1027495-39.2025.8.11.0003

Intimação

TJMT · 1ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo n.º 1027495-39.2025.8.11.0003 AUTOR: PATRICIA NASCIMENTO DE SOUSA REU: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA I. Relatório PATRICIA NASCIMENTO DE SOUSA ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra que adquiriu, mediante cessão de direitos, o lote 21 da quadra 31 do loteamento Parque Rosa Bororo, situado em Rondonópolis/MT, objeto da matrícula nº 93.087 do 1º Cartório de Registro de Imóveis, assumindo perante a requerida as obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda. Afirma que, diante de dificuldades financeiras, não possui condições de prosseguir com o pagamento das parcelas e pretende a rescisão do negócio. Sustenta a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a abusividade das penalidades contratuais previstas para o desfazimento do negócio, especialmente da cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato, da taxa de fruição e do parcelamento da restituição. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. Ao final, pediu a rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, admitida a retenção de 10% e da comissão de corretagem, se comprovada (id. 211478983). A gratuidade da justiça foi deferida e a tutela de urgência concedida no id. 212450114, determinando-se a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas e que a requerida se abstivesse de inserir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. Citada, a requerida apresentou contestação no id. 215635001. Sustentou que a rescisão decorre exclusivamente da vontade da adquirente e defendeu a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e das disposições contratuais relativas ao desfazimento do negócio. Alegou serem legítimos os descontos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, inclusive a cláusula penal e a taxa de fruição. Houve réplica no id. 216647460, ocasião em que a autora reiterou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, defendeu a limitação das retenções a 25% dos valores pagos, afastou a incidência da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e requereu a restituição em parcela única. Intimadas para especificação de provas, a autora informou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito (id. 219845785). A requerida também considerou suficiente a prova documental já produzida, requerendo apenas a realização de audiência de conciliação (id. 219954517). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado A controvérsia comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. As questões relevantes estão documentalmente demonstradas e dizem respeito, essencialmente, aos efeitos jurídicos da rescisão do contrato e aos limites das retenções incidentes sobre os valores pagos. A própria autora dispensou outras provas e a requerida afirmou expressamente que os documentos acostados são suficientes para o julgamento. A audiência de conciliação requerida pela requerida não constitui etapa obrigatória neste momento processual e sua designação apenas retardaria a solução da controvérsia, sem prejuízo de eventual composição entre as partes por iniciativa própria. Assim, passo ao julgamento do mérito. 2. Da Causa da Rescisão e aplicação do Código de Defesa do Consumidor A rescisão contratual é postulada pela autora em razão de dificuldades financeiras supervenientes que a impossibilitou de honrar as prestações avençadas, circunstância expressamente narrada na petição inicial. Trata-se, portanto, de resilição por iniciativa e culpa dos adquirentes, e não de inadimplemento imputável às vendedoras, fato que, aliás, não foi objeto de controvérsia entre as partes. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que o autor figura como destinatário final do imóvel adquirido, enquanto a requerida, sociedade empresária atuante no ramo de incorporação imobiliária, enquadra-se no conceito de fornecedora, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Não se desconhece, por outro lado, a incidência da Lei nº 13.786/2018, denominada Lei do Distrato, que introduziu disciplina específica acerca da resolução dos contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano. No caso concreto, o contrato foi celebrado posteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, circunstância que atrai sua incidência à relação contratual. A aplicação da legislação especial, todavia, não implica o afastamento do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, conforme orientação recente do Superior Tribunal de Justiça, mesmo nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, subsiste a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando caracterizada relação de consumo. O STJ assentou que as disposições da Lei do Distrato constituem a disciplina específica da resolução contratual, porém devem ser interpretadas em conjunto com as normas protetivas do consumidor, prevalecendo estas últimas na hipótese de conflito entre os diplomas. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA 284/STF. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 5. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido. (STJ - REsp: 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/12/2025) Assim, reconheço a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, sem prejuízo da aplicação da Lei nº 13.786/2018, vigente à época da celebração do contrato, devendo ambos os diplomas ser interpretados de forma sistemática e complementar, com prevalência das normas consumeristas naquilo em que houver incompatibilidade, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 2. Da restituição dos valores pagos O contrato originário foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e prevê, para hipótese de rescisão, entre outros descontos, cláusula penal correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, encargos incidentes sobre o imóvel e taxa de fruição equivalente a 0,75% ao mês. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 admite, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, determinados descontos dos valores pagos. Isso, entretanto, não afasta a incidência concomitante do Código de Defesa do Consumidor. Caracterizada relação de consumo, os descontos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser compatibilizados com os arts. 51, IV, e 53 do CDC, de modo que a soma das retenções, inclusive encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e demais despesas, não pode exceder 25% dos valores efetivamente pagos. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS NULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato c/c revisão de cláusulas contratuais nulas e devolução de valore s pagos. 2. Ausentes os vícios do art. 1022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 6. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 7. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AgInt no REsp: 00000000000002134611 RS 2024/0119943-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/06/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/06/2026) Ademais, a aplicação da cláusula penal sobre o valor global do contrato não pode conduzir à perda substancial ou integral das quantias desembolsadas pelo consumidor, determinando, no caso examinado, a restituição de 75% dos valores pagos. Essa solução mostra-se adequada ao caso. Embora a requerida sustente a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, o demonstrativo por ela própria apresentado reconhece pagamentos relacionados ao negócio, não sendo razoável permitir que a incidência cumulativa das penalidades absorva parcela substancial ou mesmo a integralidade do que foi desembolsado. O extrato juntado pela requerida aponta, inclusive, total de R$ 19.014,68 recebido diretamente e registra cessões anteriores, alcançando R$ 33.207,04. A restituição deverá, portanto, corresponder a 75% dos valores efetivamente pagos em razão do negócio, ficando a retenção da requerida limitada a 25%, percentual que abrange a cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem, encargos moratórios, tributos e demais descontos ordinários decorrentes da rescisão. 3. Da taxa de fruição A requerida pretende também a incidência de taxa de fruição equivalente a 0,75% ao mês sobre o preço atualizado do contrato. O pedido não merece prosperar. O objeto da lide é um lote de terreno não edificado. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça orienta que é indevida a condenação do adquirente ao pagamento de taxa de ocupação quando se trata de lote vago, ante a ausência de proveito econômico imediato e efetivo que configure enriquecimento sem causa. A mera imissão na posse precária não autoriza a cobrança sem que haja edificação ou uso efetivo do bem: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024) O Tribunal de Justiça de Mato Grosso segue a mesma linha de entendimento: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, determinou restituição de 80% dos valores pagos, reintegração de posse e indeferiu pedido de condenação em taxa de fruição. II. Questão em discussão 2. A questão consiste em saber se é devida a cobrança de taxa de fruição quando o compromissário comprador inadimplente permaneceu na posse de lote de terreno não edificado, sem comprovação de uso econômico ou vantagem patrimonial mensurável. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não cabe o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, ante a ausência dos requisitos configuradores do enriquecimento sem causa. 4. O objeto contratual é lote de terreno de 300m², sem edificação, conforme expressamente descrito no instrumento contratual, não havendo nos autos prova de que o imóvel tenha sido utilizado economicamente, locado ou que tenha proporcionado qualquer vantagem patrimonial ao compromissário comprador. 5. Alegações genéricas sobre impedimento de comercialização ou locação não substituem a necessária comprovação de perda patrimonial efetiva e mensurável, requisito indispensável à configuração do dever de indenizar por fruição. 6. A simples ocupação de terreno não edificado, desacompanhada de demonstração de uso econômico, não autoriza a cobrança de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Tese de julgamento: "É descabida a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, quando ausente a demonstração de utilização econômica do bem ou de vantagem patrimonial obtida pelo compromissário comprador inadimplente." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10217094820248110003, Relator: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/02/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2026) Destarte, a exclusão da taxa de fruição do cálculo de retenção é medida que se impõe. 4. Da forma e dos consectários da restituição A requerida defende que eventual restituição observe o parcelamento previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979. Quanto à forma de restituição, a Lei n. 13.786/2018 estabelece que, em loteamentos com obras concluídas, o pagamento ocorrerá em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 meses contados da formalização da rescisão (art. 32-A, § 1º, II, da Lei 6.766/79). Todavia, a jurisprudência é uníssona no sentido de que, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo inaplicável a cláusula ou preceito que estipule devolução parcelada ou diferida. Aplica-se o enunciado da Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” Nesse sentido: CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (STJ - REsp: 00000000000002106548 SP 2023/0393051-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/09/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 19/09/2025) Nesse sentido, a restituição diferida/parcelada transfere indevidamente os riscos e o fluxo da atividade ao consumidor, razão pela qual o saldo líquido remanescente deve ser restituído de pronto e de uma só vez. Em relação aos consectários legais, a correção monetária deve incidir sobre cada pagamento desde o respectivo desembolso, pelo índice contratualmente previsto. Quanto aos juros de mora, considerando que a resolução decorre de iniciativa da própria adquirente e que a obrigação de restituição somente se torna exigível com a definição judicial dos efeitos do distrato, deverão incidir a partir do trânsito em julgado. Iii. Dispositivo Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato relativo ao lote 21 da quadra 31 do loteamento Parque Rosa Bororo, objeto da matrícula nº 93.087 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT; b) DECLARAR abusiva tão somente a cláusula contratual que mantém a taxa de fruição a imóvel não edificado e que dispõe a forma de restituição parcelada, mantendo-se válidas todas as demais clausulas ajustadas no contrato; c) CONDENAR as requeridas à restituição imediata dos valores pagos a título de parcelas do preço, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e demais encargos contratuais, a ser apurado em liquidação de sentença, observando a correção monetária a partir de cada desembolso, pelo índice contratual, e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Considerando que a autora obteve a rescisão do contrato e a restituição da maior parte dos valores pagos, decaindo apenas quanto ao percentual pretendido, CONDENO a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, procedam-se às baixas necessárias e ARQUIVEM-SE os autos. Rondonópolis-MT, datado e assinado eletronicamente. LUCÉLIA OLIVEIRA VIZZOTTO Juíza de Direito