1026548-80.2024.8.11.0015

Intimação

TJMT · 3ª VARA CÍVEL DE SINOP · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA NÚCLEO DE ATUAÇÃO ESTRATÉGICA (NAE) SENTENÇA (Julgamento Procedente) Processo nº 1026548-80.2024.8.11.0015 Autor(es): RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA e DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA Réu(a): HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. (atual denominação: VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A.) Vistos. I – RELATÓRIO Trata-se de Ação de Resolução Contratual com Anulação de Cláusula Abusiva e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência, ajuizada por RUBIA SIDINEIA RIBEIRO DE SOUZA e DIONIFER MEDEIROS DE SOUZA, em face de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. Conforme narrado na petição inicial (ID. 175085617), os autores adquiriram, em 30 de julho de 2024, fração imobiliária por instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento "Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", em regime de multipropriedade, referente à UAH 10021, com área total de 122,24 m², situado na Praia de Lagoinha, Paraipaba/CE, registrado no Cartório Damasceno Neto – 2º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Paraipaba/CE, sob o nº 2.189. A fração foi adquirida pelo valor total de R$ 159.900,00 (cento e cinquenta e nove mil e novecentos reais), com pagamento mediante sinal de R$ 2.250,00 e o restante parcelado em 18 parcelas de R$ 950,00, 64 parcelas de R$ 1.854,56 e 1 parcela de R$ 1.854,67, com desconto de R$ 20.003,49. Alegam os autores que, no momento da contratação, não foram informados de que o empreendimento já acumulava atraso de aproximadamente quatro anos na entrega, tendo o vendedor afirmado que tudo estava em ordem. Somente após a leitura de matéria jornalística veiculada no jornal Diário do Nordeste, os autores tomaram conhecimento do alegado abandono da obra e do atraso superior a quatro anos. Diante disso, buscaram o distrato administrativamente, mas a requerida teria se recusado a devolver qualquer valor, pretendendo reter integralmente os montantes pagos. Os autores informam ter pago, até o momento do ajuizamento, o valor atualizado de R$ 3.255,24 (três mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), corrigido pelo INCC. Pleitearam, em sede de tutela de urgência: (a) a rescisão imediata do contrato; (b) o encerramento das cobranças; (c) o depósito judicial do valor pago; e (d) a fixação de multa diária de R$ 500,00 em caso de descumprimento. No mérito, requereram a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos, ou, subsidiariamente, com retenção de apenas 10% a título de despesas administrativas, além da aplicação do CDC, inversão do ônus da prova e condenação da ré em custas e honorários advocatícios de 20%. O pedido de tutela de urgência foi indeferido em decisão inicial (ID 176657923), mantida em sede de Agravo de Instrumento pela Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT, por unanimidade, no julgamento do AI nº 1037309-21.2024.8.11.0000, sob o fundamento de que o contrato previa expressamente a data de 31 de dezembro de 2025 para a conclusão do empreendimento, não havendo demonstração objetiva do alegado atraso, tampouco do periculum in mora, sendo a medida satisfativa e irreversível. Efetivada a citação (ID 196377610), foi designada audiência de conciliação, que restou infrutífera em razão da ausência da requerida (ID 196850155). A requerida, então denominada HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., atual denominação de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A., habilitou a advogada Mariana Dias da Silva, OAB/CE nº 25.742, conforme petição de habilitação (ID. 196651117), e apresentou contestação (ID. 199278065), na qual suscitou as seguintes preliminares e defesas de mérito: Preliminares: 1 - Impugnação à justiça gratuita: alegando que os autores possuem condições financeiras incompatíveis com a hipossuficiência declarada, considerando o valor do contrato (R$ 159.900,00) e as qualificações profissionais dos requerentes (enfermeira e arquiteto); 2 - Incompetência territorial relativa: sustentando a validade da cláusula de eleição de foro constante da Cláusula Quinquagésima do contrato, que elegeu o foro da Comarca de Fortaleza/CE, com fundamento no art. 63 do CPC, na Súmula 335 do STF e em precedente do STJ no Conflito de Competência nº 196110/CE. No mérito: a ) Ausência de inadimplemento contratual, pois o contrato prevê expressamente a data de 31 de dezembro de 2025 para a conclusão do empreendimento, com possibilidade de prorrogação por 180 dias, nos termos do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964; b) Inaplicabilidade do CDC, por se tratar de contrato de multipropriedade imobiliária com caráter de investimento, não configurando relação de consumo típica; c) Validade das cláusulas contratuais, especialmente a Cláusula Vigésima, §4º, que prevê retenção de 25% sobre os valores pagos e 6% a título de comissão de corretagem, em conformidade com o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964; d) Improcedência do pedido de restituição integral, aplicando-se a segunda parte da Súmula 543 do STJ (rescisão por iniciativa do comprador); e) Requerimento de julgamento antecipado da lide. Os autores apresentaram réplica à contestação (ID. 199811919), reprisando os argumentos da inicial, sustentando a aplicabilidade do CDC, a abusividade das cláusulas de retenção, a competência do foro do domicílio do consumidor e a necessidade de inversão do ônus da prova. Em decisão interlocutória de 22 de outubro de 2025 (ID 200352552), o Juízo acolheu a preliminar de incompetência territorial e declinou da competência para o foro da Comarca de Fortaleza/CE, com fundamento na validade da cláusula de eleição de foro. Os autores interpuseram Agravo de Instrumento nº 1039213-42.2025.8.11.0000 (ID. 199811919), contra referida decisão, ao qual foi concedido efeito suspensivo pelo Desembargador Relator Sebastião de Arruda Almeida, conforme decisão monocrática comunicada a este Juízo. O recurso foi julgado pela Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT, que, por unanimidade, deu provimento ao Agravo de Instrumento nº 1039213-42.2025.8.11.0000 (ID. 222263305), reformando a decisão agravada e reconhecendo a competência da Comarca de Sinop/MT, para processar e julgar a demanda, com fundamento na abusividade da cláusula de eleição de foro em relação de consumo e na aplicação do art. 101, I, do CDC. Retornados os autos a este Juízo, a requerida apresentou manifestação (ID. 225783912), reiterando a incompetência territorial e juntando documentos paradigmas de decisões de outros tribunais que reconheceram a validade da cláusula de eleição de foro em casos análogos, além de informar seu desinteresse na produção de provas e requerer o julgamento antecipado da lide. Certificado o trânsito em julgado do Acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 1039213-42.2025.8.11.0000, conforme certidão de trânsito em julgado(ID. 226317846). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Questão Preliminar – Da Competência Territorial (Questão Superada). A questão da competência territorial já foi definitivamente resolvida pelo Acórdão proferido pela Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT., no julgamento do Agravo de Instrumento nº 1039213-42.2025.8.11.0000, cujo trânsito em julgado foi certificado nos autos (ID 226317846). O Tribunal, por unanimidade, reconheceu a competência da Comarca de Sinop/MT, assentando que: "A aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por pessoa física, na condição de destinatária final, caracteriza relação de consumo. O regime jurídico da multipropriedade não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando presentes os requisitos dos arts. 2º e 3º do CDC. O art. 101, I, do CDC assegura ao consumidor a faculdade de ajuizar a ação no foro de seu domicílio, constituindo norma de ordem pública. A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão mostra-se abusiva quando impõe ônus excessivo ao consumidor e dificulta o acesso à justiça." A decisão transitou em julgado, operando-se a preclusão da matéria. Assim, este Juízo é competente para processar e julgar a presente demanda, sendo descabida a reiteração da preliminar de incompetência formulada pela requerida em sua manifestação posterior ao retorno dos autos. A reiteração da preliminar de incompetência pela requerida, após o trânsito em julgado do acórdão que fixou a competência deste Juízo, configura conduta processual incompatível com o princípio da boa-fé processual (art. 5º do CPC) e com o instituto da preclusão, não merecendo acolhimento. 2. Questão Preliminar – Da Justiça Gratuita. A requerida impugnou o benefício da justiça gratuita deferido aos autores, alegando que estes possuem condições financeiras incompatíveis com a hipossuficiência declarada, em razão do valor do contrato celebrado (R$ 159.900,00) e das qualificações profissionais dos requerentes. O art. 99, §3º, do Código de Processo Civil, estabelece que "presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural", cabendo ao impugnante o ônus de demonstrar, com elementos concretos, a capacidade financeira do beneficiário. No caso dos autos, os autores juntaram à inicial declaração de imposto de renda, comprovantes de despesas, extratos bancários e declaração de dificuldades financeiras, demonstrando que o comprometimento de sua renda com obrigações diversas inviabiliza o pagamento das custas processuais sem prejuízo ao sustento familiar. A mera circunstância de os autores terem celebrado contrato de valor expressivo não é suficiente, por si só, para afastar a presunção de hipossuficiência. Com efeito, o próprio contexto dos autos revela que os autores foram abordados em situação de lazer e convencidos a adquirir a fração imobiliária mediante técnicas de venda agressivas, o que não necessariamente reflete sua real capacidade financeira permanente. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que: "a simples declaração de hipossuficiência da pessoa natural, ainda que adotada de presunção juris tantum, é suficiente para o deferimento do pedido de gratuidade de justiça quando não ilidida por outros elementos dos autos" (STJ, AgInt no REsp nº 1.836.136/PR, Rel. Min. Gurgel de Faria). A requerida não trouxe prova concreta e idônea capaz de ilidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência dos autores, limitando-se a conjecturas sobre o padrão de vida destes, o que é insuficiente para a revogação do benefício. Rejeita-se, portanto, a impugnação à justiça gratuita, mantendo-se o benefício anteriormente deferido. 3. DO MÉRITO 3.1. Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A requerida sustenta a inaplicabilidade do CDC ao presente caso, argumentando que o contrato de multipropriedade imobiliária não configura relação de consumo típica, por ter caráter de investimento. A tese não merece acolhimento. O Código de Defesa do Consumidor, em seus arts. 2º e 3º, define consumidor como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" e fornecedor como "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". No caso concreto, os autores são pessoas físicas que adquiriram fração imobiliária em regime de multipropriedade para uso próprio, na condição de destinatários finais do bem, sem qualquer vinculação com atividade econômica ou profissional habitual. A requerida, por sua vez, é sociedade empresária que comercializa frações imobiliárias no mercado, desenvolvendo atividade econômica organizada com fins lucrativos. Essa configuração caracteriza, inequivocamente, relação de consumo, atraindo a incidência do CDC. O próprio Acórdão proferido pela Quinta Câmara de Direito Privado do TJMT já assentou que: "a aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por pessoa física, na condição de destinatária final, caracteriza relação de consumo" e que "o regime jurídico da multipropriedade, disciplinado pela Lei nº 13.777/2018, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem". Nesse mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.023.670/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.09.2023, DJe 15.09.2023), reconheceu a submissão dos contratos de compra e venda de imóvel ao CDC, aplicando a Súmula 543 do STJ. O argumento de que a aquisição teria caráter de investimento não afasta a incidência do CDC. Conforme a teoria finalista mitigada, adotada pelo STJ, é possível reconhecer a relação de consumo mesmo quando o adquirente não seja o destinatário final econômico do bem, desde que demonstrada sua vulnerabilidade técnica, jurídica ou informacional. No caso dos autos, os autores foram abordados em situação de lazer, sem planejamento prévio de aquisição, e convencidos mediante técnicas de venda agressivas, o que evidencia sua vulnerabilidade no contexto da contratação. Reconhece-se, portanto, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso. 3.2. Da Inversão do Ônus da Prova. O art. 6º, VIII, do CDC prevê como direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências". No caso dos autos, estão presentes tanto a verossimilhança das alegações quanto a hipossuficiência técnica dos autores em relação à requerida, que detém pleno conhecimento sobre o estado da obra, os prazos contratuais e as condições do empreendimento. Defere-se a inversão do ônus da prova, cabendo à requerida demonstrar o cumprimento de suas obrigações contratuais, especialmente no que tange ao prazo de entrega do empreendimento e ao dever de informação. 3.3. Do Dever de Informação e da Alegada Omissão no Momento da Contratação. Os autores alegam que, no momento da contratação, não foram informados de que o empreendimento já acumulava atraso de aproximadamente quatro anos na entrega, tendo o vendedor afirmado que tudo estava em ordem. Somente após a leitura de matéria jornalística no jornal Diário do Nordeste tomaram conhecimento do alegado abandono da obra. A requerida, em sua contestação, nega qualquer omissão informacional, sustentando que o contrato prevê expressamente a data de 31 de dezembro de 2025 para a conclusão do empreendimento, com possibilidade de prorrogação por 180 dias. O art. 6º, III, do CDC assegura ao consumidor o direito à "informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem". O art. 31 do mesmo diploma legal estabelece que a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados. O dever de informação é corolário do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que impõe às partes contratantes o dever de agir com lealdade, transparência e cooperação em todas as fases da relação contratual, incluindo a fase pré-contratual. No caso concreto, é incontroverso que o contrato foi firmado em 30 de julho de 2024 e que, à época da contratação, o empreendimento já acumulava histórico de atrasos amplamente noticiado na mídia. A própria contestação da requerida reconhece que o prazo original de entrega havia sido alterado, estabelecendo-se novo prazo para 31 de dezembro de 2025, o que, por si só, evidencia que houve prorrogação do prazo original, confirmando que o empreendimento não estava sendo entregue conforme inicialmente previsto. A requerida não demonstrou, de forma concreta e objetiva, que prestou aos autores informações claras e completas sobre o histórico de atrasos do empreendimento no momento da contratação. Ao contrário, a narrativa dos autores de que foram informados pelo vendedor de que tudo estava em ordem é verossímil e compatível com as práticas comerciais agressivas comumente utilizadas na venda de frações de multipropriedade. O princípio da boa-fé objetiva impõe ao fornecedor o dever de informar o consumidor sobre todos os aspectos relevantes do produto ou serviço, especialmente aqueles que possam influenciar sua decisão de contratar. O histórico de atrasos de um empreendimento imobiliário é, indubitavelmente, informação essencial que deve ser prestada ao consumidor antes da celebração do contrato. A omissão dessa informação configura vício de consentimento por dolo omissivo (art. 147 do Código Civil), além de violação ao dever de informação previsto no CDC, o que autoriza a resolução do contrato. 3.4. Do Prazo Contratual e do Inadimplemento. A requerida sustenta que não há inadimplemento contratual, pois o contrato prevê expressamente a data de 31 de dezembro de 2025 para a conclusão do empreendimento, com possibilidade de prorrogação por 180 dias, nos termos do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964. Conforme consta da contestação, a cláusula 7.1 do contrato estabelece: "A data prevista para aprovação do habite-se (da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida) é de 31 de Dezembro de 2025, data esta que compreende também a Data Prevista para o início da utilização da UAH pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR..." E a cláusula 7.2 prevê a possibilidade de prorrogação por 180 dias, em conformidade com o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964. Ocorre que a presente sentença é proferida em 04 de setembro de 2026, data em que já transcorreu não apenas o prazo contratual de 31 de dezembro de 2025, mas também o prazo de tolerância de 180 dias previsto no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, que se encerraria em 30 de junho de 2026. A requerida, em sua manifestação de março de 2026, não trouxe qualquer prova de que o empreendimento foi concluído ou de que o habite-se foi obtido. Ao contrário, limitou-se a reiterar argumentos processuais e a requerer o julgamento antecipado da lide, declarando expressamente seu desinteresse na produção de provas. Nesse contexto, considerando: Que o prazo contratual de entrega era 31 de dezembro de 2025; Que o prazo de tolerância legal de 180 dias se encerrou em 30 de junho de 2026; Que a requerida não demonstrou a conclusão do empreendimento nem a obtenção do habite-se; Que a requerida declarou expressamente seu desinteresse na produção de provas; Que, por força da inversão do ônus da prova deferida, cabia à requerida demonstrar o cumprimento de suas obrigações; Conclui-se que o empreendimento não foi entregue no prazo contratual, tampouco dentro do prazo de tolerância legal, configurando-se o inadimplemento contratual da requerida. O art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018) é expresso ao estabelecer que: "Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do §8º do art. 67-A desta Lei." Ademais, ainda que se considerasse que o prazo de tolerância ainda não havia se esgotado ao tempo do ajuizamento da ação (julho de 2024), a situação fática superveniente, consubstanciada no não cumprimento do prazo contratual e do prazo de tolerância, autoriza plenamente a resolução do contrato, nos termos do art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964. Registre-se, ainda, que a omissão informacional sobre o histórico de atrasos do empreendimento, verificada no momento da contratação, constitui fundamento autônomo e suficiente para a resolução do contrato, independentemente da questão do prazo de entrega. 3.5. Da Resolução Contratual e da Culpa pelo Inadimplemento. Estabelecido o inadimplemento contratual da requerida, tanto pela omissão informacional quanto pelo não cumprimento do prazo de entrega, impõe-se a resolução do contrato por culpa exclusiva da requerida. O art. 475 do Código Civil estabelece que: "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". A resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, enseja a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso dos autos, a culpa pelo inadimplemento é exclusiva da requerida, que: (a) omitiu informações essenciais sobre o histórico de atrasos do empreendimento no momento da contratação; e (b) não entregou o empreendimento no prazo contratual nem dentro do prazo de tolerância legal. Os autores, por sua vez, não deram causa ao inadimplemento, tendo cumprido regularmente suas obrigações de pagamento até o momento em que tomaram conhecimento da situação real do empreendimento. Declara-se, portanto, a resolução do contrato por culpa exclusiva da requerida. 3.6. Da Restituição dos Valores Pagos. Reconhecida a culpa exclusiva da requerida pelo inadimplemento, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos autores, nos termos da Súmula 543 do STJ e do art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964. Os autores comprovaram o pagamento do valor atualizado de R$ 3.255,24 (três mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), corrigido pelo INCC. A requerida, em sua contestação, pretende reter 25% dos valores pagos a título de multa contratual e 6% a título de comissão de corretagem, com fundamento no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. Contudo, as deduções previstas no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 aplicam-se aos casos de "desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente", ou seja, quando a rescisão é motivada por culpa do comprador. Não se aplicam, portanto, à hipótese dos autos, em que a resolução decorre de culpa exclusiva da requerida. Nesse sentido, o art. 53 do CDC é expresso ao estabelecer que: "nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". Quanto à comissão de corretagem, a pretensão da requerida de deduzi-la dos valores a serem restituídos também não merece acolhimento. A comissão de corretagem é devida ao corretor pelo serviço de intermediação prestado, mas sua dedução dos valores a serem restituídos ao consumidor, em caso de resolução por culpa do fornecedor, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, V, do CDC, que proíbe ao fornecedor "exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva". Com efeito, seria contraditório e injusto impor ao consumidor o ônus da comissão de corretagem quando a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva do fornecedor. O serviço de intermediação foi prestado em benefício do fornecedor, que obteve a venda da fração imobiliária, e não pode ser transferido ao consumidor como encargo adicional em caso de inadimplemento do próprio fornecedor. Determina-se, portanto, a restituição integral dos valores pagos pelos autores, no montante de R$ 3.255,24 (três mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), corrigido pelo INCC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros de mora de 1%, ao mês a partir da citação, nos termos do art. 405, do Código Civil. 3.7. Da Nulidade das Cláusulas Abusivas. As cláusulas contratuais que preveem a retenção de 25% dos valores pagos e a dedução da comissão de corretagem em caso de resolução por culpa do fornecedor são nulas de pleno direito, nos termos dos arts. 51, II e IV, e 53 do CDC, por: (a) subtraírem ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga (art. 51, II, do CDC); (b) estabelecerem obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC); (c) estabelecerem a perda das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato (art. 53 do CDC). Declara-se, portanto, a nulidade das cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores em desfavor dos autores, especialmente a Cláusula Vigésima, §4º, do contrato, na parte em que estabelece deduções incompatíveis com a hipótese de resolução por culpa exclusiva do fornecedor. 3.8. Da Forma e do Prazo de Restituição. O art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que a devolução dos valores deve ocorrer "em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução". Contudo, considerando que: (a) a resolução do contrato é declarada por esta sentença; (b) os autores já aguardam a restituição desde o ajuizamento da ação em 2024; e (c) o valor a ser restituído é relativamente modesto (R$ 3.255,24), determina-se que a restituição ocorra em parcela única, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de incidência de multa e juros de mora. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é firme no sentido de que a devolução dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão, especialmente quando o valor é modesto e a demora já foi prolongada. 3.9. Dos Danos Morais. Os autores não formularam pedido expresso de indenização por danos morais na petição inicial, tendo mencionado apenas genericamente a possibilidade de discussão do tema no contraditório. Considerando que o pedido não foi deduzido de forma clara e específica na inicial, e que o julgamento deve se ater aos limites do pedido (art. 492 do CPC), não há condenação em danos morais nesta sentença. Registre-se, contudo, que a conduta da requerida — omissão de informações essenciais sobre o histórico de atrasos do empreendimento no momento da contratação, recusa em realizar o distrato administrativo e pretensão de reter integralmente os valores pagos, é reprovável e poderia, em tese, ensejar indenização por danos morais, caso o pedido tivesse sido formulado de forma adequada. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 2º, 3º, 6º, III e VIII, 31, 39, V, 51, II e IV, 53 e 101, I, do Código de Defesa do Consumidor; arts. 422, 475 e 405 do Código Civil; arts. 43-A, §1º, e 67-A da Lei nº 4.591/1964 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018); e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por Rubia Sidineia Ribeiro de Souza e Dioner Medeiros de Souza em face de HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A. (atual denominação: Venture Capital Participações e Investimentos S.A.), para: a) DECLARAR a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº H2-42052, firmado em 30 de julho de 2024, referente à UAH 10021 do empreendimento "Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", por culpa exclusiva da requerida, em razão da omissão de informações essenciais sobre o histórico de atrasos do empreendimento no momento da contratação e do não cumprimento do prazo de entrega; b) DECLARAR a nulidade das cláusulas contratuais que preveem a retenção de 25% dos valores pagos e a dedução da comissão de corretagem em caso de resolução do contrato, especialmente a Cláusula Vigésima, §4º, do contrato, por configurarem cláusulas abusivas nos termos dos arts. 51, II e IV, e 53 do CDC; c) CONDENAR a requerida a restituir aos autores, em parcela única, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, o valor de R$ 3.255,24 (três mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), corrigido monetariamente pelo INCC desde a data de cada pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil); d) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando o trabalho realizado, o grau de complexidade da causa e o tempo de tramitação do processo; e) CONFIRMAR o benefício da justiça gratuita deferido aos autores, rejeitando a impugnação formulada pela requerida. Transitada em julgado a sentença, e não havendo recurso, arquive-se os autos, com as baixas e anotações de praxe. P. I.C. (datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 82/2026-GAB-CGJ