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2026-08-27 · TJMG
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1027903-73.2026.8.13.0024/MG
AUTOR: ADRIANO NOGUEIRA DE OLIVEIRA
ADVOGADO(A): POLIANE VENUTA SOARES (OAB MG158214)
AUTOR: ALEXSANDRA REGINA TRINDADE DE PAULA OLIVEIRA
ADVOGADO(A): POLIANE VENUTA SOARES (OAB MG158214)
RÉU: WAM COMERCIALIZACAO S/A
ADVOGADO(A): CARMEN THATIANA BOM ROCHA (OAB GO039648)
RÉU: W 30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO(A): CARMEN THATIANA BOM ROCHA (OAB GO039648)
SENTENÇA
Vistos.
Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes em face da sentença proferida nestes autos Evento 31 (doc 1).
Os autores, em seus embargos Evento 38 (doc 1), apontam omissão consistente na ausência de enfrentamento do fundamento jurídico autônomo relativo ao limite global de retenção da comissão de corretagem, à luz do entendimento firmado no REsp nº 2.106.548/SP, bem como da repercussão do inadimplemento das rés sobre a legitimidade da retenção integral dessa verba.
As rés, em seus embargos Evento 44 (doc 1), apontam: (i) contradição na aplicação da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do CDC, sustentando que a norma especial deveria prevalecer para autorizar a retenção de 50%; e (ii) omissão quanto à ausência de má-fé das embargantes para fins de configuração da Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor.
As rés apresentaram contrarrazões aos embargos dos autores Evento 44 (doc 2), sustentando a inexistência de omissão e a tentativa de rediscussão do mérito. Os autores apresentaram contrarrazões aos embargos das rés Evento 50 (doc 1), pugnando pela rejeição dos aclaratórios opostos pelas embargantes.
Decido.
I. DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DOS AUTORES
Da tempestividade
A sentença foi disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico em 13/07/2026, considerando-se publicada em 14/07/2026. O prazo de cinco dias para oposição dos embargos, nos termos do art. 49 da Lei nº 9.099/95, encerrou-se em 20/07/2026. Os embargos foram opostos em 16/07/2026. São, portanto, tempestivos.
Do mérito
Os autores sustentam que a sentença foi omissa ao julgar improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem com fundamento exclusivo no Tema 938/STJ, sem enfrentar a tese autônoma de que, no contexto do distrato, a retenção da corretagem deve ser analisada globalmente, de modo que a soma de todas as deduções não ultrapasse o limite de 25% fixado pela jurisprudência do STJ, conforme o entendimento firmado no REsp nº 2.106.548/SP.
Acolho parcialmente os embargos, para integrar a fundamentação, sem, contudo, atribuir-lhes efeitos infringentes.
Com efeito, a sentença apreciou o pedido de restituição da comissão de corretagem e o rejeitou com base no Tema 938/STJ, que consagra a validade da cláusula que transfere ao comprador o ônus da corretagem, desde que previamente informado.
Contudo, os autores, desde a petição inicial, sustentaram fundamento jurídico distinto: não a invalidade da cobrança em si, mas a impossibilidade de retenção integral da corretagem quando, somada às demais deduções, ultrapassa o limite global admitido pela jurisprudência.
Reconheço que esse fundamento específico não foi expressamente enfrentado na sentença, configurando omissão nos termos do art. 1.022, II, do CPC.
Passo, portanto, a supri-la.
Da distinção entre o Tema 938/STJ e a questão do limite global de retenção
O Tema 938/STJ trata da validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Essa questão foi corretamente resolvida na sentença: a cláusula é válida, o serviço foi prestado, e a obrigação de pagamento foi validamente assumida pelo comprador.
Contudo, a questão suscitada pelos autores nos embargos é diversa: trata-se de saber se, no contexto da resolução contratual, a retenção integral da corretagem é compatível com os limites impostos pelo CDC e pela jurisprudência do STJ.
O REsp nº 2.106.548/SP, da Terceira Turma do STJ, ao interpretar o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 à luz do CDC, assentou que as deduções decorrentes do distrato devem ser analisadas de forma global, de modo a impedir que o conjunto de retenções esvazie o direito do consumidor à restituição.
Nesse contexto, a comissão de corretagem integra o cálculo global das deduções.
Todavia, a aplicação desse entendimento ao caso concreto não conduz ao resultado pretendido pelos autores.
Isso porque, na sentença, o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo imóvel já foi reduzido para 10% — patamar significativamente inferior ao limite de 25% fixado pelo STJ.
Assim, mesmo que se some a retenção de 10% sobre o valor do imóvel (R$ 776,06) ao valor da corretagem (R$ 2.025,00), o total retido (R$ 2.801,06) representa aproximadamente 28,7% do total pago pelos autores (R$ 9.785,63, somando imóvel e corretagem).
Esse percentual, embora ligeiramente superior ao teto de 25%, decorre em grande parte da natureza distinta da corretagem — remuneração por serviço efetivamente prestado e concluído — e não de uma penalidade contratual.
Nesse ponto, é necessário distinguir a natureza jurídica dos institutos.
A cláusula penal tem caráter de pré-fixação de perdas e danos pelo desfazimento do contrato.
A comissão de corretagem, por sua vez, é a remuneração por um serviço de intermediação que foi efetivamente prestado e concluído com a celebração do negócio original.
Nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração do corretor é devida uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
O distrato foi celebrado por iniciativa dos próprios autores, e o serviço de corretagem foi integralmente prestado em 2021, quando da celebração do contrato.
O inadimplemento posterior das rés quanto às parcelas do distrato não tem o condão de retroativamente anular a prestação do serviço de intermediação já concluído.
Da repercussão do inadimplemento das rés sobre a corretagem
Os autores sustentam, ainda, que o inadimplemento das rés quanto ao distrato deveria repercutir sobre a legitimidade da retenção da corretagem.
O argumento não prospera.
A sentença já reconheceu o inadimplemento das rés e extraiu dele as consequências jurídicas pertinentes: a redução da cláusula penal de 50% para 10% e a condenação por danos morais.
O inadimplemento do distrato não tem o condão de extinguir a obrigação de pagamento da corretagem, que é verba de natureza distinta, devida a terceiro (o corretor), cujo serviço foi prestado anos antes da resolução contratual.
Conclusão quanto aos embargos dos autores
Integro a fundamentação da sentença para esclarecer que:
(I) a tese do limite global de retenção, fundada no REsp nº 2.106.548/SP, foi considerada, mas não conduz à restituição da corretagem no caso concreto, dada a natureza jurídica distinta dessa verba em relação à cláusula penal e;
(II) o inadimplemento das rés quanto ao distrato não repercute sobre a legitimidade da retenção da corretagem, cujo serviço foi prestado e concluído anteriormente.
Mantenho, portanto, o dispositivo da sentença quanto à improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem. Os embargos dos autores são conhecidos e parcialmente acolhidos apenas para integração da fundamentação, sem efeitos infringentes.
II. DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DAS RÉS
Da tempestividade
A sentença foi disponibilizada em 13/07/2026 e publicada em 14/07/2026. O prazo de cinco dias encerrou-se em 20/07/2026. Os embargos das rés foram opostos em 20/07/2026. São, portanto, tempestivos.
Do mérito
II.1. Da alegada contradição na aplicação da Lei nº 13.786/2018 frente ao CDC
As rés sustentam que a sentença teria incorrido em contradição ao afastar a aplicação da Lei nº 13.786/2018 — norma especial — em favor do CDC — norma geral —, sem demonstrar a incompatibilidade que justificaria tal medida.
Rejeito os embargos neste ponto.
Não há contradição na sentença.
A decisão não afastou a incidência da Lei nº 13.786/2018.
Ao contrário, reconheceu expressamente a existência do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Contudo, a sentença fundamentou a redução do percentual em dois pilares distintos e coerentes entre si:
O primeiro é a incidência do controle de abusividade previsto no art. 51, IV, do CDC.
A Lei nº 13.786/2018 e o CDC não são normas incompatíveis.
O STJ, nos REsp nº 2.106.548/SP e REsp nº 2.104.086/SP, pacificou que, mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação, subsiste o controle de abusividade das cláusulas de retenção, sendo vedada retenção superior a 25% do montante adimplido em relações de consumo.
A sentença, ao fixar o percentual em 10%, situou-se dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência do STJ.
O segundo é a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).
As próprias rés confessaram, na contestação, que o reembolso devido aos autores permanecia pendente de quitação, justificando a mora por "trâmites burocráticos internos".
Tal inadimplemento afasta o direito das rés de exigirem o cumprimento integral das obrigações contraídas pela outra parte, inclusive a manutenção da cláusula penal em seu patamar máximo.
A fundamentação da sentença é, portanto, internamente coerente.
O que as rés pretendem, na verdade, é rediscutir o mérito da decisão, utilizando os embargos de declaração como sucedâneo recursal, o que é vedado.
II.2. Da alegada omissão quanto à ausência de má-fé para fins de configuração do desvio produtivo
As rés sustentam que a sentença foi omissa ao não analisar a ausência de má-fé ou de resistência injustificada de sua parte, argumentando que o atraso no pagamento decorreu de meros trâmites administrativos internos.
Rejeito os embargos neste ponto.
A sentença não foi omissa.
A decisão apreciou expressamente os fundamentos que embasaram a condenação por danos morais, concluindo que a conduta das rés ultrapassou o mero inadimplemento contratual.
O Juízo consignou que, além de não cumprirem o próprio acordo de distrato, as rés interromperam os canais de comunicação com os autores, obrigando-os a despender tempo útil e esforços para buscar, inclusive pela via judicial, a satisfação de um direito já expressamente reconhecido pelas fornecedoras.
A Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, amplamente assimilada pela jurisprudência do STJ (REsp 1.737.412/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi), não exige a demonstração de dolo ou má-fé subjetiva do fornecedor.
Basta a configuração de conduta que imponha ao consumidor o desperdício anormal e injustificado de seu tempo existencial para solucionar problema criado pelo fornecedor.
No caso concreto, a interrupção unilateral dos pagamentos após reconhecimento expresso da dívida, somada às inúmeras tentativas infrutíferas de solução extrajudicial documentadas nos autos, preenche os requisitos da teoria.
A alegação de que o atraso decorreu de "trâmites administrativos internos" constitui, nos termos da teoria do risco do empreendimento, hipótese de fortuito interno, absolutamente incapaz de elidir a responsabilidade contratual perante o consumidor.
Eventuais intercorrências administrativas inserem-se integralmente na esfera de risco da atividade econômica desempenhada pelas fornecedoras.
O que as rés pretendem, também neste ponto, é rediscutir a valoração jurídica conferida aos fatos já apreciados na sentença, providência incompatível com a finalidade integrativa dos embargos de declaração.
Conclusão quanto aos embargos das rés
Os embargos das rés são conhecidos e rejeitados, por inexistência de contradição ou omissão na sentença embargada.
III. DO PREQUESTIONAMENTO
Para fins de prequestionamento, registra-se que foram considerados e aplicados, na sentença e nesta decisão, os seguintes dispositivos: arts. 51, IV, e 53 do CDC; art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 (com redação da Lei nº 13.786/2018); arts. 186, 406, 422, 476 e 725 do Código Civil; Súmula 543 do STJ; Tema 938/STJ; REsp nº 2.106.548/SP e REsp nº 2.104.086/SP.
IV. DISPOSITIVO
Ante o exposto:
1. CONHEÇO e ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração opostos pelos autores Evento 38 (doc 1), apenas para integrar a fundamentação da sentença nos termos acima expostos, sem atribuição de efeitos infringentes, mantendo-se integralmente o dispositivo da sentença embargada.
2. CONHEÇO e REJEITO os embargos de declaração opostos pelas rés Evento 44 (doc 1), por inexistência de contradição ou omissão na sentença embargada.
3. Não se vislumbra caráter protelatório nos embargos opostos pelos autores, razão pela qual deixo de aplicar a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, requerida pelas rés em suas contrarrazões Evento 44 (doc 2).
4. Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.
Publique-se. Intimem-se.
Belo Horizonte, 24 de agosto de 2026.