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1038783-26.2021.8.11.0002
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Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1038783-26.2021.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Despejo por Inadimplemento] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [DYMAK MAQUINAS RODOVIARIAS LTDA - CNPJ: 01.840.707/0001-79 (APELANTE), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), REGIA ADMINISTRACAO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACAO EM SOCIEDADES LTDA - CNPJ: 02.213.009/0001-06 (APELADO), IVAN ARIOVALDO PEGORARO - CPF: 170.676.009-44 (ADVOGADO), FLAVIO HERRERO BAZZO - CPF: 073.598.609-62 (ADVOGADO), FERNANDA OLIVEIRA CONCOLIN - CPF: 044.020.089-05 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM FALTA DE PAGAMENTO. RECURSO DA LOCATÁRIA. EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REJEITADA. CUMULAÇÃO DE FUNDAMENTOS ADMITIDA. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO ENTRE COLOCADORES NÃO EXIGIDO. LOCAÇÃO PRORROGADA POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA REGULAR. REDUÇÃO UNILATERAL DO ALUGUEL. SILÊNCIO SEM EFEITO DE ACEITAÇÃO. MORA CONFIGURADA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. RETOMADA INTEGRAL DOS IMÓVEIS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo por denúncia vazia cumulada com falta de pagamento, rescindiu os contratos de locação não residencial, decretou o despejo dos imóveis e condenou a ré ao pagamento das diferenças locatícias e dos honorários advocatícios. 2. Requerimentos do recurso: (i) concessão de efeito suspensivo; (ii) nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de litisconsórcio ativo necessário; (iii) afastamento da mora e improcedência dos pedidos iniciais; (iv) revisão dos valores locatícios; (v) subsidiariamente, limitação da retomada à fração ideal da locadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) examinar a alegada nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional; (ii) aferir a compatibilidade entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento cumulados na mesma demanda e a necessidade de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores; (iii) verificar o preenchimento dos requisitos da denúncia vazia e a configuração da mora diante da redução unilateral do aluguel; (iv) analisar o cabimento da revisão contratual por onerosidade excessiva e da limitação do despejo à fração ideal da locadora. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O julgamento definitivo da apelação exaure o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso e conduz à sua prejudicialidade. 5. Fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação. A conclusão contrária ao interesse da parte não caracteriza negativa de prestação jurisdicional nem autoriza a decretação de nulidade da sentença. 6. É admissível a cumulação dos fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento na ação de despejo, porque operam em planos distintos: a denúncia extingue o vínculo locatício por ato potestativo do locador e a mora sustenta o pedido condenatório. 7. A ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores, uma vez que a solidariedade presumida não impõe atuação conjunta e cada condômino exerce os direitos compatíveis com a indivisão. O dissenso entre coproprietários quanto à administração da coisa comum resolve-se pelas vias próprias e não obsta a retomada promovida pelo condômino locador. 8. Expirado o prazo determinado da locação sem restituição do imóvel, o contrato prorroga-se por prazo indeterminado e admite denúncia a qualquer tempo, com concessão de trinta dias para a desocupação. A denúncia vazia constitui direito potestativo do locador, dispensa motivação e não se condiciona ao comportamento adimplente do locatário. 9. A modificação do valor do aluguel depende de acordo entre as partes ou de revisão judicial, vedada a redução por deliberação unilateral do locatário. O pagamento parcial daí resultante caracteriza mora quanto à diferença, e incumbe ao locatário a prova do ajuste, como fato modificativo do direito do locador. 10. O silêncio importa aceitação apenas quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem e não for necessária a declaração de vontade expressa. A notificação que atribui unilateralmente efeito de anuência à ausência de resposta não vincula o destinatário, e a recusa uniforme às propostas de redução afasta a alegação de tolerância e de comportamento contraditório. 11. A anuência de coproprietários minoritários não vincula o condômino majoritário. Cada condômino percebe os frutos correspondentes à sua fração ideal, e as deliberações sobre a administração da coisa comum resolvem-se por maioria calculada pelo valor dos quinhões. 12. O convencimento motivado não impõe ao julgador a conclusão pretendida pelo litigante, mas o dever de explicitar as razões do peso atribuído a cada elemento de prova. Reduz-se a força persuasiva do depoimento prestado por integrante do quadro funcional da parte, ouvido na condição de informante. 13. A resolução por onerosidade excessiva e a revisão da prestação pressupõem acontecimento extraordinário e imprevisível, desproporção manifesta entre as prestações e vantagem extrema da parte contrária, com reconhecimento judicial, vedada a autotutela do contratante. As dificuldades econômicas supervenientes dispõem de instrumentos próprios, entre os quais a ação revisional e a ação renovatória, e o risco da atividade empresarial não se transfere ao locador. 14. Afasta a alegação de onerosidade excessiva a exploração econômica do imóvel mediante sublocação por valor superior ao efetivamente depositado em favor do locador, assim como a manutenção indefinida de redução apresentada como medida provisória. 15. O despejo não comporta limitação à fração ideal do locador, porque a posse direta do locatário incide sobre a integralidade física do imóvel e não sobre percentuais abstratos do domínio. 16. A função social do contrato e a preservação da empresa não conferem ao locatário direito à manutenção indefinida em imóvel alheio, e a proteção do ponto comercial dispõe de instrumento específico na ação renovatória. IV. DISPOSITIVO 17. Pedido de efeito suspensivo prejudicado. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 327, 371, 373, II, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022; CC, arts. 111, 317, 478, 1.314 e 1.325; Lei 8.245/1991, arts. 2º, 9º, III, 18, 19, 56 e 57. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.411.996/SP, REsp 1.737.476/SP, Tema 1.059; TJMT, ApCiv 1009826-75.2022.8.11.0003. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto pela ré DYMAK MÁQUINAS RODOVIÁRIAS Ltda. contra sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia e Falta de Pagamento n. 1038783-26.2021.8.11.0002, ajuizada pela autora RÉGIA ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÃO EM SOCIEDADES Ltda., julgou procedentes os pedidos iniciais, nesses termos (id. 372755408): “Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) RESCINDIR os contratos de aluguel celebrados entre as partes; b) DECRETAR o despejo da parte requerida dos imóveis objeto desta ação, sendo: (i) imóvel situado em Várzea Grande/MT, à Avenida da FEB nº 2241, registrado sob a matrícula nº 13.037 junto ao 1º CRI de Várzea Grande/MT; e (ii) imóvel situado em Sinop/MT, à Rua João Pedro Moreira de Carvalho nº 1.264, registrado sob a matrícula nº 21.398 junto ao 1º CRI de Sinop/MT; fixando o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, contado da intimação desta sentença. c) CONDENAR a requerida ao pagamento das diferenças locatícias devidas à autora, relativas à sua cota-parte de 51% nos dois imóveis locados, referentes ao período de outubro de 2020 até a data da efetiva desocupação, a serem apuradas em liquidação de sentença, acrescidas de correção monetária pelo IGP-M/FGV e de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir do vencimento de cada parcela. d) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total apurado em liquidação de sentença, na forma do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. e) Não cumprida a desocupação no prazo assinalado, fica desde já autorizada a expedição de mandado de despejo coercitivo, a ser cumprido nesta Comarca quanto ao imóvel de Várzea Grande/MT, e por carta precatória/mandado quanto ao imóvel de Sinop/MT, nos termos do art. 63 da Lei 8.245/91;” Nas razões recursais, a apelante suscita, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, com afronta aos arts. 489, § 1º, incs. IV e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil, sob o argumento de que permaneceram sem enfrentamento o comportamento contraditório da apelada, a consolidação da prática negocial entre as partes, o impacto econômico da pandemia e a impossibilidade de despejo integral diante da vontade das demais coproprietárias. No mérito, sustenta a incompatibilidade ontológica entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento cumulados na petição inicial. Aduz a inexistência de mora, com apoio na aceitação tácita da redução, na ausência de cobrança efetiva por longo período e na violação da boa-fé objetiva pela exigência retroativa das diferenças. Alega valoração deficiente da prova oral, com ofensa ao art. 371 do Código de Processo Civil, uma vez que os depoimentos teriam confirmado a negociação e a adaptação do contrato à realidade econômica. Reitera a ausência de litisconsórcio ativo necessário entre todas as coproprietárias e colocadoras, sob o fundamento de que a solidariedade do art. 2º da Lei n. 8.245/1991 alcança apenas a cobrança locatícia e não autoriza a retomada unilateral contra a vontade das titulares de 49%, com invocação do art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil e do precedente do Superior Tribunal de Justiça no AREsp n. 1.020.436/SP. Invoca, ainda, a teoria da imprevisão dos arts. 317 e 478 do Código Civil, o colapso econômico da região da Avenida da FEB decorrente das obras inacabadas da Copa do Mundo de 2014 e da pandemia da Covid-19, bem como a desproporcionalidade do despejo diante dos princípios da preservação da empresa, da conservação dos contratos e da função social do negócio jurídico (CC, arts. 113, 421, 421-A e 422). Requer o provimento do recurso para anular a sentença por deficiência de fundamentação ou para extinguir o processo sem resolução do mérito por ausência de litisconsórcio ativo necessário (CPC, arts. 114 e 485, inc. IV). De forma sucessiva, pugna pela reforma da sentença para afastar a mora, reconhecer a validade da renegociação, revisar os valores locatícios e julgar improcedentes os pedidos iniciais e, em caráter alternativo, para restringir a retomada à fração ideal da apelada, com o prequestionamento dos dispositivos legais indicados (id. 372755418). Nas contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso e pelo indeferimento do efeito suspensivo (id. 372755421). Em petição autônoma, a apelante renovou o pedido de concessão de efeito suspensivo (id. 373568352). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: Na origem, a autora expôs a titularidade de 51% (cinquenta e um por cento) de dois imóveis não residenciais, matriculados sob n. 13.037, no 1º Serviço de Registro de Imóveis de Várzea Grande, e sob n. 21.398, no 1º Serviço de Registro de Imóveis de Sinop, cujas frações remanescentes de 49% (quarenta e nove por cento) pertencem, respectivamente, a JMS Administração e Participações S.A. e a Sinéia Gonçalves Barbosa. Narrou que os contratos de locação não residencial foram firmados em 01/setembro/2015, pelo prazo de cinco anos, com termo final em 31/agosto/2020, e que a permanência da locatária nos bens prorrogou os ajustes por prazo indeterminado. Sustentou que notificou a ré em 05/novembro/2021, por telegrama com aviso de recebimento, para desocupação no prazo de trinta dias, sem atendimento, e que, a partir de outubro de 2020, a locatária promoveu redução unilateral de 75% (setenta e cinco por cento) do aluguel, com queda do valor mensal de R$ 25.776,05 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e seis reais e cinco centavos) para R$ 6.444,02 (seis mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e dois centavos), recusada de forma expressa a proposta em 14/outubro/2020. Postulou a liminar de desocupação do art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei n. 8.245/1991, a rescisão dos contratos e a condenação da ré ao pagamento das diferenças locatícias até a efetiva retomada (id. 372754858). A liminar de desocupação foi deferida, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel (id. 372754885), e posteriormente cassada por este Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1010822-82.2022.8.11.0000. Na contestação, a requerida arguiu, em preliminar, a carência de ação por ausência de litisconsórcio ativo necessário com as colocadoras titulares de 49% dos imóveis e a inépcia da petição inicial por incompatibilidade entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento. No mérito, defendeu o pagamento fracionado dos aluguéis conforme as quotas ideais, a existência de ajuste de redução celebrado com as colocadoras e a concordância tácita da autora diante do silêncio no prazo de cinco dias fixado na notificação, além da onerosidade excessiva decorrente da pandemia (id. 372755352). A autora apresentou impugnação à contestação e refutou o litisconsórcio ativo necessário e a alegada incompatibilidade de pedidos, com apoio no art. 2º da Lei n. 8.245/1991 e no art. 1.314 do Código Civil (id. 372755361). A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para rescindir os contratos de locação, decretar o despejo dos imóveis situados na Avenida da FEB, n. 2.241, em Várzea Grande, e na Rua João Pedro Moreira de Carvalho, n. 1.264, em Sinop, com prazo de trinta dias para desocupação voluntária, e condenar a requerida ao pagamento das diferenças locatícias correspondentes à fração ideal de 51% da autora, no período de outubro de 2020 até a efetiva desocupação, apuradas em liquidação, acrescidas de correção monetária pelo IGP-M/FGV e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Além disso, condenou a requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor apurado em liquidação (id. 372755408). Os embargos de declaração opostos pela requerida não obtiveram acolhimento: os primeiros foram rejeitados e os segundos não foram conhecidos, por preclusão consumativa (id. 372755415). Contra a sentença se insurge a apelante. Antes do exame das matérias devolvidas, anoto que a apelante deduziu, nas próprias razões recursais e em petição autônoma, pedido de concessão de efeito suspensivo. Contudo, os pleitos ficam exauridos pelo julgamento definitivo do recurso, de modo que se encontram prejudicados. Na sequência, sustenta a apelante, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que o Juízo singular não teria enfrentado o comportamento contraditório da apelada, a consolidação da prática negocial entre as partes, a impossibilidade de despejo integral e os impactos econômicos da pandemia e das obras urbanas na região, vícios que teriam persistido mesmo após a oposição dos embargos de declaração, em afronta aos arts. 489, § 1º, incs. IV e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil. A preliminar não merece acolhimento. O princípio da motivação das decisões judiciais ostenta envergadura constitucional e assegura às partes o conhecimento das razões que conduziram ao pronunciamento jurisdicional, além de permitir o controle da atividade estatal, e constitui garantia essencial do processo. Isso não implica, no entanto, a obrigação de o julgador rebater, de forma exaustiva e individualizada, todos os argumentos deduzidos pelas partes, desde que exponha as razões de seu convencimento de forma clara e suficiente. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação, desde que o pronunciamento contenha razões suficientes para justificar a conclusão alcançada (STJ, AREsp n. 2.411.996/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025). Na hipótese, a sentença rejeitou a preliminar de litisconsórcio ativo necessário com apoio no art. 2º da Lei n. 8.245/1991 e no art. 1.314 do Código Civil, reconheceu a prorrogação das locações por prazo indeterminado e a regularidade da notificação premonitória, analisou os depoimentos das testemunhas arroladas pela própria apelante, consignou a recusa documentada da proposta de redução e concluiu pela mora quanto à cota-parte da apelada. A decisão dos embargos de declaração, por sua vez, retomou, um a um, os pontos suscitados (id. 372755415). O que se verifica, portanto, não é omissão, mas conclusão desfavorável aos interesses da apelante, insuscetível de correção pela via da nulidade. Rejeito a preliminar. No mérito, a apelação não comporta provimento. A primeira insurgência, relativa à incompatibilidade entre os fundamentos da demanda, parte de premissa equivocada. A cumulação de pedidos em ação de despejo é admitida pelo art. 327 do Código de Processo Civil, e a denúncia vazia e a falta de pagamento não se excluem, pois operam em planos distintos: a primeira extingue o vínculo locatício por ato potestativo do locador, ao passo que a segunda sanciona o descumprimento do dever de pagar o aluguel e sustenta o pedido condenatório. A rigor, a procedência do despejo repousa em fundamento autônomo e suficiente, qual seja a denúncia da locação prorrogada por prazo indeterminado, de sorte que a controvérsia sobre as diferenças locatícias projeta efeitos apenas sobre o capítulo condenatório, sem comprometer a coerência lógica do julgado. Também não prospera a alegação de ausência de pressuposto processual pela não formação de litisconsórcio ativo necessário. O art. 2º da Lei n. 8.245/1991 presume solidários os locadores, quando houver mais de um e o contrário não se estipular, e o art. 1.314 do Código Civil assegura a cada condômino o exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão, entre os quais a defesa da posse e a reivindicação do bem comum. Da solidariedade, contudo, não decorre necessariamente o litisconsórcio, cuja modalidade ativa necessária constitui limitação ao direito constitucional de agir, admissível apenas em situações excepcionalíssimas, razão pela qual o Superior Tribunal de Justiça assentou que a ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores (STJ, REsp n. 1.737.476/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 04/02/2020). Os precedentes invocados pela apelante não infirmam essa orientação, na medida em que o AREsp n. 1.020.436/SP examinou hipótese em que o próprio instrumento contratual afastava a solidariedade entre os locadores, mediante cláusula de pagamento em cotas separadas e em endereços distintos, e o REsp n. 203.253/SP cuidou de conflito instaurado entre colegitimados que ingressaram no feito em posições antagônicas. Nenhuma das duas situações se reproduz aqui, porquanto os contratos foram subscritos apenas pela apelada, sem cláusula de exclusão da solidariedade, e as coproprietárias titulares dos 49% remanescentes jamais integraram a relação processual e se limitaram à contranotificação extrajudicial. O dissenso entre condôminos quanto à administração da coisa comum resolve-se pelas vias próprias, entre os titulares do domínio, e não serve de escudo ao locatário para perpetuar a ocupação do bem. No que se refere ao despejo, expirado o prazo de cinco anos ajustado em 01/setembro/2015 sem a restituição dos imóveis, as locações prorrogaram-se por prazo indeterminado (Lei n. 8.245/1991, art. 56), circunstância que autoriza o locador a denunciá-las a qualquer tempo, com a concessão de trinta dias para a desocupação (Lei n. 8.245/1991, art. 57). A denúncia vazia configura direito potestativo do locador, dispensa motivação e não se condiciona ao comportamento adimplente do locatário ao longo da relação (TJMT, ApCiv 1009826-75.2022.8.11.0003, Relator Des. Marcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 11/06/2024). No caso, a apelada notificou a apelante por telegrama entregue em 05/novembro/2021, com comunicação do desinteresse na continuidade das locações, e ajuizou a demanda em 07/dezembro/2021, dentro do prazo de trinta dias contado do termo final concedido para a desocupação voluntária, sem que os imóveis fossem restituídos. Estão atendidos, assim, todos os requisitos legais da retomada. A tese de inexistência de mora tampouco se sustenta. A modificação do valor do aluguel depende de acordo entre as partes (Lei n. 8.245/1991, art. 18) ou de revisão judicial após três anos de vigência do contrato (Lei n. 8.245/1991, art. 19), sem que o ordenamento autorize a redução por deliberação unilateral do locatário. Como fato modificativo do direito da autora, competia à apelante demonstrar a celebração de ajuste válido, ônus que lhe incumbia por força do art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil e do qual não se desincumbiu. Os autos revelam a proposta de redução formulada em agosto de 2020 e a resposta da apelada, encaminhada com aviso de recebimento em 14/outubro/2020, pela qual recusou a diminuição dos valores (id. 72105484 – PJe 1º Grau). A existência de proposta afasta, por si, a alegação de consenso prévio, e o silêncio, nesse contexto, não opera como aceitação, sobretudo diante da recusa documentada. A defesa apresentada na origem confirma esse quadro, porquanto narra as tentativas de renegociação deduzidas nos anos de 2017 e 2018 e a recusa da locadora em cada uma delas, além de reconhecer que a notificação de 01/agosto/2020 concedeu prazo de cinco dias para resposta, com atribuição unilateral de efeito de anuência ao silêncio (id. 372755352). Semelhante estipulação não vincula o destinatário, na medida em que o silêncio somente importa aceitação quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem e não for necessária a declaração de vontade expressa (CC, art. 111), requisitos ausentes na hipótese, em que o histórico das tratativas já revelava a resistência da locadora à diminuição do aluguel. Pela mesma razão, não há tolerância apta a caracterizar comportamento contraditório da apelada, cuja postura se manteve uniforme ao longo de toda a relação contratual. A anuência das coproprietárias titulares de 49% não aproveita à apelante, porquanto cada condômino percebe autonomamente os frutos correspondentes à sua fração ideal, e as deliberações sobre a administração da coisa comum resolvem-se por maioria calculada pelo valor dos quinhões (CC, art. 1.325), critério que confere à apelada posição majoritária. Ao depositar cerca de 25% do valor contratado, com redução do montante mensal de R$ 25.776,05 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e seis reais e cinco centavos) para R$ 6.444,02 (seis mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e dois centavos), a apelante realizou pagamento parcial e incorreu em mora quanto à diferença, na forma do art. 9º, inc. III, da Lei n. 8.245/1991. Quanto à valoração da prova oral, o art. 371 do Código de Processo Civil consagra o convencimento motivado e não impõe ao julgador a conclusão pretendida pelo litigante, mas o dever de explicitar as razões do peso atribuído a cada elemento dos autos. A sentença não desprezou os depoimentos colhidos na audiência de instrução realizada em 19/agosto/2025, pois deles extraiu justamente a insuficiência da tese defensiva, uma vez que a primeira testemunha admitiu que não participou das tratativas e que não presenciou manifestação da locadora favorável à redução, e a segunda declarou desconhecer eventual resposta da apelada e assumiu que a locatária presumiu a aceitação a partir do silêncio (id. 372755390). Soma-se a isso a circunstância de a segunda depoente haver sido ouvida na condição de informante, por integrar o quadro funcional da apelante, o que reduz o peso de sua narrativa. A primeira, por sua vez, referiu acordo existente apenas em tese, apoiado em informação que circulava internamente na empresa. Tratativas e propostas não equivalem a acordo, e a prova produzida demonstra apenas a tentativa de obtê-lo. A invocação da teoria da imprevisão não altera esse quadro. A resolução por onerosidade excessiva e a revisão da prestação pressupõem acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, desproporção manifesta entre o valor da prestação e o do momento da execução e vantagem extrema da parte contrária (CC, arts. 317 e 478), requisitos que devem ser reconhecidos judicialmente, e não implementados por autotutela do contratante. As dificuldades decorrentes da pandemia e das intervenções urbanísticas na região da Avenida da FEB, ainda que reconhecidas na origem como circunstâncias reais, dispunham de instrumento processual próprio de correção, seja a ação revisional do art. 19 da Lei n. 8.245/1991, seja a ação renovatória, nenhuma delas ajuizada pela apelante, que optou por reduzir o aluguel por iniciativa própria e manter-se nos imóveis. O risco da atividade empresarial não se transfere ao locador pela via da redução unilateral da contraprestação. Acresce que a prova oral revelou a sublocação de parte do imóvel de Várzea Grande a empresa do mesmo segmento, com contraprestação mensal estimada entre R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), montante superior ao total que a apelante passou a depositar em favor da apelada pelos dois imóveis, circunstância que infirma a alegada onerosidade excessiva e demonstra que a redução unilateral reverteu em proveito econômico da locatária. Registre-se, ainda, que a apelante apresentou a diminuição como medida provisória, limitada ao período de crise, e a manteve por todo o período subsequente. O pedido subsidiário de limitação do despejo à fração ideal da apelada revela-se juridicamente inviável. A locação recaiu sobre imóveis certos e determinados, e a posse direta exercida pela apelante incide sobre a integralidade física dos bens, não sobre percentuais abstratos do domínio, de modo que a extinção do vínculo conduz à restituição integral da posse. Não existe figura jurídica que autorize a permanência do locatário em fração ideal de barracão industrial ou de área comercial explorada de forma unitária, e a pretensão, se acolhida, converteria divergência interna do condomínio em mecanismo de perpetuação da ocupação. Por fim, os argumentos relativos à desproporcionalidade da medida, à função social do contrato e à preservação da empresa não infirmam o direito de retomada. A tutela da atividade empresarial não confere ao locatário direito à manutenção indefinida no imóvel alheio, e o ordenamento reserva à proteção do ponto comercial instrumento específico, a ação renovatória, de que a apelante não se valeu no prazo legal. Cabe registrar, ainda, que a apelante conhece a intenção de retomada desde novembro de 2021 e permaneceu na exploração dos imóveis durante toda a tramitação do processo, inclusive mediante sublocação a terceiro, circunstância que afasta a alegação de surpresa e de impossibilidade de reorganização de suas atividades. Preservada a sentença em todos os capítulos e considerado o desprovimento integral do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e do Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. Pelo exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por DYMAK MÁQUINAS RODOVIÁRIAS Ltda. Por consequência, majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor apurado em liquidação de sentença, em favor dos patronos da apelada, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e do Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1038783-26.2021.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Despejo por Inadimplemento] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [DYMAK MAQUINAS RODOVIARIAS LTDA - CNPJ: 01.840.707/0001-79 (APELANTE), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), REGIA ADMINISTRACAO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACAO EM SOCIEDADES LTDA - CNPJ: 02.213.009/0001-06 (APELADO), IVAN ARIOVALDO PEGORARO - CPF: 170.676.009-44 (ADVOGADO), FLAVIO HERRERO BAZZO - CPF: 073.598.609-62 (ADVOGADO), FERNANDA OLIVEIRA CONCOLIN - CPF: 044.020.089-05 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM FALTA DE PAGAMENTO. RECURSO DA LOCATÁRIA. EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO. PRELIMINAR DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REJEITADA. CUMULAÇÃO DE FUNDAMENTOS ADMITIDA. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO ENTRE COLOCADORES NÃO EXIGIDO. LOCAÇÃO PRORROGADA POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA REGULAR. REDUÇÃO UNILATERAL DO ALUGUEL. SILÊNCIO SEM EFEITO DE ACEITAÇÃO. MORA CONFIGURADA. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. RETOMADA INTEGRAL DOS IMÓVEIS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo por denúncia vazia cumulada com falta de pagamento, rescindiu os contratos de locação não residencial, decretou o despejo dos imóveis e condenou a ré ao pagamento das diferenças locatícias e dos honorários advocatícios. 2. Requerimentos do recurso: (i) concessão de efeito suspensivo; (ii) nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de litisconsórcio ativo necessário; (iii) afastamento da mora e improcedência dos pedidos iniciais; (iv) revisão dos valores locatícios; (v) subsidiariamente, limitação da retomada à fração ideal da locadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) examinar a alegada nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional; (ii) aferir a compatibilidade entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento cumulados na mesma demanda e a necessidade de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores; (iii) verificar o preenchimento dos requisitos da denúncia vazia e a configuração da mora diante da redução unilateral do aluguel; (iv) analisar o cabimento da revisão contratual por onerosidade excessiva e da limitação do despejo à fração ideal da locadora. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O julgamento definitivo da apelação exaure o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso e conduz à sua prejudicialidade. 5. Fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação. A conclusão contrária ao interesse da parte não caracteriza negativa de prestação jurisdicional nem autoriza a decretação de nulidade da sentença. 6. É admissível a cumulação dos fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento na ação de despejo, porque operam em planos distintos: a denúncia extingue o vínculo locatício por ato potestativo do locador e a mora sustenta o pedido condenatório. 7. A ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores, uma vez que a solidariedade presumida não impõe atuação conjunta e cada condômino exerce os direitos compatíveis com a indivisão. O dissenso entre coproprietários quanto à administração da coisa comum resolve-se pelas vias próprias e não obsta a retomada promovida pelo condômino locador. 8. Expirado o prazo determinado da locação sem restituição do imóvel, o contrato prorroga-se por prazo indeterminado e admite denúncia a qualquer tempo, com concessão de trinta dias para a desocupação. A denúncia vazia constitui direito potestativo do locador, dispensa motivação e não se condiciona ao comportamento adimplente do locatário. 9. A modificação do valor do aluguel depende de acordo entre as partes ou de revisão judicial, vedada a redução por deliberação unilateral do locatário. O pagamento parcial daí resultante caracteriza mora quanto à diferença, e incumbe ao locatário a prova do ajuste, como fato modificativo do direito do locador. 10. O silêncio importa aceitação apenas quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem e não for necessária a declaração de vontade expressa. A notificação que atribui unilateralmente efeito de anuência à ausência de resposta não vincula o destinatário, e a recusa uniforme às propostas de redução afasta a alegação de tolerância e de comportamento contraditório. 11. A anuência de coproprietários minoritários não vincula o condômino majoritário. Cada condômino percebe os frutos correspondentes à sua fração ideal, e as deliberações sobre a administração da coisa comum resolvem-se por maioria calculada pelo valor dos quinhões. 12. O convencimento motivado não impõe ao julgador a conclusão pretendida pelo litigante, mas o dever de explicitar as razões do peso atribuído a cada elemento de prova. Reduz-se a força persuasiva do depoimento prestado por integrante do quadro funcional da parte, ouvido na condição de informante. 13. A resolução por onerosidade excessiva e a revisão da prestação pressupõem acontecimento extraordinário e imprevisível, desproporção manifesta entre as prestações e vantagem extrema da parte contrária, com reconhecimento judicial, vedada a autotutela do contratante. As dificuldades econômicas supervenientes dispõem de instrumentos próprios, entre os quais a ação revisional e a ação renovatória, e o risco da atividade empresarial não se transfere ao locador. 14. Afasta a alegação de onerosidade excessiva a exploração econômica do imóvel mediante sublocação por valor superior ao efetivamente depositado em favor do locador, assim como a manutenção indefinida de redução apresentada como medida provisória. 15. O despejo não comporta limitação à fração ideal do locador, porque a posse direta do locatário incide sobre a integralidade física do imóvel e não sobre percentuais abstratos do domínio. 16. A função social do contrato e a preservação da empresa não conferem ao locatário direito à manutenção indefinida em imóvel alheio, e a proteção do ponto comercial dispõe de instrumento específico na ação renovatória. IV. DISPOSITIVO 17. Pedido de efeito suspensivo prejudicado. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 327, 371, 373, II, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022; CC, arts. 111, 317, 478, 1.314 e 1.325; Lei 8.245/1991, arts. 2º, 9º, III, 18, 19, 56 e 57. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.411.996/SP, REsp 1.737.476/SP, Tema 1.059; TJMT, ApCiv 1009826-75.2022.8.11.0003. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto pela ré DYMAK MÁQUINAS RODOVIÁRIAS Ltda. contra sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia e Falta de Pagamento n. 1038783-26.2021.8.11.0002, ajuizada pela autora RÉGIA ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÃO EM SOCIEDADES Ltda., julgou procedentes os pedidos iniciais, nesses termos (id. 372755408): “Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) RESCINDIR os contratos de aluguel celebrados entre as partes; b) DECRETAR o despejo da parte requerida dos imóveis objeto desta ação, sendo: (i) imóvel situado em Várzea Grande/MT, à Avenida da FEB nº 2241, registrado sob a matrícula nº 13.037 junto ao 1º CRI de Várzea Grande/MT; e (ii) imóvel situado em Sinop/MT, à Rua João Pedro Moreira de Carvalho nº 1.264, registrado sob a matrícula nº 21.398 junto ao 1º CRI de Sinop/MT; fixando o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, contado da intimação desta sentença. c) CONDENAR a requerida ao pagamento das diferenças locatícias devidas à autora, relativas à sua cota-parte de 51% nos dois imóveis locados, referentes ao período de outubro de 2020 até a data da efetiva desocupação, a serem apuradas em liquidação de sentença, acrescidas de correção monetária pelo IGP-M/FGV e de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir do vencimento de cada parcela. d) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total apurado em liquidação de sentença, na forma do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. e) Não cumprida a desocupação no prazo assinalado, fica desde já autorizada a expedição de mandado de despejo coercitivo, a ser cumprido nesta Comarca quanto ao imóvel de Várzea Grande/MT, e por carta precatória/mandado quanto ao imóvel de Sinop/MT, nos termos do art. 63 da Lei 8.245/91;” Nas razões recursais, a apelante suscita, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, com afronta aos arts. 489, § 1º, incs. IV e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil, sob o argumento de que permaneceram sem enfrentamento o comportamento contraditório da apelada, a consolidação da prática negocial entre as partes, o impacto econômico da pandemia e a impossibilidade de despejo integral diante da vontade das demais coproprietárias. No mérito, sustenta a incompatibilidade ontológica entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento cumulados na petição inicial. Aduz a inexistência de mora, com apoio na aceitação tácita da redução, na ausência de cobrança efetiva por longo período e na violação da boa-fé objetiva pela exigência retroativa das diferenças. Alega valoração deficiente da prova oral, com ofensa ao art. 371 do Código de Processo Civil, uma vez que os depoimentos teriam confirmado a negociação e a adaptação do contrato à realidade econômica. Reitera a ausência de litisconsórcio ativo necessário entre todas as coproprietárias e colocadoras, sob o fundamento de que a solidariedade do art. 2º da Lei n. 8.245/1991 alcança apenas a cobrança locatícia e não autoriza a retomada unilateral contra a vontade das titulares de 49%, com invocação do art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil e do precedente do Superior Tribunal de Justiça no AREsp n. 1.020.436/SP. Invoca, ainda, a teoria da imprevisão dos arts. 317 e 478 do Código Civil, o colapso econômico da região da Avenida da FEB decorrente das obras inacabadas da Copa do Mundo de 2014 e da pandemia da Covid-19, bem como a desproporcionalidade do despejo diante dos princípios da preservação da empresa, da conservação dos contratos e da função social do negócio jurídico (CC, arts. 113, 421, 421-A e 422). Requer o provimento do recurso para anular a sentença por deficiência de fundamentação ou para extinguir o processo sem resolução do mérito por ausência de litisconsórcio ativo necessário (CPC, arts. 114 e 485, inc. IV). De forma sucessiva, pugna pela reforma da sentença para afastar a mora, reconhecer a validade da renegociação, revisar os valores locatícios e julgar improcedentes os pedidos iniciais e, em caráter alternativo, para restringir a retomada à fração ideal da apelada, com o prequestionamento dos dispositivos legais indicados (id. 372755418). Nas contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso e pelo indeferimento do efeito suspensivo (id. 372755421). Em petição autônoma, a apelante renovou o pedido de concessão de efeito suspensivo (id. 373568352). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: Na origem, a autora expôs a titularidade de 51% (cinquenta e um por cento) de dois imóveis não residenciais, matriculados sob n. 13.037, no 1º Serviço de Registro de Imóveis de Várzea Grande, e sob n. 21.398, no 1º Serviço de Registro de Imóveis de Sinop, cujas frações remanescentes de 49% (quarenta e nove por cento) pertencem, respectivamente, a JMS Administração e Participações S.A. e a Sinéia Gonçalves Barbosa. Narrou que os contratos de locação não residencial foram firmados em 01/setembro/2015, pelo prazo de cinco anos, com termo final em 31/agosto/2020, e que a permanência da locatária nos bens prorrogou os ajustes por prazo indeterminado. Sustentou que notificou a ré em 05/novembro/2021, por telegrama com aviso de recebimento, para desocupação no prazo de trinta dias, sem atendimento, e que, a partir de outubro de 2020, a locatária promoveu redução unilateral de 75% (setenta e cinco por cento) do aluguel, com queda do valor mensal de R$ 25.776,05 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e seis reais e cinco centavos) para R$ 6.444,02 (seis mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e dois centavos), recusada de forma expressa a proposta em 14/outubro/2020. Postulou a liminar de desocupação do art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei n. 8.245/1991, a rescisão dos contratos e a condenação da ré ao pagamento das diferenças locatícias até a efetiva retomada (id. 372754858). A liminar de desocupação foi deferida, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel (id. 372754885), e posteriormente cassada por este Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1010822-82.2022.8.11.0000. Na contestação, a requerida arguiu, em preliminar, a carência de ação por ausência de litisconsórcio ativo necessário com as colocadoras titulares de 49% dos imóveis e a inépcia da petição inicial por incompatibilidade entre os fundamentos de denúncia vazia e de falta de pagamento. No mérito, defendeu o pagamento fracionado dos aluguéis conforme as quotas ideais, a existência de ajuste de redução celebrado com as colocadoras e a concordância tácita da autora diante do silêncio no prazo de cinco dias fixado na notificação, além da onerosidade excessiva decorrente da pandemia (id. 372755352). A autora apresentou impugnação à contestação e refutou o litisconsórcio ativo necessário e a alegada incompatibilidade de pedidos, com apoio no art. 2º da Lei n. 8.245/1991 e no art. 1.314 do Código Civil (id. 372755361). A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais para rescindir os contratos de locação, decretar o despejo dos imóveis situados na Avenida da FEB, n. 2.241, em Várzea Grande, e na Rua João Pedro Moreira de Carvalho, n. 1.264, em Sinop, com prazo de trinta dias para desocupação voluntária, e condenar a requerida ao pagamento das diferenças locatícias correspondentes à fração ideal de 51% da autora, no período de outubro de 2020 até a efetiva desocupação, apuradas em liquidação, acrescidas de correção monetária pelo IGP-M/FGV e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Além disso, condenou a requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor apurado em liquidação (id. 372755408). Os embargos de declaração opostos pela requerida não obtiveram acolhimento: os primeiros foram rejeitados e os segundos não foram conhecidos, por preclusão consumativa (id. 372755415). Contra a sentença se insurge a apelante. Antes do exame das matérias devolvidas, anoto que a apelante deduziu, nas próprias razões recursais e em petição autônoma, pedido de concessão de efeito suspensivo. Contudo, os pleitos ficam exauridos pelo julgamento definitivo do recurso, de modo que se encontram prejudicados. Na sequência, sustenta a apelante, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que o Juízo singular não teria enfrentado o comportamento contraditório da apelada, a consolidação da prática negocial entre as partes, a impossibilidade de despejo integral e os impactos econômicos da pandemia e das obras urbanas na região, vícios que teriam persistido mesmo após a oposição dos embargos de declaração, em afronta aos arts. 489, § 1º, incs. IV e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil. A preliminar não merece acolhimento. O princípio da motivação das decisões judiciais ostenta envergadura constitucional e assegura às partes o conhecimento das razões que conduziram ao pronunciamento jurisdicional, além de permitir o controle da atividade estatal, e constitui garantia essencial do processo. Isso não implica, no entanto, a obrigação de o julgador rebater, de forma exaustiva e individualizada, todos os argumentos deduzidos pelas partes, desde que exponha as razões de seu convencimento de forma clara e suficiente. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a fundamentação sucinta não se confunde com ausência de fundamentação, desde que o pronunciamento contenha razões suficientes para justificar a conclusão alcançada (STJ, AREsp n. 2.411.996/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025). Na hipótese, a sentença rejeitou a preliminar de litisconsórcio ativo necessário com apoio no art. 2º da Lei n. 8.245/1991 e no art. 1.314 do Código Civil, reconheceu a prorrogação das locações por prazo indeterminado e a regularidade da notificação premonitória, analisou os depoimentos das testemunhas arroladas pela própria apelante, consignou a recusa documentada da proposta de redução e concluiu pela mora quanto à cota-parte da apelada. A decisão dos embargos de declaração, por sua vez, retomou, um a um, os pontos suscitados (id. 372755415). O que se verifica, portanto, não é omissão, mas conclusão desfavorável aos interesses da apelante, insuscetível de correção pela via da nulidade. Rejeito a preliminar. No mérito, a apelação não comporta provimento. A primeira insurgência, relativa à incompatibilidade entre os fundamentos da demanda, parte de premissa equivocada. A cumulação de pedidos em ação de despejo é admitida pelo art. 327 do Código de Processo Civil, e a denúncia vazia e a falta de pagamento não se excluem, pois operam em planos distintos: a primeira extingue o vínculo locatício por ato potestativo do locador, ao passo que a segunda sanciona o descumprimento do dever de pagar o aluguel e sustenta o pedido condenatório. A rigor, a procedência do despejo repousa em fundamento autônomo e suficiente, qual seja a denúncia da locação prorrogada por prazo indeterminado, de sorte que a controvérsia sobre as diferenças locatícias projeta efeitos apenas sobre o capítulo condenatório, sem comprometer a coerência lógica do julgado. Também não prospera a alegação de ausência de pressuposto processual pela não formação de litisconsórcio ativo necessário. O art. 2º da Lei n. 8.245/1991 presume solidários os locadores, quando houver mais de um e o contrário não se estipular, e o art. 1.314 do Código Civil assegura a cada condômino o exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão, entre os quais a defesa da posse e a reivindicação do bem comum. Da solidariedade, contudo, não decorre necessariamente o litisconsórcio, cuja modalidade ativa necessária constitui limitação ao direito constitucional de agir, admissível apenas em situações excepcionalíssimas, razão pela qual o Superior Tribunal de Justiça assentou que a ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário entre os colocadores (STJ, REsp n. 1.737.476/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 04/02/2020). Os precedentes invocados pela apelante não infirmam essa orientação, na medida em que o AREsp n. 1.020.436/SP examinou hipótese em que o próprio instrumento contratual afastava a solidariedade entre os locadores, mediante cláusula de pagamento em cotas separadas e em endereços distintos, e o REsp n. 203.253/SP cuidou de conflito instaurado entre colegitimados que ingressaram no feito em posições antagônicas. Nenhuma das duas situações se reproduz aqui, porquanto os contratos foram subscritos apenas pela apelada, sem cláusula de exclusão da solidariedade, e as coproprietárias titulares dos 49% remanescentes jamais integraram a relação processual e se limitaram à contranotificação extrajudicial. O dissenso entre condôminos quanto à administração da coisa comum resolve-se pelas vias próprias, entre os titulares do domínio, e não serve de escudo ao locatário para perpetuar a ocupação do bem. No que se refere ao despejo, expirado o prazo de cinco anos ajustado em 01/setembro/2015 sem a restituição dos imóveis, as locações prorrogaram-se por prazo indeterminado (Lei n. 8.245/1991, art. 56), circunstância que autoriza o locador a denunciá-las a qualquer tempo, com a concessão de trinta dias para a desocupação (Lei n. 8.245/1991, art. 57). A denúncia vazia configura direito potestativo do locador, dispensa motivação e não se condiciona ao comportamento adimplente do locatário ao longo da relação (TJMT, ApCiv 1009826-75.2022.8.11.0003, Relator Des. Marcio Vidal, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 11/06/2024). No caso, a apelada notificou a apelante por telegrama entregue em 05/novembro/2021, com comunicação do desinteresse na continuidade das locações, e ajuizou a demanda em 07/dezembro/2021, dentro do prazo de trinta dias contado do termo final concedido para a desocupação voluntária, sem que os imóveis fossem restituídos. Estão atendidos, assim, todos os requisitos legais da retomada. A tese de inexistência de mora tampouco se sustenta. A modificação do valor do aluguel depende de acordo entre as partes (Lei n. 8.245/1991, art. 18) ou de revisão judicial após três anos de vigência do contrato (Lei n. 8.245/1991, art. 19), sem que o ordenamento autorize a redução por deliberação unilateral do locatário. Como fato modificativo do direito da autora, competia à apelante demonstrar a celebração de ajuste válido, ônus que lhe incumbia por força do art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil e do qual não se desincumbiu. Os autos revelam a proposta de redução formulada em agosto de 2020 e a resposta da apelada, encaminhada com aviso de recebimento em 14/outubro/2020, pela qual recusou a diminuição dos valores (id. 72105484 – PJe 1º Grau). A existência de proposta afasta, por si, a alegação de consenso prévio, e o silêncio, nesse contexto, não opera como aceitação, sobretudo diante da recusa documentada. A defesa apresentada na origem confirma esse quadro, porquanto narra as tentativas de renegociação deduzidas nos anos de 2017 e 2018 e a recusa da locadora em cada uma delas, além de reconhecer que a notificação de 01/agosto/2020 concedeu prazo de cinco dias para resposta, com atribuição unilateral de efeito de anuência ao silêncio (id. 372755352). Semelhante estipulação não vincula o destinatário, na medida em que o silêncio somente importa aceitação quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem e não for necessária a declaração de vontade expressa (CC, art. 111), requisitos ausentes na hipótese, em que o histórico das tratativas já revelava a resistência da locadora à diminuição do aluguel. Pela mesma razão, não há tolerância apta a caracterizar comportamento contraditório da apelada, cuja postura se manteve uniforme ao longo de toda a relação contratual. A anuência das coproprietárias titulares de 49% não aproveita à apelante, porquanto cada condômino percebe autonomamente os frutos correspondentes à sua fração ideal, e as deliberações sobre a administração da coisa comum resolvem-se por maioria calculada pelo valor dos quinhões (CC, art. 1.325), critério que confere à apelada posição majoritária. Ao depositar cerca de 25% do valor contratado, com redução do montante mensal de R$ 25.776,05 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e seis reais e cinco centavos) para R$ 6.444,02 (seis mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e dois centavos), a apelante realizou pagamento parcial e incorreu em mora quanto à diferença, na forma do art. 9º, inc. III, da Lei n. 8.245/1991. Quanto à valoração da prova oral, o art. 371 do Código de Processo Civil consagra o convencimento motivado e não impõe ao julgador a conclusão pretendida pelo litigante, mas o dever de explicitar as razões do peso atribuído a cada elemento dos autos. A sentença não desprezou os depoimentos colhidos na audiência de instrução realizada em 19/agosto/2025, pois deles extraiu justamente a insuficiência da tese defensiva, uma vez que a primeira testemunha admitiu que não participou das tratativas e que não presenciou manifestação da locadora favorável à redução, e a segunda declarou desconhecer eventual resposta da apelada e assumiu que a locatária presumiu a aceitação a partir do silêncio (id. 372755390). Soma-se a isso a circunstância de a segunda depoente haver sido ouvida na condição de informante, por integrar o quadro funcional da apelante, o que reduz o peso de sua narrativa. A primeira, por sua vez, referiu acordo existente apenas em tese, apoiado em informação que circulava internamente na empresa. Tratativas e propostas não equivalem a acordo, e a prova produzida demonstra apenas a tentativa de obtê-lo. A invocação da teoria da imprevisão não altera esse quadro. A resolução por onerosidade excessiva e a revisão da prestação pressupõem acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, desproporção manifesta entre o valor da prestação e o do momento da execução e vantagem extrema da parte contrária (CC, arts. 317 e 478), requisitos que devem ser reconhecidos judicialmente, e não implementados por autotutela do contratante. As dificuldades decorrentes da pandemia e das intervenções urbanísticas na região da Avenida da FEB, ainda que reconhecidas na origem como circunstâncias reais, dispunham de instrumento processual próprio de correção, seja a ação revisional do art. 19 da Lei n. 8.245/1991, seja a ação renovatória, nenhuma delas ajuizada pela apelante, que optou por reduzir o aluguel por iniciativa própria e manter-se nos imóveis. O risco da atividade empresarial não se transfere ao locador pela via da redução unilateral da contraprestação. Acresce que a prova oral revelou a sublocação de parte do imóvel de Várzea Grande a empresa do mesmo segmento, com contraprestação mensal estimada entre R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), montante superior ao total que a apelante passou a depositar em favor da apelada pelos dois imóveis, circunstância que infirma a alegada onerosidade excessiva e demonstra que a redução unilateral reverteu em proveito econômico da locatária. Registre-se, ainda, que a apelante apresentou a diminuição como medida provisória, limitada ao período de crise, e a manteve por todo o período subsequente. O pedido subsidiário de limitação do despejo à fração ideal da apelada revela-se juridicamente inviável. A locação recaiu sobre imóveis certos e determinados, e a posse direta exercida pela apelante incide sobre a integralidade física dos bens, não sobre percentuais abstratos do domínio, de modo que a extinção do vínculo conduz à restituição integral da posse. Não existe figura jurídica que autorize a permanência do locatário em fração ideal de barracão industrial ou de área comercial explorada de forma unitária, e a pretensão, se acolhida, converteria divergência interna do condomínio em mecanismo de perpetuação da ocupação. Por fim, os argumentos relativos à desproporcionalidade da medida, à função social do contrato e à preservação da empresa não infirmam o direito de retomada. A tutela da atividade empresarial não confere ao locatário direito à manutenção indefinida no imóvel alheio, e o ordenamento reserva à proteção do ponto comercial instrumento específico, a ação renovatória, de que a apelante não se valeu no prazo legal. Cabe registrar, ainda, que a apelante conhece a intenção de retomada desde novembro de 2021 e permaneceu na exploração dos imóveis durante toda a tramitação do processo, inclusive mediante sublocação a terceiro, circunstância que afasta a alegação de surpresa e de impossibilidade de reorganização de suas atividades. Preservada a sentença em todos os capítulos e considerado o desprovimento integral do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e do Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. Pelo exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por DYMAK MÁQUINAS RODOVIÁRIAS Ltda. Por consequência, majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor apurado em liquidação de sentença, em favor dos patronos da apelada, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e do Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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