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TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1029201-45.2022.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [PAULO RICARDO SIQUEIRA CAPARELLI - CPF: 028.392.831-07 (APELADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), ADRIANA PASSOS FERREIRA ANDRADE - CPF: 035.604.796-22 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), NADIA PALOMA DE AVILA CORREIA SILVA - CPF: 123.798.686-97 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE ANDRADE ALVARENGA - CPF: 066.773.566-63 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO A FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ILICITUDE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória, para declarar nula a cláusula que condicionava o prazo de entrega de imóvel à celebração de financiamento bancário, fixar a data limite em junho de 2021 (com tolerância de 180 dias), reconhecer a mora da construtora até a imissão na posse em 02/setembro/2022 e condená-la ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$ 124.500,00), à restituição simples da taxa de evolução de obra paga no período de atraso e à substituição do INCC pelo IPCA. 2. Requerimentos do recurso: (i) afastamento da mora contratual com o reconhecimento da validade da cláusula do cronograma vinculada ao agente financeiro; (ii) exclusão dos lucros cessantes ante a destinação residencial do bem e ausência de prova de dano concreto; (iii) afastamento do dever de restituição da taxa de evolução de obra paga a terceiro; (iv) improcedência total dos pedidos iniciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legalidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento bancário e a caracterização da mora da construtora; (ii) aferir o cabimento da condenação em lucros cessantes presumidos pela privação do uso da unidade imobiliária adquirida para moradia; (iii) examinar o dever da construtora de ressarcir os valores despendidos a título de taxa de evolução de obra após o término do prazo contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A cláusula que vincula a entrega das chaves à assinatura do financiamento bancário é nula por transferir o risco do empreendimento e gerar indeterminação temporal ao consumidor, impondo-se a fixação de termo certo e admitindo-se apenas a prorrogação improrrogável de 180 dias, o que configura a mora da construtora entre julho de 2021 e a entrega das chaves em 02/setembro/2022, consoante a tese fixada no Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O descumprimento do prazo para entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador pela privação da posse direta e da fruição econômica do bem (dano in re ipsa), sendo irrelevante a destinação residencial ou locatícia da unidade para a concessão de lucros cessantes no montante de 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado, nos termos do Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça. 6. A prorrogação da cobrança de taxa de evolução de obra após o esgotamento do prazo contratual decorre exclusivamente da inexecução tempestiva da construção, gerando para a incorporadora o dever de reparação integral dos danos materiais mediante o ressarcimento simples dos encargos suportados pelo adquirente no período de atraso, conforme o Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça e os artigos 389 e 402 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso desprovido. ____________________ Dispositivos relevantes citados: CPC - art. 85, § 11; CDC - art. 6º, III, art. 51, IV; CC - art. 389, art. 402. Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 996. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela requerida VIASUL ENGENHARIA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação indenizatória proposta por PAULO RICARDO SIQUEIRA CAPARELLI, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Na origem, a parte autora ajuizou a presente demanda com a alegação de que celebrou com a requerida, em 18/outubro/2018, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao apartamento n. 301, bloco 06, do empreendimento Residencial Mirante do Coxipó, pelo preço de R$ 124.500,00 (cento e vinte e quatro mil e quinhentos reais). Sustentou que a previsão de conclusão das obras era dezembro de 2020, com tolerância contratual de cento e oitenta dias, o que fixaria o prazo limite em junho de 2021. Afirmou que a cláusula quinta do ajuste condicionou a entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento bancário, estipulação que apontou como abusiva e contrária ao entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema 996. Pontuou que a construtora incorreu em mora e que continuou a suportar a cobrança de taxa de evolução de obra perante a instituição financeira após o termo pactuado. Requereu a concessão de tutela de urgência para a suspensão da exigibilidade dos juros de obra, a declaração de nulidade da cláusula que vincula o prazo ao financiamento bancário, a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes em virtude da privação do uso do imóvel, o ressarcimento dos valores despendidos a título de encargos de evolução de obra e o pagamento de indenização por danos morais (id. 387761386). O Juízo singular julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, a fim declarar nula a estipulação contratual que atrelava o termo de conclusão das obras ao contrato de mútuo financeiro, fixou a data limite para a entrega do bem em junho de 2021, considerada a prorrogação de cento e oitenta dias, e reconheceu a mora da construtora até a efetiva imissão na posse em 02/setembro/2022. Diante disso, condenou a requerida ao pagamento de lucros cessantes na proporção de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, à restituição simples das parcelas comprovadamente pagas a título de taxa de evolução de obra no período de atraso, bem como à substituição do índice INCC pelo IPCA sobre o saldo devedor durante o intervalo da mora. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento "pro rata" das despesas judiciais e honorários advocatícios, estes fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade com relação ao autor em razão da concessão da gratuidade da justiça (id. 387761896). Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação, no qual sustentou a ausência de mora contratual e defendeu a legalidade da cláusula que regulou o cronograma da obra em consonância com as normas do agente financeiro habitacional. Aduziu que a condenação em lucros cessantes não merece prosperar, sob o argumento de que a unidade imobiliária tinha como destinação a moradia familiar da parte adquirente, o que afastaria a presunção de dano material e exigiria prova concreta de perdas patrimoniais. Afirmou a impossibilidade de restituição dos juros de obra, sob a alegação de que a taxa de evolução decorre de vínculo jurídico autônomo entabulado exclusivamente entre o mutuário e a instituição bancária, sem repasse dos valores à incorporadora. Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar o julgado e julgar improcedentes as pretensões autorais (id. 387761898). Contrarrazões no id. 387761903. É a síntese necessária. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia gira em torno da responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta em programa habitacional, avaliando-se a legalidade da cláusula que vincula o prazo ao financiamento bancário, o cabimento dos lucros cessantes presumidos pela privação do bem e o dever de ressarcir os juros de obra pagos no período de mora. A Invalidade da Cláusula de Vinculação e a Caracterização da Mora Contratual A relação jurídica entabulada entre as partes subsume-se inequivocamente ao regime do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a condição do promitente comprador como destinatário final do produto e a atuação da construtora no mercado imobiliário com habitualidade e escopo de lucro. Assim, a exegese das cláusulas contratuais deve harmonizar-se com a proteção da confiança, a boa-fé objetiva e o dever de informação clara e transparente, consagrados nos artigos 6º, III, e 51, IV, do diploma consumerista. No tocante ao prazo para a entrega da obra, o contrato originário estipulou a estimativa para dezembro de 2020, inserindo, contudo, cláusula secundária que subordinava o termo final à celebração do financiamento bancário junto ao agente financeiro. Essa modalidade de estipulação transfere ao consumidor vulnerável a álea inerente ao negócio da incorporadora, ensejando uma indeterminação temporal intolerável na ordem jurídica. Por meio da interpretação sistemática e teleológica das normas de proteção do consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo 996, sedimentou tese vinculante segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade em construção, impõe-se o estabelecimento de prazo certo, expresso e inteligível para a entrega do bem, sendo peremptoriamente vedada a vinculação dessa obrigação à concessão do mútuo bancário ou a outro negócio jurídico acessório, admitindo-se apenas o acréscimo do prazo improrrogável de tolerância de cento e oitenta dias. Aplicando o silogismo jurídico à hipótese dos autos, considerando que a cláusula de vinculação é nula e que a previsão originária apontava dezembro de 2020, o termo final improrrogável recaiu em junho de 2021, ante a validade da tolerância temporal. Visto que a imissão na posse somente se deu em 02/setembro/2022, restou configurada a incontroversa mora da apelante no lapso temporal compreendido entre julho de 2021 e a data da entrega efetiva das chaves. O Cabimento dos Lucros Cessantes e a Presunção do Dano Insurge-se a construtora contra a fixação de indenização a título de lucros cessantes, argumentando que a unidade imobiliária fora adquirida para residência familiar, o que afastaria a possibilidade de exploração comercial e exigiria prova concreta de perdas patrimoniais. Todavia, a pretensão recursal colide frontalmente com a diretriz firmada no julgamento do recurso repetitivo correlato. Conforme a tese firmada no item 1.2 do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel acarreta prejuízo presumido ao comprador, consubstanciado na injusta privação da posse direta e da fruição econômica do bem. A ratio decidendi do precedente qualificado repousa na constatação objetiva de que a indisponibilidade física da coisa priva o adquirente de nela residir, livrando-se de outros custos de moradia, ou de destiná-la à locação, tornando despicienda qualquer digressão a respeito da destinação originária do imóvel. Assim, o dano material deflui in re ipsa do ato ilícito da mora, correspondendo o parâmetro indenizatório de meio por cento ao mês sobre o valor contratual atualizado a critério equitativo e amplamente consolidado pela jurisprudência para refletir o justo valor locatício mensal de unidade assemelhada. Conclui-se, portanto, pela higidez da condenação imposta a título de lucros cessantes, devidos mensalmente no período em que perdurou a mora da incorporadora. A Responsabilidade Civil pela Reparação dos Juros de Obra A apelante alega a impossibilidade de ser compelida à restituição da taxa de evolução de obra, sob o pretexto de tratar-se de encargo contratado com terceiro, qual seja, a instituição financeira mutuante. O argumento defensivo desconsidera a causalidade jurídica subjacente à cobrança. A denominada taxa de evolução de obra, incidente na fase construtiva e correspondente a encargos financeiros desprovidos de amortização do capital principal, possui respaldo legal durante o cronograma regular das obras. Contudo, ultrapassado o prazo avençado para a conclusão do empreendimento, a manutenção dessa exação torna-se manifestamente ilícita perante o consumidor, consoante preconiza a tese fixada no item 1.3 do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça. Embora a instituição financeira operacionalize a cobrança perante o mutuário, o fato gerador da prorrogação do encargo é atribuível exclusivamente à inexecução tempestiva da obra pela construtora. Logo, a obrigação de recompor tais despesas não decorre de repetição de indébito decorrente de contrato bancário, mas sim do dever geral de reparação integral dos danos materiais causados pelo inadimplemento contratual da vendedora, ex vi do disposto nos artigos 389 e 402 do Código Civil. Dessa forma, a determinação de ressarcimento simples dos valores que o adquirente despendeu a esse título no período de atraso mostra-se irretocável, relegando-se à fase de liquidação a mera conferência aritmética das quantias comprovadamente vertidas. Dispositivo Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por VIASUL ENGENHARIA LTDA. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte ré de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento), em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1029201-45.2022.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [PAULO RICARDO SIQUEIRA CAPARELLI - CPF: 028.392.831-07 (APELADO), RITA DE CASSIA BUENO DO NASCIMENTO - CPF: 043.533.501-45 (ADVOGADO), GRISIELY DAIANY MACHADO COSTA - CPF: 967.724.501-59 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), ADRIANA PASSOS FERREIRA ANDRADE - CPF: 035.604.796-22 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), NADIA PALOMA DE AVILA CORREIA SILVA - CPF: 123.798.686-97 (ADVOGADO), BRUNO HENRIQUE ANDRADE ALVARENGA - CPF: 066.773.566-63 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO A FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ILICITUDE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória, para declarar nula a cláusula que condicionava o prazo de entrega de imóvel à celebração de financiamento bancário, fixar a data limite em junho de 2021 (com tolerância de 180 dias), reconhecer a mora da construtora até a imissão na posse em 02/setembro/2022 e condená-la ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$ 124.500,00), à restituição simples da taxa de evolução de obra paga no período de atraso e à substituição do INCC pelo IPCA. 2. Requerimentos do recurso: (i) afastamento da mora contratual com o reconhecimento da validade da cláusula do cronograma vinculada ao agente financeiro; (ii) exclusão dos lucros cessantes ante a destinação residencial do bem e ausência de prova de dano concreto; (iii) afastamento do dever de restituição da taxa de evolução de obra paga a terceiro; (iv) improcedência total dos pedidos iniciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legalidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento bancário e a caracterização da mora da construtora; (ii) aferir o cabimento da condenação em lucros cessantes presumidos pela privação do uso da unidade imobiliária adquirida para moradia; (iii) examinar o dever da construtora de ressarcir os valores despendidos a título de taxa de evolução de obra após o término do prazo contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A cláusula que vincula a entrega das chaves à assinatura do financiamento bancário é nula por transferir o risco do empreendimento e gerar indeterminação temporal ao consumidor, impondo-se a fixação de termo certo e admitindo-se apenas a prorrogação improrrogável de 180 dias, o que configura a mora da construtora entre julho de 2021 e a entrega das chaves em 02/setembro/2022, consoante a tese fixada no Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O descumprimento do prazo para entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador pela privação da posse direta e da fruição econômica do bem (dano in re ipsa), sendo irrelevante a destinação residencial ou locatícia da unidade para a concessão de lucros cessantes no montante de 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado, nos termos do Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça. 6. A prorrogação da cobrança de taxa de evolução de obra após o esgotamento do prazo contratual decorre exclusivamente da inexecução tempestiva da construção, gerando para a incorporadora o dever de reparação integral dos danos materiais mediante o ressarcimento simples dos encargos suportados pelo adquirente no período de atraso, conforme o Tema Repetitivo n. 996 do Superior Tribunal de Justiça e os artigos 389 e 402 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso desprovido. ____________________ Dispositivos relevantes citados: CPC - art. 85, § 11; CDC - art. 6º, III, art. 51, IV; CC - art. 389, art. 402. Jurisprudências relevantes citadas: STJ - Tema Repetitivo n. 996. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela requerida VIASUL ENGENHARIA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação indenizatória proposta por PAULO RICARDO SIQUEIRA CAPARELLI, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Na origem, a parte autora ajuizou a presente demanda com a alegação de que celebrou com a requerida, em 18/outubro/2018, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao apartamento n. 301, bloco 06, do empreendimento Residencial Mirante do Coxipó, pelo preço de R$ 124.500,00 (cento e vinte e quatro mil e quinhentos reais). Sustentou que a previsão de conclusão das obras era dezembro de 2020, com tolerância contratual de cento e oitenta dias, o que fixaria o prazo limite em junho de 2021. Afirmou que a cláusula quinta do ajuste condicionou a entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento bancário, estipulação que apontou como abusiva e contrária ao entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema 996. Pontuou que a construtora incorreu em mora e que continuou a suportar a cobrança de taxa de evolução de obra perante a instituição financeira após o termo pactuado. Requereu a concessão de tutela de urgência para a suspensão da exigibilidade dos juros de obra, a declaração de nulidade da cláusula que vincula o prazo ao financiamento bancário, a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes em virtude da privação do uso do imóvel, o ressarcimento dos valores despendidos a título de encargos de evolução de obra e o pagamento de indenização por danos morais (id. 387761386). O Juízo singular julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, a fim declarar nula a estipulação contratual que atrelava o termo de conclusão das obras ao contrato de mútuo financeiro, fixou a data limite para a entrega do bem em junho de 2021, considerada a prorrogação de cento e oitenta dias, e reconheceu a mora da construtora até a efetiva imissão na posse em 02/setembro/2022. Diante disso, condenou a requerida ao pagamento de lucros cessantes na proporção de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, à restituição simples das parcelas comprovadamente pagas a título de taxa de evolução de obra no período de atraso, bem como à substituição do índice INCC pelo IPCA sobre o saldo devedor durante o intervalo da mora. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento "pro rata" das despesas judiciais e honorários advocatícios, estes fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade com relação ao autor em razão da concessão da gratuidade da justiça (id. 387761896). Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação, no qual sustentou a ausência de mora contratual e defendeu a legalidade da cláusula que regulou o cronograma da obra em consonância com as normas do agente financeiro habitacional. Aduziu que a condenação em lucros cessantes não merece prosperar, sob o argumento de que a unidade imobiliária tinha como destinação a moradia familiar da parte adquirente, o que afastaria a presunção de dano material e exigiria prova concreta de perdas patrimoniais. Afirmou a impossibilidade de restituição dos juros de obra, sob a alegação de que a taxa de evolução decorre de vínculo jurídico autônomo entabulado exclusivamente entre o mutuário e a instituição bancária, sem repasse dos valores à incorporadora. Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar o julgado e julgar improcedentes as pretensões autorais (id. 387761898). Contrarrazões no id. 387761903. É a síntese necessária. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia gira em torno da responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta em programa habitacional, avaliando-se a legalidade da cláusula que vincula o prazo ao financiamento bancário, o cabimento dos lucros cessantes presumidos pela privação do bem e o dever de ressarcir os juros de obra pagos no período de mora. A Invalidade da Cláusula de Vinculação e a Caracterização da Mora Contratual A relação jurídica entabulada entre as partes subsume-se inequivocamente ao regime do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a condição do promitente comprador como destinatário final do produto e a atuação da construtora no mercado imobiliário com habitualidade e escopo de lucro. Assim, a exegese das cláusulas contratuais deve harmonizar-se com a proteção da confiança, a boa-fé objetiva e o dever de informação clara e transparente, consagrados nos artigos 6º, III, e 51, IV, do diploma consumerista. No tocante ao prazo para a entrega da obra, o contrato originário estipulou a estimativa para dezembro de 2020, inserindo, contudo, cláusula secundária que subordinava o termo final à celebração do financiamento bancário junto ao agente financeiro. Essa modalidade de estipulação transfere ao consumidor vulnerável a álea inerente ao negócio da incorporadora, ensejando uma indeterminação temporal intolerável na ordem jurídica. Por meio da interpretação sistemática e teleológica das normas de proteção do consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo 996, sedimentou tese vinculante segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade em construção, impõe-se o estabelecimento de prazo certo, expresso e inteligível para a entrega do bem, sendo peremptoriamente vedada a vinculação dessa obrigação à concessão do mútuo bancário ou a outro negócio jurídico acessório, admitindo-se apenas o acréscimo do prazo improrrogável de tolerância de cento e oitenta dias. Aplicando o silogismo jurídico à hipótese dos autos, considerando que a cláusula de vinculação é nula e que a previsão originária apontava dezembro de 2020, o termo final improrrogável recaiu em junho de 2021, ante a validade da tolerância temporal. Visto que a imissão na posse somente se deu em 02/setembro/2022, restou configurada a incontroversa mora da apelante no lapso temporal compreendido entre julho de 2021 e a data da entrega efetiva das chaves. O Cabimento dos Lucros Cessantes e a Presunção do Dano Insurge-se a construtora contra a fixação de indenização a título de lucros cessantes, argumentando que a unidade imobiliária fora adquirida para residência familiar, o que afastaria a possibilidade de exploração comercial e exigiria prova concreta de perdas patrimoniais. Todavia, a pretensão recursal colide frontalmente com a diretriz firmada no julgamento do recurso repetitivo correlato. Conforme a tese firmada no item 1.2 do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel acarreta prejuízo presumido ao comprador, consubstanciado na injusta privação da posse direta e da fruição econômica do bem. A ratio decidendi do precedente qualificado repousa na constatação objetiva de que a indisponibilidade física da coisa priva o adquirente de nela residir, livrando-se de outros custos de moradia, ou de destiná-la à locação, tornando despicienda qualquer digressão a respeito da destinação originária do imóvel. Assim, o dano material deflui in re ipsa do ato ilícito da mora, correspondendo o parâmetro indenizatório de meio por cento ao mês sobre o valor contratual atualizado a critério equitativo e amplamente consolidado pela jurisprudência para refletir o justo valor locatício mensal de unidade assemelhada. Conclui-se, portanto, pela higidez da condenação imposta a título de lucros cessantes, devidos mensalmente no período em que perdurou a mora da incorporadora. A Responsabilidade Civil pela Reparação dos Juros de Obra A apelante alega a impossibilidade de ser compelida à restituição da taxa de evolução de obra, sob o pretexto de tratar-se de encargo contratado com terceiro, qual seja, a instituição financeira mutuante. O argumento defensivo desconsidera a causalidade jurídica subjacente à cobrança. A denominada taxa de evolução de obra, incidente na fase construtiva e correspondente a encargos financeiros desprovidos de amortização do capital principal, possui respaldo legal durante o cronograma regular das obras. Contudo, ultrapassado o prazo avençado para a conclusão do empreendimento, a manutenção dessa exação torna-se manifestamente ilícita perante o consumidor, consoante preconiza a tese fixada no item 1.3 do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça. Embora a instituição financeira operacionalize a cobrança perante o mutuário, o fato gerador da prorrogação do encargo é atribuível exclusivamente à inexecução tempestiva da obra pela construtora. Logo, a obrigação de recompor tais despesas não decorre de repetição de indébito decorrente de contrato bancário, mas sim do dever geral de reparação integral dos danos materiais causados pelo inadimplemento contratual da vendedora, ex vi do disposto nos artigos 389 e 402 do Código Civil. Dessa forma, a determinação de ressarcimento simples dos valores que o adquirente despendeu a esse título no período de atraso mostra-se irretocável, relegando-se à fase de liquidação a mera conferência aritmética das quantias comprovadamente vertidas. Dispositivo Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por VIASUL ENGENHARIA LTDA. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte ré de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento), em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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