2026-09-16 · TJMG
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1028531-96.2025.8.13.0024/MG AUTOR: MGI MINAS GERAIS PARTICIPACOES S.A ADVOGADO(A): LUCIANA REZENDE SOUZA (OAB MG083163) ADVOGADO(A): BARBARA EMILIA MARONI SAFE SILVEIRA (OAB MG094543) ADVOGADO(A): ANTONIO VALLADARES BAHIA NETO (OAB MG082512) ADVOGADO(A): FERNANDA TEIXEIRA VIEGAS (OAB MG076597) SENTENÇA I RELATÓRIO MGI – MINAS GERAIS PARTICIPAÇÕES S.A. ajuizou ação de obrigação de fazer em face de FERNANDO BORJA PINTO, alegando, em síntese, que celebrou com o réu o Contrato de Locação nº 1177/2024, cujo objeto consistia na locação das salas 11 e 12 do imóvel situado na Avenida Cristiano Machado, nº 10.390, Bairro Floramar, nesta Capital, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses e mediante aluguel mensal de R$5.900,00 (cinco mil e novecentos reais). Afirmou que, em 08/01/2025, comunicou ao locador sua intenção de encerrar antecipadamente a locação em 31/01/2025. Relatou que o réu não concordou com o encerramento nos termos propostos, recusou-se a assinar o instrumento de distrato e exigiu o pagamento de multa no valor de R$28.320,00 (vinte e oito mil trezentos e vinte reais), além da apresentação dos comprovantes de quitação dos encargos incidentes sobre o imóvel. Disse que, na vistoria realizada em 13/03/2025, foram identificados reparos a serem executados antes da entrega definitiva do imóvel, razão pela qual contratou prestadora especializada para a realização dos serviços, pelo valor de R$16.700,00 (dezesseis mil e setecentos reais). Sustentou que manteve o pagamento dos aluguéis durante o período necessário à execução dos reparos e que, concluídos os serviços, entregou as chaves ao réu em 13/06/2025. Aduziu que as pendências referentes à limpeza, ao IPTU, ao seguro contra incêndio e ao encerramento das unidades consumidoras foram regularizadas, mas o réu manteve a recusa a assinar o distrato contratual. Postulou a declaração de extinção do Contrato de Locação nº 1177/2024, mediante a condenação do réu à assinatura do instrumento de distrato. Citado, o réu não apresentou contestação, conforme certificado no evento 21. No evento 26, a autora requereu a decretação da revelia e o julgamento antecipado da lide. A instrução processual foi declarada encerrada. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a parte ré é revel e os documentos juntados são suficientes para a solução da controvérsia, não havendo necessidade de produção de outras provas, nos termos do art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Decreto a revelia do réu. Nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, a revelia acarreta a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pela parte autora. Tal presunção, contudo, é relativa e não conduz automaticamente à procedência do pedido, especialmente quando as alegações estiverem em contradição com os documentos constantes dos autos, conforme dispõe o art. 345, inciso IV, do mesmo diploma legal. A controvérsia consiste em verificar se o contrato de locação foi extinto e se o réu pode ser compelido a assinar o termo de distrato elaborado pela autora. O Contrato nº 1177/2024 foi celebrado pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, tendo por objeto a locação de imóvel não residencial destinado à instalação do arquivo da autora (evento 1, item 6). Tratando-se de locação por prazo determinado, o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário a possibilidade de devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, sem prejuízo do pagamento da multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou daquela que vier a ser judicialmente estipulada, caso inexistente previsão contratual. A extinção antecipada da locação, portanto, não depende da concordância do locador, embora possam subsistir obrigações de natureza patrimonial decorrentes da devolução anterior ao termo final do contrato. No caso dos autos, a autora comunicou ao locador, inicialmente, sua intenção de encerrar a relação contratual em 31/01/2025. Entretanto, a própria narrativa inicial e os documentos juntados evidenciam que a posse do imóvel não foi restituída ao locador naquela ocasião. A vistoria somente foi realizada em 13/03/2025, quando foi constatada a necessidade de repaross, incluindo a substituição de peças de cerâmica, porta de vidro, luminárias, tampas de vasos sanitários, manutenção de aparelhos de ar-condicionado e reparos hidráulicos (evento 1, item 23). A autora contratou prestadora para a realização dos serviços e continuou responsável pelos aluguéis durante o período necessário à execução dos reparos (evento 1, item 24). A efetiva restituição do imóvel ocorreu em 13/06/2025, data em que o réu recebeu as chaves, conforme Termo de Entrega de Chaves por ele assinado (evento 1, item 11). Embora o réu tenha inserido no documento a ressalva manuscrita de que “somente recebeu as chaves”, tal anotação não afasta a eficácia probatória do documento no que consiste à restituição da posse direta do imóvel, servindo apenas para afastar a possibilidade de que se interpretasse o recebimento das chaves como outorga de quitação geral das obrigações contratuais. Essa conclusão encontra respaldo no próprio contrato, cuja cláusula 14.2.2 estabelece expressamente que o recebimento das chaves pelo locador não implicaria quitação ou remissão de eventuais débitos decorrentes da relação locatícia (evento 1, item 6). Em vista do exposto, a locação deve ser considerada extinta em 13/06/2025, data da efetiva entrega e do recebimento das chaves, não sendo devidos aluguéis ou encargos decorrentes da posse do imóvel relativamente ao período posterior a tal deata. Não pode, porém, ser acolhido o pedido de condenação do réu à assinatura do termo de distrato. O instrumento negociaal juntado pela autora foi elaborado em 17/01/2025 e estabeleceu que a locação seria encerrada em 31/01/2025. Previu, ainda, a inexistência de penalidades decorrentes da rescisão antecipada e a outorga de quitação plena, geral e irrevogável entre as partes (evento 1, item 12). Tais disposições não consistem, portanto, em simples formalização da entrega das chaves. O documento contém manifestações de vontade autônomas, mediante as quais o locador renunciaria a eventual multa pela devolução antecipada do imóvel e a outras pretensões decorrentes do contrato. Não há prova de que o réu tenha concordado com essas disposições contratuais. Pelo contrário, a notificação extrajudicial demonstra que o requerido se opôs expressamente à dispensa do pagamento da multa e à outorga de quitação pretendida pela autora (evento 1, item 7). O art. 501 do Código de Processo Civil preceitua que “na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida”. Assim, a decisão pode produzir os efeitos de uma declaração de vontade não emitida, mas essa eficácia pressupõe a existência de obrigação jurídica anterior de emitir a declaração. A norma não autoriza o Poder Judiciário a criar consenso entre as partes, sem respaldo jurídico, muito menos a celebração de negócio jurídico com cláusulas não decorrentes de imposição legal ou de prévio compromisso expressamente asusmido por ambos os contratantes. Não consta do contrato obrigação do locador de assinar instrumento contendo renúncia a direitos ou com outorga de quitação geral, razão pela qual não pode ser compelido a aderir ao conteúdo do distrato elaborado unilateralmente pela autora. Assim, não há como acolher o pedido de condenação do réu à assinatura do instrumento de distrato elaborado pela autora. A recusa à assinatura do documento não impede, por outro lado, o reconhecimento judicial da extinção da locação na data apontada acima, pois a extinção é decorrência direta da devolução e do efetivo recebimento das chaves. Eventuais pretensões relacionadas a à multa eventualmente devida em razão de devolução antecipada, a danos causados ao imóvel e que não tenham sido reparados, a encargos anteriores à entrega das chaves ou a outras obrigações contratuais não integram o objeto desta demanda e poderão ser discutidas pelas partes na via própria, desde que observado o prazo prescircional. III - CONCLUSÃO Com tais razões de decidir, nos termos do art. 487, I do CPC, resolvo o mérito de demanda, julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar que o Contrato de Locação nº 1177/2024 foi extinto em 13/06/2025, data da efetiva entrega das chaves pela autora e de seu recebimento pelo réu, de mdoo que não são devidos aluguéis ou encargos locatícios relacionados à locação do imóvel relativamente a data posterior à indicada. Condeno a parte autora ao pagamento de 20% das custas e despesas processuais, ficando a cargo do réu o restante de tais verbas. Condeno o réu ainda ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 8% sobre o valor atualizado da causa, considerada a sucumbência parcial e o fato de que o réu permaneceu revel e não constituiu advogado. Após o trânsito em julgado, tomadas as providências necessárias, arquivem-se os autos, com baixa. P. R. I.