1025516-36.2021.8.26.0562

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AgInt no REsp 2132627/SP (2024/0103394-0) RELATORA:MINISTRA DANIELA TEIXEIRA AGRAVANTE:SPE PONTA DA PRAIA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA AGRAVANTE:GS2 CONSTRUTORA LTDA AGRAVANTE:GS2 REALTY LTDA. EM RECUPERACAO JUDICIAL AGRAVANTE:GS2 REALTY LTDA AGRAVANTE:PIRACICABA MALLS ADMINISTRATORA DE SHOPPINGS CENTERS LTDA AGRAVANTE:GUIMA MALLS S.A. AGRAVANTE:POA MALL ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTER SPE LTDA AGRAVANTE:GUIMA HOTELS LTDA. AGRAVANTE:AGROPECUARIA GMR LTDA. AGRAVANTE:SPE - SAINT PATRICK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. AGRAVANTE:GREGORIA ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A AGRAVANTE:BRAXCEL FLORESTAL S.A. AGRAVANTE:OLELO ADMINISTRACAO LTDA AGRAVANTE:OLELO ADMINISTRACAO EIRELI AGRAVANTE:ITAPEVI MALL ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTER SPE LTDA AGRAVANTE:MIQUEAS VASCO DE LIMA AGRAVANTE:PEDRO PIRES FILHO AGRAVANTE:GUILHERME SAHADE AGRAVANTE:MARCELO SAHADE ADVOGADO:BRUNO QUINTILIANO TORRES - SP353420 AGRAVADO:MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO DECISÃO Trata-se de agravo interno interposto contra decisão de minha relatoria que negou provimento à alegação de negativa de prestação jurisdicional e não conheceu do recurso especial com fundamento nos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 83/STJ. A parte agravante aduz a inaplicabilidade do óbice da Súmula n. 5/STJ, bastando a aplicação da Lei do Distrato e que diversas decisões similares ao caso dos autos aplicou o referido marco regulatório. Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC), a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. Ouvido, o Ministério Público Federal manifestou-se pelo desprovimento do recurso. É o relatório. Decido. Em reanálise, verifico que a discussão objeto da presente demanda foi afetada ao rito dos recursos repetitivos representativos de controvérsia, no julgamento dos Recursos Especiais n. REsp 2.255.393/MA, 2.255.518/MA e 2.255.054/MA, ocorrido em 30/06/2026, com a determinação de suspensão do processamento dos recursos especiais ou agravos em recurso especial em segunda instância e/ou neste Superior Tribunal de Justiça. De acordo com os arts. 1.037 do CPC e 256-E do RISTJ, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou a Tema n. 1.465, com a seguinte questão a ser submetida a julgamento: 1) Nos contratos de compra e venda de imóvel, firmados antes da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), havendo rescisão, motivada pelo adquirente/consumidor, quais são os percentuais mínimo e máximo que a vendedora pode reter? 2) Nesses casos, qual é a base de cálculo: o valor total das parcelas pagas pelo adquirente/consumidor ou o valor do contrato? Na espécie, o Tribunal estabeleceu que os contratos foram celebrados antes da vigência da mencionada Lei n. 13.786/2018 e que, em caso de resilição unilateral do negócio jurídico pela parte compradora, fica autorizada a retenção de 15% sobre o valor pago. É o que se extrai dos seguintes excertos tirados do acórdão recorrido (fls. 1.432-1.435): Pretende, a parte autora, 'revisar o teor das cláusulas 4.2. e 4.3., adequando-as aos seguintes termos: “No caso de rescisão concretizada antes de eventual atraso na conclusão da obra, será efetivada a restituição imediata das quantias pagas pelo COMPRADOR, com a retenção de percentual de 10% a título de despesas administrativas e custas de promoção e de venda. Por outro lado, no caso de rescisão concretizada após o decurso do prazo para a conclusão da obra, será efetivada restituição imediata da integralidade das quantias pagas pelo COMPRADOR, acrescida de multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês, a partir do dia do vencimento'. Registre-se, de início, que a denominada Lei nº. 13.786/2018 é inaplicável aos contratos celebrados antes da sua vigência, por força da irretroatividade legal, como decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça em questão de ordem, sendo irrelevante a data do pedido de resilição unilateral da avença: [...] No caso, o contrato foi celebrado antes da vigência da mencionada Lei, devendo, portanto, ser afastado o fundamento de improcedência invocado pela decisão recorrida. Quanto a abusividade das cláusula contratuais, assiste razão, neste ponto, à parte apelante. A Súmula nº 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao desfazimento. O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio: [...] Na hipótese dos autos, as cláusulas mencionadas preveem condições de restituição muito prejudiciais à parte consumidora, devendo ser autorizada a retenção de 15% sobre o valor pago em caso de resilição unilateral do negócio jurídico pela parte compradora, a ser restituído em parcela única, cujo valor deve ser corrigido de cada pagamento e com juros de mora a partir da data do trânsito em julgado desta decisão e do pedido de resilição, se posterior. E, nos termos da Súmula nº 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” No caso de decurso do prazo para a conclusão da obra, sem a entrega da unidade, será efetivada restituição imediata da integralidade das quantias pagas pelo comprador, com correção monetária desde o desembolso e com juros de mora a partir da citação nesta ação ou do pedido de resolução por culpa da parte ré, acrescidos de multa contratual de 10%. Por consequência, também ficam condenados os réus, na obrigação de não fazer, consistente em não inserir, nos contratos futuros de eventuais empreendimentos lançados na cidade de Santos, hipótese de restituição com percentual superior ao montante de 25% (no caso de rescisão efetivada antes de eventual caraterização de atraso na conclusão da obra) ou qualquer percentual (no caso de rescisão efetivada após a caracterização de atraso na conclusão da obra), sob pena de incidência de multa de R$ 100.000,00. Como se verifica, o fundamento estabelecido na origem para fixar o percentual de retenção por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cuja contratação se deu anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, por iniciativa do adquirente/consumidor, coincide com a Tema n. 1.465/STJ. Não obstante, do trecho acima colacionado, verifico que o Tribunal de origem ainda estipulou a obrigação de não fazer, consistente em "não inserir, nos contratos futuros de eventuais empreendimentos lançados na cidade de Santos, hipótese de restituição com percentual superior ao montante de 25% (no caso de rescisão efetivada antes de eventual caraterização de atraso na conclusão da obra)" (fl. 1.435). Considerando que eventuais empreendimentos futuros a serem lançados estarão sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, em se tratando incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, a discussão circunscreverá a controvérsia afetada ao rito dos recursos repetitivos representativos de controvérsia, no julgamento dos Recursos Especiais n. 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP, ocorrido em 30/06/2026, com a determinação de suspensão do processamento dos recursos especiais ou agravos em recurso especial em segunda instância e/ou neste Superior Tribunal de Justiça. De acordo com os arts. 1.037 do CPC e 256-E do RISTJ, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou o Tema n. 1.466, com a seguinte questão a ser submetida a julgamento: Definir se nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Como se verifica, a discussão sobre o percentual de retenção por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao patrimônio de afetação, sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, por iniciativa do adquirente/consumidor coincide com o Tema n. 1.466/STJ (REsp n. 2258822/SP). Sendo assim, reconsidero a decisão agravada e, nos termos do art. 256-L, I, do Regimento Interno deste Superior Tribunal de Justiça, determino a devolução dos autos ao Tribunal de origem, julgando prejudicada a análise do presente recurso, a fim de que, após a publicação do acórdão a ser proferido no julgamento dos Recursos Especiais n. REsp 2.255.393/MA, 2.255.518/MA e 2.255.054/MA, seja realizado o adequado juízo de conformidade à tese jurídica a ser firmada na Tema n. 1.465/STJ, assim como, após a publicação do acórdão a ser proferido no julgamento dos Recursos Especiais n. 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP, seja realizado o adequado juízo de adequação à tese jurídica a ser firmada na Tema n. 1.466/STJ, devendo-se, então, em observância aos arts. 1.030 e 1.040 do CPC: i) negar seguimento ao recurso, se o acórdão recorrido coincidir com a tese vinculante do Tribunal Superior; ou ii) proceder ao juízo de retratação, na hipótese de ter o Colegiado local divergido da interpretação fixada no precedente qualificado. Publique-se. Intimem-se. Relator DANIELA TEIXEIRA