1033747-75.2024.8.11.0041

Intimação

TJMT · 11ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Comarca da Capital GABINETE Autos nº 1033747-75.2024.8.11.0041 REQUERENTE: MAX SANDER BORGES BARBOSA, ANA PAULA PANIAGO REQUERIDO: CARLOS ROSSATO DA SILVA AVILA, JOSEANNE CRISTINA AKERLEY CAVALCANTE AVILA Vistos, etc. MAX SANDER BORGES BARBOSA e ANA PAULA PANIAGO ajuizaram a presente Ação de Resolução de Contrato por Inadimplemento c/c Reintegração de Posse e Indenização em face de CARLOS ROSSATO DA SILVA ÁVILA e JOSEANNE CRISTINA AKERLEY CAVALCANTE AVILA, todos qualificados nos autos. Alegou a parte requerente, em síntese, que celebrou com a parte requerida contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel residencial urbano situado no Condomínio Village do Bosque, nesta Capital, matriculado sob o n. 95.304 perante o 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá. Asseverou que competia à parte adquirente o adimplemento pontual das parcelas do financiamento imobiliário mantido perante a Caixa Econômica Federal, bem como a transferência ou quitação da dívida no prazo máximo de 36 meses, além do pagamento tempestivo de todos os encargos tributários e condominiais incidentes sobre o bem. Sustentou que a parte requerida incorreu em reiterado inadimplemento das prestações do mútuo habitacional, deixando ainda de adimplir o Imposto Predial e Territorial Urbano referente aos exercícios de 2020 a 2023, o que culminou na inscrição do débito em dívida ativa e no lançamento de restrições cadastrais em desfavor dos alienantes. Pleiteou, assim, a declaração de resolução do contrato por culpa exclusiva dos adquirentes, a reintegração definitiva na posse do imóvel, a fixação de taxa de fruição mensal pelo período de ocupação e a condenação ao pagamento dos encargos tributários e condominiais inadimplidos. Juntou documentos. Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação, sustentando, em síntese, que a ausência de transferência e quitação definitiva do contrato de financiamento perante a instituição bancária decorreu de conduta imputável à própria parte requerente, que teria se recusado a fornecer certidão de casamento atualizada e procuração pública com poderes específicos para gestão do contrato bancário. Aduziu que realizou relevantes benfeitorias úteis e necessárias no imóvel e pugnou pela improcedência dos pedidos inaugurais ou, subsidiariamente, pelo direito de retenção e indenização pelas benfeitorias executadas. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte requerente postulou o julgamento antecipado do mérito, ao passo que a parte requerida requereu a dilação probatória mediante a oitiva de testemunhas e a realização de perícia técnica. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto os elementos de convicção constantes dos autos são suficientes para a elucidação integral da controvérsia, prescindindo da dilação probatória em audiência. De plano, cumpre registrar o afastamento do Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero (Resolução CNJ n. 492/2023), tendo em vista que a lide versa sobre relação negocial e patrimonial estritamente privada, sem a presença de vulnerabilidade estrutural, hipossuficiência técnica ou desigualdade de gênero entre os contratantes. No mérito, a pretensão inaugural comporta acolhimento. Cinge-se a controvérsia à verificação do inadimplemento contratual por parte dos adquirentes e à viabilidade da resolução do negócio jurídico com a consequente reintegração na posse do imóvel. O negócio jurídico firmado entre as partes estabeleceu de forma inequívoca a responsabilidade da parte requerida pelo pagamento pontual dos encargos financeiros decorrentes do financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, bem como o dever de transferir a titularidade da dívida ou quitá-la integralmente perante o agente financeiro no prazo assinalado na avença. Os documentos acostados à inicial, notadamente o extrato emitido pelo credor fiduciário e as certidões de débitos fiscais do Município de Cuiabá, evidenciam a inadimplência continuada das parcelas do financiamento, bem como a ausência de pagamento do IPTU e das taxas condominiais inerentes ao uso do bem. A tese defensiva articulada pela parte requerida, fundada na escusa de ausência de colaboração documental da parte requerente para justificar a cessação dos pagamentos, não encontra respaldo no ordenamento jurídico. A ausência de outorga de procuração com poderes amplos para transacionar ou modificar a avença bancária em nome de terceiros constitui exercício regular de direito dos vendedores e não autoriza a suspensão do pagamento das contraprestações pecuniárias básicas assumidas perante o agente financeiro. Tratando-se de negócio cumulado com obrigação de trato sucessivo, a mora confessa quanto às parcelas do financiamento e encargos propter rem atrai a incidência do artigo 475 do Código Civil, autorizando a parte lesada pelo inadimplemento a pedir a resolução do contrato, com a restituição das partes ao estado anterior. Operada a resolução do vínculo negocial, a posse exercida pela parte requerida transmuda-se em injusta e precária, restando configurado o esbulho possessório a justificar a procedência do pedido de reintegração de posse formulado na exordial. Outrossim, a ocupação graciosa do imóvel pela parte adquirente inadimplente impõe a condenação ao pagamento de indenização a título de taxa de fruição, calculada no importe de meio por cento ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde a constituição em mora até a data da efetiva desocupação e imissão da parte requerente na posse, sob pena de enriquecimento sem causa. Compete igualmente à parte requerida responder por todos os débitos de IPTU, água, energia e taxas condominiais vencidos e não quitados durante o interregno em que permaneceu na posse física do imóvel, devendo ressarcir eventuais quantias comprovadamente desembolsadas pela parte requerente a esse título. Quanto ao pleito de retenção por benfeitorias formulado em sede de defesa, nota-se que a parte requerida não logrou discriminar documentalmente as obras com notas fiscais detalhadas e demonstração contábil do dispêndio no momento processual oportuno, inviabilizando o reconhecimento do direito de retenção no presente feito, ressalvada a faculdade de postular eventual apuração e ressarcimento de melhorias necessárias em via autônoma. Deixo de enfrentar os demais argumentos suscitados pelas partes, por incapazes de infirmar a conclusão alcançada, com fulcro no art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil, e no art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal. Posto isso, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) Declarar a resolução do contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da parte requerida; b) Determinar a reintegração da parte requerente na posse do imóvel objeto da lide, concedendo à parte requerida o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de desocupação compulsória; c) Condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos a título de taxa de fruição do imóvel, fixada em meio por cento ao mês sobre o valor contratual atualizado do bem, devida desde a data do inadimplemento até a efetiva imissão da parte requerente na posse; d) Condenar a parte requerida ao pagamento e ressarcimento de todos os encargos tributários de IPTU, tarifas de serviços públicos e despesas condominiais vencidos durante o período de ocupação do imóvel até a efetiva restituição da posse, cujos valores deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença. Sobre os valores das condenações pecuniárias decorrentes de responsabilidade contratual, deverá incidir unicamente a taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora, a contar da citação válida, nos termos do artigo 406 do Código Civil, conforme a tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.368 (REsp 2.199.164/PR, Corte Especial, j. 15.10.2025) e chancelada pelo Supremo Tribunal Federal no RE 1.558.191/SP. Em razão da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor do patrono da parte requerente, os quais fixo em dez por cento sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, remetam-se os autos imediatamente ao arquivo, mediante as anotações necessárias. Deixo de atender a ordem cronológica de processos conclusos, considerando que o rol do art. 12, §2º, do CPC/2015 é exemplificativo e a necessidade de cumprimento da Meta estabelecida pelo CNJ. P. I. C. Cuiabá, 25 de agosto de 2026 OLINDA DE QUADROS ALTOMARE Juíza de Direito