1044949-12.2025.8.13.0024

Intimação

TJMG · 36ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Decisão

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº 1044949-12.2025.8.13.0024/MG AUTOR: ANA MARIA GONCALVES SABINO ADVOGADO(A): WILSON DE MOURA (OAB MG149639) RÉU: LEONARDO CARVALHO DOS SANTOS ADVOGADO(A): PEDRO WENCESLAU DE MOURA SILVA (OAB MG173148) DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de “ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar” ajuizada por ANA MARIA GONÇALVES SABINO em face de LEONARDO CARVALHO DOS SANTOS, partes qualificadas. Na inicial, a parte autora relatou que celebrou contrato de locação com o réu tendo como objeto imóvel situado na Rua Pedro Ruela, n. 825, bairro Letícia, em Belo Horizonte/MG, com o intuito de que fosse instalado um lava-jato no local, desde 04 de Outubro de 2022. Todavia, afirmou que o locatário deixou de honrar com os aluguéis a partir de Abril de 2025, além das contas de água do imóvel. Não fosse o bastante, argumentou que o réu teria instalado energia irregular no local (“gato”) e que estaria sublocando o espaço para terceiros guardarem veículos durante a noite, práticas que violariam as cláusulas contratuais. Em sede de tutela de urgência, requereu fosse determinada a imediata desocupação do réu. No mérito, a procedência dos pedidos para confirmar a liminar e declarar a rescisão do contrato. Além disso, pugna pela condenação do requerido ao pagamento de indenização por danos materiais consubstanciados nos aluguéis inadimplidos, multa contratual e honorários contratuais. Decisão de evento nº 38 deferiu a liminar para desocupação do imóvel, sob pena de despejo compulsório. Em evento nº 68, foi certificada a desocupação voluntária do bem pelo réu, momento em que a autora foi imitida na posse. Em sua contestação (evento nº 50), o requerido, inicialmente, pleiteou a concessão da justiça gratuita e impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, sustentou ter sempre agido em observância à boa-fé objetiva, realizando o pagamento dos aluguéis no tempo e modo devidos, e atribuiu a inadimplência iniciada em abril de 2025 a dificuldades financeiras momentâneas, agravadas pela redução do movimento no lava-jato. Impugnou, ainda, os valores cobrados pela autora, apontando divergência quanto ao período de inadimplemento indicado na inicial e alegando a inadequação da cobrança diante da ausência de planilha atualizada e discriminada dos valores e encargos incidentes. Questionou, também, a multa contratual de 50% sobre o débito, que reputou abusiva, requerendo sua redução para 10%, bem como defendeu a impossibilidade de cobrança de honorários contratuais. No tocante às demais alegações da autora, sustentou não haver comprovação das irregularidades apontadas, notadamente a existência de “gato” na energia elétrica e de sublocação irregular. Por fim, invocou a função social do contrato e manifestou interesse na purga parcelada da mora. Em sua réplica (evento nº 55), a parte autora, de início, afastou a impugnação ao valor da causa. No mérito, defendeu que não houve erro no valor atribuído na planilha, salientando que o réu não trouxe comprovantes de pagamento dos períodos especificados, estando inadimplente desde o mês de abril de 2025. Reiterou os pedidos indenizatórios ao final. Certificada a desocupação do imóvel, a autora se manifestou em evento nº 73, alegando que o réu deixou o bem com diversos danos e avarias, notadamente no piso do banheiro e da tampa da caixa de esgoto, além da retirada do telhado de zinco, arrombamento de portas e a violação de interruptores de energia. Assim, requereu o aditamento da inicial para contabilizar o prejuízo. É o relatório. DECIDO. Em princípio não sendo o caso de extinção do processo (CPC/2015, arts 485 e 487, II e III), nem de julgamento antecipado do mérito (CPC/2015, arts 355 e 356), cumpre realizar o saneamento e a organização do processo, nos termos do art. 357 do vigente Código de Processo Civil. 1 – Da perda superveniente do despejo Diante da desocupação do imóvel pelo réu, não subsiste a pretensão de despejo, devendo o feito prosseguir, tão somente, em face das cobranças das obrigações principais e acessórias. Isto posto, ante a evidente perda superveniente do objeto em relação ao pedido de despejo, reconheço a ausência de interesse processual e JULGO EXTINTA A AÇÃO nessa parte, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. O feito deverá prosseguir quanto às demais pretensões deduzidas na inicial, notadamente a rescisão contratual e a cobrança dos aluguéis e demais obrigações acessórias. 2 – Do aditamento da inicial Em manifestação de evento nº 73, a parte autora informou que, após a desocupação do imóvel, constatou a existência de vícios e avarias no bem, requerendo o aditamento da petição inicial para inclusão dos prejuízos apontados. De início, cumpre ressaltar que a inclusão da peça em sigilo não encontra fundamento legal, ante o não preenchimento das hipóteses do art. 189 do CPC. Assim, proceda a Secretaria à retirada do sigilo, facultando o acesso ao procurador da parte contrária. Quanto ao aditamento, o art. 329, II, do CPC permite sua realização até o saneamento do processo, desde que, havendo citação, haja anuência do réu. Desse modo, INTIME-SE o requerido para, no prazo de 15 dias, informar se concorda com o aditamento da inicial protocolado no evento nº 73. No mesmo prazo, para adequada análise do pedido de justiça gratuita formulado pelo réu, deverá apresentar documentos que comprovem a insuficiência econômica, tais como cópia de comprovante de renda ou declaração de bens e rendimentos junto a Receita Federal ou prova da isenção respectiva (atualizado); comprovante de renda mensal; cópia dos extratos bancários de contas de sua titularidade, dos últimos três meses; cópia dos extratos de cartão de crédito, dos últimos três meses, sob pena de indeferimento. 3 – Da impugnação ao valor da causa Além disso, também há discussão quanto ao valor atribuído à causa. Na hipótese, em se tratando de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, deve-se aplicar a disposição do art. 58, III, da Lei 8.245/91, acrescida do proveito econômico pretendido com a causa (aluguéis, multa pela rescisão contratual e honorários contratuais). Nessa linha, o TJSP: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. VALOR DA CAUSA. Em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, o valor da causa deve corresponder ao valor pretendido mais o correspondente a doze aluguéis, por força do disposto no artigo 58, inciso III, da Lei n.º 8.245/91, c.c o artigo 259, inciso II, do Código de Processo Civil. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2253176-51.2015.8.26.0000; Relator (a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/02/2016; Data de Registro: 15/02/2016) Diante disso, deverá o autor adequar o valor da causa, de modo a englobar o somatório de 12 meses do valor do aluguel com o proveito econômico pretendido na presente. 4 – Dos pontos controvertidos e delimitação do ônus da prova Superadas as questões processuais acima, verifico que as partes divergem quanto à constituição e ao valor do débito cobrado, especialmente no que se refere à discriminação dos encargos incidentes e à forma de atualização, diante da ausência de planilha que permita a conferência dos cálculos apresentados pela autora. Também discutem a eventual abusividade da multa contratual aplicada e a possibilidade de cobrança dos honorários contratuais. Por fim, controverte-se acerca da ocorrência das irregularidades atribuídas ao réu na utilização do imóvel, especificamente quanto à alegada sublocação irregular e à utilização indevida de energia elétrica. Na hipótese, a demanda rege-se pela distribuição ordinária do ônus probatório prevista no art. 373 do CPC. Assim, cabe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito; e ao réu, eventual fato modificativo, extintivo ou impeditivo da pretensão autoral. 5 – Das providências Feitas tais considerações, no prazo de 15 dias: Intime-se o réu para informar se concorda com o aditamento da inicial de evento 73, bem como para apresentar a documentação requerida para fins de análise da hipossuficiência econômica. Intime-se a autora para adequar valor da causa, atentando-se às disposições do ponto “3” da presente decisão. Cumprida a diligência, proceda a secretaria à retificação do valor no sistema. Após a manifestação das partes, intimem-se para especificarem as provas que pretendem produzir, em 5 dias, justificando-as. Intimem-se as partes para ciência. Cumpra-se.