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1033641-21.2021.8.11.0041
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Intimação
TJMT · Terceira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1033641-21.2021.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Inadimplemento, Locação de Imóvel, Efeitos] Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Turma Julgadora: [DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR] Parte(s): [THAIS DUTRA DA SILVA CARVALHO - CPF: 905.020.601-82 (APELADO), PAULO RENATO RODRIGUES CARVALHO - CPF: 170.827.731-53 (ADVOGADO), ANDERSON NOGUEIRA - CPF: 218.929.148-83 (APELANTE), LILIAN VANESSA MENDONCA PAGLIARINI - CPF: 033.834.949-93 (ADVOGADO), Erika Oliveira Arruda Souza - CPF: 731.218.511-87 (ADVOGADO), JAQUELINE CORREIA DA SILVA - CPF: 087.233.229-26 (ADVOGADO), ANDERSON LUIZ DO NASCIMENTO DA SILVA - CPF: 024.438.191-75 (ADVOGADO), EVA FATIMA DA SILVA - CPF: 061.753.198-69 (APELANTE), N. J. MOREIRA NETO & CIA LTDA - CNPJ: 04.494.723/0001-45 (APELANTE), NILTON JOSE MOREIRA NETO - CPF: 704.413.591-91 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), KRISLEI ALVES COSTA MOREIRA - CPF: 911.934.001-04 (APELANTE), ANA CAROLINA DA SILVA - CPF: 056.363.541-00 (ADVOGADO), N. J. MOREIRA NETO & CIA LTDA - CNPJ: 04.494.723/0001-45 (TERCEIRO INTERESSADO), NILTON JOSE MOREIRA NETO - CPF: 704.413.591-91 (TERCEIRO INTERESSADO), KRISLEI ALVES COSTA MOREIRA - CPF: 911.934.001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO. AUSÊNCIA CONSENTIMENTO LOCADORA. ART. 13 LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ORIGINÁRIOS MANTIDA. RECONVENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de despejo c.c cobrança de aluguéis e encargos. II. Questão em discussão 2. Questões em discussão: (i) saber se os locatários primitivos possuem legitimidade passiva para responder pela cobrança; (ii) saber se o trespasse do estabelecimento transfere automaticamente a locação comercial sem a anuência da locadora; (iii) saber se o recebimento de valores pagos por terceiros configura renúncia tácita ou perda do direito de exigir a forma legal; e (iv) saber se os réus que não apresentaram reconvenção respondem pelos honorários sucumbenciais decorrentes da sua improcedência. III. Razões de decidir 3. A legitimidade das partes é verificada abstratamente com base nas afirmações da petição inicial, persistindo o vínculo dos contratantes originários enquanto não formalizada a alteração subjetiva da relação locatícia; 4. cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel depende, obrigatoriamente, de consentimento prévio e formal por escrito do locador, prevalecendo a norma especial da Lei de Locações sobre a regra geral do Civil; 5. O mero recebimento de depósitos bancários de origem diversa e em valores inferiores aos pactuados não induz concordância tácita nem enseja perda de prerrogativa contratual, especialmente quando a locadora foi induzida a erro quanto à real titularidade da posse e ajuizou ação de cobrança tão logo configurada a inadimplência. 6. Pelo princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais relativos à lide reconvencional devem recair unicamente sobre os corréus que a propuseram, mostrando-se indevida a condenação dos locatários originários que dela não participaram. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A alienação de estabelecimento empresarial não opera a transferência automática do contrato de locação comercial, cuja eficácia perante o locador exige consentimento prévio e formalizado por escrito. 2. Os honorários advocatícios decorrentes da improcedência da reconvenção devem ser suportados com exclusividade pelos reconvintes sucumbentes, não se estendendo aos corréus que não integraram a relação reconvencional." R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva contra a respeitável sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por Thais Dutra da Silva Carvalho, julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial e improcedente a reconvenção apresentada pelos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa. Inconformados, os réus Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva apelam a este Tribunal. Em suas razões recursais, reiteram a preliminar de ilegitimidade passiva sob a premissa de que a venda do estabelecimento operou a cessão plena do contrato, fato corroborado pelo recebimento de aluguéis pagos pelos novos ocupantes por quase dois anos. No mérito, alegam que tal circunstância atrai a aplicação do instituto da supressio, suprimindo a exigência de consentimento formal e desonerando-os dos débitos vencidos após a desocupação fática. Subsidiariamente, insurgem-se contra a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes da reconvenção, ressaltando que a pretensão foi deduzida com exclusividade pelos corréus Nilton e Krislei, não podendo os apelantes suportar encargos de demanda a que não deram causa. Pugnam, ainda, pela concessão de efeito suspensivo e pelo prequestionamento expresso dos dispositivos legais correlatos. Certificado recolhimento preparo no Id n. 377440457. Em contrarrazões (ID n. 377440461), pugnando pelo não conhecimento do pleito de efeito suspensivo em virtude da inadequação formal da via eleita, pela rejeição da preliminar arguida e, no mérito, pela manutenção da sentença. É o relatório. Cuiabá, 02 de setembro de 2026. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator V O T O R E L A T O R Na origem, cuida-se de ação de despejo c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios proposta por Thais Dutra da Silva Carvalho em face de Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva. Cinge-se dos autos que em 28/04/19, a autora celebrou contrato de locação comercial com Anderson Nogueira (locatário) e Eva Fátima da Silva (fiadora), pelo prazo de 5 anos (28/04/2019 a 28/04/2024), para o imóvel situado na Av. Mato Grosso, nº 266, Bairro Araés, Cuiabá/MT, com aluguel mensal de R$ 4.500,00, reajustável pelo IGP-M, sendo os encargos (IPTU, água, energia) de responsabilidade do locatário. Aduziu a ocorrência de infração contratual em razão da transferência da posse do bem a terceiros sem prévio consentimento escrito, bem como o inadimplemento de aluguéis e encargos a partir do segundo semestre de 2021. Pleiteou, assim, a rescisão da avença, a desocupação do imóvel e a condenação dos requeridos ao pagamento das verbas em atraso. Instaurado o contraditório, os locatários originários suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva ao argumento de que alienaram o estabelecimento comercial aos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa em dezembro/2019, operação que teria contado com a anuência tácita da locadora diante do recebimento continuado dos locativos. Integrados à lide, os cessionários apresentaram contestação e reconvenção, postulando indenização por perdas e danos materiais e morais em virtude da retomada do imóvel pela proprietária. Decorrida regularmente a marcha processual, ultimada a instrução processual com a produção de prova oral, o togado singular proferiu sentença declarando rescindida a locação e condenou solidariamente os locatários primitivos e os cessionários ao pagamento dos aluguéis inadimplidos, da cláusula penal compensatória de 03 meses de locativo, das faturas de água e energia elétrica em aberto, bem como do saldo remanescente do IPTU. Ao final, rejeitou as pretensões reconvencionais e impôs aos réus o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 15% sobre o valor da condenação na lide principal e da reconvenção. Não concordando com o édito sentencial, os réus Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva apelam a este Tribunal. Preliminarmente, no que tange ao pedido de concessão de efeito suspensivo deduzido no bojo das razões recursais, tem-se que a pretensão revela inadequação procedimental manifesta vez que a tero do art. 1.012, §3º do CPC, o requerimento deve ser veiculado por meio de incidente próprio em apartado ou por petição autônoma dirigida ao relator, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição. Ademais, com o presente julgamento de mérito pelo Colegiado, resta exaurida e prejudicada qualquer deliberação de cunho acautelatório provisório. Dessa forma, rejeita-se a insurgência. No que pertine à ilegitimidade passiva ad causam, os recorrentes sustentam que a alienação do fundo de comércio a terceiros operou a automática extinção do vínculo locatício que mantinham com a apelada, ensejando a carência de ação por ilegitimidade passiva. A análise da pertinência subjetiva da lide submete-se à teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis. Havendo a autora imputado aos apelantes o descumprimento de obrigações decorrentes de contrato de locação formalmente subscrito na condição de locatário e fiadora, resta plenamente configurada a legitimidade para integrarem o polo passivo da relação processual. A alegação de que a transferência fática do estabelecimento comercial teria desonerado os contratantes originários não ostenta natureza preliminar, consubstanciando matéria intrinsecamente ligada ao mérito da relação obrigacional. Por conseguinte, eventual eficácia liberatória do trespasse frente à proprietária diz respeito à procedência ou improcedência do pedido condenatório. Rejeita-se, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva Ultrapassadas as questões previas, no mérito, cinge-se a controvérsia em definir se a alienação do estabelecimento comercial denominado "Pet Center Mato Grosso", realizada na modalidade "porteira fechada", exonera os locatários originários (Anderson e Eva) de suas obrigações contratuais, e se o recebimento de pagamentos de terceiros configura anuência tácita apta a operar a supressio. Com efeito, a regra geral disposta no art. 1.148 do Código Civil prevê que a alienação do estabelecimento empresarial acarreta a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para sua exploração, desde que não possuam caráter estritamente pessoal. Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal (...)” Todavia, referida disposição cede diante da disciplina específica inserta na Lei do Inquilinato. Pelo princípio da especialidade normativa, o art. 13 da Lei 8.245/91 é categórico ao exigir que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de prévio e formal consentimento escrito do locador. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. SUBLOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCATÁRIA E SUBLOCADORA NÃO CARACTERIZADA. CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO E EXPRESSO DO LOCADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO LOCADOR. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Dispõe a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, em seu art. 13: "a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador." 2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, corretamente, rejeitaram a preliminar de ilegitimidade da locatária e sublocadora do imóvel para responder pela ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, sob o fundamento de que não houve concordância expressa da locadora quanto à alegada cessão do contrato de locação, pela locatária à sublocatária. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 do STJ. 3. Diante do contexto delineado pelas instâncias ordinárias, tem-se que o imóvel locado à recorrente foi por esta sublocado à sociedade empresária de posto de combustíveis e, posteriormente, a ré sublocadora realizou cessão do contrato de locação ao sublocatário, sem obter prévio e expresso consentimento do locador, ignorando os termos do art. 13 supratranscrito. Com isso, permaneceu a recorrente na condição de locatária do imóvel sublocado, pois a cessão é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário. 4. Agravo interno a que se nega provimento” .(AgInt no AREsp n. 1.709.995/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, J. 09.03.21 – negritei) Trata-se de relação jurídica de caráter intuitu personae, cuja alteração subjetiva não pode ser imposta unilateralmente ao credor. Essa diretriz interpretativa encontra respaldo no Enunciado 234 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que expressamente assenta que, quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto comercial não se transmite automaticamente ao adquirente. Confirma: “234. Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente”. Na hipótese em pauta, o próprio contrato de compra e venda do fundo de comercio firmado entre os recorrentes e os adquirentes consignou de forma expressa, no parágrafo segundo de sua Cláusula Primeira, que o imóvel não integrava a alienação e que caberia aos compradores providenciar a transferência formal das obrigações locatícias perante a locadora no prazo de 60 dias. Os próprios apelantes tinham plena ciência da imprescindibilidade de formalização da cessão, providência que jamais foi levada a efeito. Nesse diapasão, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a transferência do fundo de comércio sem a anuência prévia e por escrito do locador configura infração legal e contratual, permanecendo os locatários originários e seus garantes vinculados ao contrato. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E MORAIS – TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL – PRETENSÃO DE TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR – ART. 13 DA LEI Nº 8.245/1991 – AUSÊNCIA DE CESSÃO FORMAL DA LOCAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ASSUNÇÃO VÁLIDA DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS PELOS ADQUIRENTES DO ESTABELECIMENTO – SUCESSÃO EMPRESARIAL RECONHECIDA NA JUSTIÇA DO TRABALHO – IRRELEVÂNCIA PARA MODIFICAÇÃO SUBJETIVA DO VÍNCULO LOCATÍCIO – INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE – ENUNCIADO Nº 234 DA III JORNADA DE DIREITO CIVIL DO CJF – PROVAS UNILATERAIS E MERAMENTE INDICIÁRIAS – CONVERSAS DE WHATSAPP E POSTAGENS EM REDES SOCIAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ANUÊNCIA DO LOCADOR – ÔNUS DA PROVA DOS AUTORES – ART. 373, I, DO CPC – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A aquisição de estabelecimento empresarial (“trespasse”) não importa, automaticamente, transferência da titularidade do contrato de locação comercial e das respectivas obrigações locatícias, porquanto a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991. A regra geral prevista no art. 1.148 do Código Civil cede diante da disciplina específica contida na Lei do Inquilinato, aplicando-se o princípio da especialidade normativa. O reconhecimento de sucessão empresarial na esfera trabalhista, fundado na continuidade da atividade econômica e na primazia da realidade, não possui aptidão jurídica para transferir automaticamente obrigações locatícias sem anuência expressa do locador. O Enunciado nº 234 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece que “quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente”. Ausente termo aditivo, instrumento formal de cessão contratual, novação subjetiva ou qualquer documento apto a demonstrar anuência do locador quanto à substituição do locatário originário, inviável imputar aos adquirentes do estabelecimento responsabilidade pelos débitos locatícios posteriores. Conversas extraídas de aplicativo WhatsApp, publicações em redes sociais, fotografias e demais elementos produzidos unilateralmente possuem reduzida densidade probatória e caráter meramente indiciário, sendo insuficientes para comprovar cessão válida da relação locatícia. O ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito alegado incumbia aos autores, na forma do art. 373, inciso I, do CPC, não tendo sido demonstrada a efetiva assunção das obrigações locatícias pelos apelados. Inexistente demonstração de ato ilícito imputável aos réus, resta afastada a pretensão indenizatória por danos morais fundada em alegado inadimplemento locatício”. (RAC n. 1021025-24.2023.8.11.0015, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, J. 13.05.26 - negritei) Os recorrentes sustentam que o recebimento continuado dos aluguéis pagos pelos novos ocupantes ao longo de vários meses consolidou uma situação fática protegida pela boa-fé objetiva, fazendo incidir o instituto da supressio para suprimir o direito da locadora de exigir a manifestação escrita. A tese defensiva sucumbe diante da interpretação gramatical e teleológica do §1º art. 13 da Lei de Locações, cujo preceito veda taxativamente a presunção de consentimento pela simples demora do locador em manifestar oposição formal. A norma adota presunção legal em sentido contrário à renúncia de direitos, exigindo manifestação expressa e inequívoca para que ocorra a substituição subjetiva da parte devedora. Ademais, os elementos fático-probatórios coligidos aos autos desconstroem integralmente a alegação de que a locadora teria aquiescido voluntariamente com a sucessão. O depoimento prestado pelo corréu Nilton evidenciou que os compradores omitiram deliberadamente a celebração do trespasse, apresentando-se à proprietária na fictícia condição de sócios do locatário Anderson, conduta orquestrada para evitar a cobrança de penalidades contratuais e a eventual retomada do imóvel. Ora, a configuração da supressio pressupõe a existência de um comportamento reiterado e concludente capaz de incutir na contraparte uma justa e legítima confiança, desprovida de má-fé ou simulação. Aquele que emprega subterfúgios fáticos para mascarar a ocupação clandestina não pode invocar em proveito próprio a tutela da confiança, sob pena de chancelar o manifesto venire contra factum proprium. Outrossim, os comprovantes de pagamento revelam que as transferências financeiras efetuadas pelos ocupantes ocorreram de forma parcelada e em importes substancialmente inferiores ao patamar locatício avençado. A divergência entre as quantias pactuadas e os valores creditados, somada ao ajuizamento tempestivo da ação rescisória tão logo consolidada a inadimplência, afasta de modo peremptório a suposta renúncia tácita. Por conseguinte, a ocupação por terceiros permaneceu na condição de infração contratual grave, legitimando a incidência da cláusula penal compensatória prevista na avença. Superada a tese liberatória, exsurge inquestionável a responsabilidade dos apelantes pelo adimplemento dos locativos e encargos acessórios vencidos até a efetiva retomada do imóvel. O contrato de locação em exame estabelece expressamente, no parágrafo 1º da Cláusula Quinta, que o vínculo contratual e a responsabilidade patrimonial do locatário e da fiadora perduram de forma contínua até a entrega real e formal das chaves. Como os apelantes transferiram a posse direta do imóvel a terceiros de forma clandestina sem a devida notificação ou restituição formal das chaves, o vínculo obrigacional permaneceu hígido. A responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis inadimplidos, das faturas de água e energia elétrica, bem como dos tributos municipais decorre diretamente da força vinculante do contrato. Não prospera a alegação de enriquecimento sem causa da proprietária, visto que a condenação imposta na origem estendeu-se solidariamente aos efetivos ocupantes do bem pelo período de fruição econômica, restando resguardado aos ora apelantes o legítimo direito de regresso pelas vias ordinárias. Em suma, agiu com o costumeiro acerto o juiz singular não merecendo reparos a sentença quanto a tais pontos. Por fim, assiste parcial razão aos apelantes no que respeita à condenação sucumbencial relativa à reconvenção. A reconvenção possui natureza jurídica de ação autônoma incidente, ostentando causa de pedir e pedidos próprios, o que impõe a individualização rigorosa de seus encargos sucumbenciais em caso de improcedência. Conforme se extrai do processado, a reconvenção com pedido indenizatório foi ajuizada com exclusividade pelos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa. Os ora apelantes, limitaram-se a apresentar contestação à ação de despejo, não tendo integrado o polo ativo da lide reconvencional nem formulado qualquer pleito em face da locadora. Não obstante, o dispositivo da sentença condenou genericamente todos os corréus ao pagamento das custas e honorários da reconvenção. Impõe-se, portanto, o acolhimento do apelo exclusivamente neste ponto, a fim de decotar a responsabilidade dos apelantes quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes da improcedência da reconvenção Posto isso, conheço do recurso e lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO. Cuiabá,02 de setembro de 2026. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
Intimação
TJMT · Terceira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1033641-21.2021.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Inadimplemento, Locação de Imóvel, Efeitos] Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Turma Julgadora: [DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR] Parte(s): [THAIS DUTRA DA SILVA CARVALHO - CPF: 905.020.601-82 (APELADO), PAULO RENATO RODRIGUES CARVALHO - CPF: 170.827.731-53 (ADVOGADO), ANDERSON NOGUEIRA - CPF: 218.929.148-83 (APELANTE), LILIAN VANESSA MENDONCA PAGLIARINI - CPF: 033.834.949-93 (ADVOGADO), Erika Oliveira Arruda Souza - CPF: 731.218.511-87 (ADVOGADO), JAQUELINE CORREIA DA SILVA - CPF: 087.233.229-26 (ADVOGADO), ANDERSON LUIZ DO NASCIMENTO DA SILVA - CPF: 024.438.191-75 (ADVOGADO), EVA FATIMA DA SILVA - CPF: 061.753.198-69 (APELANTE), N. J. MOREIRA NETO & CIA LTDA - CNPJ: 04.494.723/0001-45 (APELANTE), NILTON JOSE MOREIRA NETO - CPF: 704.413.591-91 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), KRISLEI ALVES COSTA MOREIRA - CPF: 911.934.001-04 (APELANTE), ANA CAROLINA DA SILVA - CPF: 056.363.541-00 (ADVOGADO), N. J. MOREIRA NETO & CIA LTDA - CNPJ: 04.494.723/0001-45 (TERCEIRO INTERESSADO), NILTON JOSE MOREIRA NETO - CPF: 704.413.591-91 (TERCEIRO INTERESSADO), KRISLEI ALVES COSTA MOREIRA - CPF: 911.934.001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO. AUSÊNCIA CONSENTIMENTO LOCADORA. ART. 13 LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ORIGINÁRIOS MANTIDA. RECONVENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de despejo c.c cobrança de aluguéis e encargos. II. Questão em discussão 2. Questões em discussão: (i) saber se os locatários primitivos possuem legitimidade passiva para responder pela cobrança; (ii) saber se o trespasse do estabelecimento transfere automaticamente a locação comercial sem a anuência da locadora; (iii) saber se o recebimento de valores pagos por terceiros configura renúncia tácita ou perda do direito de exigir a forma legal; e (iv) saber se os réus que não apresentaram reconvenção respondem pelos honorários sucumbenciais decorrentes da sua improcedência. III. Razões de decidir 3. A legitimidade das partes é verificada abstratamente com base nas afirmações da petição inicial, persistindo o vínculo dos contratantes originários enquanto não formalizada a alteração subjetiva da relação locatícia; 4. cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel depende, obrigatoriamente, de consentimento prévio e formal por escrito do locador, prevalecendo a norma especial da Lei de Locações sobre a regra geral do Civil; 5. O mero recebimento de depósitos bancários de origem diversa e em valores inferiores aos pactuados não induz concordância tácita nem enseja perda de prerrogativa contratual, especialmente quando a locadora foi induzida a erro quanto à real titularidade da posse e ajuizou ação de cobrança tão logo configurada a inadimplência. 6. Pelo princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais relativos à lide reconvencional devem recair unicamente sobre os corréus que a propuseram, mostrando-se indevida a condenação dos locatários originários que dela não participaram. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A alienação de estabelecimento empresarial não opera a transferência automática do contrato de locação comercial, cuja eficácia perante o locador exige consentimento prévio e formalizado por escrito. 2. Os honorários advocatícios decorrentes da improcedência da reconvenção devem ser suportados com exclusividade pelos reconvintes sucumbentes, não se estendendo aos corréus que não integraram a relação reconvencional." R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva contra a respeitável sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por Thais Dutra da Silva Carvalho, julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial e improcedente a reconvenção apresentada pelos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa. Inconformados, os réus Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva apelam a este Tribunal. Em suas razões recursais, reiteram a preliminar de ilegitimidade passiva sob a premissa de que a venda do estabelecimento operou a cessão plena do contrato, fato corroborado pelo recebimento de aluguéis pagos pelos novos ocupantes por quase dois anos. No mérito, alegam que tal circunstância atrai a aplicação do instituto da supressio, suprimindo a exigência de consentimento formal e desonerando-os dos débitos vencidos após a desocupação fática. Subsidiariamente, insurgem-se contra a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes da reconvenção, ressaltando que a pretensão foi deduzida com exclusividade pelos corréus Nilton e Krislei, não podendo os apelantes suportar encargos de demanda a que não deram causa. Pugnam, ainda, pela concessão de efeito suspensivo e pelo prequestionamento expresso dos dispositivos legais correlatos. Certificado recolhimento preparo no Id n. 377440457. Em contrarrazões (ID n. 377440461), pugnando pelo não conhecimento do pleito de efeito suspensivo em virtude da inadequação formal da via eleita, pela rejeição da preliminar arguida e, no mérito, pela manutenção da sentença. É o relatório. Cuiabá, 02 de setembro de 2026. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator V O T O R E L A T O R Na origem, cuida-se de ação de despejo c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios proposta por Thais Dutra da Silva Carvalho em face de Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva. Cinge-se dos autos que em 28/04/19, a autora celebrou contrato de locação comercial com Anderson Nogueira (locatário) e Eva Fátima da Silva (fiadora), pelo prazo de 5 anos (28/04/2019 a 28/04/2024), para o imóvel situado na Av. Mato Grosso, nº 266, Bairro Araés, Cuiabá/MT, com aluguel mensal de R$ 4.500,00, reajustável pelo IGP-M, sendo os encargos (IPTU, água, energia) de responsabilidade do locatário. Aduziu a ocorrência de infração contratual em razão da transferência da posse do bem a terceiros sem prévio consentimento escrito, bem como o inadimplemento de aluguéis e encargos a partir do segundo semestre de 2021. Pleiteou, assim, a rescisão da avença, a desocupação do imóvel e a condenação dos requeridos ao pagamento das verbas em atraso. Instaurado o contraditório, os locatários originários suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva ao argumento de que alienaram o estabelecimento comercial aos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa em dezembro/2019, operação que teria contado com a anuência tácita da locadora diante do recebimento continuado dos locativos. Integrados à lide, os cessionários apresentaram contestação e reconvenção, postulando indenização por perdas e danos materiais e morais em virtude da retomada do imóvel pela proprietária. Decorrida regularmente a marcha processual, ultimada a instrução processual com a produção de prova oral, o togado singular proferiu sentença declarando rescindida a locação e condenou solidariamente os locatários primitivos e os cessionários ao pagamento dos aluguéis inadimplidos, da cláusula penal compensatória de 03 meses de locativo, das faturas de água e energia elétrica em aberto, bem como do saldo remanescente do IPTU. Ao final, rejeitou as pretensões reconvencionais e impôs aos réus o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 15% sobre o valor da condenação na lide principal e da reconvenção. Não concordando com o édito sentencial, os réus Anderson Nogueira e Eva Fátima da Silva apelam a este Tribunal. Preliminarmente, no que tange ao pedido de concessão de efeito suspensivo deduzido no bojo das razões recursais, tem-se que a pretensão revela inadequação procedimental manifesta vez que a tero do art. 1.012, §3º do CPC, o requerimento deve ser veiculado por meio de incidente próprio em apartado ou por petição autônoma dirigida ao relator, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição. Ademais, com o presente julgamento de mérito pelo Colegiado, resta exaurida e prejudicada qualquer deliberação de cunho acautelatório provisório. Dessa forma, rejeita-se a insurgência. No que pertine à ilegitimidade passiva ad causam, os recorrentes sustentam que a alienação do fundo de comércio a terceiros operou a automática extinção do vínculo locatício que mantinham com a apelada, ensejando a carência de ação por ilegitimidade passiva. A análise da pertinência subjetiva da lide submete-se à teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis. Havendo a autora imputado aos apelantes o descumprimento de obrigações decorrentes de contrato de locação formalmente subscrito na condição de locatário e fiadora, resta plenamente configurada a legitimidade para integrarem o polo passivo da relação processual. A alegação de que a transferência fática do estabelecimento comercial teria desonerado os contratantes originários não ostenta natureza preliminar, consubstanciando matéria intrinsecamente ligada ao mérito da relação obrigacional. Por conseguinte, eventual eficácia liberatória do trespasse frente à proprietária diz respeito à procedência ou improcedência do pedido condenatório. Rejeita-se, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva Ultrapassadas as questões previas, no mérito, cinge-se a controvérsia em definir se a alienação do estabelecimento comercial denominado "Pet Center Mato Grosso", realizada na modalidade "porteira fechada", exonera os locatários originários (Anderson e Eva) de suas obrigações contratuais, e se o recebimento de pagamentos de terceiros configura anuência tácita apta a operar a supressio. Com efeito, a regra geral disposta no art. 1.148 do Código Civil prevê que a alienação do estabelecimento empresarial acarreta a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para sua exploração, desde que não possuam caráter estritamente pessoal. Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal (...)” Todavia, referida disposição cede diante da disciplina específica inserta na Lei do Inquilinato. Pelo princípio da especialidade normativa, o art. 13 da Lei 8.245/91 é categórico ao exigir que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de prévio e formal consentimento escrito do locador. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. SUBLOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCATÁRIA E SUBLOCADORA NÃO CARACTERIZADA. CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO E EXPRESSO DO LOCADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO LOCADOR. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Dispõe a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, em seu art. 13: "a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador." 2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, corretamente, rejeitaram a preliminar de ilegitimidade da locatária e sublocadora do imóvel para responder pela ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, sob o fundamento de que não houve concordância expressa da locadora quanto à alegada cessão do contrato de locação, pela locatária à sublocatária. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 do STJ. 3. Diante do contexto delineado pelas instâncias ordinárias, tem-se que o imóvel locado à recorrente foi por esta sublocado à sociedade empresária de posto de combustíveis e, posteriormente, a ré sublocadora realizou cessão do contrato de locação ao sublocatário, sem obter prévio e expresso consentimento do locador, ignorando os termos do art. 13 supratranscrito. Com isso, permaneceu a recorrente na condição de locatária do imóvel sublocado, pois a cessão é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário. 4. Agravo interno a que se nega provimento” .(AgInt no AREsp n. 1.709.995/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, J. 09.03.21 – negritei) Trata-se de relação jurídica de caráter intuitu personae, cuja alteração subjetiva não pode ser imposta unilateralmente ao credor. Essa diretriz interpretativa encontra respaldo no Enunciado 234 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que expressamente assenta que, quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto comercial não se transmite automaticamente ao adquirente. Confirma: “234. Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente”. Na hipótese em pauta, o próprio contrato de compra e venda do fundo de comercio firmado entre os recorrentes e os adquirentes consignou de forma expressa, no parágrafo segundo de sua Cláusula Primeira, que o imóvel não integrava a alienação e que caberia aos compradores providenciar a transferência formal das obrigações locatícias perante a locadora no prazo de 60 dias. Os próprios apelantes tinham plena ciência da imprescindibilidade de formalização da cessão, providência que jamais foi levada a efeito. Nesse diapasão, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a transferência do fundo de comércio sem a anuência prévia e por escrito do locador configura infração legal e contratual, permanecendo os locatários originários e seus garantes vinculados ao contrato. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E MORAIS – TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL – PRETENSÃO DE TRANSFERÊNCIA AUTOMÁTICA DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR – ART. 13 DA LEI Nº 8.245/1991 – AUSÊNCIA DE CESSÃO FORMAL DA LOCAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE ASSUNÇÃO VÁLIDA DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS PELOS ADQUIRENTES DO ESTABELECIMENTO – SUCESSÃO EMPRESARIAL RECONHECIDA NA JUSTIÇA DO TRABALHO – IRRELEVÂNCIA PARA MODIFICAÇÃO SUBJETIVA DO VÍNCULO LOCATÍCIO – INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE – ENUNCIADO Nº 234 DA III JORNADA DE DIREITO CIVIL DO CJF – PROVAS UNILATERAIS E MERAMENTE INDICIÁRIAS – CONVERSAS DE WHATSAPP E POSTAGENS EM REDES SOCIAIS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ANUÊNCIA DO LOCADOR – ÔNUS DA PROVA DOS AUTORES – ART. 373, I, DO CPC – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A aquisição de estabelecimento empresarial (“trespasse”) não importa, automaticamente, transferência da titularidade do contrato de locação comercial e das respectivas obrigações locatícias, porquanto a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991. A regra geral prevista no art. 1.148 do Código Civil cede diante da disciplina específica contida na Lei do Inquilinato, aplicando-se o princípio da especialidade normativa. O reconhecimento de sucessão empresarial na esfera trabalhista, fundado na continuidade da atividade econômica e na primazia da realidade, não possui aptidão jurídica para transferir automaticamente obrigações locatícias sem anuência expressa do locador. O Enunciado nº 234 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece que “quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente”. Ausente termo aditivo, instrumento formal de cessão contratual, novação subjetiva ou qualquer documento apto a demonstrar anuência do locador quanto à substituição do locatário originário, inviável imputar aos adquirentes do estabelecimento responsabilidade pelos débitos locatícios posteriores. Conversas extraídas de aplicativo WhatsApp, publicações em redes sociais, fotografias e demais elementos produzidos unilateralmente possuem reduzida densidade probatória e caráter meramente indiciário, sendo insuficientes para comprovar cessão válida da relação locatícia. O ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito alegado incumbia aos autores, na forma do art. 373, inciso I, do CPC, não tendo sido demonstrada a efetiva assunção das obrigações locatícias pelos apelados. Inexistente demonstração de ato ilícito imputável aos réus, resta afastada a pretensão indenizatória por danos morais fundada em alegado inadimplemento locatício”. (RAC n. 1021025-24.2023.8.11.0015, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, J. 13.05.26 - negritei) Os recorrentes sustentam que o recebimento continuado dos aluguéis pagos pelos novos ocupantes ao longo de vários meses consolidou uma situação fática protegida pela boa-fé objetiva, fazendo incidir o instituto da supressio para suprimir o direito da locadora de exigir a manifestação escrita. A tese defensiva sucumbe diante da interpretação gramatical e teleológica do §1º art. 13 da Lei de Locações, cujo preceito veda taxativamente a presunção de consentimento pela simples demora do locador em manifestar oposição formal. A norma adota presunção legal em sentido contrário à renúncia de direitos, exigindo manifestação expressa e inequívoca para que ocorra a substituição subjetiva da parte devedora. Ademais, os elementos fático-probatórios coligidos aos autos desconstroem integralmente a alegação de que a locadora teria aquiescido voluntariamente com a sucessão. O depoimento prestado pelo corréu Nilton evidenciou que os compradores omitiram deliberadamente a celebração do trespasse, apresentando-se à proprietária na fictícia condição de sócios do locatário Anderson, conduta orquestrada para evitar a cobrança de penalidades contratuais e a eventual retomada do imóvel. Ora, a configuração da supressio pressupõe a existência de um comportamento reiterado e concludente capaz de incutir na contraparte uma justa e legítima confiança, desprovida de má-fé ou simulação. Aquele que emprega subterfúgios fáticos para mascarar a ocupação clandestina não pode invocar em proveito próprio a tutela da confiança, sob pena de chancelar o manifesto venire contra factum proprium. Outrossim, os comprovantes de pagamento revelam que as transferências financeiras efetuadas pelos ocupantes ocorreram de forma parcelada e em importes substancialmente inferiores ao patamar locatício avençado. A divergência entre as quantias pactuadas e os valores creditados, somada ao ajuizamento tempestivo da ação rescisória tão logo consolidada a inadimplência, afasta de modo peremptório a suposta renúncia tácita. Por conseguinte, a ocupação por terceiros permaneceu na condição de infração contratual grave, legitimando a incidência da cláusula penal compensatória prevista na avença. Superada a tese liberatória, exsurge inquestionável a responsabilidade dos apelantes pelo adimplemento dos locativos e encargos acessórios vencidos até a efetiva retomada do imóvel. O contrato de locação em exame estabelece expressamente, no parágrafo 1º da Cláusula Quinta, que o vínculo contratual e a responsabilidade patrimonial do locatário e da fiadora perduram de forma contínua até a entrega real e formal das chaves. Como os apelantes transferiram a posse direta do imóvel a terceiros de forma clandestina sem a devida notificação ou restituição formal das chaves, o vínculo obrigacional permaneceu hígido. A responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis inadimplidos, das faturas de água e energia elétrica, bem como dos tributos municipais decorre diretamente da força vinculante do contrato. Não prospera a alegação de enriquecimento sem causa da proprietária, visto que a condenação imposta na origem estendeu-se solidariamente aos efetivos ocupantes do bem pelo período de fruição econômica, restando resguardado aos ora apelantes o legítimo direito de regresso pelas vias ordinárias. Em suma, agiu com o costumeiro acerto o juiz singular não merecendo reparos a sentença quanto a tais pontos. Por fim, assiste parcial razão aos apelantes no que respeita à condenação sucumbencial relativa à reconvenção. A reconvenção possui natureza jurídica de ação autônoma incidente, ostentando causa de pedir e pedidos próprios, o que impõe a individualização rigorosa de seus encargos sucumbenciais em caso de improcedência. Conforme se extrai do processado, a reconvenção com pedido indenizatório foi ajuizada com exclusividade pelos corréus Nilton José Moreira Neto e Krislei Alves Costa. Os ora apelantes, limitaram-se a apresentar contestação à ação de despejo, não tendo integrado o polo ativo da lide reconvencional nem formulado qualquer pleito em face da locadora. Não obstante, o dispositivo da sentença condenou genericamente todos os corréus ao pagamento das custas e honorários da reconvenção. Impõe-se, portanto, o acolhimento do apelo exclusivamente neste ponto, a fim de decotar a responsabilidade dos apelantes quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes da improcedência da reconvenção Posto isso, conheço do recurso e lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO. Cuiabá,02 de setembro de 2026. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA Relator Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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