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TRF1 · Gab. 16 - DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JARDIM
Tribunal Regional Federal da 1ª Região Coordenadoria da 6ª Turma Gab. 16 - DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JARDIM INTIMAÇÃO PROCESSO: 1032919-49.2026.4.01.0000 PROCESSO REFERÊNCIA: 1009917-38.2026.4.01.3302 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) POLO ATIVO: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: NIVALDO NASCIMENTO SILVA - BA60495-A POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros FINALIDADE: Intimar acerca do último ato proferido nos autos do processo em epígrafe, VIA DJEN, por meio de seus advogados listados acima, as partes:: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA e NIVALDO NASCIMENTO SILVA Intimar acerca do último ato proferido nos autos do processo em epígrafe, DOMICILIO ELETRÔNICO, as partes:: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ID do último ato proferido nos autos: 466635725 PODER JUDICIÁRIO FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PJe/TRF1ª – Processo Judicial Eletrônico AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1032919-49.2026.4.01.0000 Processo Referência: 1009917-38.2026.4.01.3302 AGRAVANTE: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA, NIVALDO NASCIMENTO SILVA AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: FERNANDO DANILO GONCALVES DA SILVA DECISÃO I. Agravo de instrumento interposto para discutir a regularidade de procedimento de execução extrajudicial de garantia fiduciária. Alega a parte agravante que o procedimento de consolidação da propriedade e alienação promovido pela Caixa Econômica Federal é nulo, por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para ciência dos leilões, em afronta à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência do STJ. Alega, ainda, que o imóvel foi alienado por preço vil, sem avaliação atualizada, pois a venda teria considerado apenas uma unidade originalmente financiada, embora atualmente existam quatro edificações independentes no terreno, cujo valor de mercado seria muito superior ao montante obtido na venda direta. Sustenta a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano, afirmando que já foram desalojados do único imóvel da família, atualmente residem em imóvel alugado e que o adquirente vem promovendo alterações estruturais e obras no bem, circunstâncias que podem comprometer a utilidade do provimento jurisdicional final. Requer a concessão de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos do leilão e da venda direta, impedir a continuidade das obras, determinar a reintegração dos agravantes na posse do imóvel e, ao final, dar integral provimento ao recurso para reformar a decisão agravada. É o relatório. II. A decisão agravada, no que interessa: "O art. 300 do Código de Processo Civil exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A tutela provisória de natureza antecipada também não deve ser concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Nesta fase de cognição sumária, incumbe ao julgador aferir se as alegações encontram suporte documental suficiente para justificar a alteração imediata do estado jurídico e possessório constituído. A tese central dos autores baseia-se na afirmação de que a alienação fiduciária prestada em favor da Caixa Econômica Federal teria abrangido apenas uma unidade física denominada “Apartamento A”, com área construída de 67,72 m², não podendo a execução extrajudicial ter alcançado as demais construções existentes no lote. A análise da documentação imobiliária, contudo, demonstra que o imóvel objeto do negócio jurídico corresponde a um único bem matriculado sob o nº 3.454 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Senhor do Bonfim/BA (ID 2271538079). A certidão do registro imobiliário e a escritura pública de compra e venda não indicam a existência de quatro unidades autônomas com registros próprios (IDs 2271537559 e 2271538079). Não há prova, até o momento, de instituição de condomínio edilício, de desmembramento aprovado e averbado, de atribuição de frações ideais ou de abertura de matrículas individuais para cada uma das construções alegadas. O contrato celebrado entre as partes descreve o imóvel como “Apartamento A”, com área construída de 67,72 m², o que constitui elemento favorável à controvérsia trazida pelos autores (ID 2271434891). Todavia, o próprio instrumento contratual vincula o bem à matrícula nº 3.454, sem ressalva registral expressa quanto à exclusão da área remanescente do terreno ou de outras acessões existentes. Os projetos, o alvará e o habite-se juntados no ID 2271434578 demonstram individualização física e urbanística da unidade denominada “Apartamento A”, mas não equivalem, por si sós, à constituição de autonomia imobiliária perante o registro de imóveis. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região orienta-se no sentido de que, ausente a averbação registral do desmembramento ou da instituição do condomínio antes da constituição do gravame, o ônus real recai sobre a totalidade do imóvel matriculado: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). DESMEMBRAMENTO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. FALTA DE AVERBAÇÃO JUNTO AO CARTÓRIO COMPETENTE. ÔNUS REAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE RECAIU SOBRE TODO O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PEDIDO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 1.227 do Código Civil, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. 2. O art. 167, inciso II, item 4, da Lei n. 6.015/1973, que trata do registro público, estabelece que serão feitos nos Registros de Imóveis, dentre outros, o registro de desmembramento e do loteamento de imóveis. O art. 176 da referida norma destaca as exigências para o registro de imóveis. 3. Hipótese em que a autora não averbou no Cartório de Registro de Imóveis competente as alterações sofridas pelo bem objeto da presente lide, “inclusive as atuais inscrições municipais decorrentes dos desmembramentos das unidades autônomas (Casa 10 e Casa 10-A)”, na forma do disposto no art. 176 da Lei n. 6.015/1973, conforme informações prestadas pelo Oficial Titular do Cartório do 7° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador. 4. Assim, não há como vislumbrar qualquer erro da CEF, quanto à celebração de contrato de financiamento imobiliário, no qual constou o ônus real da alienação fiduciária de bem imóvel, em relação à única matrícula existente no cartório competente, mesmo porque não seria possível a efetivação de tal ato, com a exclusão de unidade que não figurou dos cadastros do referido tabelionato. 5. Sentença que julgou improcedentes os pedidos de cancelamento do gravame que recaiu sobre o imóvel e de indenização por danos morais, que se mantém. 6. Apelação da aurora não provida. (AC 0030380-78.2013.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - SEXTA TURMA, PJe 28/09/2021 PAG.) Estabelece-se, portanto, controvérsia entre a descrição física constante do contrato e a extensão registral da garantia fiduciária. Não há, em cognição sumária, prova segura de que a Caixa Econômica Federal tenha recebido em garantia apenas uma unidade registralmente destacada e alienado outras três unidades autônomas, sobretudo porque não há registros individuais abertos. Também não se mostra suficientemente demonstrada, nesta fase, a alegação de venda por preço vil. A escritura pública juntada no ID 2271537559 indica que a venda direta foi realizada pelo valor de R$ 177.864,00. O valor de aproximadamente R$ 1.000.000,00 indicado pelos autores constitui, porém, estimativa unilateral, desacompanhada de laudo técnico, avaliação mercadológica ou prova pericial contemporânea à alienação. As fotografias juntadas no ID 2271435245 evidenciam a existência de outras construções no terreno, mas não permitem aferir, com segurança, sua autonomia jurídica, o estado de conclusão e conservação, a metragem de cada unidade ou o respectivo valor econômico. No que se refere às alegações de nulidade do procedimento expropriatório, os documentos juntados no ID 2271538079 evidenciam a instauração de procedimento de intimação e a realização de diligências destinadas à constituição em mora dos devedores. Os autores impugnam a assinatura atribuída a Nivaldo Nascimento Silva em documento de recebimento e sustentam que Ivone Carvalho Sousa Silva não foi regularmente intimada. A impugnação é relevante, mas a simples comparação visual das assinaturas, em cognição sumária, não permite concluir pela falsidade documental, matéria que poderá exigir prova grafotécnica. Do mesmo modo, a regularidade das diligências realizadas em relação à coautora, a suficiência das tentativas de intimação e o eventual cumprimento das exigências de comunicação das datas, horários e locais dos leilões demandam exame mais aprofundado após a formação do contraditório. A aferição da autenticidade das assinaturas, da regularidade das notificações e da existência de eventual preço vil exige, portanto, dilação probatória ampla, não sendo possível, nesta fase, desconstituir os atos registrais e negociais apenas com base nas alegações da parte autora. Ausente, por ora, demonstração suficiente da probabilidade do direito, não se mostra cabível suspender os efeitos da venda direta, alterar a situação possessória consolidada por ordem judicial ou impedir genericamente a realização de obras e benfeitorias pelo adquirente. A reintegração liminar dos autores na posse do imóvel implicaria reversão imediata de situação fática decorrente de ordem proferida na ação de imissão na posse nº 8000465-62.2024.8.05.0244, conforme ID 2271539448, com risco de irreversibilidade recíproca. Por outro lado, o pedido de averbação da existência da presente ação na matrícula nº 3.454 comporta deferimento. A providência encontra fundamento nos arts. 297 e 301 do Código de Processo Civil, em conjugação com o art. 167, inciso II, item 12, da Lei nº 6.015/1973, e tem por finalidade conferir publicidade à controvérsia judicial perante terceiros, preservando o resultado útil do processo sem alterar, neste momento, a titularidade registral ou a posse do bem. A averbação não importará bloqueio da matrícula, indisponibilidade do imóvel, proibição de alienação ou suspensão dos efeitos da escritura pública, destinando-se exclusivamente a dar publicidade à existência da presente demanda. O indeferimento das demais medidas não impede nova apreciação caso sejam apresentados elementos concretos de alienação iminente, demolição, alteração estrutural relevante ou outro fato capaz de comprometer o resultado útil do processo. Ante o exposto: a) Indefiro o pedido de tutela de urgência quanto à suspensão da imissão na posse, à reintegração liminar dos autores no imóvel, à suspensão dos efeitos da venda direta e à proibição genérica de obras ou benfeitorias pelo adquirente; b) Defiro o pedido de averbação da existência da ação, determinando a expedição de ofício ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Senhor do Bonfim/BA para que proceda à averbação da tramitação da presente ação anulatória, processo nº 1009917-38.2026.4.01.3302, na matrícula nº 3.454, devendo constar expressamente que a medida possui finalidade exclusivamente publicitária e não implica bloqueio, indisponibilidade ou restrição à prática de atos registrais, informando-se o cumprimento a este Juízo no prazo de 10 dias." Decido. III. Primeiramente, destaco que o Relator pode decidir monocraticamente nas situações previstas em lei ou regimento interno, como quando a matéria já está pacificada pela jurisprudência (súmulas ou decisões repetitivas) ou em casos de recursos manifestamente inadmissíveis. Tal prática coaduna com o princípio da duração razoável do processo e garante segurança jurídica ao jurisdicionado. O art. 932 do CPC permite que o Relator dê fim à demanda recursal, apreciando de forma monocrática o mérito da controvérsia: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; No âmbito deste Tribunal, o RITRF1 prevê o seguinte: Art. 29. Ao relator incumbe: (...) XXV – negar provimento a recurso contrário a súmula ou acórdão proferido no regime de recursos repetitivos pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como a súmula ou acórdão firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou assunção de competência por este Tribunal; De igual modo, a Súmula 568 do STJ consigna que “[o] relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça entende que o julgamento monocrático nas hipóteses elencadas não ofende o princípio da colegialidade (STJ - AgInt no AREsp: 1482174 RS 2019/0097611-8, Data de Julgamento: 02/05/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022). IV. A execução extrajudicial da garantia fiduciária é disciplinada pela Lei nº 9.514/1997. A dinâmica da alienação fiduciária, consoante lição de Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro, é a seguinte: "o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, pelo que, uma vez verificado o pagamento, opera-se a automática extinção da propriedade do credor, com a consequente reversão da propriedade plena ao devedor fiduciante, enquanto, ao contrário, se verificado o inadimplemento contratual do devedor fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário" (RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro. Alienação fiduciária de bens imóveis. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2024). Prossegue Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro destacando que "[v]encida e não paga, no todo ou em parte, a dívida o credor fiduciário deverá promover a intimação, pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, do devedor, ou se o caso do terceiro fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído para que no prazo de 15 (quinze) dias satisfaça a prestação ou prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento. Às prestações deverão ser acrescidos ainda os juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, inclusive tributos, contribuições condominiais, além das despesas de cobrança e intimação". Dessa forma, para que haja a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante, este deve requerer a intimação pessoal do devedor fiduciário ao Oficial de Registro de Imóveis. A intimação é para que haja a purgação da mora, no prazo de 15 dias: "[o] Registrador de Imóveis, então, intimará pessoalmente o devedor, por escrevente autorizado, ou solicitará a intimação ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos. Um ou outro poderão formalizar a intimação pessoalmente ou por correio, com aviso de recebimento". A consolidação não é automática. Deve ser averbada no registro do imóvel 30 dias após a expiração do prazo para purgação da mora (art. 26-A, § 1º, Lei nº 9.514/1997). Veja-se o que disposto no art. 26 da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 14.711/2023: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). Uma vez consolidada a propriedade, o credor levará o bem a leilão em 60 dias (art. 27, Lei nº 9.514/1997). Deve fazê-lo em até duas oportunidades. Na primeira, o bem não será vendido por valor inferior ao seu valor (art. 27, § 1º, Lei nº 9.514/1997). O segundo leilão deve ser realizado em até 15 dias, oportunidade em que "será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem". Se ambas as tentativas forem frustradas, a dívida é considerada quitada e o credor pode dispor livremente sobre a coisa (art. 26-A, § 4º, Lei nº 9.514/1997). De acordo com o STJ, após a consolidação da propriedade, não pode mais o devedor purgar a mora. Este apenas tem direito de preferência no leilão: "[a] consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência" (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024). Para que o referido direito seja exercido, "as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, § 2º-A, Lei nº 9.514/1997). Acerca da notificação do devedor em relação ao leilão, o STJ pacificou o entendimento de que "no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023). E o esgotamento das tentativas de notificação se manifesta com a prova de que o credor enviou a notificação ao endereço do devedor. Se o devedor se mudou e não seu ciência ao credor, é possível a notificação via edital. Nesse sentido: "[o] credor fiduciário se desincumbe do ônus de provar que promoveu a cientificação do devedor fiduciante se demonstrar que enviou formalmente correspondência para o endereço daquele estipulado no contrato, desde que o fiduciante não tenha comunicado a alteração daqueles dados. Ademais, o exame do Oficial de Registro de Imóveis é meramente formal, devendo se contentar, por exemplo, com a apresentação da remessa postal e o respectivo aviso de recebimento (AR) para o endereço do devedor. Sem qualquer prejuízo, eventuais vícios nesse procedimento de comunicação devem ser suscitados pelo interessado nas vias ordinárias, mediante contraditório e ampla defesa, e não na estreita via administrativa do procedimento de dúvida registral" (RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro. Alienação fiduciária de bens imóveis. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2024). V. No caso dos autos, consta da cópia do procedimento extrajudicial certidão de resultado da notificação para purgação da mora, com registro das tentativas de intimação: 1ª) em 27/07/2022, às 10h50, ocasião em que não foi encontrada nenhuma pessoa no local; 2ª) em 29/07/2022, às 9h10, ocasião em que o agravante Nivaldo Nascimento Silva foi pessoalmente notificado (Id. 2271538448, pág. 13). Consta, ainda, segunda certidão relativa às tentativas de intimação da agravante Ivone Carvalho Sousa: 1ª) em 27/07/2022, às 10h50, ocasião em que não foi encontrada; 2ª) em 27/07/2022, às 09h10, ocasião em que foi encontrado o agravante Nivaldo, codevedor e cônjuge da senhora Ivone, que informou que ela se encontrava em Salvador/BA; 3ª) em 03/08/2022, às 10h29, ocasião em que a mutuária não foi encontrada, tendo sido localizado apenas um trabalhador (Id. 2271538448, pág. 17). Nesse contexto, é importante ressaltar que as certidões emitidas pelo cartório gozam de fé pública, razão pela qual não há, nos autos, elementos que possam afastar a legitimidade de tais atos. Além disso, conforme entendimento desta Corte, a intimação dirigida à residência dos mutuários é regular, e a intimação de um dos cônjuges é válida, uma vez que a intimação de um pressupõe o conhecimento do outro. Vejamos os seguintes precedentes: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RITO COMUM. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97 RECONHECIDA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. A questão controvertida diz respeito ao direito da parte autora em purgar a mora, decorrente do inadimplemento com o pagamento das prestações do financiamento habitacional, mesmo que a propriedade do imóvel, objeto do contrato de mútuo, tenha sido consolidada em nome do agente financeiro. 2. O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (Tema 982), no julgamento do RE 860.631/SP, adotou o entendimento de que é "constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federa" (STF, Rel. Ministro Luiz Fux, Tribunal Pleno, DJ 14/2/2024). 3. A purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1.º, da Lei 9.514/97 ou até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do DL 70/66, aplicado subsidiariamente, conforme art. 39, inciso II, daquele diploma legal, em redação original. (STJ, AgInt no AREsp 1.918.269/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 6/12/2023; AgInt no AREsp 1.366.880/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, DJe 1.º/3/2019.) 4. O Superior Tribunal de Justiça, diante dessa sucessão de leis, firmou entendimento no sentido de que, com a introdução, ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2.º-B, pela Lei nº 13.466/2017, foi afastada a aplicação subsidiária do DL nº 70/66, pois, consolidada a propriedade fiduciária em nome do agente fiduciário, descabe ao devedor a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. (STJ, REsp n. 1.942.898/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, DJe de 13/9/2023.) 5. Contudo, o referido Tribunal Federativo, em respeito ao princípio tempus regit actum e ao instituto do ato jurídico perfeito, passou a considerar as situações ocorridas antes e depois da data em que passou a ter vigência e eficácia a Lei nº 13.465/2017. Naquela oportunidade, ficou estabelecida a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020)" (STJ, REsp n. 2.007.941/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 16/2/2023). 6. No caso dos autos, o cônjuge varão foi intimado pessoalmente e o outro foi notificado, via edital, após tentativas frustradas de intimação pessoal, sendo certo que deve ter tomado ciência do referido procedimento. Segundo já decidiu este Tribunal, na hipótese de a cônjuge virago ter "sido notificada pessoalmente para a purgação da mora (Decreto-Lei 70/1966, artigo 31, § 1º), a ausência de notificação do cônjuge varão não acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial" (TRF1, AC 0002288-71.2006.4.01.4000, Rel. Juiz Federal Convocado Pablo Enrique Carneiro Baldivieso, Décima Primeira Turma, PJe 28/11/2023). 7. Por outro lado, embora a consolidação da propriedade em nome do agente financeiro tenha ocorrido em 14/2/2017, ou seja, em data anterior ao advento da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, a parte devedora não cuidou de purgar a mora. 8. Por fim, a fundamentação exposta na sentença, embora sucinta, abordou a matéria ventilada nos autos, não havendo que falar em violação ao art. 489, I, do CPC. 9. Apelação da parte autora não provida. 10. Nos termos do art. 85,§ 11, do CPC, majorados os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) do valor já arbitrado na instância de origem, observado que a parte autora é beneficiária da assistência judiciária gratuita. (AC 1016326-08.2018.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL ALEXANDRE MACHADO VASCONCELOS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 11/04/2025 PAG.) Grifamos -.-.- CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. ART. 26, § 7º, DA LEI 9.514/97. REGULARIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 26, caput, da Lei n. 9.514/1997, "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". 2. Na espécie, a notificação para a purgação da mora, fora registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, na comarca de Barra do Garças/MT e recebida pelo devedor, casado e residente no mesmo endereço que a apelada, de acordo com a documentação trazida aos autos, cumprindo-se o requisito legal quanto à intimação do devedor contratante. 3. Consoante precedentes deste Tribunal, nos casos em que os cônjuges não constem no contrato de alienação fiduciária, não existe exigência legal quanto à intimação de ambos, mormente nas hipóteses em que haja coabitação. Tratando-se de casal, presume-se que o teor da notificação dirigida a apenas um dos cônjuges, seja de conhecimento do outro. A alegação de que apenas um dos mutuários foi notificado para a regularização da dívida não autoriza a anulação pretendida. 4. Não comprovado qualquer vício no procedimento adotado pelo agente financeiro, a sentença deve ser mantida. 5. Apelação desprovia. (AC 1000102-25.2019.4.01.3605, DESEMBARGADOR FEDERAL ALEXANDRE JORGE FONTES LARANJEIRA, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 04/07/2024 PAG.) Grifamos Quanto à intimação relativa à designação dos leilões, conforme disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, admite-se o envio de correspondência ao endereço do imóvel, bem como a notificação por meio eletrônico. No caso em questão, a CEF juntou aos autos de origem, correspondência com a aviso de recebimento enviada ao endereço objeto da demanda, devidamente assinada (Id. 2282693773 e 2282693795), não havendo, em análise preliminar, violação ao exercício do direito de preferência. No que concerne a alegação de preço vil do imóvel, conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, tal circunstância só se caracteriza quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de mercado do imóvel, o que não está demonstrado nos autos. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDA DE ALUGUÉIS. INTIMAÇÃO DO LEILÃO E EXERCÍCIO DO DIREITO DE REMIÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALIENAÇÃO A PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADA. VALOR DA ARREMATAÇÃO QUE SUPERA 50% DA AVALIAÇÃO. SÚMULAS N. 83 DO STJ. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL, NEGANDO-LHE PROVIMENTO. 1. Na origem, trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo singular que, em cumprimento de sentença para a cobrança de aluguéis, determinou a expedição de carta de arrematação e de mandado para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de se tornar compulsória, em caso de descumprimento. 2. No caso concreto, rever as conclusões do Tribunal estadual, no sentido de que houve a intimação da data do leilão, bem como de que o direito de remição só foi exercido após a assinatura do auto de arrematação, exigiria o reexame dos fatos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. O acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que não configura arrematação por preço vil quando a alienação atinge mais de 50% do valor da avaliação 4. Ademais, tendo sido a questão dirimida com base nas peculiaridades do caso concreto, a sua análise nesta sede excepcional também esbarra na dicção da Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.800.443/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) Portanto, não se vislumbra, em análise perfuntória, a existência de vícios capazes de infirmar a consolidação da propriedade, tampouco há elementos suficientes que indiquem violação aos ditames da Lei nº 9.514/1997. VI. Em face do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, com base no art. 932 do CPC e 29, XXV, do RITRF1. Publique-se. Intime-se. Brasília, data e assinatura eletrônicas. Desembargador Federal FLÁVIO JARDIM Relator OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 10 de setembro de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 6ª Turma
TRF1 · Gab. 16 - DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JARDIM
Tribunal Regional Federal da 1ª Região Coordenadoria da 6ª Turma Gab. 16 - DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JARDIM INTIMAÇÃO PROCESSO: 1032919-49.2026.4.01.0000 PROCESSO REFERÊNCIA: 1009917-38.2026.4.01.3302 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) POLO ATIVO: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: NIVALDO NASCIMENTO SILVA - BA60495-A POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros FINALIDADE: Intimar acerca do último ato proferido nos autos do processo em epígrafe, VIA DJEN, por meio de seus advogados listados acima, as partes:: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA e NIVALDO NASCIMENTO SILVA Intimar acerca do último ato proferido nos autos do processo em epígrafe, DOMICILIO ELETRÔNICO, as partes:: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ID do último ato proferido nos autos: 466635725 PODER JUDICIÁRIO FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PJe/TRF1ª – Processo Judicial Eletrônico AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1032919-49.2026.4.01.0000 Processo Referência: 1009917-38.2026.4.01.3302 AGRAVANTE: IVONE CARVALHO SOUSA SILVA, NIVALDO NASCIMENTO SILVA AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: FERNANDO DANILO GONCALVES DA SILVA DECISÃO I. Agravo de instrumento interposto para discutir a regularidade de procedimento de execução extrajudicial de garantia fiduciária. Alega a parte agravante que o procedimento de consolidação da propriedade e alienação promovido pela Caixa Econômica Federal é nulo, por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para ciência dos leilões, em afronta à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência do STJ. Alega, ainda, que o imóvel foi alienado por preço vil, sem avaliação atualizada, pois a venda teria considerado apenas uma unidade originalmente financiada, embora atualmente existam quatro edificações independentes no terreno, cujo valor de mercado seria muito superior ao montante obtido na venda direta. Sustenta a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano, afirmando que já foram desalojados do único imóvel da família, atualmente residem em imóvel alugado e que o adquirente vem promovendo alterações estruturais e obras no bem, circunstâncias que podem comprometer a utilidade do provimento jurisdicional final. Requer a concessão de tutela de urgência recursal para suspender os efeitos do leilão e da venda direta, impedir a continuidade das obras, determinar a reintegração dos agravantes na posse do imóvel e, ao final, dar integral provimento ao recurso para reformar a decisão agravada. É o relatório. II. A decisão agravada, no que interessa: "O art. 300 do Código de Processo Civil exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A tutela provisória de natureza antecipada também não deve ser concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Nesta fase de cognição sumária, incumbe ao julgador aferir se as alegações encontram suporte documental suficiente para justificar a alteração imediata do estado jurídico e possessório constituído. A tese central dos autores baseia-se na afirmação de que a alienação fiduciária prestada em favor da Caixa Econômica Federal teria abrangido apenas uma unidade física denominada “Apartamento A”, com área construída de 67,72 m², não podendo a execução extrajudicial ter alcançado as demais construções existentes no lote. A análise da documentação imobiliária, contudo, demonstra que o imóvel objeto do negócio jurídico corresponde a um único bem matriculado sob o nº 3.454 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Senhor do Bonfim/BA (ID 2271538079). A certidão do registro imobiliário e a escritura pública de compra e venda não indicam a existência de quatro unidades autônomas com registros próprios (IDs 2271537559 e 2271538079). Não há prova, até o momento, de instituição de condomínio edilício, de desmembramento aprovado e averbado, de atribuição de frações ideais ou de abertura de matrículas individuais para cada uma das construções alegadas. O contrato celebrado entre as partes descreve o imóvel como “Apartamento A”, com área construída de 67,72 m², o que constitui elemento favorável à controvérsia trazida pelos autores (ID 2271434891). Todavia, o próprio instrumento contratual vincula o bem à matrícula nº 3.454, sem ressalva registral expressa quanto à exclusão da área remanescente do terreno ou de outras acessões existentes. Os projetos, o alvará e o habite-se juntados no ID 2271434578 demonstram individualização física e urbanística da unidade denominada “Apartamento A”, mas não equivalem, por si sós, à constituição de autonomia imobiliária perante o registro de imóveis. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região orienta-se no sentido de que, ausente a averbação registral do desmembramento ou da instituição do condomínio antes da constituição do gravame, o ônus real recai sobre a totalidade do imóvel matriculado: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). DESMEMBRAMENTO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. FALTA DE AVERBAÇÃO JUNTO AO CARTÓRIO COMPETENTE. ÔNUS REAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE RECAIU SOBRE TODO O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PEDIDO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 1.227 do Código Civil, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. 2. O art. 167, inciso II, item 4, da Lei n. 6.015/1973, que trata do registro público, estabelece que serão feitos nos Registros de Imóveis, dentre outros, o registro de desmembramento e do loteamento de imóveis. O art. 176 da referida norma destaca as exigências para o registro de imóveis. 3. Hipótese em que a autora não averbou no Cartório de Registro de Imóveis competente as alterações sofridas pelo bem objeto da presente lide, “inclusive as atuais inscrições municipais decorrentes dos desmembramentos das unidades autônomas (Casa 10 e Casa 10-A)”, na forma do disposto no art. 176 da Lei n. 6.015/1973, conforme informações prestadas pelo Oficial Titular do Cartório do 7° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador. 4. Assim, não há como vislumbrar qualquer erro da CEF, quanto à celebração de contrato de financiamento imobiliário, no qual constou o ônus real da alienação fiduciária de bem imóvel, em relação à única matrícula existente no cartório competente, mesmo porque não seria possível a efetivação de tal ato, com a exclusão de unidade que não figurou dos cadastros do referido tabelionato. 5. Sentença que julgou improcedentes os pedidos de cancelamento do gravame que recaiu sobre o imóvel e de indenização por danos morais, que se mantém. 6. Apelação da aurora não provida. (AC 0030380-78.2013.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - SEXTA TURMA, PJe 28/09/2021 PAG.) Estabelece-se, portanto, controvérsia entre a descrição física constante do contrato e a extensão registral da garantia fiduciária. Não há, em cognição sumária, prova segura de que a Caixa Econômica Federal tenha recebido em garantia apenas uma unidade registralmente destacada e alienado outras três unidades autônomas, sobretudo porque não há registros individuais abertos. Também não se mostra suficientemente demonstrada, nesta fase, a alegação de venda por preço vil. A escritura pública juntada no ID 2271537559 indica que a venda direta foi realizada pelo valor de R$ 177.864,00. O valor de aproximadamente R$ 1.000.000,00 indicado pelos autores constitui, porém, estimativa unilateral, desacompanhada de laudo técnico, avaliação mercadológica ou prova pericial contemporânea à alienação. As fotografias juntadas no ID 2271435245 evidenciam a existência de outras construções no terreno, mas não permitem aferir, com segurança, sua autonomia jurídica, o estado de conclusão e conservação, a metragem de cada unidade ou o respectivo valor econômico. No que se refere às alegações de nulidade do procedimento expropriatório, os documentos juntados no ID 2271538079 evidenciam a instauração de procedimento de intimação e a realização de diligências destinadas à constituição em mora dos devedores. Os autores impugnam a assinatura atribuída a Nivaldo Nascimento Silva em documento de recebimento e sustentam que Ivone Carvalho Sousa Silva não foi regularmente intimada. A impugnação é relevante, mas a simples comparação visual das assinaturas, em cognição sumária, não permite concluir pela falsidade documental, matéria que poderá exigir prova grafotécnica. Do mesmo modo, a regularidade das diligências realizadas em relação à coautora, a suficiência das tentativas de intimação e o eventual cumprimento das exigências de comunicação das datas, horários e locais dos leilões demandam exame mais aprofundado após a formação do contraditório. A aferição da autenticidade das assinaturas, da regularidade das notificações e da existência de eventual preço vil exige, portanto, dilação probatória ampla, não sendo possível, nesta fase, desconstituir os atos registrais e negociais apenas com base nas alegações da parte autora. Ausente, por ora, demonstração suficiente da probabilidade do direito, não se mostra cabível suspender os efeitos da venda direta, alterar a situação possessória consolidada por ordem judicial ou impedir genericamente a realização de obras e benfeitorias pelo adquirente. A reintegração liminar dos autores na posse do imóvel implicaria reversão imediata de situação fática decorrente de ordem proferida na ação de imissão na posse nº 8000465-62.2024.8.05.0244, conforme ID 2271539448, com risco de irreversibilidade recíproca. Por outro lado, o pedido de averbação da existência da presente ação na matrícula nº 3.454 comporta deferimento. A providência encontra fundamento nos arts. 297 e 301 do Código de Processo Civil, em conjugação com o art. 167, inciso II, item 12, da Lei nº 6.015/1973, e tem por finalidade conferir publicidade à controvérsia judicial perante terceiros, preservando o resultado útil do processo sem alterar, neste momento, a titularidade registral ou a posse do bem. A averbação não importará bloqueio da matrícula, indisponibilidade do imóvel, proibição de alienação ou suspensão dos efeitos da escritura pública, destinando-se exclusivamente a dar publicidade à existência da presente demanda. O indeferimento das demais medidas não impede nova apreciação caso sejam apresentados elementos concretos de alienação iminente, demolição, alteração estrutural relevante ou outro fato capaz de comprometer o resultado útil do processo. Ante o exposto: a) Indefiro o pedido de tutela de urgência quanto à suspensão da imissão na posse, à reintegração liminar dos autores no imóvel, à suspensão dos efeitos da venda direta e à proibição genérica de obras ou benfeitorias pelo adquirente; b) Defiro o pedido de averbação da existência da ação, determinando a expedição de ofício ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Senhor do Bonfim/BA para que proceda à averbação da tramitação da presente ação anulatória, processo nº 1009917-38.2026.4.01.3302, na matrícula nº 3.454, devendo constar expressamente que a medida possui finalidade exclusivamente publicitária e não implica bloqueio, indisponibilidade ou restrição à prática de atos registrais, informando-se o cumprimento a este Juízo no prazo de 10 dias." Decido. III. Primeiramente, destaco que o Relator pode decidir monocraticamente nas situações previstas em lei ou regimento interno, como quando a matéria já está pacificada pela jurisprudência (súmulas ou decisões repetitivas) ou em casos de recursos manifestamente inadmissíveis. Tal prática coaduna com o princípio da duração razoável do processo e garante segurança jurídica ao jurisdicionado. O art. 932 do CPC permite que o Relator dê fim à demanda recursal, apreciando de forma monocrática o mérito da controvérsia: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; No âmbito deste Tribunal, o RITRF1 prevê o seguinte: Art. 29. Ao relator incumbe: (...) XXV – negar provimento a recurso contrário a súmula ou acórdão proferido no regime de recursos repetitivos pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como a súmula ou acórdão firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou assunção de competência por este Tribunal; De igual modo, a Súmula 568 do STJ consigna que “[o] relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça entende que o julgamento monocrático nas hipóteses elencadas não ofende o princípio da colegialidade (STJ - AgInt no AREsp: 1482174 RS 2019/0097611-8, Data de Julgamento: 02/05/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022). IV. A execução extrajudicial da garantia fiduciária é disciplinada pela Lei nº 9.514/1997. A dinâmica da alienação fiduciária, consoante lição de Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro, é a seguinte: "o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, pelo que, uma vez verificado o pagamento, opera-se a automática extinção da propriedade do credor, com a consequente reversão da propriedade plena ao devedor fiduciante, enquanto, ao contrário, se verificado o inadimplemento contratual do devedor fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário" (RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro. Alienação fiduciária de bens imóveis. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2024). Prossegue Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro destacando que "[v]encida e não paga, no todo ou em parte, a dívida o credor fiduciário deverá promover a intimação, pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, do devedor, ou se o caso do terceiro fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído para que no prazo de 15 (quinze) dias satisfaça a prestação ou prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento. Às prestações deverão ser acrescidos ainda os juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, inclusive tributos, contribuições condominiais, além das despesas de cobrança e intimação". Dessa forma, para que haja a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante, este deve requerer a intimação pessoal do devedor fiduciário ao Oficial de Registro de Imóveis. A intimação é para que haja a purgação da mora, no prazo de 15 dias: "[o] Registrador de Imóveis, então, intimará pessoalmente o devedor, por escrevente autorizado, ou solicitará a intimação ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos. Um ou outro poderão formalizar a intimação pessoalmente ou por correio, com aviso de recebimento". A consolidação não é automática. Deve ser averbada no registro do imóvel 30 dias após a expiração do prazo para purgação da mora (art. 26-A, § 1º, Lei nº 9.514/1997). Veja-se o que disposto no art. 26 da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 14.711/2023: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). Uma vez consolidada a propriedade, o credor levará o bem a leilão em 60 dias (art. 27, Lei nº 9.514/1997). Deve fazê-lo em até duas oportunidades. Na primeira, o bem não será vendido por valor inferior ao seu valor (art. 27, § 1º, Lei nº 9.514/1997). O segundo leilão deve ser realizado em até 15 dias, oportunidade em que "será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem". Se ambas as tentativas forem frustradas, a dívida é considerada quitada e o credor pode dispor livremente sobre a coisa (art. 26-A, § 4º, Lei nº 9.514/1997). De acordo com o STJ, após a consolidação da propriedade, não pode mais o devedor purgar a mora. Este apenas tem direito de preferência no leilão: "[a] consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência" (AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024). Para que o referido direito seja exercido, "as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, § 2º-A, Lei nº 9.514/1997). Acerca da notificação do devedor em relação ao leilão, o STJ pacificou o entendimento de que "no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023). E o esgotamento das tentativas de notificação se manifesta com a prova de que o credor enviou a notificação ao endereço do devedor. Se o devedor se mudou e não seu ciência ao credor, é possível a notificação via edital. Nesse sentido: "[o] credor fiduciário se desincumbe do ônus de provar que promoveu a cientificação do devedor fiduciante se demonstrar que enviou formalmente correspondência para o endereço daquele estipulado no contrato, desde que o fiduciante não tenha comunicado a alteração daqueles dados. Ademais, o exame do Oficial de Registro de Imóveis é meramente formal, devendo se contentar, por exemplo, com a apresentação da remessa postal e o respectivo aviso de recebimento (AR) para o endereço do devedor. Sem qualquer prejuízo, eventuais vícios nesse procedimento de comunicação devem ser suscitados pelo interessado nas vias ordinárias, mediante contraditório e ampla defesa, e não na estreita via administrativa do procedimento de dúvida registral" (RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro. Alienação fiduciária de bens imóveis. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2024). V. No caso dos autos, consta da cópia do procedimento extrajudicial certidão de resultado da notificação para purgação da mora, com registro das tentativas de intimação: 1ª) em 27/07/2022, às 10h50, ocasião em que não foi encontrada nenhuma pessoa no local; 2ª) em 29/07/2022, às 9h10, ocasião em que o agravante Nivaldo Nascimento Silva foi pessoalmente notificado (Id. 2271538448, pág. 13). Consta, ainda, segunda certidão relativa às tentativas de intimação da agravante Ivone Carvalho Sousa: 1ª) em 27/07/2022, às 10h50, ocasião em que não foi encontrada; 2ª) em 27/07/2022, às 09h10, ocasião em que foi encontrado o agravante Nivaldo, codevedor e cônjuge da senhora Ivone, que informou que ela se encontrava em Salvador/BA; 3ª) em 03/08/2022, às 10h29, ocasião em que a mutuária não foi encontrada, tendo sido localizado apenas um trabalhador (Id. 2271538448, pág. 17). Nesse contexto, é importante ressaltar que as certidões emitidas pelo cartório gozam de fé pública, razão pela qual não há, nos autos, elementos que possam afastar a legitimidade de tais atos. Além disso, conforme entendimento desta Corte, a intimação dirigida à residência dos mutuários é regular, e a intimação de um dos cônjuges é válida, uma vez que a intimação de um pressupõe o conhecimento do outro. Vejamos os seguintes precedentes: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RITO COMUM. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97 RECONHECIDA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. A questão controvertida diz respeito ao direito da parte autora em purgar a mora, decorrente do inadimplemento com o pagamento das prestações do financiamento habitacional, mesmo que a propriedade do imóvel, objeto do contrato de mútuo, tenha sido consolidada em nome do agente financeiro. 2. O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (Tema 982), no julgamento do RE 860.631/SP, adotou o entendimento de que é "constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federa" (STF, Rel. Ministro Luiz Fux, Tribunal Pleno, DJ 14/2/2024). 3. A purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1.º, da Lei 9.514/97 ou até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do DL 70/66, aplicado subsidiariamente, conforme art. 39, inciso II, daquele diploma legal, em redação original. (STJ, AgInt no AREsp 1.918.269/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 6/12/2023; AgInt no AREsp 1.366.880/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, DJe 1.º/3/2019.) 4. O Superior Tribunal de Justiça, diante dessa sucessão de leis, firmou entendimento no sentido de que, com a introdução, ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2.º-B, pela Lei nº 13.466/2017, foi afastada a aplicação subsidiária do DL nº 70/66, pois, consolidada a propriedade fiduciária em nome do agente fiduciário, descabe ao devedor a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. (STJ, REsp n. 1.942.898/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, DJe de 13/9/2023.) 5. Contudo, o referido Tribunal Federativo, em respeito ao princípio tempus regit actum e ao instituto do ato jurídico perfeito, passou a considerar as situações ocorridas antes e depois da data em que passou a ter vigência e eficácia a Lei nº 13.465/2017. Naquela oportunidade, ficou estabelecida a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020)" (STJ, REsp n. 2.007.941/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 16/2/2023). 6. No caso dos autos, o cônjuge varão foi intimado pessoalmente e o outro foi notificado, via edital, após tentativas frustradas de intimação pessoal, sendo certo que deve ter tomado ciência do referido procedimento. Segundo já decidiu este Tribunal, na hipótese de a cônjuge virago ter "sido notificada pessoalmente para a purgação da mora (Decreto-Lei 70/1966, artigo 31, § 1º), a ausência de notificação do cônjuge varão não acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial" (TRF1, AC 0002288-71.2006.4.01.4000, Rel. Juiz Federal Convocado Pablo Enrique Carneiro Baldivieso, Décima Primeira Turma, PJe 28/11/2023). 7. Por outro lado, embora a consolidação da propriedade em nome do agente financeiro tenha ocorrido em 14/2/2017, ou seja, em data anterior ao advento da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, a parte devedora não cuidou de purgar a mora. 8. Por fim, a fundamentação exposta na sentença, embora sucinta, abordou a matéria ventilada nos autos, não havendo que falar em violação ao art. 489, I, do CPC. 9. Apelação da parte autora não provida. 10. Nos termos do art. 85,§ 11, do CPC, majorados os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) do valor já arbitrado na instância de origem, observado que a parte autora é beneficiária da assistência judiciária gratuita. (AC 1016326-08.2018.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL ALEXANDRE MACHADO VASCONCELOS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 11/04/2025 PAG.) Grifamos -.-.- CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. ART. 26, § 7º, DA LEI 9.514/97. REGULARIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 26, caput, da Lei n. 9.514/1997, "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". 2. Na espécie, a notificação para a purgação da mora, fora registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, na comarca de Barra do Garças/MT e recebida pelo devedor, casado e residente no mesmo endereço que a apelada, de acordo com a documentação trazida aos autos, cumprindo-se o requisito legal quanto à intimação do devedor contratante. 3. Consoante precedentes deste Tribunal, nos casos em que os cônjuges não constem no contrato de alienação fiduciária, não existe exigência legal quanto à intimação de ambos, mormente nas hipóteses em que haja coabitação. Tratando-se de casal, presume-se que o teor da notificação dirigida a apenas um dos cônjuges, seja de conhecimento do outro. A alegação de que apenas um dos mutuários foi notificado para a regularização da dívida não autoriza a anulação pretendida. 4. Não comprovado qualquer vício no procedimento adotado pelo agente financeiro, a sentença deve ser mantida. 5. Apelação desprovia. (AC 1000102-25.2019.4.01.3605, DESEMBARGADOR FEDERAL ALEXANDRE JORGE FONTES LARANJEIRA, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 04/07/2024 PAG.) Grifamos Quanto à intimação relativa à designação dos leilões, conforme disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, admite-se o envio de correspondência ao endereço do imóvel, bem como a notificação por meio eletrônico. No caso em questão, a CEF juntou aos autos de origem, correspondência com a aviso de recebimento enviada ao endereço objeto da demanda, devidamente assinada (Id. 2282693773 e 2282693795), não havendo, em análise preliminar, violação ao exercício do direito de preferência. No que concerne a alegação de preço vil do imóvel, conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, tal circunstância só se caracteriza quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de mercado do imóvel, o que não está demonstrado nos autos. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDA DE ALUGUÉIS. INTIMAÇÃO DO LEILÃO E EXERCÍCIO DO DIREITO DE REMIÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALIENAÇÃO A PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADA. VALOR DA ARREMATAÇÃO QUE SUPERA 50% DA AVALIAÇÃO. SÚMULAS N. 83 DO STJ. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL, NEGANDO-LHE PROVIMENTO. 1. Na origem, trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo singular que, em cumprimento de sentença para a cobrança de aluguéis, determinou a expedição de carta de arrematação e de mandado para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de se tornar compulsória, em caso de descumprimento. 2. No caso concreto, rever as conclusões do Tribunal estadual, no sentido de que houve a intimação da data do leilão, bem como de que o direito de remição só foi exercido após a assinatura do auto de arrematação, exigiria o reexame dos fatos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. O acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que não configura arrematação por preço vil quando a alienação atinge mais de 50% do valor da avaliação 4. Ademais, tendo sido a questão dirimida com base nas peculiaridades do caso concreto, a sua análise nesta sede excepcional também esbarra na dicção da Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.800.443/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) Portanto, não se vislumbra, em análise perfuntória, a existência de vícios capazes de infirmar a consolidação da propriedade, tampouco há elementos suficientes que indiquem violação aos ditames da Lei nº 9.514/1997. VI. Em face do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, com base no art. 932 do CPC e 29, XXV, do RITRF1. Publique-se. Intime-se. Brasília, data e assinatura eletrônicas. Desembargador Federal FLÁVIO JARDIM Relator OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 10 de setembro de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 6ª Turma
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