1029270-82.2026.8.26.0053

Intimação

TJSP · Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 10ª Vara de Fazenda Pública

Processo 1029270-82.2026.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - MARIA APARECIDA DA ROSA - - FABIO CHRISTOFALO - PREFEITURA DO MUNICIPIO DE SÃO PAULO - MARIA APARECIDA DA ROSA e FABIO CHRISTOFALO impetram o presente mandado de segurança com pedido de liminar em face de ato atribuído ao DIRETOR DA DIVISÃO DE ACOMPANHAMENTO DO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO E JUDICIAL - DICAJ - SECRETARIA DAS FINANÇAS DA PMSP, aduzindo, em síntese, que ajustaram a aquisição do imóvel situado na Rua Araurari, nº 42, Vila Esperança, Matrícula nº 179.966 do 12º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, pelo valor de R$ 450.000,00, e que, ao se prepararem para a lavratura da escritura pública de compra e venda, depararam-se com a exigência de recolhimento do ITBI com base no valor venal de referência do imóvel, fixado em R$ 847.461,00, correspondente a tributo de R$ 25.423,83, em detrimento do valor da transação, que geraria tributo de R$ 13.500,00. Sustentaram a ilegalidade da base de cálculo adotada, com ofensa ao art. 38 do CTN e ao entendimento consolidado no STJ, requerendo liminar para que o recolhimento se desse com base no valor da transação, sem incidência de multa ou juros. A liminar foi deferida às fls. 38/41, autorizando os impetrantes a recolherem o ITBI com base no valor da negociação, até decisão final de mérito, relativamente ao imóvel descrito na inicial. O Município de São Paulo ingressou nos autos na qualidade de litisconsorte passivo e apresentou informações às fls. 52/62, arguindo, em preliminar, ilegitimidade passiva quanto à pretensão relativa aos emolumentos devidos aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, e ausência de interesse de agir ante a disponibilidade de via administrativa específica prevista no art. 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991 e no art. 38, § 3º, do CTN, na redação da LC nº 227/2026. No mérito, defendeu a legalidade da base de cálculo adotada, invocando a superveniência da Lei Complementar nº 227/2026, que teria alterado o art. 38 do CTN para validar expressamente a sistemática do valor venal de referência apurado pela Administração Tributária mediante critérios técnicos, com inversão do ônus probatório em desfavor do contribuinte. O Ministério Público manifestou-se pelo não cabimento de intervenção ministerial, por se tratar de questão de natureza estritamente tributária e individual (fls. 65/70). É o relatório. Decido. A ilegitimidade passiva suscitada quanto aos emolumentos cartorários não tem pertinência com o objeto do writ. Os impetrantes não impugnam emolumentos devidos aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis: impugnam exclusivamente o critério de apuração da base de cálculo do ITBI exigido pelo Município como condição para a lavratura e o registro do negócio. A autoridade coatora indicada é aquela a quem compete a aplicação das normas municipais reguladoras do imposto, e a ela se dirige a ordem pleiteada. Rejeito a preliminar. A ausência de interesse de agir também não se configura. A via administrativa prevista no art. 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991 é facultativa e não suspende a exigibilidade do tributo nem impede a emissão de guia com base no valor venal de referência como condição prévia para a lavratura da escritura. O que os impetrantes impugnam não é apenas o montante do valor estimado do bem, mas a ilegalidade do sistema que, de plano, impede o recolhimento com base no valor declarado na transação, coibindo o exercício de direito líquido e certo independentemente de qualquer procedimento administrativo prévio. Rejeito a preliminar. No mérito, a segurança merece ser concedida. A controvérsia de fundo versa sobre a base de cálculo do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel descrito na inicial, especificamente sobre a legitimidade da exigência de recolhimento com base no valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município de São Paulo, em detrimento do valor efetivamente pactuado na transação imobiliária. O ITBI tem por fato gerador a transmissão onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre bens imóveis, nos termos do art. 156, II e § 2º, da Constituição Federal e dos arts. 35 a 42 do CTN. A base de cálculo do imposto, nos termos do art. 38 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, Tema nº 1.113, fixou as seguintes teses: que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, somente podendo ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O Município invoca a superveniência da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, que teria alterado a redação do art. 38 do CTN para, ao definir valor venal como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado e determinar sua estimativa por critérios técnicos objetivos, validar expressamente a sistemática do valor venal de referência. O argumento não prospera. Com efeito, a Lei Complementar nº 227/2026 introduz regime jurídico inovador para a apuração da base de cálculo do ITBI, e não mera interpretação autêntica do art. 38 do CTN em sua redação original. Sendo norma que institui nova disciplina material para a relação jurídico-tributária, sua aplicação a fatos geradores relativos a negócios jurídicos celebrados antes de sua vigência é vedada pelo art. 150, III, "a", da Constituição Federal, que proscreve a cobrança de tributo em relação a fatos geradores ocorridos antes do início da vigência da lei que o houver instituído ou aumentado, e pelo art. 106 do CTN. Ainda que se entendesse aplicável a LC nº 227/2026 ao caso, a pretensão municipal de utilizar o valor venal de referência como base de cálculo pré-fixada e imutável, sem possibilidade de indicação do valor da transação pelo contribuinte, tampouco encontraria amparo no novo regime. O próprio § 3º do art. 38, na redação conferida pela LC nº 227/2026, assegura ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado pela Administração mediante apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, o que pressupõe, necessariamente, que o contribuinte seja previamente ouvido e tenha a oportunidade de demonstrar que o valor da transação corresponde ao valor de mercado. A lógica do contraditório técnico, incorporada pelo novo diploma, é incompatível com um sistema que, de plano, impede a emissão de guia com base no valor declarado pelo contribuinte e exige o recolhimento sobre base de cálculo majorada como condição para o prosseguimento do procedimento. Nessa linha, é a orientação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÕES E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. IMUNIDADE CONDICIONADA À VERIFICAÇÃO DA RENDA OPERACIONAL DE CUNHO IMOBILIÁRIO NOS CASOS DE INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL AO CAPITAL SOCIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. IRRETROATIVIDADE DA LEI COMPLEMENTAR Nº 227/2026. INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA AFASTADA. FATO GERADOR É O REGISTRO DA TRANSMISSÃO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSOS DESPROVIDOS. (...) 5. O STJ, no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113), estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, podendo ser afastado apenas mediante processo administrativo próprio. 6. A LC nº 227/2026 não se aplica ao caso dos autos, pois introduz regime jurídico inovador não interpretação autêntica , sendo vedada sua retroação pelo art. 150, III, a, da CF e pelo art. 106 do CTN. 7. O fato gerador do ITBI ocorre no momento do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 35, inciso I, do CTN e art. 1.245 do Código Civil. 8. A exigência de juros e multa antes do registro é ilegal, violando os princípios da legalidade e segurança jurídica, sendo admitida apenas a correção monetária do valor da transação (art. 97, § 2º, do CTN)." (TJSP, Apelação Cível nº 1148947-43.2025.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Marcos Soares Machado, j. 30/03/2026) "APELAÇÃO. Mandado de segurança. ITBI. Sentença que concedeu a ordem e fixou como base de cálculo o valor do negócio, nos termos da tese do STJ (REsp 1.937.821/SP), afastando o valor venal de referência, defendido pelo Município. Alegada superação do entendimento consolidado no Tema 1113 do STJ pela superveniência da LC 227/2026, que alterou o art. 38 do CTN estabelecendo critérios técnicos para disciplinar a base de cálculo. Modificação legislativa que, embora tenha disciplinado de forma mais detalhada a estimativa do valor venal, bem como admitido impugnação pelo contribuinte, não afasta a necessidade de participação do sujeito passivo em regular processo de arbitramento, com observância do contraditório e ampla defesa. Descabimento do valor de referência pré-fixado pelo Município. Sentença mantida. Recurso não provido." (TJSP, Apelação nº 1143695-59.2025.8.26.0053, 14ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. João Alberto Pezarini, j. 13/06/2026) No caso concreto, a exigência de recolhimento do ITBI com fundamento exclusivo no valor venal de referência, sem possibilidade de emissão de guia com base no valor da transação, viola o direito líquido e certo dos impetrantes de recolher o tributo sobre a grandeza que constitui, por presunção legal, o valor de mercado do bem transmitido. O Município não instaurou o procedimento do art. 148 do CTN, limitando-se a invocar a base pré-fixada como único parâmetro. Quanto à multa e aos juros moratórios, somente são exigíveis a partir do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, que constitui o fato gerador do ITBI nos termos do art. 35, I, do CTN e do art. 1.245 do Código Civil, momento a partir do qual se tem por consumada a transferência da propriedade e iniciado o prazo para recolhimento nos termos da legislação municipal. A pretensão de exigir encargos moratórios antes mesmo da ocorrência do fato gerador, como condição para a lavratura do ato que o perfaz, é ilegal. Diante do exposto, CONCEDO A SEGURANÇA, na forma do art. 487, I, do CPC, para confirmar a liminar deferida às fls. 38/41 e determinar que o recolhimento do ITBI incidente sobre a aquisição do imóvel situado na Rua Araurari, nº 42, Vila Esperança, Matrícula nº 179.966 do 12º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, tenha por base de cálculo o valor da transação declarado pelos impetrantes (R$ 450.000,00), afastado o valor venal de referência, sem prejuízo da instauração de procedimento administrativo fiscal pela Municipalidade para apuração de eventual divergência em relação ao valor de mercado, na forma do art. 148 do CTN. Afasto a incidência de multa e juros moratórios até o efetivo registro do título translativo. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos das Súmulas 512 do STF e 105 do STJ. Custas na forma da lei. Sentença sujeita a reexame necessário. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Intimem-se. - ADV: PRISCILA DE BRITO (OAB 208010/SP), PRISCILA DE BRITO (OAB 208010/SP), RENATA ELAINE VIEIRA DA SILVA (OAB 163116/SP)