1033349-86.2026.8.11.0000

Intimação

TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1033349-86.2026.8.11.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assunto: [Caução, Despejo por Inadimplemento] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [MAURO APARECIDO MARTINS - CPF: 354.057.911-72 (AGRAVANTE), GLORIA MARIA DA SILVA - CPF: 432.614.771-72 (AGRAVADO)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA VÁLIDA. FIANÇA NÃO APERFEIÇOADA. CAUÇÃO EQUIVALENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DÉBITO LOCATÍCIO SUBSTANCIALMENTE SUPERIOR À GARANTIA LEGAL. DISPENSA EXCEPCIONAL DA CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, deferiu liminar para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, mas condicionou seu cumprimento à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. O recorrente requer a dispensa da caução, ao fundamento de que o contrato está desprovido de garantia válida e o débito locatício, no valor de R$ 6.659,31, supera substancialmente a contracautela de R$ 1.950,00. Subsidiariamente, requer que os créditos locatícios inadimplidos sejam admitidos como caução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a caução equivalente a três meses de aluguel, prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, pode ser excepcionalmente dispensada para o cumprimento de liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato está desprovido de garantia válida e o débito locatício acumulado supera substancialmente o valor da contracautela legal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 constitui, em regra, requisito para a concessão da liminar de despejo e funciona como contracautela destinada a resguardar o locatário dos efeitos decorrentes da execução antecipada da medida. 4. A exigência da caução admite mitigação excepcional diante das particularidades do caso concreto, especialmente quando o crédito locatício inadimplido supera substancialmente o valor da garantia legal e torna desnecessária ou excessivamente onerosa a prestação adicional em dinheiro. 5. A ausência de assinatura do fiador impede o aperfeiçoamento da fiança, pois essa garantia exige manifestação expressa e escrita do garantidor e não admite interpretação extensiva, nos termos do art. 819 do Código Civil, de modo que o contrato permanece desprovido de garantia válida para os fins do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991. 6. O débito locatício de R$ 6.659,31 corresponde a mais de três vezes a caução legal de R$ 1.950,00, calculada sobre o aluguel mensal de R$ 650,00, circunstância que autoriza, no caso concreto, a dispensa da contracautela em dinheiro. 7. A dispensa da caução não decorre automaticamente da mera existência de dívida superior a três meses de aluguel, mas das circunstâncias específicas do caso, caracterizadas pela ausência de garantia fidejussória válida, pelo inadimplemento comprovado para os fins da cognição recursal, pela expressiva superioridade do débito em relação à caução e pelo prévio reconhecimento dos requisitos da liminar pelo Juízo de origem. 8. A manutenção da exigência da caução impede a efetivação da liminar já deferida, prolonga a permanência da locatária inadimplente no imóvel, favorece o aumento progressivo da dívida e restringe o exercício das faculdades inerentes à propriedade, circunstâncias que evidenciam a probabilidade do direito e o risco de dano. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: “1. A caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 pode ser excepcionalmente dispensada para o cumprimento da liminar de despejo por falta de pagamento quando as circunstâncias concretas demonstrarem que o débito locatício supera substancialmente o valor da contracautela legal e tornam desnecessária ou excessivamente onerosa sua prestação em dinheiro. 2. A ausência de assinatura do fiador impede o aperfeiçoamento da fiança e caracteriza o contrato como desprovido de garantia válida para os fins do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991. 3. A existência de débito superior a três meses de aluguel não autoriza, por si só, a dispensa automática da caução, que depende da análise das circunstâncias específicas do caso concreto”. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 37 e 59, § 1º, IX; Código Civil, art. 819; Código de Processo Civil, art. 300. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI nº 1027841-96.2025.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 02.10.2025, publ. 02.10.2025; TJMT, AI nº 1045501-06.2025.8.11.0000, Rel. Des. Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 17.03.2026, publ. 19.03.2026; TJMT, AI nº 1010175-19.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 31.05.2025; TJMT, nº 1030723-94.2026.8.11.0000, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 04.08.2026, publ. DJE 12.08.2026. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR] Egrégia Câmara: Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido de antecipação de tutela da pretensão recursal proposto por Mauro Aparecido Martins, contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Despejo com Compensação de Débitos e Pedido de Antecipação de Tutela n.º 1045233-86.2026.8.11.0041, ajuizada em face de Gloria Maria da Silva, que, embora tenha deferido a liminar de despejo, condicionou o cumprimento da ordem de desocupação do imóvel ao depósito judicial de caução correspondente ao valor de três meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91. Por intermédio das razões recursais (Id. 385546364), o agravante sustenta que a exigência de prestação da caução deve ser afastada, porquanto o débito locatício, no valor de R$ 6.659,31, supera o montante equivalente a três meses de aluguel, circunstância que, segundo afirma, autoriza sua dispensa, conforme entendimento consolidado na jurisprudência deste Tribunal de Justiça. Afirma que o contrato de locação se encontra desprovido de garantia válida, tendo em vista que o fiador indicado não firmou o instrumento contratual, e que a inadimplência da agravada se encontra devidamente comprovada, estando presentes os requisitos previstos no art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91 para o imediato cumprimento da liminar de despejo. Assevera que a manutenção da exigência de caução inviabiliza a efetividade da tutela já deferida pelo Juízo de origem, perpetuando o inadimplemento contratual e agravando os prejuízos decorrentes da impossibilidade de retomada da posse do imóvel e de sua destinação a nova locação. Requereu a concessão da antecipação da tutela recursal para dispensar a prestação da caução exigida na decisão agravada, determinando-se o imediato cumprimento da liminar de despejo anteriormente deferida. No mérito, requer o provimento do recurso, para reformar a decisão agravada, a fim de dispensar definitivamente a prestação da caução correspondente a 3 (três) meses de aluguel para o cumprimento da liminar de despejo. Subsidiariamente, postula que os créditos locatícios inadimplidos sejam admitidos como forma de caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91. A antecipação da tutela recursal foi deferida por decisão de Id. 387673877, dispensando-se, até ulterior deliberação deste Colegiado, a prestação da caução determinada pelo Juízo de origem e determinando-se o imediato cumprimento da liminar de despejo, observadas as demais condições estabelecidas na decisão originária. Certificou-se, contudo, que a agravada ainda não havia sido citada nos autos originários, inexistindo, até então, angularização da relação processual (Id. 387683860). É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R V O T O (MÉRITO) EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR] Colenda Câmara: De início, cumpre consignar que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, ou seja, tem a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a questão de fundo nem para matérias não submetidas ao Juízo de primeiro grau, sob pena de supressão de instância. No caso em exame, a demanda originária consiste em ação de despejo fundada na falta de pagamento dos encargos locatícios, na qual o agravante, na condição de locador, pretende a retomada do imóvel diante da inadimplência da locatária. Ao apreciar o pedido de tutela de urgência, o Juízo de origem reconheceu, em princípio, a existência da relação locatícia, a mora da requerida e a ausência de garantia fidejussória validamente constituída, uma vez que o fiador indicado não subscreveu o contrato, concluindo, assim, pelo preenchimento dos pressupostos do art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91. Por essa razão, deferiu a liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, condicionando, contudo, o efetivo cumprimento da ordem de despejo à prévia prestação, pelo locador, de caução correspondente a 3 (três) meses de aluguel. É precisamente contra essa última condicionante que se volta a insurgência recursal. No caso sub judice, constou da decisão agravada, no que pertine: “[...] Nas ações de despejo, os requisitos previstos no artigo 59 da Lei de Locações devem coexistir com os pressupostos legais impostos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil. No que tange ao pedido liminar, o art. 59 da Lei nº 8.245/91 assim determina: “[...] § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº. 12.112, de 2009)”. Negritei. Dessa forma, a liminar pode ser concedida em casos de falta de pagamento desde que preenchidos dois requisitos básicos: a prestação de caução e que a ação de despejo tenha como fundamento exclusivo um dos motivos elencados nos incisos I a IX, do § 1º, do supracitado dispositivo. Verifico a presença dos requisitos autorizadores da medida, especialmente a relevância da fundamentação. A parte autora juntou aos autos o Contrato de Locação (id. 241266023), no qual, embora haja previsão de fiador, este não assinou o instrumento. A fiança, por sua natureza formal, exige manifestação expressa e escrita do garantidor, nos termos do art. 819 do Código Civil, sendo obrigação de interpretação estrita. Assim, ausente a assinatura do fiador, a garantia não se aperfeiçoou, de modo que, em princípio, o contrato está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91. Ademais, a parte autora alega que a requerida se encontra inadimplente quanto aos aluguéis, caracterizando a mora. Também está presente o requisito da urgência, pois a permanência da parte requerida no imóvel pode agravar os prejuízos suportados pela parte autora, com o aumento da dívida locatícia. Por outro lado, o deferimento da medida antecipatória está condicionado ao oferecimento de caução, em razão do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. Isso porque, cumprido o mandado de despejo, o proprietário do imóvel poderá impossibilitar o retorno ao status quo ante, ao alugar ou alienar o bem a terceiro. Diante do exposto, com base no art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/1991 e art. 300 do CPC, DEFIRO em parte o pedido de liminar para determinar a parte ré a purgar a mora ou desocupar voluntariamente o imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, a partir do final deste prazo, o que desde já defiro, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário. Apresentada a caução pela parte autora, lavre-se o termo, após cumpra-se a ordem acima, pelo plantão judicial. [...]” (Id. 385546378). A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de dispensa da caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel, prevista no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91, como condição para o cumprimento da liminar de despejo por falta de pagamento já deferida pelo Juízo de origem. Pois bem. Sobre a questão, dispõe o art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91: “§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” A prestação da caução prevista no referido dispositivo constitui, em regra, requisito para a concessão da liminar de despejo, funcionando como contracautela destinada a resguardar o locatário dos efeitos decorrentes da execução antecipada da medida. Entretanto, conforme orientação já adotada por este Tribunal, a exigência não ostenta caráter absolutamente inflexível, admitindo mitigação diante das particularidades do caso concreto, notadamente quando o próprio crédito locatício inadimplido supera substancialmente o montante correspondente à garantia legal. Essa é, inclusive, a orientação adotada por este Tribunal, de que, embora a caução constitua, ordinariamente, requisito para a liminar de despejo, sua exigência pode ser excepcionalmente afastada quando as circunstâncias concretas demonstrarem que a contracautela em dinheiro se revela desnecessária ou excessivamente onerosa, especialmente diante de dívida locatícia superior ao valor equivalente a três meses de aluguel: “Tese de julgamento: ‘1. É admissível a concessão de liminar para desocupação em ação de despejo por falta de pagamento, independentemente da caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da L. nº 8 .245/1991, quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa substancialmente o valor legalmente exigido. [...]” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10278419620258110000, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 02/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2025). “Tese de julgamento: 1 - A exigência de caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 pode ser excepcionalmente mitigada quando o débito locatício acumulado for significativamente superior ao valor da garantia legal. 2 - O crédito expressivo do locador pode funcionar como garantia suficiente para eventual ressarcimento do locatário, tornando desproporcional a exigência de caução em dinheiro. 3 - A concessão de despejo liminar pode ocorrer antes da citação do réu, por possuir natureza inaudita altera parte. 4 – Recurso provido para reformar a decisão agravada e, por conseguinte, DEFERIR o pedido de despejo liminar em favor dos agravantes”. (TJ-MT, AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10455010620258110000, Relator.: RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 17/03/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2026). No caso concreto, o contrato de locação juntado aos autos originários (Id. 241266023) evidencia que a garantia fidejussória não chegou a ser regularmente constituída, pois, embora haja indicação de fiador, este não firmou o instrumento contratual. A fiança, por constituir negócio jurídico formal e de interpretação restritiva, exige manifestação expressa e escrita do garantidor, nos termos do art. 819 do Código Civil: “A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”. Ausente a assinatura do pretenso fiador, não se aperfeiçoou a garantia, circunstância que, ademais, foi expressamente reconhecida pelo próprio Juízo de origem. Encontra-se, assim, configurada, em princípio, a hipótese prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91, por se tratar de falta de pagamento de aluguéis em contrato desprovido de garantia válida. Além disso, a planilha de débito acostada aos autos originários (Id. 241266026) aponta inadimplemento no importe de R$ 6.659,31, ao passo que o aluguel mensal contratado corresponde a R$ 650,00, de maneira que a caução legal equivalente a três meses de aluguel alcançaria R$ 1.950,00. O débito locatício, portanto, corresponde a mais de três vezes o valor da contracautela exigida. Essa circunstância assume especial relevância. A finalidade da caução é assegurar proteção patrimonial mínima ao locatário diante da execução antecipada da ordem de despejo. Todavia, quando existe crédito locatício vencido em montante significativamente superior ao valor correspondente aos três meses de aluguel previstos em lei, a imposição adicional de depósito em dinheiro pode, excepcionalmente, ser afastada, sobretudo quando a exigência acaba por impedir a própria efetividade da tutela cuja plausibilidade já foi reconhecida judicialmente. Não se trata, portanto, de afastar genericamente requisito expressamente previsto na Lei do Inquilinato, tampouco de estabelecer que a mera existência de débito superior a três meses de aluguel conduza, automaticamente, à dispensa da caução. A solução decorre das circunstâncias específicas verificadas nos autos, consistente no contrato de locação sem garantia fidejussória validamente constituída, o inadimplemento incontroverso para os fins desta cognição recursal, débito de R$ 6.659,31, substancialmente superior à caução de R$ 1.950,00, e prévio reconhecimento, pelo próprio Juízo de origem, dos pressupostos necessários à concessão da liminar de despejo. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DÉBITO SUPERIOR A TRÊS MESES DE ALUGUEL. DISPENSA DA CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. (...) A exigência de caução é desnecessária quando o valor da dívida supera os três meses de aluguel, cumprindo-se, assim, a finalidade da garantia sem necessidade de onerar a parte hipossuficiente.” (TJMT, AI n.º 1010175-19.2024.8.11.0000, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 31/05/2025). “Tese de julgamento: “1. É possível dispensar a caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991 para a efetivação da liminar de despejo quando a parte autora é beneficiária da justiça gratuita e a dívida locatícia supera o valor correspondente a três meses de aluguel. 2. Em situações excepcionais, a exigência da caução deve ser mitigada para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional e o amplo acesso à Justiça. [...]” (N.U 1030723-94.2026.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/08/2026, Publicado no DJE 12/08/2026). Acrescenta-se que a manutenção da exigência da caução, nas circunstâncias concretas, impede o cumprimento da liminar já deferida e prolonga a permanência da locatária inadimplente no imóvel, com progressivo aumento do débito locatício e restrição ao exercício das faculdades inerentes à propriedade. Mostram-se presentes, portanto, a probabilidade do direito invocado pelo agravante e o risco de dano decorrente da manutenção da decisão recorrida, fundamentos que, inclusive, ensejaram o deferimento da antecipação da tutela recursal por este Relator, mediante a dispensa provisória da caução e determinação de imediato cumprimento da liminar de despejo. Não sobreveio aos autos elemento capaz de modificar a conclusão alcançada naquela oportunidade. Assim, diante das peculiaridades do caso concreto e em consonância com a orientação já adotada por este Tribunal, deve ser confirmada a tutela recursal anteriormente concedida, reformando-se a decisão agravada exclusivamente para afastar a exigência de prestação da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91, preservados os demais termos da decisão originária. Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, confirmando a tutela antecipada recursal anteriormente deferida, para reformar parcialmente a decisão agravada e afastar a exigência de prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, determinando que a liminar de despejo anteriormente deferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT seja cumprida independentemente do depósito previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/91, mantidos os demais termos da decisão recorrida. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026