1043401-23.2023.8.11.0041

Intimação

TJMT · 8ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 8ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1043401-23.2023.8.11.0041. AUTOR(A): APOENA, ADMINISTRADORA, PARTICIPACOES E ARRENDAMENTOS LTDA REU: HIGOR FELIPE DE MORAES LTDA, HIGOR FELIPE DE MORAES Vistos. Cuida-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento e por Infração Contratual c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios com Pedido de Liminar, proposta por APOENA ADMINISTRADORA, PARTICIPAÇÕES E ARRENDAMENTOS LTDA. em desfavor de HIGOR FELIPE DE MORAES LTDA. (locatária) e HIGOR FELIPE DE MORAES (fiador e principal pagador), todos qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, ter firmado com a pessoa jurídica requerida, figurando a pessoa física como fiadora solidária, Contrato de Locação Comercial da Sala de Uso Comercial (SUC) nº 204, 1º Piso do Shopping 3 Américas – Anexo Jardins, pelo prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com vigência de 01/03/2022 a 28/02/2027. Afirma que os requeridos incorreram em mora reiterada a partir de meados de 2022, inadimplindo os aluguéis mínimos mensais, encargos condominiais, IPTU e parcelas destinadas ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP). Aduz que, embora a locatária tenha formalizado comunicado extrajudicial em 31/10/2022 informando a intenção de rescindir a avença a partir de 07/11/2022, vindo a ser contranotificada sobre a necessidade de quitação dos débitos pendentes e da cláusula penal proporcional, os réus simplesmente desocuparam faticamente o espaço sem proceder à formal entrega das chaves ou à assinatura do respectivo termo de distrato e vistoria. Em razão disso, requereu, em sede de tutela provisória de urgência, a constatação judicial do abandono e a posterior imissão na posse do imóvel; no mérito, pugnou pela rescisão do pacto locatício, confirmação da posse direta e pela condenação solidária dos requeridos ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos e vincendos até a data da efetiva imissão na posse, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo INPC, multa moratória de 10%, além da cláusula penal compensatória proporcional (R$ 30.333,33) e honorários advocatícios contratuais/sucumbenciais. Com a inicial, juntou procuração e farta documentação (IDs 134402655 a 134403847). As custas iniciais foram devidamente recolhidas (ID 134427746). Por meio da decisão de ID 134700695, foi deferida a expedição de mandado de constatação prévia e, caso verificado o abandono, autorizada a subsequente imissão de posse. O Sr. Oficial de Justiça dirigiu-se ao local e certificou o estado de abandono do imóvel locado (ID 139472992 / 139473000), o que ensejou a determinação e o cumprimento da imissão da autora na posse do bem em 20 de fevereiro de 2024, lavrando-se o respectivo auto e a relação dos bens móveis deixados no local (IDs 141885003, 141885009 e 141885018). Citados (IDs 203591348 e 203592154), os réus compareceram aos autos apresentando Contestação c/c Reconvenção (ID 206147788). Em sede de defesa à ação principal, sustentam a inexigibilidade dos aluguéis e encargos posteriores a 07/11/2022, data em que afirmam ter comunicado o distrato e desocupado a loja; aduzem a mitigação do princípio da pacta sunt servanda e a onerosidade excessiva; impugnam o valor da cláusula penal estipulada em 10 (dez) aluguéis, pugnando pela sua redução equitativa ao patamar de 3 (três) aluguéis, com esteio no art. 413 do Código Civil. Em sede reconvencional, deduziram pretensão indenizatória, sob a alegação de retenção indevida dos bens móveis que guarneciam o imóvel, requerendo indenização por danos materiais em montante a ser liquidado e reparação por danos morais não inferiores a R$ 10.000,00 (dez mil reais). A parte autora apresentou Impugnação à Contestação e Contestação à Reconvenção (ID 207260116), refutando pontualmente os argumentos defensivos, defendendo a subsistência das obrigações locatícias até a imissão formal na posse, a legalidade da multa proporcional (art. 54 e art. 4º da Lei nº 8.245/91) e demonstrando que os bens arrecadados pelo meirinho encontram-se preservados à disposição dos requeridos, inexistindo ato ilícito ou dano moral/material. Instadas as partes a especificarem provas (IDs 207354036 e 207354037), a autora pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (ID 207398575), enquanto os réus protestaram por prova oral e depoimento pessoal (ID 209767944). Constatada a ausência de recolhimento das custas da reconvenção, foi oportunizada a regularização (ID 221627258). A parte reconvinte pleiteou o parcelamento do preparo (ID 224702803), o que restou deferido por este Juízo em 6 (seis) parcelas mensais, sob expressa cominação de cancelamento da distribuição do pleito reconvencional em caso de inadimplemento (ID 230617016). Decorrido o prazo assinalado sem o recolhimento ou a comprovação do pagamento da primeira cota fracionada (certidão referenciada em ID 234866126), a demandante peticionou requerendo o cancelamento da distribuição da reconvenção e a prolação de sentença (ID 234866126). É o relatório no que releva. Passo a fundamentar e decidir. 1. Questão preliminar Ab initio, impõe-se apreciar a inadimplência das custas processuais atinentes à reconvenção deduzida em ID 206147788. Conforme se extrai do processado, este Juízo facultou aos reconvintes o parcelamento extraordinário das custas da reconvenção em 06 (seis) parcelas, nos termos do art. 98, § 6º, do CPC (ID 230617016), restando fixado o prazo preclusivo de 15 (quinze) dias para a comprovação do adimplemento da primeira fração, sob pena expressa de cancelamento da distribuição (art. 290 do CPC). Regularmente intimada da referida decisão, a parte reconvinte quedou-se inerte, deixando transcorrer in albis o lapso temporal sem qualquer pagamento ou justificativa idônea. Nesse prisma, incide inexoravelmente o comando insculpido no art. 290 do Código de Processo Civil, impondo-se o cancelamento da distribuição da reconvenção. 2. Do julgamento antecipado do mérito da ação principal Superada a questão atinente à reconvenção, constata-se que a lide principal comporta julgamento antecipado, na esteira do que autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia repousa estritamente na exigibilidade dos encargos de locação até a imissão formal na posse, na aferição do abandono e na validade da cláusula penal compensatória. O arcabouço probatório constante dos autos é constituído por documentos públicos e particulares (contrato de locação, escritura de normas gerais, notificações, boletos e certidões/autos lavrados por Oficiais de Justiça no exercício de múnus público com fé pública). Mostra-se, pois, despicienda a dilação probatória para produção de prova testemunhal ou colheita de depoimento pessoal, porquanto incapazes de infirmar a higidez dos documentos e dos atos certificados pelo meirinho. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, cumpre ao julgador indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. 3. Do mérito da demanda principal Versam os autos sobre pretensão de rescisão contratual cumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação de imóvel comercial situado em centro de compras (Shopping Center), em virtude de inadimplemento financeiro e abandono material do imóvel. Consigne-se, em caráter prefacial, que as locações em Shopping Centers são regidas pelo princípio da autonomia privada qualificada e da prevalência das condições livremente avençadas, consoante estipula o art. 54, caput, da Lei Federal nº 8.245/1991 ("Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei"). O liame obrigacional exsurge incontroverso do Instrumento Particular de Locação (ID 134402657), subscrito pelas partes e pelo fiador, bem como da Escritura Pública Declaratória das Normas Gerais Regedoras do Shopping Center Três Américas – Anexo Jardins (ID 134402664). 3.1. Do inadimplemento, do abandono e do termo final das obrigações locatícias Os requeridos confessam a cessação dos pagamentos e sustentam que a entrega formal do imóvel estaria consubstanciada no comunicado unilateral de distrato emitido em 31/10/2022 com encerramento prometido para 07/11/2022 (ID 206148244), pretendendo desvencilhar-se dos aluguéis e encargos posteriores a essa data. A tese defensiva ressente-se de qualquer sustentáculo fático ou jurídico. É basilar na dogmática do direito locatício que a extinção do contrato de locação e a cessação da responsabilidade pecuniária do locatário (e de seu fiador) dependem da devolução da posse direta do bem ao locador, a qual se aperfeiçoa simbolicamente pela efetiva entrega das chaves, acompanhada do competente termo ou mediante ajuizamento de competente ação de consignação em pagamento de chaves, caso houvesse infundada recusa pelo locador (art. 67 da Lei nº 8.245/91). O mero abandono do imóvel locado, ou a remessa de simples notificação unilateral de intenção de distrato desacompanhada da restituição das chaves e da liberação do imóvel, não tem o condão de romper o liame obrigacional. A ocupação e a posse jurídica permanecem com o locatário até que o locador seja judicialmente imitido na posse do bem. Nesse exato sentido, o seguinte julgado: LOCAÇÃO COMERCIAL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA – Imissão da posse do imóvel no curso da ação – Incumbia ao Requerido (locatário) adotar as cautelas necessárias quando da desocupação do imóvel, com a formalização do termo de entrega de chaves ou o ajuizamento de ação de consignação de chaves (o que não ocorreu) – Cabível a cobrança dos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos até a imissão da posse – Valor dos aluguéis deve observar o convencionado no contrato – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do contrato de locação, para condenar o Requerido ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos até a data da efetiva imissão da posse – RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10160577720248260344 Marília, Relator: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 24/03/2026, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2026). Ademais, as partes pactuaram expressamente na Cláusula Terceira, Parágrafo Nono, do Contrato de Locação, que "as obrigações assumidas pela LOCATÁRIA pelo presente contrato de locação, tanto a principal - pagamento dos valores referentes ao aluguel - quanto às acessórias - encargos locatícios - serão amplas e ilimitadas, respondendo a LOCATÁRIA até findo, resilida ou rescindida, judicialmente e/ou extrajudicialmente, a locação, com a efetiva restituição do espaço locado nas condições contratualmente estabelecidas". No caso concreto, restou certificado nos autos que o bem apenas retornou à disponibilidade da locadora em 20 de fevereiro de 2024, por ocasião da lavratura do Auto de Imissão na Posse (ID 141885003 e ID 141885009). Por conseguinte, revelam-se plenamente exigíveis os aluguéis vencidos a partir do inadimplemento e os encargos da locação (Taxas Condominiais, IPTU e Fundo de Promoção e Propaganda - FPP) até a data da formal imissão na posse (20/02/2024). 3.2. Da cláusula penal compensatória proporcional Pretendem os requeridos a redução da penalidade rescisória de 10 (dez) aluguéis para 3 (três) aluguéis, alegando abusividade com esteio no art. 413 do Código Civil. Todavia, sem razão. Isso porque, a estipulação da cláusula penal compensatória em patamar equivalente a 10 (dez) aluguéis mínimos mensais para a hipótese de rescisão antecipada ou abandono (Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Segundo, do Contrato, c/c Item 16.6 das Normas Gerais) guarda absoluta sintonia com as especificidades dos contratos de Shopping Center, em que os investimentos em infraestrutura, planejamento de tenant mix e atração de clientela demandam maior segurança na estabilidade temporal do vínculo. Outrossim, a autora não cobrou a integralidade da cominação contratual, mas procedeu à sua estrita cobrança proporcional ao período restante de vigência da locação, em rigorosa observância ao preceituado no art. 4º da Lei nº 8.245/1991 ("(...) o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (...)"). Considerando o prazo total de 60 meses, tendo havido o cumprimento fático de apenas 8 meses até a desocupação de fato (restavam 52 meses do prazo ajustado), a autora fixou a penalidade de forma fracionada no importe de R$ 30.333,33 (trinta mil, trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), inexistindo qualquer desproporção ou afronta aos limites legais (art. 412 e art. 413 do Código Civil e art. 4º da Lei nº 8.245/91). 3.3. Da responsabilidade solidária do fiador O requerido HIGOR FELIPE DE MORAES subscreveu o instrumento contratual na condição de fiador e principal pagador (Cláusula Décima Segunda), tendo expressamente renunciado aos benefícios de ordem e de divisão estampados nos artigos 827 e 829 do Código Civil. Desse modo, responde o fiador de maneira solidária e ilimitada pela integralidade dos débitos locatícios e encargos incidentes até a efetiva imissão na posse operada em Juízo. 3.4. Dos encargos moratórios e honorários contratuais Sobre as parcelas de aluguéis e encargos contratuais inadimplidos (condomínio, IPTU e Fundo de Promoção) incidirá correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar do vencimento de cada prestação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo (mora ex re, art. 397 do Código Civil), além da multa moratória contratual de 10% (dez por cento), expressamente pactuada e válida para contratos imobiliários civis/comerciais. No tocante à inclusão de honorários advocatícios contratuais de 20% constantes da planilha da exordial (ID 134402668), cumpre registrar que a previsão do art. 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91 aplica-se exclusivamente à hipótese de emenda/purga da mora em fase liminar. Assim, havendo julgamento de mérito com resolução da lide pelo Poder Judiciário, a fixação da verba honorária sucumbencial constitui prerrogativa exclusiva e indelegável do Magistrado, sob a égide do art. 85 do Código de Processo Civil, restando expurgada qualquer cobrança cumulativa de honorários extrajudiciais sobre a condenação de mérito. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, DETERMINO O CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO DA RECONVENÇÃO, com fundamento no art. 290 do Código de Processo Civil. JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos na Ação Principal por APOENA ADMINISTRADORA, PARTICIPAÇÕES E ARRENDAMENTOS LTDA. em face de HIGOR FELIPE DE MORAES LTDA. e HIGOR FELIPE DE MORAES, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC c/c artigos 9º, incisos II e III, 23, inciso I, e 54 da Lei Federal nº 8.245/1991, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o Contrato de Locação celebrado entre as partes referente à Sala de Uso Comercial nº 204, 1º Piso do Shopping 3 Américas – Anexo Jardins, e CONFIRMAR a tutela provisória de urgência concedida, chancelando em definitivo a imissão da autora na posse do imóvel, realizada em 20 de fevereiro de 2024 (ID 141885003); b) CONDENAR SOLIDARIAMENTE OS REQUERIDOS ao pagamento dos aluguéis mensais e respectivos encargos contratuais inadimplidos (Taxas Condominiais, IPTU e parcelas devidas ao Fundo de Promoção e Propaganda - FPP), vencidos a partir do inadimplemento e vincendos até a data da efetiva imissão na posse (20/02/2024), cujo montante deverá ser acrescido de: Correção monetária pelo índice pactuado/adotado (INPC), incidente a partir do vencimento de cada prestação em aberto; Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a contar de cada vencimento (mora ex re, art. 397 do CC); e Multa moratória contratual de 10% (dez por cento) sobre o débito corrigido; c) CONDENAR SOLIDARIAMENTE OS REQUERIDOS ao pagamento da cláusula penal compensatória proporcional no importe de R$ 30.333,33 (trinta mil, trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data da infração/fechamento (07/11/2022) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. Em razão da sucumbência na ação principal, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, em observância ao disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se, observando-se a indicação de procurador para intimações exclusivas (ID 207260116). Transitada em julgado a presente sentença, e inexistindo requerimentos pendentes no prazo de 30 (trinta) dias, proceda-se ao arquivamento dos autos com as devidas baixas e cautelas de praxe. Cuiabá-MT. Alexandre Elias Filho Juiz de Direito