1032251-32.2025.8.26.0114

Intimação

TJSP · Foro de Campinas - 6ª Vara Cível

Processo 1032251-32.2025.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Responsabilidade do Fornecedor - RODRIGO BARBOSA PEREIRA, registrado civilmente como Rodrigo Barbosa Pereira - Condominio Varandas Jardim do Lago Ii Spe Ltda - - Sugoi S/A - Rodrigo Barbosa Pereira - Vistos. Trata-se de ação condenatória por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel, ajuizada por RODRIGO BARBOSA PEREIRA em face de CONDOMÍNIO VARANDAS JARDIM DO LAGO II SPE LTDA., com pedido de tutela de urgência. A parte autora narra que, em 16/10/2021, celebrou com a ré instrumento particular de compromisso de venda e compra da unidade autônoma nº 1202, bloco 01, do empreendimento "Mirai Campinas Jardim do Lago", pelo valor de R$222.000,00, operacionalizado mediante financiamento junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. O contrato de promessa de compra e venda previa entrega do imóvel até 31.01.2024. Aduz que, ultrapassado esse prazo, o imóvel não fora entregue, arcando com o pagamento mensal dos chamados "juros de obra" no importe de R$862,48. Nesse contexto, postula: (i) tutela de urgência para suspensão da exigibilidade dos juros de obra a partir de 31.01.2024; (ii) restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra desde 31.01.2024 até a efetiva entrega; (iii) multa contratual moratória de 1% ao mês sobre o valor total do imóvel pelo período de atraso; (iv) lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso; (v) indenização por danos morais no importe de R$10.000,00. A tutela de urgência foi concedida (fls. 117/122) e revogada em segundo grau (fls. 358/367). A ré apresentou contestação com reconvenção (fls. 139/170). Em sede preliminar, pugna pela denunciação da lide à Caixa Econômica Federal e remessa dos autos à Justiça Federal, inépcia da inicial, ilegitimidade passiva da Sugoi S/A. No mérito, nega a existência de atraso, sustentando que o prazo de entrega a ser observado seria o constante do contrato de mútuo firmado com a CEF, que fora postergado por 180 dias e que levaria o termo final do contrato para 30 de janeiro de 2026. Alega culpa exclusiva da autora, inadimplente com uma parcela do contrato desde o mês de janeiro de 2024. Nega a ocorrência de lucros cessantes, danos morais e qualquer responsabilidade pelos juros de obra, estes cobrados e geridos exclusivamente pela CEF. Afirma que eventual multa moratória somente tem cabimento sobre o valor efetivamente pago à empresa, no caso, R$ 156.762,50, com termo inicial em 30/01/2026. Refuta a possibilidade de cumulação de multa e fixação de alugueres. Em reconvenção, cobra o saldo devedor em aberto: parcelas vencidas e não pagas no importe de R$14.491,61, condicionando a entrega das chaves ao pagamento integral dessas obrigações. Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 307/318) e juntada de novos documentos pelo autor (fls. 319/325). Seguiu-se réplica do reconvinte (fls. 345/353). As partes especificaram provas. A decisão de fls. 380/381 indeferiu a denunciação da lide e a remessa dos autos à Justiça Federal. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. As questões controvertidas são essencialmente jurídicas e documentais, dispensando a dilação probatória oral ou pericial. Não há que se falar em inépcia da petição inicial, eis que ela ostenta todos os requisitos legais, permite a perfeita compreensão da pretensão autorial e a contraposição a ela, conforme inclusive se verificou na atuação das requeridas. Também rejeito a alegação de ilegitimidade passiva da ré Sugoi, haja vista que ela figura como parte no contrato firmado com o autor, sendo responsável solidariamente com a construtora pelo cumprimento dos termos avençados. Superadas essas questões, passo à análise do mérito. Os pedidos são parcialmente procedentes, sendo improcedente a reconvenção. A controvérsia central reside em definir se o prazo de entrega do imóvel é aquele previsto na promessa de compra e venda firmada entre as partes - com prazo final 31.01.2024, a ser acrescido da tolerância de 180 dias - ou aquele inserto no contrato de mútuo firmado com a CEF - que, segundo a ré, fixaria o prazo final em 30.012026. A tese da ré não prospera. O instrumento de promessa de compra e venda é o negócio jurídico principal celebrado entre as partes e que regula a entrega do bem. O contrato de mútuo é instrumento coligado, de natureza distinta, que disciplina a forma de pagamento do preço mediante financiamento bancário. Trata-se de relações jurídicas distintas: uma de compra e venda entre incorporadora e adquirente; outra de financiamento entre adquirente e instituição financeira. A circunstância de o financiamento do programa Minha Casa Minha Vida operar-se por repasses parcelados da CEF, condicionados ao avanço físico da obra, não tem o condão de alterar o prazo de entrega pactuado entre as partes na promessa de compra e venda. A liberação dos recursos pelo agente financeiro é ônus e risco do negócio que compete à incorporadora gerenciar; não se trata de evento externo e imprevisível que justifique a novação do prazo de entrega. Portanto, o prazo de entrega é aquele fixado na promessa de compra e venda: 31.01.2024, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estendendo-o até 29.07.2024. Expirado esse prazo sem a entrega do imóvel, configura-se o inadimplemento contratual da ré. No tocante aos juros de obra, estando as requeridas atrasadas com relação à regularização e entrega da obra finalizada à Caixa Econômica Federal, inviável se transferir ao adquirente adimplente com suas obrigações, novos ônus a que não deu causa. Aliás, a jurisprudência consolidou a inviabilidade de cobrança dessas verbas no tema 996 do C. STJ: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." No entanto, quanto ao pedido de restituição em dobro, com fundamento no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, entendo que não há lugar para a dobra neste caso. A cobrança dos juros de obra após o prazo de tolerância decorre de entendimento jurídico controvertido sobre qual prazo prevalece - da promessa ou do mútuo -, havendo argumentação razoável de ambos os lados. Não se pode afirmar que houve má-fé ou engano inexistente. Logo, de forma simples, os valores devidos a título de restituição dos juros de obra pagos indevidamente abrangem o período de 29.07.2024 até a data de efetiva entrega do empreendimento. No tocante à aplicação de multa contratual de 1% ao mês sobre o valor total do imóvel e sua cumulação com lucros cessantes de 0,5% ao mês do valor total do imóvel, a matéria também foi enfrentada e pacificada pela jurisprudência pátria. Assentou-se que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." (tema nº 970/STJ). Logo, in casu, ausente qualquer peculiaridade, não se justifica a cumulação de ambas as indenizações. A ré sustenta, ainda, que a multa deveria ser calculada sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora - excluída a corretagem -, nos termos do art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/18. Assiste razão à ré neste ponto. O art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/18 prevê que, havendo atraso na entrega além do prazo de tolerância, será devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, pro rata die, corrigida monetariamente conforme índice contratual. A indenização legal substitui a cláusula penal convencional, até porque, neste caso, a cláusula penal sequer á aplicável nos termos pugnados pela autora, já que não prevê o valor do imóvel como base de cálculo. Por fim, reputo que a situação em questão provocou danos morais ao autor, haja vista que a aquisição de imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida impõe o preenchimento de diversos requisitos, os quais, por si só, evidenciam que o comprador fará daquele imóvel sua moradia, não gozando de situação econômica confortável a ponto de suportar o atraso sem preocupações consideráveis. Fixo, assim, a indenização por danos morais em R$ 5.000,00. No tocante à reconvenção, os documentos juntados a fls. 319/325 evidenciam que o autor não está inadimplente com nenhuma das parcelas do preço, o que leva à improcedência do pedido de cobrança. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor para: (a) confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida e condenar a ré à restituição dos valores pagos pela autora a título de juros de obra (taxa de evolução) no período compreendido entre 29.07.2024 até a data de efetiva entrega do empreendimento, montante a ser corrigido (atualizado monetariamente) pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e com incidência de juros moratórios mensalmente, nos termos do artigo 406 do CC (Lei nº 14.905/24), desde cada desembolso (artigo 397, caput, CC); (b) condenar a ré ao pagamento da indenização moratória pelo atraso na entrega do imóvel, calculada à razão de 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora (excluída a corretagem), pro rata die, a partir de 29.07.2024 até a data de efetiva entrega do empreendimento, montante a ser corrigido desde o ajuizamento da demanda e com incidência de juros moratórios mensalmente, nos termos do art. 406 do CC (Lei nº 14.905/24), desde a citação (art. 397, parágrafo único, CC); (c) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00, atualizada monetariamente desde a data desta sentença e com juros desde a citação. JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção. Diante da sucumbência recíproca, na ação principal, condeno ambas as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, devendo a parte autora arcar com 30% e a parte ré com 70% do montante dos honorários, observada a gratuidade da justiça concedida. Igual porcentagem deverá ser observada em relação às despesas processuais. Na reconvenção, sucumbente o reconvinte, condeno-o ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como a honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da causa da reconvenção, atualizado. P.I. Campinas, 03 de setembro de 2026. - ADV: THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO (OAB 433288/SP), RENATA CRISTINA MELENDE (OAB 476817/SP), RENATA CRISTINA MELENDE (OAB 476817/SP), CLÁUDIO LUIZ URSINI (OAB 154908/SP), CLÁUDIO LUIZ URSINI (OAB 154908/SP), CLÁUDIO LUIZ URSINI (OAB 154908/SP), VANDERLEI CESAR CORNIANI (OAB 123128/SP), VANDERLEI CESAR CORNIANI (OAB 123128/SP), THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO (OAB 433288/SP), THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO (OAB 433288/SP)