (ADVOGADO), NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS - CPF: 181.846.851-49 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (APELANTE), ROGER FERNANDES - CPF: 700.389.961-20 (ADVOGADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL N. 1045874-21.2019.8.11.0041 APELANTE: NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS. APELADO: RODRIGO DE LIMA BARREIROS. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PENDÊNCIAS DOCUMENTAIS DO BEM. INADIMPLEMENTO IMPUTÁVEL À VENDEDORA. BOA-FÉ OBJETIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO EXCEPCIONAL SOBRE DIREITOS DA PERSONALIDADE. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel por culpa dos requeridos, condenou-os solidariamente à restituição de R$ 11.000,00 e ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais e julgou improcedente a reconvenção. A recorrente sustenta não se enquadrar no conceito de fornecedora, impugna sua responsabilidade pela restituição integral dos valores, nega a existência dos pressupostos da responsabilidade civil e requer o afastamento da indenização por danos morais e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se as pendências documentais do imóvel, não solucionadas no prazo contratual destinado à obtenção do financiamento habitacional, autorizam imputar à vendedora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio; (ii) estabelecer se a vendedora deve responder pela restituição integral dos R$ 11.000,00 desembolsados pelo comprador, ainda que parte da quantia tenha sido destinada à intermediadora da operação; (iii) determinar se a frustração da aquisição do imóvel e os transtornos decorrentes do inadimplemento contratual configuram dano moral indenizável; e (iv) definir se subsistem a improcedência da reconvenção e a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR A situação documental do imóvel impede atribuir ao comprador a causa determinante do desfazimento do negócio, pois o registro do bem em nome da vendedora ocorreu somente após a celebração do contrato e o Atestado de Regularização foi expedido apenas em 03/12/2020, mais de um ano depois da contratação e muito além do prazo contratual de 90 dias previsto para obtenção do financiamento. A boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres de cooperação, informação e adoção das providências necessárias à realização da finalidade econômica do contrato, de modo que cabe à vendedora assegurar que a situação documental do imóvel não constitua obstáculo à concretização do financiamento no período estipulado. O prazo concedido ao comprador para obtenção do crédito não lhe transfere o risco decorrente das pendências documentais inerentes ao próprio imóvel, nem permite exigir que permaneça indefinidamente vinculado ao negócio até a regularização do bem. A obrigação de restituir os valores pagos não depende exclusivamente da eventual incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois decorre da posição jurídica da apelante como proprietária e vendedora do imóvel e da resolução do contrato por inadimplemento, nos termos do art. 475 do Código Civil. A resolução contratual impõe o restabelecimento da situação patrimonial anterior e a restituição integral dos R$ 11.000,00 desembolsados pelo comprador, sendo irrelevante, perante o adquirente, a forma pela qual vendedores e intermediadores distribuíram internamente os valores recebidos no contexto da mesma operação imobiliária. A restituição decorre do inadimplemento contratual e não exige a configuração dos pressupostos próprios da responsabilidade civil extracontratual, uma vez que a apelante participou diretamente do negócio como vendedora do imóvel cuja irregularidade documental obstou a obtenção do financiamento. O inadimplemento contratual não gera automaticamente dano moral, cuja configuração exige repercussão concreta e excepcional sobre direito da personalidade, de intensidade superior às contrariedades e frustrações normalmente decorrentes do descumprimento de obrigação. A frustração da aquisição do imóvel, a espera pela documentação, as tentativas de solução extrajudicial, a reclamação perante o PROCON, a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário e a notificação extrajudicial para cobrança de multa contratual não demonstram, isoladamente, lesão extrapatrimonial indenizável. A ausência de privação de moradia, desocupação de imóvel, exposição vexatória, inscrição indevida em cadastro restritivo, comprometimento excepcional da subsistência ou outra consequência concreta de gravidade semelhante afasta a caracterização do dano moral, sendo a restituição integral dos valores pagos consequência adequada para recompor o patrimônio do adquirente. A multa contratual postulada em reconvenção não incide porque pressupõe desfazimento imputável ao comprador, enquanto a não concretização do financiamento decorre das pendências documentais do imóvel e da ausência de regularização no prazo contratualmente estabelecido. A exclusão da indenização por danos morais não modifica os ônus sucumbenciais da ação principal, pois o autor obtém êxito quanto ao núcleo essencial da pretensão — resolução do contrato e restituição integral dos valores pagos —, permanecendo também inalterada a sucumbência da reconvenção, cuja improcedência subsiste integralmente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de regularização documental do imóvel no prazo estipulado para obtenção de financiamento habitacional caracteriza inadimplemento imputável à vendedora quando impede a concretização da compra e venda. 2. A resolução do contrato por circunstância não imputável ao comprador impõe a restituição integral dos valores desembolsados no negócio, independentemente da distribuição interna dessas quantias entre vendedores e intermediadores. 3. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, que exige repercussão concreta e excepcional sobre direito da personalidade. 4. A multa contratual fundada em desistência do comprador não incide quando o desfazimento do negócio decorre da ausência de regularização documental do imóvel dentro do prazo contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 475. R E L A T Ó R I O APELAÇÃO CÍVEL N. 1045874-21.2019.8.11.0041 APELANTE: NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS. APELADO: RODRIGO DE LIMA BARREIROS. RELATÓRIO Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n. 1045874-21.2019.8.11.0041, ajuizada por RODRIGO DE LIMA BARREIROS, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado em 23/05/2019, por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), acrescida dos consectários fixados na sentença, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). O Juízo de origem também julgou improcedente a reconvenção apresentada pela ora apelante e estabeleceu os respectivos ônus sucumbenciais. A apelante sustenta que a sentença merece reforma porque não exerce atividade imobiliária, não é construtora, incorporadora ou comerciante habitual de imóveis, tendo figurado no negócio exclusivamente como pessoa física proprietária do bem objeto da compra e venda, razão pela qual afirma não se enquadrar no conceito de fornecedor previsto no Código de Defesa do Consumidor. Alega que a negociação foi intermediada pela empresa Agro Brokers, responsável pela aproximação das partes e pela condução das tratativas, não podendo a simples utilização de imobiliária para intermediar a alienação de bem particular transformá-la em fornecedora ou prestadora de serviços. Defende, ainda, a inexistência de fundamento para sua responsabilização solidária pela restituição da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), afirmando que o valor foi destinado à empresa intermediadora e que não recebeu a integralidade da importância cuja restituição lhe foi imposta. Argumenta, nesse contexto, que não pode ser responsabilizada por quantia que não ingressou em seu patrimônio, tampouco por eventual falha na prestação de serviço imputável à imobiliária, sustentando inexistirem elementos que demonstrem atuação conjunta capaz de justificar a responsabilidade solidária estabelecida na sentença. Assevera também que não praticou ato ilícito e que não estão configurados os pressupostos necessários à responsabilização civil, especialmente conduta ilícita e nexo causal, defendendo que as circunstâncias relacionadas à documentação e às tratativas do financiamento não autorizam a condenação que lhe foi imposta. Insurge-se, igualmente, contra a indenização por danos morais, argumentando não haver demonstração de ofensa concreta a direito da personalidade do autor, mas apenas consequências decorrentes de controvérsia contratual, insuficientes para justificar reparação extrapatrimonial. Ao final, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e afastamento das condenações impostas em seu desfavor, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais. O recurso é tempestivo e encontra-se devidamente preparado. Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença. É o relatório. Peço dia para julgamento. Desa. Maria Helena G. Póvoas, Relatora V O T O R E L A T O R VOTO - MÉRITO Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS contra sentença que, nos autos da ação proposta por RODRIGO DE LIMA BARREIROS, reconheceu o inadimplemento relacionado ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, declarou a resolução do negócio, determinou a restituição dos valores desembolsados pelo comprador e condenou os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, além de julgar improcedente a reconvenção apresentada pela ora recorrente. A controvérsia teve origem no contrato celebrado em 23/05/2019 para aquisição de imóvel residencial situado no bairro Jardim Eldorado, em Cuiabá/MT. Conforme registrado na sentença, parte do preço foi satisfeita mediante pagamento inicial de R$ 11.000,00 (onze mil reais), ficando estabelecido prazo de 90 (noventa) dias para obtenção de financiamento habitacional destinado ao pagamento do saldo contratual. O negócio, contudo, não chegou a ser concluído, atribuindo o comprador o insucesso da operação à ausência de documentação necessária à obtenção do financiamento, enquanto a vendedora sustentou que não deu causa ao desfazimento e que o adquirente não aguardou a regularização necessária. A questão central consiste, portanto, em verificar se os elementos existentes nos autos autorizam imputar à apelante responsabilidade pelo desfazimento do negócio e pela restituição das quantias desembolsadas e, em capítulo distinto, se as circunstâncias verificadas são suficientemente graves para caracterizar dano moral indenizável. Com efeito, o contrato de compra e venda foi celebrado em 23/05/2019, estabelecendo prazo de 90 (noventa) dias para que o comprador obtivesse financiamento habitacional destinado à satisfação do saldo do preço. Ocorre que a documentação acostada aos autos revela circunstância incompatível com a atribuição da responsabilidade pelo desfazimento ao adquirente. Conforme consignado pelo Juízo de origem a partir da certidão de matrícula do imóvel, o registro do bem em nome da própria vendedora somente ocorreu em 06/06/2019, posteriormente, portanto, à celebração do contrato. A sentença também registrou que, mesmo após esse ato, permaneceram pendências documentais relacionadas à regularização do imóvel, necessárias à obtenção do financiamento pretendido. Ainda mais relevante é o documento apresentado pela própria parte requerida, identificado na sentença como ID 82109656, segundo o qual o denominado “Atestado de Regularização” foi expedido somente em 03/12/2020, ou seja, mais de um ano depois da celebração do negócio e muito além do prazo contratual de 90 dias concedido ao comprador para viabilizar o financiamento. Esse quadro probatório impede atribuir ao comprador a causa determinante do desfazimento. Não se está diante de situação em que o adquirente, possuindo condições contratuais e materiais para cumprir a obrigação, tenha simplesmente desistido da aquisição por conveniência pessoal. Ao contrário, o pagamento do saldo dependia de operação de financiamento imobiliário, cuja formalização pressupunha regularidade documental do bem negociado. Se o contrato estabelecia prazo determinado para obtenção do financiamento, não se mostra juridicamente razoável exigir que o adquirente permanecesse indefinidamente vinculado ao negócio até que fossem solucionadas pendências documentais relacionadas ao próprio imóvel. O Código Civil estabelece, em seu art. 422, expressamente, que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” A boa-fé objetiva, nessa perspectiva, não constitui simples orientação ética, mas verdadeiro padrão de comportamento imposto aos contratantes, do qual decorrem deveres laterais de cooperação, informação e adoção das providências necessárias para permitir que o negócio alcance a finalidade econômica pretendida. Tratando-se de compra e venda cujo pagamento substancial dependia de financiamento habitacional, incumbia à parte vendedora assegurar que a situação documental do imóvel não constituísse obstáculo à concretização da operação no período estipulado. A circunstância de o comprador possuir prazo de 90 dias para obter o crédito não transfere a ele o risco decorrente de pendências documentais inerentes ao imóvel negociado. Nesse ponto, portanto, a conclusão adotada na origem encontra respaldo nos documentos do processo e deve ser mantida. A apelante sustenta que, por ser pessoa física e não exercer profissionalmente atividade imobiliária, não poderia ser considerada fornecedora para os efeitos do Código de Defesa do Consumidor. A insurgência, contudo, ainda que examinada sob a perspectiva defendida pela recorrente, não possui aptidão para afastar a obrigação contratual reconhecida na sentença. Isso porque a responsabilidade da apelante pela restituição dos valores não decorre exclusivamente de sua eventual qualificação como fornecedora, mas também, e principalmente, da própria posição jurídica que ocupou no contrato de compra e venda, na qualidade de proprietária e vendedora do imóvel. O desfazimento do negócio impõe o restabelecimento da situação patrimonial anterior, não sendo possível conservar em benefício dos participantes da operação valores pagos em razão de contrato cuja execução se tornou inviável por circunstância não imputável ao comprador. Nesse particular, o Código Civil dispõe no art. 475 que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Logo, independentemente da discussão acerca da incidência do microssistema consumerista à relação diretamente estabelecida entre a proprietária e o comprador, permanece hígida a conclusão de que a inviabilidade do financiamento decorrente da situação documental do imóvel autoriza a resolução contratual e a consequente restituição das prestações efetuadas. Também não prospera a pretensão de afastar a responsabilidade da apelante sob o fundamento de que não recebeu pessoalmente a integralidade dos R$ 11.000,00 pagos pelo adquirente. A sentença registrou, a partir dos documentos de ID 24884272, que o autor comprovou o pagamento de R$ 11.000,00 a título de entrada, sendo R$ 4.000,00 destinados diretamente ao primeiro requerido e R$ 7.000,00 à segunda requerida, vinculados à intermediação do negócio. Portanto, não se trata de pagamento estranho à compra e venda ou realizado por liberalidade do adquirente a terceiro sem qualquer vinculação com o negócio principal. O desembolso ocorreu no contexto da mesma operação imobiliária que posteriormente veio a ser desfeita. A alegação de que parcela da quantia foi destinada à intermediadora não é suficiente para transferir ao comprador o prejuízo econômico decorrente da forma pela qual vendedores e intermediadores organizaram internamente o recebimento das importâncias relacionadas ao negócio. Sobretudo, a discussão acerca da destinação interna das parcelas não altera a circunstância fundamental de que o comprador desembolsou R$ 11.000,00 em razão de contrato que não se concretizou por motivo que não lhe pode ser imputado. Não se mostra admissível, portanto, que, após reconhecida a resolução contratual por causa relacionada à situação do próprio imóvel negociado, seja imposto ao adquirente o ônus de suportar parte do prejuízo apenas porque os participantes da alienação estabeleceram determinada forma de distribuição do numerário recebido. Por essa razão, deve ser preservada a condenação restitutória estabelecida na origem. A mesma conclusão alcança a pretensão da apelante de afastar genericamente sua responsabilidade sob o argumento de ausência de ato ilícito e de nexo causal. A hipótese não se limita à responsabilidade extracontratual fundada em ato ilícito. Existe relação contratual diretamente estabelecida entre a apelante, proprietária/vendedora, e o apelado, adquirente do imóvel. O reconhecimento da resolução e da restituição decorre do inadimplemento contratual e da necessidade de retorno das partes à situação patrimonial compatível com o desfazimento do negócio. Assim, ainda que se discuta a responsabilidade civil sob diferentes regimes jurídicos, não se pode ignorar que a apelante participou diretamente do negócio como vendedora do imóvel cuja situação documental constituiu obstáculo à obtenção do financiamento. Por conseguinte, permanecem hígidos a resolução contratual e o dever de restituição reconhecidos na sentença. Diversa, contudo, é a solução quanto à condenação por danos morais. A sentença considerou que a frustração da aquisição da casa própria, associada às dificuldades documentais, às tentativas administrativas de solução, à reclamação perante o PROCON e à posterior notificação extrajudicial exigindo multa contratual, teria ultrapassado os limites do mero dissabor, arbitrando indenização no valor de R$ 5.000,00. Neste ponto, assiste razão à apelante. O inadimplemento contratual, embora possa produzir contrariedades, preocupações e frustrações relevantes, não conduz automaticamente à configuração de dano moral. A responsabilidade extrapatrimonial exige algo além da simples demonstração de que o contrato não alcançou o resultado esperado. É necessária a existência de repercussão concreta sobre atributo da personalidade, de intensidade suficiente para ultrapassar os inconvenientes normalmente decorrentes do descumprimento de uma obrigação. No caso concreto, é incontroverso que a situação vivenciada pelo apelado foi desagradável. O comprador celebrou negócio destinado à aquisição de imóvel residencial, desembolsou valores, aguardou a documentação necessária ao financiamento, buscou solução extrajudicial e, ao final, viu frustrada a contratação. Essas circunstâncias, entretanto, são precisamente aquelas que justificam a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos. Não há nos autos demonstração de consequência autônoma e excepcional capaz de caracterizar ofensa a direito da personalidade. Não consta que o apelado tenha sido privado de sua moradia, obrigado a desocupar imóvel em razão da contratação frustrada, submetido a exposição vexatória, sofrido inscrição indevida em cadastro restritivo, experimentado comprometimento excepcional de sua subsistência ou suportado outra consequência concreta de gravidade semelhante. Também a necessidade de procurar a imobiliária, formular reclamação perante órgão de proteção ao consumidor e posteriormente recorrer ao Poder Judiciário, embora revele desgaste decorrente do conflito, não constitui, isoladamente, fundamento suficiente para reconhecer dano moral. De igual maneira, a notificação extrajudicial mediante a qual a parte adversa sustentou ser devida multa contratual representa manifestação de pretensão decorrente da interpretação que a vendedora atribuía ao contrato. O fato de essa pretensão não ter sido reconhecida judicialmente não transforma sua formulação, sem demonstração de circunstância adicional abusiva ou vexatória, em lesão extrapatrimonial indenizável. É indispensável distinguir a legítima frustração experimentada pela parte diante do inadimplemento de uma verdadeira violação aos direitos da personalidade. A solução contrária conduziria à transformação de todo descumprimento contratual relevante em fonte automática de indenização moral, confundindo as consequências patrimoniais próprias da inexecução do negócio com a tutela excepcional dos interesses extrapatrimoniais. No caso, a restituição integral dos valores pagos recompõe o patrimônio do adquirente e constitui consequência adequada da resolução do contrato. Ausente prova de repercussão excepcional para além da esfera econômica e das contrariedades inerentes ao conflito contratual, a condenação por dano moral não deve subsistir. Por essa razão, a sentença merece reforma exclusivamente nesse capítulo, para excluir a condenação da apelante ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Registro, por fim, que a reforma parcial não interfere na improcedência da reconvenção. A multa contratual pretendida pela vendedora pressupunha que o desfazimento fosse imputável ao comprador. Entretanto, como demonstrado, a não concretização do financiamento esteve relacionada à situação documental do imóvel e à ausência de sua regularização dentro do período contratualmente estabelecido, não sendo possível qualificar a conduta do adquirente como desistência imotivada apta a ensejar a incidência da penalidade. Quanto aos ônus sucumbenciais da ação principal, o afastamento do pedido de indenização por danos morais não altera a conclusão de que o autor obteve êxito quanto ao núcleo essencial de sua pretensão, consistente na resolução do contrato e na restituição integral dos valores desembolsados, razão pela qual, consideradas as particularidades da demanda e a predominância da sucumbência dos requeridos, mantenho a distribuição estabelecida na origem. Permanecem igualmente inalterados os ônus sucumbenciais fixados na reconvenção, cuja improcedência subsiste integralmente. Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, exclusivamente para afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se, quanto aos demais capítulos impugnados, a sentença recorrida. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1045874-21.2019.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] Relator: Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS Turma Julgadora: [DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [RODRIGO DE LIMA BARREIROS - CPF: 033.873.111-33 (APELADO), KATIA REGINA SANTANA NUNES - CPF: 705.128.501-78 (ADVOGADO), NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS - CPF: 181.846.851-49 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (APELANTE), ROGER FERNANDES - CPF: 700.389.961-20 (ADVOGADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL N. 1045874-21.2019.8.11.0041 APELANTE: NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS. APELADO: RODRIGO DE LIMA BARREIROS. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PENDÊNCIAS DOCUMENTAIS DO BEM. INADIMPLEMENTO IMPUTÁVEL À VENDEDORA. BOA-FÉ OBJETIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO EXCEPCIONAL SOBRE DIREITOS DA PERSONALIDADE. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel por culpa dos requeridos, condenou-os solidariamente à restituição de R$ 11.000,00 e ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais e julgou improcedente a reconvenção. A recorrente sustenta não se enquadrar no conceito de fornecedora, impugna sua responsabilidade pela restituição integral dos valores, nega a existência dos pressupostos da responsabilidade civil e requer o afastamento da indenização por danos morais e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se as pendências documentais do imóvel, não solucionadas no prazo contratual destinado à obtenção do financiamento habitacional, autorizam imputar à vendedora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio; (ii) estabelecer se a vendedora deve responder pela restituição integral dos R$ 11.000,00 desembolsados pelo comprador, ainda que parte da quantia tenha sido destinada à intermediadora da operação; (iii) determinar se a frustração da aquisição do imóvel e os transtornos decorrentes do inadimplemento contratual configuram dano moral indenizável; e (iv) definir se subsistem a improcedência da reconvenção e a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR A situação documental do imóvel impede atribuir ao comprador a causa determinante do desfazimento do negócio, pois o registro do bem em nome da vendedora ocorreu somente após a celebração do contrato e o Atestado de Regularização foi expedido apenas em 03/12/2020, mais de um ano depois da contratação e muito além do prazo contratual de 90 dias previsto para obtenção do financiamento. A boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres de cooperação, informação e adoção das providências necessárias à realização da finalidade econômica do contrato, de modo que cabe à vendedora assegurar que a situação documental do imóvel não constitua obstáculo à concretização do financiamento no período estipulado. O prazo concedido ao comprador para obtenção do crédito não lhe transfere o risco decorrente das pendências documentais inerentes ao próprio imóvel, nem permite exigir que permaneça indefinidamente vinculado ao negócio até a regularização do bem. A obrigação de restituir os valores pagos não depende exclusivamente da eventual incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois decorre da posição jurídica da apelante como proprietária e vendedora do imóvel e da resolução do contrato por inadimplemento, nos termos do art. 475 do Código Civil. A resolução contratual impõe o restabelecimento da situação patrimonial anterior e a restituição integral dos R$ 11.000,00 desembolsados pelo comprador, sendo irrelevante, perante o adquirente, a forma pela qual vendedores e intermediadores distribuíram internamente os valores recebidos no contexto da mesma operação imobiliária. A restituição decorre do inadimplemento contratual e não exige a configuração dos pressupostos próprios da responsabilidade civil extracontratual, uma vez que a apelante participou diretamente do negócio como vendedora do imóvel cuja irregularidade documental obstou a obtenção do financiamento. O inadimplemento contratual não gera automaticamente dano moral, cuja configuração exige repercussão concreta e excepcional sobre direito da personalidade, de intensidade superior às contrariedades e frustrações normalmente decorrentes do descumprimento de obrigação. A frustração da aquisição do imóvel, a espera pela documentação, as tentativas de solução extrajudicial, a reclamação perante o PROCON, a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário e a notificação extrajudicial para cobrança de multa contratual não demonstram, isoladamente, lesão extrapatrimonial indenizável. A ausência de privação de moradia, desocupação de imóvel, exposição vexatória, inscrição indevida em cadastro restritivo, comprometimento excepcional da subsistência ou outra consequência concreta de gravidade semelhante afasta a caracterização do dano moral, sendo a restituição integral dos valores pagos consequência adequada para recompor o patrimônio do adquirente. A multa contratual postulada em reconvenção não incide porque pressupõe desfazimento imputável ao comprador, enquanto a não concretização do financiamento decorre das pendências documentais do imóvel e da ausência de regularização no prazo contratualmente estabelecido. A exclusão da indenização por danos morais não modifica os ônus sucumbenciais da ação principal, pois o autor obtém êxito quanto ao núcleo essencial da pretensão — resolução do contrato e restituição integral dos valores pagos —, permanecendo também inalterada a sucumbência da reconvenção, cuja improcedência subsiste integralmente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de regularização documental do imóvel no prazo estipulado para obtenção de financiamento habitacional caracteriza inadimplemento imputável à vendedora quando impede a concretização da compra e venda. 2. A resolução do contrato por circunstância não imputável ao comprador impõe a restituição integral dos valores desembolsados no negócio, independentemente da distribuição interna dessas quantias entre vendedores e intermediadores. 3. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, que exige repercussão concreta e excepcional sobre direito da personalidade. 4. A multa contratual fundada em desistência do comprador não incide quando o desfazimento do negócio decorre da ausência de regularização documental do imóvel dentro do prazo contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 475. R E L A T Ó R I O APELAÇÃO CÍVEL N. 1045874-21.2019.8.11.0041 APELANTE: NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS. APELADO: RODRIGO DE LIMA BARREIROS. RELATÓRIO Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n. 1045874-21.2019.8.11.0041, ajuizada por RODRIGO DE LIMA BARREIROS, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado em 23/05/2019, por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), acrescida dos consectários fixados na sentença, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). O Juízo de origem também julgou improcedente a reconvenção apresentada pela ora apelante e estabeleceu os respectivos ônus sucumbenciais. A apelante sustenta que a sentença merece reforma porque não exerce atividade imobiliária, não é construtora, incorporadora ou comerciante habitual de imóveis, tendo figurado no negócio exclusivamente como pessoa física proprietária do bem objeto da compra e venda, razão pela qual afirma não se enquadrar no conceito de fornecedor previsto no Código de Defesa do Consumidor. Alega que a negociação foi intermediada pela empresa Agro Brokers, responsável pela aproximação das partes e pela condução das tratativas, não podendo a simples utilização de imobiliária para intermediar a alienação de bem particular transformá-la em fornecedora ou prestadora de serviços. Defende, ainda, a inexistência de fundamento para sua responsabilização solidária pela restituição da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), afirmando que o valor foi destinado à empresa intermediadora e que não recebeu a integralidade da importância cuja restituição lhe foi imposta. Argumenta, nesse contexto, que não pode ser responsabilizada por quantia que não ingressou em seu patrimônio, tampouco por eventual falha na prestação de serviço imputável à imobiliária, sustentando inexistirem elementos que demonstrem atuação conjunta capaz de justificar a responsabilidade solidária estabelecida na sentença. Assevera também que não praticou ato ilícito e que não estão configurados os pressupostos necessários à responsabilização civil, especialmente conduta ilícita e nexo causal, defendendo que as circunstâncias relacionadas à documentação e às tratativas do financiamento não autorizam a condenação que lhe foi imposta. Insurge-se, igualmente, contra a indenização por danos morais, argumentando não haver demonstração de ofensa concreta a direito da personalidade do autor, mas apenas consequências decorrentes de controvérsia contratual, insuficientes para justificar reparação extrapatrimonial. Ao final, requer o provimento do recurso para reforma da sentença e afastamento das condenações impostas em seu desfavor, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais. O recurso é tempestivo e encontra-se devidamente preparado. Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença. É o relatório. Peço dia para julgamento. Desa. Maria Helena G. Póvoas, Relatora V O T O R E L A T O R VOTO - MÉRITO Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por NOEMIAS MONTEIRO DE BARROS contra sentença que, nos autos da ação proposta por RODRIGO DE LIMA BARREIROS, reconheceu o inadimplemento relacionado ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, declarou a resolução do negócio, determinou a restituição dos valores desembolsados pelo comprador e condenou os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, além de julgar improcedente a reconvenção apresentada pela ora recorrente. A controvérsia teve origem no contrato celebrado em 23/05/2019 para aquisição de imóvel residencial situado no bairro Jardim Eldorado, em Cuiabá/MT. Conforme registrado na sentença, parte do preço foi satisfeita mediante pagamento inicial de R$ 11.000,00 (onze mil reais), ficando estabelecido prazo de 90 (noventa) dias para obtenção de financiamento habitacional destinado ao pagamento do saldo contratual. O negócio, contudo, não chegou a ser concluído, atribuindo o comprador o insucesso da operação à ausência de documentação necessária à obtenção do financiamento, enquanto a vendedora sustentou que não deu causa ao desfazimento e que o adquirente não aguardou a regularização necessária. A questão central consiste, portanto, em verificar se os elementos existentes nos autos autorizam imputar à apelante responsabilidade pelo desfazimento do negócio e pela restituição das quantias desembolsadas e, em capítulo distinto, se as circunstâncias verificadas são suficientemente graves para caracterizar dano moral indenizável. Com efeito, o contrato de compra e venda foi celebrado em 23/05/2019, estabelecendo prazo de 90 (noventa) dias para que o comprador obtivesse financiamento habitacional destinado à satisfação do saldo do preço. Ocorre que a documentação acostada aos autos revela circunstância incompatível com a atribuição da responsabilidade pelo desfazimento ao adquirente. Conforme consignado pelo Juízo de origem a partir da certidão de matrícula do imóvel, o registro do bem em nome da própria vendedora somente ocorreu em 06/06/2019, posteriormente, portanto, à celebração do contrato. A sentença também registrou que, mesmo após esse ato, permaneceram pendências documentais relacionadas à regularização do imóvel, necessárias à obtenção do financiamento pretendido. Ainda mais relevante é o documento apresentado pela própria parte requerida, identificado na sentença como ID 82109656, segundo o qual o denominado “Atestado de Regularização” foi expedido somente em 03/12/2020, ou seja, mais de um ano depois da celebração do negócio e muito além do prazo contratual de 90 dias concedido ao comprador para viabilizar o financiamento. Esse quadro probatório impede atribuir ao comprador a causa determinante do desfazimento. Não se está diante de situação em que o adquirente, possuindo condições contratuais e materiais para cumprir a obrigação, tenha simplesmente desistido da aquisição por conveniência pessoal. Ao contrário, o pagamento do saldo dependia de operação de financiamento imobiliário, cuja formalização pressupunha regularidade documental do bem negociado. Se o contrato estabelecia prazo determinado para obtenção do financiamento, não se mostra juridicamente razoável exigir que o adquirente permanecesse indefinidamente vinculado ao negócio até que fossem solucionadas pendências documentais relacionadas ao próprio imóvel. O Código Civil estabelece, em seu art. 422, expressamente, que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” A boa-fé objetiva, nessa perspectiva, não constitui simples orientação ética, mas verdadeiro padrão de comportamento imposto aos contratantes, do qual decorrem deveres laterais de cooperação, informação e adoção das providências necessárias para permitir que o negócio alcance a finalidade econômica pretendida. Tratando-se de compra e venda cujo pagamento substancial dependia de financiamento habitacional, incumbia à parte vendedora assegurar que a situação documental do imóvel não constituísse obstáculo à concretização da operação no período estipulado. A circunstância de o comprador possuir prazo de 90 dias para obter o crédito não transfere a ele o risco decorrente de pendências documentais inerentes ao imóvel negociado. Nesse ponto, portanto, a conclusão adotada na origem encontra respaldo nos documentos do processo e deve ser mantida. A apelante sustenta que, por ser pessoa física e não exercer profissionalmente atividade imobiliária, não poderia ser considerada fornecedora para os efeitos do Código de Defesa do Consumidor. A insurgência, contudo, ainda que examinada sob a perspectiva defendida pela recorrente, não possui aptidão para afastar a obrigação contratual reconhecida na sentença. Isso porque a responsabilidade da apelante pela restituição dos valores não decorre exclusivamente de sua eventual qualificação como fornecedora, mas também, e principalmente, da própria posição jurídica que ocupou no contrato de compra e venda, na qualidade de proprietária e vendedora do imóvel. O desfazimento do negócio impõe o restabelecimento da situação patrimonial anterior, não sendo possível conservar em benefício dos participantes da operação valores pagos em razão de contrato cuja execução se tornou inviável por circunstância não imputável ao comprador. Nesse particular, o Código Civil dispõe no art. 475 que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Logo, independentemente da discussão acerca da incidência do microssistema consumerista à relação diretamente estabelecida entre a proprietária e o comprador, permanece hígida a conclusão de que a inviabilidade do financiamento decorrente da situação documental do imóvel autoriza a resolução contratual e a consequente restituição das prestações efetuadas. Também não prospera a pretensão de afastar a responsabilidade da apelante sob o fundamento de que não recebeu pessoalmente a integralidade dos R$ 11.000,00 pagos pelo adquirente. A sentença registrou, a partir dos documentos de ID 24884272, que o autor comprovou o pagamento de R$ 11.000,00 a título de entrada, sendo R$ 4.000,00 destinados diretamente ao primeiro requerido e R$ 7.000,00 à segunda requerida, vinculados à intermediação do negócio. Portanto, não se trata de pagamento estranho à compra e venda ou realizado por liberalidade do adquirente a terceiro sem qualquer vinculação com o negócio principal. O desembolso ocorreu no contexto da mesma operação imobiliária que posteriormente veio a ser desfeita. A alegação de que parcela da quantia foi destinada à intermediadora não é suficiente para transferir ao comprador o prejuízo econômico decorrente da forma pela qual vendedores e intermediadores organizaram internamente o recebimento das importâncias relacionadas ao negócio. Sobretudo, a discussão acerca da destinação interna das parcelas não altera a circunstância fundamental de que o comprador desembolsou R$ 11.000,00 em razão de contrato que não se concretizou por motivo que não lhe pode ser imputado. Não se mostra admissível, portanto, que, após reconhecida a resolução contratual por causa relacionada à situação do próprio imóvel negociado, seja imposto ao adquirente o ônus de suportar parte do prejuízo apenas porque os participantes da alienação estabeleceram determinada forma de distribuição do numerário recebido. Por essa razão, deve ser preservada a condenação restitutória estabelecida na origem. A mesma conclusão alcança a pretensão da apelante de afastar genericamente sua responsabilidade sob o argumento de ausência de ato ilícito e de nexo causal. A hipótese não se limita à responsabilidade extracontratual fundada em ato ilícito. Existe relação contratual diretamente estabelecida entre a apelante, proprietária/vendedora, e o apelado, adquirente do imóvel. O reconhecimento da resolução e da restituição decorre do inadimplemento contratual e da necessidade de retorno das partes à situação patrimonial compatível com o desfazimento do negócio. Assim, ainda que se discuta a responsabilidade civil sob diferentes regimes jurídicos, não se pode ignorar que a apelante participou diretamente do negócio como vendedora do imóvel cuja situação documental constituiu obstáculo à obtenção do financiamento. Por conseguinte, permanecem hígidos a resolução contratual e o dever de restituição reconhecidos na sentença. Diversa, contudo, é a solução quanto à condenação por danos morais. A sentença considerou que a frustração da aquisição da casa própria, associada às dificuldades documentais, às tentativas administrativas de solução, à reclamação perante o PROCON e à posterior notificação extrajudicial exigindo multa contratual, teria ultrapassado os limites do mero dissabor, arbitrando indenização no valor de R$ 5.000,00. Neste ponto, assiste razão à apelante. O inadimplemento contratual, embora possa produzir contrariedades, preocupações e frustrações relevantes, não conduz automaticamente à configuração de dano moral. A responsabilidade extrapatrimonial exige algo além da simples demonstração de que o contrato não alcançou o resultado esperado. É necessária a existência de repercussão concreta sobre atributo da personalidade, de intensidade suficiente para ultrapassar os inconvenientes normalmente decorrentes do descumprimento de uma obrigação. No caso concreto, é incontroverso que a situação vivenciada pelo apelado foi desagradável. O comprador celebrou negócio destinado à aquisição de imóvel residencial, desembolsou valores, aguardou a documentação necessária ao financiamento, buscou solução extrajudicial e, ao final, viu frustrada a contratação. Essas circunstâncias, entretanto, são precisamente aquelas que justificam a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos. Não há nos autos demonstração de consequência autônoma e excepcional capaz de caracterizar ofensa a direito da personalidade. Não consta que o apelado tenha sido privado de sua moradia, obrigado a desocupar imóvel em razão da contratação frustrada, submetido a exposição vexatória, sofrido inscrição indevida em cadastro restritivo, experimentado comprometimento excepcional de sua subsistência ou suportado outra consequência concreta de gravidade semelhante. Também a necessidade de procurar a imobiliária, formular reclamação perante órgão de proteção ao consumidor e posteriormente recorrer ao Poder Judiciário, embora revele desgaste decorrente do conflito, não constitui, isoladamente, fundamento suficiente para reconhecer dano moral. De igual maneira, a notificação extrajudicial mediante a qual a parte adversa sustentou ser devida multa contratual representa manifestação de pretensão decorrente da interpretação que a vendedora atribuía ao contrato. O fato de essa pretensão não ter sido reconhecida judicialmente não transforma sua formulação, sem demonstração de circunstância adicional abusiva ou vexatória, em lesão extrapatrimonial indenizável. É indispensável distinguir a legítima frustração experimentada pela parte diante do inadimplemento de uma verdadeira violação aos direitos da personalidade. A solução contrária conduziria à transformação de todo descumprimento contratual relevante em fonte automática de indenização moral, confundindo as consequências patrimoniais próprias da inexecução do negócio com a tutela excepcional dos interesses extrapatrimoniais. No caso, a restituição integral dos valores pagos recompõe o patrimônio do adquirente e constitui consequência adequada da resolução do contrato. Ausente prova de repercussão excepcional para além da esfera econômica e das contrariedades inerentes ao conflito contratual, a condenação por dano moral não deve subsistir. Por essa razão, a sentença merece reforma exclusivamente nesse capítulo, para excluir a condenação da apelante ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Registro, por fim, que a reforma parcial não interfere na improcedência da reconvenção. A multa contratual pretendida pela vendedora pressupunha que o desfazimento fosse imputável ao comprador. Entretanto, como demonstrado, a não concretização do financiamento esteve relacionada à situação documental do imóvel e à ausência de sua regularização dentro do período contratualmente estabelecido, não sendo possível qualificar a conduta do adquirente como desistência imotivada apta a ensejar a incidência da penalidade. Quanto aos ônus sucumbenciais da ação principal, o afastamento do pedido de indenização por danos morais não altera a conclusão de que o autor obteve êxito quanto ao núcleo essencial de sua pretensão, consistente na resolução do contrato e na restituição integral dos valores desembolsados, razão pela qual, consideradas as particularidades da demanda e a predominância da sucumbência dos requeridos, mantenho a distribuição estabelecida na origem. Permanecem igualmente inalterados os ônus sucumbenciais fixados na reconvenção, cuja improcedência subsiste integralmente. Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, exclusivamente para afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se, quanto aos demais capítulos impugnados, a sentença recorrida. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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