1024306-22.2026.8.11.0002

Intimação

TJMT · 1º JUIZADO ESPECIAL DE VÁRZEA GRANDE · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1º JUIZADO ESPECIAL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 1024306-22.2026.8.11.0002. AUTOR: MILTON LEITE DE FIGUEIREDO REU: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Vistos, etc. Dispensado o relatório, com fundamento no artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Inicialmente, deve-se levar em consideração os princípios norteadores dos juizados especiais, dispostos no artigo 2º da lei 9.099/1995, que aduzem, entre outras coisas, que o juiz não está obrigado a ater-se a todas as teses apresentadas pelas partes, mas de consignar apenas os elementos formadores da sua convicção. Sendo a prova documental suficiente para formar convencimento, passo ao julgamento antecipado da lide, nos moldes do artigo 355, I, do C.P.C. DO MÉRITO A parte autora sustenta, em síntese, ter celebrado contrato de compra e venda de cota/fração de unidade residencial em regime de multipropriedade (Time Sharing), referente ao empreendimento Salinas Premium Resort. Alega ter sido vítima de práticas abusivas de marketing agressivo e forte apelo emocional durante viagem de férias em Salinópolis/PA, o que teria viciado o seu consentimento. Requer a rescisão do contrato, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas, a restituição integral ou parcial dos valores pagos (incluindo comissão de corretagem e sinal), bem como indenização por danos morais. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação alegando, preliminarmente: a) incompetência territorial, com base em cláusula de eleição de foro prevendo a comarca de Salinópolis/PA e a inaplicabilidade do CDC por descaracterização da figura de consumidor final; e b) incompetência absoluta do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, argumentando que este deve corresponder ao valor integral do contrato somado aos danos morais, superando o teto legal. No mérito, defendeu a legalidade da contratação, a inexistência de vício de consentimento, a validade da retenção da comissão de corretagem, a retenção de arras/sinal, a incidência da cláusula penal nos moldes da Lei nº 13.786/2018, além de taxas de fruição e condomínio, pugnando pela total improcedência dos pedidos. FUNDAMENTAÇÃO 1. Das Preliminares 1.1. Da Incompetência Territorial e da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - A ré sustenta a incompetência deste Juízo ao argumento de que o contrato elegeu o foro da Comarca de Salinópolis/PA e que o CDC não seria aplicável por não se tratar de destinatário final. Sem razão a demandada. A relação jurídica entabulada entre as partes configura típica relação de consumo, enquadrando-se o autor no conceito de destinatário final fático e econômico do produto adquirido (art. 2º do CDC), independentemente do regime de multipropriedade. A teoria finalista deve ser mitigada quando evidenciada a vulnerabilidade técnica e informacional do adquirente frente à construtora/incorporadora, o que é patente nos contratos de massa firmados em estandes de vendas. Consequentemente, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é nula a cláusula de eleição de foro que dificulte o acesso do consumidor à Justiça (art. 51, inciso IV, do CDC), sendo plenamente legítimo o ajuizamento da ação no domicílio do autor ou no foro de sua conveniência para a facilitação da defesa de seus direitos (art. 101, inciso I, do CPC c/c art. 6º, inciso VIII, do CDC). Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência territorial. 1.2. Da Incompetência Absoluta por Valor da Causa A requerida sustenta que o valor da causa deveria corresponder ao valor total do contrato (R$ 61.830,89) somado ao pedido de danos morais (R$ 10.000,00), ultrapassando o teto dos Juizados Especiais. O Enunciado nº 39 do FONAJE estabelece expressamente que "em observância ao art. 2º da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido". Nas ações de rescisão contratual movidas pelo consumidor em que se pleiteia a restituição de valores pagos, o proveito econômico pretendido não é o valor integral do contrato, mas sim o montante cuja restituição é efetivamente postulada, acrescido da indenização por danos morais eventualmente pleiteada. No caso em apreço, o proveito econômico pretendido encontra-se dentro dos limites da Lei nº 9.099/95. Rejeito a preliminar. 2. Do Mérito Superadas as preliminares, passa-se à análise do mérito. A pretensão de rescisão contratual por iniciativa do adquirente (por desistência ou impossibilidade superveniente de arcar com as parcelas) é direito potestativo reconhecido pela jurisprudência pátria, consoante sedimentado na Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição parcial das parcelas pagas pelo adquirente, de forma imediata, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou bem assim caso tenha sido o promitente comprador quem deu causa ao desfazimento". No que tange aos parâmetros de retenção, o contrato foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (que alterou a Lei nº 4.591/64), aplicando-se, portanto, as diretrizes do art. 67-A do referido diploma legal. 2.1. Da Comissão de Corretagem A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938), estabelece a validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, desde que haja prévia e clara informação acerca do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, o que restou devidamente observado no instrumento contratual e nos recibos específicos juntados aos autos. Assim, é legítima a retenção da comissão de corretagem. 2.2. Da Cláusula Penal (Pena Convencional) A Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção a título de pena convencional no percentual de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, ou até 50% (cinquenta por cento) quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º da Lei nº 4.591/64). No entanto, mesmo sob a vigência da referida lei, o Poder Judiciário mantém o controle de abusividade para coibir enriquecimento ilícito, ponderando a proporção dos valores adimplidos e os custos efetivamente suportados pela construtora, de modo que a retenção fixada contratualmente em patamares excessivos deve ser modulada à luz dos princípios da equidade e da boa-fé objetiva (art. 413 do Código Civil). Mostra-se razoável e proporcional a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo autor, percentual este amplamente chancelado pela jurisprudência do STJ para cobrir as despesas administrativas e operacionais arcadas pela incorporadora. 2.3. Da Taxa de Fruição e Taxas Condominiais A exigência de taxa de fruição e o repasse de despesas condominiais pressupõem a efetiva imissão na posse do imóvel com a disponibilização material da unidade ao adquirente. Conquanto a ré alegue a expedição do Habite-se, não restou demonstrada a efetiva imissão prévia na posse por parte do autor, tampouco a efetiva utilização ou disponibilização consolidada do uso da fração de tempo que justificasse a cobrança de fruição cumulada com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa. Por conseguinte, afasta-se a retenção a título de taxa de fruição e encargos condominiais anteriores à efetiva imissão na posse. 2.4. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais não merece prosperar. O desfazimento de negócio jurídico por desistência do adquirente, embora gere transtornos e aborrecimentos inerentes ao cotidiano comercial, não configura ofensa aos direitos da personalidade apta a ensejar reparação civil de ordem moral, ausente ato ilícito por parte da ré ao aplicar as disposições contratuais de rescisão. DISPOSITIVO: Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, opino pelo JULGAMENTO PROCEDENTE dos pedidos deduzidos na inicial para o fim de: 1)DECLARAR rescindir o contrato de promessa de compra e venda objeto da lide por iniciativa do comprador; sob pena de multa fixa de R$ 5.000,00. 2)CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, em parcela única e de forma imediata, os valores efetivamente pagos pelo adquirente, autorizada a retenção de: a) A integralidade da comissão de corretagem devidamente comprovada; e b) O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal sobre o valor restante das parcelas pagas. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA (Art. 389, parágrafo único, do Código Civil), a partir desta data, bem como, acrescidos de juros moratórios pela taxa SELIC, contados a partir da citação, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do Art. 389 do Código Civil, conforme determina o Art. 406, § 1°, do referido Diploma Civil, e precedentes do c. STJ; Sem custas e honorários advocatícios neste grau de jurisdição, a teor dos artigos 54 e 55 da Lei n. 9.099/95. Preclusas as vias recursais, nada sendo requerido, arquive-se. Nos termos do art. 40 da Lei n. 9.099/95, submeto a decisão para homologação. Homologada, intimem-se as partes, por intermédio de seus patronos. Tatiana Fagundes de Souza Tauchert Juíza Leiga _____________________________ Vistos, etc. HOMOLOGO, para que surtam seus jurídicos e legais efeitos, o Projeto de Sentença da lavra do (a) Juiz (a) Leigo (a) deste Juizado Especial. Em havendo CUMPRIMENTO VOLUNTÁRIO da CONDENAÇÃO/ TRANSAÇÃO/REMANESCENTE e a concordância da parte CREDORA com o VALOR PAGO/DEPOSITADO, tem-se a quitação do valor devido, não havendo outras obrigações a serem cumpridas. EXPEÇA-SE, se necessário, o competente ALVARÁ JUDICIAL na forma requerida. Caso a solicitação de transferência de valor seja para a conta do advogado da parte credora, fica já autorizado, desde que tenha sido juntado aos autos o instrumento procuratório com poderes para o causídico “receber, dar quitação”. Tudo cumprido, ARQUIVE-SE, com as cautelas de estilo, dando-se baixa na distribuição. Advirto que a apresentação de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios acarretará na aplicação da multa prevista no Art. 1026, §2°, do Código de Processo Civil. Intimem-se as partes da sentença. Data do sistema. P.R.I. OTÁVIO PEIXOTO Juiz de Direito