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TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1024137-40.2023.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR - CPF: 040.509.091-97 (APELADO), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR - CPF: 040.509.091-97 (APELANTE), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA GINCO URBANISMO LTDA E DESPROVEU O RECURSO ADESIVO DE JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR. E M E N T A DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADO PELO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EFICÁCIA INTER PARTES DO AJUSTE. ERESP 1.866.844/SP. TEMA 1.095/STJ. DISTINGUISHING. CONTROVÉRSIA AFETADA AO TEMA 1.348/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MANTIDA. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. NEGATIVAÇÃO POSTERIOR À ORDEM JUDICIAL. DANO MORAL CONFIGURADO. ASTREINTES. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por sociedades empresárias e recurso adesivo interposto pelo adquirente contra sentença proferida em ação de resilição contratual cumulada com nulidade de cláusula, restituição de valores e indenização por danos morais, relativa a contrato de compra e venda de lote firmado em 2017, com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. 2. A sentença reconheceu a resolução contratual, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, condenou solidariamente as rés ao pagamento de indenização por dano moral decorrente de negativação posterior à tutela judicial e manteve as astreintes impostas pelo descumprimento da ordem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. As questões controvertidas consistem em definir: (i) se a apelação observa o princípio da dialeticidade; (ii) se a Ginco Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva; (iii) quais os efeitos da ausência de registro do pacto de alienação fiduciária; (iv) se a resolução contratual pode ser mantida diante da inexistência de constituição em mora do adquirente; (v) qual o percentual adequado de retenção; (vi) o termo inicial dos juros moratórios sobre a restituição; e (vii) se subsistem a condenação por dano moral e as astreintes. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam de forma identificável os fundamentos da sentença, ainda que renovem teses anteriormente deduzidas. 5. A legitimidade passiva da sociedade integrante do mesmo empreendimento não decorre apenas da existência de grupo econômico, mas da presença de elementos concretos indicativos de participação na cadeia de fornecimento e da aparência objetiva criada perante o consumidor. 6. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não elimina, por si só, a validade e a eficácia obrigacional do pacto entre os contratantes, conforme orientação da Segunda Seção do STJ no EREsp 1.866.844/SP, embora o registro seja indispensável à constituição da propriedade fiduciária e ao desenvolvimento do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. 7. O Tema 1.095/STJ disciplina a hipótese de contrato com garantia fiduciária devidamente registrada e devedor regularmente constituído em mora, situação distinta daquela em que o adquirente, ainda não constituído em mora, manifesta intenção de romper o negócio. 8. A definição da legislação aplicável à desistência do adquirente de imóvel garantido por alienação fiduciária, sem prévia constituição em mora, encontra-se afetada ao Tema 1.348/STJ, inexistindo, até o momento, tese repetitiva definitiva apta a afastar, automaticamente, a solução adotada nas instâncias ordinárias. 9. Mantém-se a resolução contratual no caso concreto, por não comprovada a instauração do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 nem a constituição em mora do comprador. 10. Em contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, quando o desfazimento decorre da iniciativa do adquirente, a retenção de 25% dos valores pagos constitui parâmetro jurisprudencial adequado, ausente circunstância excepcional que justifique percentual inferior. 11. Os juros de mora sobre a restituição das parcelas, em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018 e resolvido por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. 12. A negativação do consumidor realizada após a concessão e ciência de tutela judicial que expressamente a proibia configura ilícito autônomo e enseja reparação por dano moral. 13. A condenação por dano moral e as astreintes não configuram bis in idem, pois possuem naturezas e finalidades distintas: a primeira é reparatória, enquanto a segunda tem função coercitiva destinada a assegurar o cumprimento da ordem judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Apelação principal parcialmente provida apenas para elevar a retenção de 20% para 25% dos valores efetivamente pagos, fixando-se a restituição em 75%, mantidos os demais capítulos da sentença. 15. Recurso adesivo desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro da alienação fiduciária não afasta, por si só, a eficácia obrigacional do pacto entre os contratantes, mas impede a automática incidência do regime executivo extrajudicial sem a observância dos pressupostos legais. 2. Na hipótese de resolução requerida pelo adquirente não constituído em mora, enquanto pendente definição do Tema 1.348/STJ, a controvérsia deve ser resolvida conforme as peculiaridades do caso concreto. 3. Em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é adequada, como regra, a retenção de 25% dos valores pagos quando o desfazimento decorre da iniciativa do comprador. 4. Os juros moratórios sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ. 5. A negativação promovida após ordem judicial que a proíbe caracteriza dano moral e pode coexistir com astreintes, por possuírem finalidades jurídicas distintas.”** Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 997, § 2º, e 1.005; CDC; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; Tema 1.095; Tema 1.348; EREsp 1.866.844/SP. R E L A T Ó R I O Cuida-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda., bem como de recurso adesivo interposto por João Santana de Proença Junior, contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação de resilição contratual cumulada com nulidade de cláusula, devolução de quantias pagas e indenização por danos morais. Extrai-se dos autos que, em 22 de agosto de 2017, o autor celebrou “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária”, tendo por objeto o lote nº 07 da quadra 12 do loteamento Parque das Águas. Afirmou que o negócio se tornou economicamente insustentável em razão da evolução das prestações e do saldo devedor, tendo buscado renegociação administrativa, inclusive perante o PROCON, sem alcançar composição. Em 15 de junho de 2023, formalizou notificação extrajudicial de rescisão, postulando a devolução de 90% do montante pago. Os autos revelam que, naquele momento, segundo a narrativa e documentação produzida pelo demandante, não havia parcela vencida, e a tentativa conciliatória promovida perante o PROCON terminou sem acordo, tendo a fornecedora informado não possuir proposta para solução da controvérsia. A tutela de urgência foi deferida em 19 de julho de 2023 para determinar às requeridas que se abstivessem de promover a negativação do nome do autor. Posteriormente, foram noticiadas inscrições restritivas efetuadas depois da ciência da ordem judicial, circunstância que veio a fundamentar a condenação por dano moral e a incidência da multa cominatória. A sentença registra, especificamente, negativações posteriores, inclusive em 20 de agosto de 2023, quando as demandadas já estavam cientes da decisão. Citadas, Ginco Urbanismo Ltda. e BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contestaram a ação. Sustentaram, em síntese, a incidência da Lei nº 9.514/1997, a impossibilidade de resolução contratual pela forma pretendida pelo adquirente e, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. Ginco Urbanismo suscitou, ainda, ilegitimidade passiva. BRDU Urbanismo S/A, embora regularmente citada, permaneceu revel. Sobreveio sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade, reconheceu a atuação conjunta das empresas na cadeia de fornecimento, declarou rescindido o contrato e nulas as cláusulas que importassem perda integral ou devolução ínfima das prestações pagas, condenando solidariamente as rés à restituição, em parcela única, de 80% dos valores efetivamente pagos, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. As requeridas foram ainda condenadas ao pagamento de R$ 5.000,00 por dano moral, mantida a exigibilidade das astreintes impostas pelo descumprimento da ordem de não negativação, fixando-se honorários advocatícios em 15% sobre o valor total da condenação. Inconformadas, BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda. apelam. Ginco renova a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, as recorrentes defendem a incidência da Lei nº 9.514/1997 apesar da ausência de registro do contrato na matrícula imobiliária, invocando, especialmente, o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no EREsp nº 1.866.844/SP. Subsidiariamente, postulam a elevação do percentual de retenção para 25% e a redução da indenização por dano moral. Em contrarrazões, o autor suscita preliminar de não conhecimento da apelação por ofensa ao princípio da dialeticidade, e, no mérito, defende a sentença. O autor, por sua vez, interpôs recurso adesivo pretendendo a redução da retenção de 20% para 10% e a modificação do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição, para que fluam desde a citação. O contraditório quanto ao recurso adesivo foi posteriormente regularizado neste Tribunal, tendo as recorridas apresentado contrarrazões. É o relatório. Cuiabá-MT, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES RELATOR V O T O R E L A T O R Inicialmente, os recursos são próprios e tempestivos. A apelação principal encontra-se devidamente preparada, ao passo que o recorrente adesivo é beneficiário da gratuidade da justiça. O recurso adesivo foi interposto no prazo das contrarrazões e encontra fundamento no art. 997, § 2º, do Código de Processo Civil, estando presente sucumbência recíproca suficiente a legitimar sua interposição. Conheço, portanto, de ambos. Antes do mérito, há duas questões preliminares a serem examinadas. A primeira, suscitada pelo autor em contrarrazões, refere-se à alegada violação ao princípio da dialeticidade pela apelação das requeridas. Não procede. É certo que o recurso deve estabelecer relação argumentativa com os fundamentos da decisão impugnada, não bastando a reprodução abstrata das teses sustentadas em primeiro grau. No caso, porém, essa exigência foi satisfeita. As apelantes questionaram de modo identificado a legitimidade passiva da Ginco Urbanismo, a consequência jurídica atribuída pela sentença à falta de registro da alienação fiduciária, a aplicação da Lei nº 9.514/1997, o percentual de retenção e a indenização por dano moral. Chegaram, inclusive, a invocar precedente superveniente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça especificamente relacionado à eficácia do contrato fiduciário não registrado. Pode-se discordar dessas razões, e em parte delas efetivamente discordo , mas isso diz respeito ao mérito do recurso, não à sua admissibilidade. Rejeito, assim, a preliminar de não conhecimento. A segunda questão diz respeito à alegada ilegitimidade passiva da Ginco Urbanismo Ltda. Também não merece acolhida. A legitimidade ad causam é examinada, em regra, segundo a pertinência subjetiva entre as afirmações formuladas na petição inicial e a relação jurídica controvertida. E, ainda que se ultrapasse a teoria da asserção e se observe o acervo probatório efetivamente produzido, há elementos concretos suficientes a justificar a permanência da Ginco no polo passivo. Não se está diante de mera coincidência entre pessoas jurídicas que integram grupo empresarial. Os documentos considerados pelo Juízo de origem apontam que os atos constitutivos, a comunicação de cobrança e a publicidade do empreendimento evidenciavam atuação conjugada das empresas. A própria sentença consignou expressamente que os atos constitutivos, o e-mail de cobrança enviado pela Ginco e a divulgação do empreendimento pela BRDU Urbanismo demonstravam participação conjunta na cadeia de fornecimento. Além disso, a documentação societária juntada à inicial demonstra que Ginco Urbanismo Ltda. e BRDU Urbanismo S/A compunham o quadro societário da BRDU SPE Várzea Grande Ltda., circunstância que, somada às manifestações externas perante o consumidor, afasta a tese de completa estraneidade da Ginco em relação ao empreendimento. A legitimidade, portanto, não deriva simplesmente da existência de “grupo econômico”, expressão que, isoladamente, não seria suficiente para apagar a autonomia patrimonial das sociedades. Decorre, no caso concreto, da participação evidenciada na própria cadeia de fornecimento e da aparência objetivamente criada perante o consumidor. Mantenho, pois, a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva. Superadas essas questões, chega-se ao ponto central da apelação: qual o efeito jurídico da ausência de registro do contrato contendo pacto adjeto de alienação fiduciária e se, nessas circunstâncias, é possível ao adquirente obter judicialmente a resolução contratual com restituição das parcelas pela disciplina consumerista. A matéria exige alguma precisão, porque o panorama jurisprudencial não pode ser reduzido à afirmação, feita na sentença, de que a simples ausência de registro afastaria por inteiro a eficácia do pacto fiduciário. O Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, no contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, ocorrendo inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, a resolução deve observar a Lei nº 9.514/1997, afastando-se, nessa hipótese, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Trata-se de precedente qualificado e, portanto, de observância obrigatória nos limites da questão efetivamente decidida. Depois disso, a Segunda Seção, ao julgar o EREsp nº 1.866.844/SP, em 27 de setembro de 2023, avançou sobre aspecto não abrangido pelo repetitivo e decidiu que a falta de registro imobiliário não retira, por si só, a validade e a eficácia obrigacional do pacto de alienação fiduciária entre os próprios contratantes. O registro permanece indispensável para o início do procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis, mas não constitui requisito de validade do ajuste inter partes. Esse precedente, portanto, impede que se mantenha, sem qualquer ressalva, a premissa de que a falta do registro torna simplesmente inexistente ou ineficaz entre vendedor e comprador a estipulação fiduciária. Isso, todavia, não resolve integralmente a controvérsia destes autos. Aqui, diferentemente da hipótese típica de inadimplemento seguida de constituição em mora, consta que o comprador buscou a resolução enquanto não havia parcela vencida, após tentativas de renegociação administrativa. A controvérsia consiste precisamente em saber qual disciplina jurídica deve incidir quando existe contrato contendo alienação fiduciária, mas o adquirente pretende romper o negócio antes de sua constituição em mora. E a relevância dessa distinção não é meramente argumentativa. Em maio de 2025, a Segunda Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos o Tema 1.348, cuja questão submetida a julgamento foi formulada nos seguintes termos: definir a legislação aplicável à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária “na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora”. Até o momento, segundo a base oficial de precedentes qualificados, não há tese firmada. A suspensão foi determinada especificamente para recursos especiais e agravos em recurso especial que versem sobre essa questão, não alcançando indistintamente os processos em conhecimento nas instâncias ordinárias. Esse dado é importante porque recomenda cautela na utilização do EREsp nº 1.866.844/SP como se dele resultasse tese vinculante e definitiva para a situação ora examinada. Se a questão estivesse juridicamente encerrada em toda a sua extensão, não haveria razão para que a Segunda Seção tivesse, posteriormente, afetado exatamente a situação do adquirente que desiste sem prévia constituição em mora. Daí porque, embora deva ser corrigida a fundamentação da sentença quanto à absoluta ineficácia inter partes do pacto não registrado, não extraio desse ajuste de fundamentação consequência suficiente para afastar, neste caso, a possibilidade da resolução judicial reconhecida na origem. Há, ainda, uma particularidade fática relevante. Não se comprovou a instauração do procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, tampouco prévia constituição em mora do adquirente, pressupostos expressamente contemplados pelo Tema 1.095. Ao contrário, a ação decorreu de manifestação de vontade do próprio consumidor de encerrar a relação contratual, quando ainda adimplente, situação jurídica que permanece submetida ao Tema 1.348 e para a qual inexiste, até o momento, precedente repetitivo definitivo. Nesse contexto, não vislumbro fundamento bastante para reformar a sentença a ponto de afastar a resolução contratual e submeter obrigatoriamente o consumidor, que não fora constituído em mora, a futuro procedimento fiduciário. Mantém-se, portanto, a resolução do negócio e a restituição parcial das parcelas pagas, embora por fundamentação parcialmente diversa daquela adotada pelo Juízo de primeiro grau. Superado esse ponto, resta estabelecer qual percentual pode ser legitimamente retido pelas vendedoras. Aqui, a apelação principal merece acolhimento. O contrato foi celebrado em 22 de agosto de 2017, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.723.519/SP, consolidou orientação segundo a qual, ausente peculiaridade concreta que recomende solução diversa, a retenção de 25% das parcelas pagas constitui o padrão-base adequado nos contratos anteriores à Lei do Distrato quando o desfazimento decorre da iniciativa do comprador. A orientação vem sendo reiterada pela Corte Superior, inclusive em julgados recentes. É importante esclarecer que esse percentual não se estabelece em razão da maior ou menor capacidade econômica das empresas nem funciona como sanção ao consumidor. Destina-se à recomposição padronizada das despesas inerentes ao negócio e ao próprio rompimento antecipado, dispensando, segundo a orientação da Segunda Seção, demonstração individualizada de cada custo administrativo. No caso, embora o adquirente tenha demonstrado tentativas de renegociação, o elemento determinante para o encerramento do negócio continuou sendo sua decisão de não prosseguir na avença. A própria notificação extrajudicial expressamente comunica a intenção de rescindir e oferece retenção de 10%. Não houve reconhecimento, na sentença, de inadimplemento da vendedora quanto à entrega do lote ou de outro descumprimento contratual que transferisse a ela a causa determinante da resolução. As alegações relativas à excessiva evolução econômica do débito explicam a opção do comprador, mas, tal como decidida a causa, não foram convertidas em pronunciamento declaratório de culpa exclusiva das fornecedoras pelo rompimento. Nesse cenário, não identifico circunstância excepcional suficientemente demonstrada para afastar o parâmetro de 25% sedimentado pela Segunda Seção. É certo que o imóvel retorna à disponibilidade econômica da vendedora e poderá ser novamente comercializado. Essa circunstância, porém, já está compreendida na construção jurisprudencial que conduziu ao padrão de 25%, não sendo suficiente, isoladamente, para reduzi-lo. Consequentemente, a restituição devida ao autor deve corresponder a 75% dos valores efetivamente pagos, mantida a determinação de pagamento em parcela única e a atualização monetária desde cada desembolso. Nesse ponto, portanto, merece parcial provimento à apelação principal e, pela mesma razão, negar provimento ao recurso adesivo, que pretendia reduzir a retenção para apenas 10%. Também não prospera o segundo capítulo do recurso adesivo, relativo aos juros de mora. O contrato foi celebrado em 2017 e a resolução foi requerida por iniciativa do próprio adquirente. É, pois, aplicável ao caso o Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando o comprador postula a resolução de maneira diversa da cláusula penal ajustada, os juros moratórios sobre o montante a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão A tese adesiva procura afastar o repetitivo sustentando que não houve uma desistência imotivada, porque o adquirente tentou renegociar o contrato, questionou os reajustes e não estava inadimplente quando apresentou a notificação. Essas circunstâncias não são irrelevantes, mas não alteram a premissa jurídica determinante para a aplicação do Tema 1.002. Não houve reconhecimento de mora anterior das vendedoras quanto à obrigação de devolver os valores. A obrigação restitutória decorre exatamente da constituição judicial do direito ao desfazimento em condições distintas daquelas previstas contratualmente. Antes da definição judicial dessas consequências, não se poderia imputar às vendedoras atraso no cumprimento de obrigação cujo conteúdo e extensão ainda estavam em discussão. Correta, por isso, a sentença ao estabelecer o trânsito em julgado como termo inicial dos juros incidentes sobre a restituição. Passo, então, à indenização por dano moral. Neste capítulo, a apelação principal igualmente não merece acolhimento. O dano moral reconhecido na sentença não decorreu do simples encerramento do contrato, da recusa em devolver imediatamente as parcelas ou das dificuldades encontradas em negociação administrativa. A condenação teve origem em fato autônomo e posterior: a negativação do nome do autor depois da concessão e da ciência da tutela judicial que expressamente a proibia. Esse dado está documentalmente registrado nos autos. A tutela foi deferida em 19 de julho de 2023, as rés foram cientificadas e, posteriormente, verificaram-se novas restrições, inclusive em agosto daquele ano. Não se trata, portanto, de situação em que a parte apenas manteve posição jurídica posteriormente vencida em juízo. Havia comando judicial vigente e específico determinando uma abstenção, e, não obstante isso, ocorreu justamente o evento que a decisão procurava impedir. A lesão decorrente da indevida inscrição em cadastro restritivo atinge diretamente a reputação creditícia do consumidor e, em regra, dispensa demonstração concreta de prejuízo extrapatrimonial. No caso, a circunstância é ainda mais expressiva porque a restrição ocorreu quando o interessado já havia recorrido ao Poder Judiciário e obtido proteção expressa contra a medida. O valor de R$ 5.000,00 não se mostra desproporcional. Ao contrário, revela-se moderado diante da natureza da lesão, da extensão temporal possível da restrição e, principalmente, da circunstância de ter ocorrido em desatenção a comando judicial. Tampouco existe bis in idem entre a indenização e as astreintes. A multa cominatória possui natureza processual e visa induzir o destinatário ao cumprimento da ordem judicial. A indenização por dano moral, diversamente, repara o prejuízo extrapatrimonial decorrente da conduta ilícita. Uma obrigação decorre da violação à autoridade da determinação judicial; a outra, da lesão causada à pessoa atingida pela negativação. Os suportes jurídicos e as finalidades são distintos. Essa mesma distinção foi corretamente apontada nas contrarrazões. Por isso, a existência da multa não constitui fundamento para reduzir automaticamente a reparação moral. Mantém-se, portanto, a condenação de R$ 5.000,00 e a confirmação das astreintes, cuja apuração deverá ocorrer em cumprimento de sentença nos limites estabelecidos pela decisão que as instituiu. No que toca à sucumbência, a alteração do percentual de restituição de 80% para 75% não modifica substancialmente o resultado global da demanda. O autor permaneceu vencedor quanto à resolução do contrato, ao direito à restituição da maior parte das parcelas, à indenização por dano moral e à confirmação da tutela contra a negativação. Não vejo razão, assim, para redistribuir os encargos sucumbenciais fixados na origem. Há, por fim, uma observação de ordem subjetiva quanto aos efeitos da reforma. Embora BRDU Urbanismo S/A não tenha recorrido, a modificação do percentual de retenção diz respeito a obrigação comum e solidária, fundada na mesma relação jurídica. Não seria juridicamente possível manter, em relação a uma das devedoras solidárias, obrigação de restituir 80% e, em relação às demais, limitar a restituição a 75% da mesma base contratual. A extensão do resultado decorre da comunhão de interesses e da disciplina do art. 1.005 do CPC. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de não conhecimento da apelação principal e a preliminar de ilegitimidade passiva da Ginco Urbanismo Ltda.; CONHEÇO da apelação interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda. e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, exclusivamente para elevar o percentual de retenção para 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, de modo que a restituição, em parcela única, corresponda a 75% das prestações pagas, mantidos a correção monetária e os demais consectários estabelecidos na sentença; CONHEÇO do recurso adesivo interposto por João Santana de Proença Junior e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo o percentual de retenção de 25% ora estabelecido e os juros moratórios sobre a restituição a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. Mantêm-se os demais capítulos da sentença, inclusive a condenação solidária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais, a exigibilidade das astreintes dentro do limite originariamente fixado e os ônus sucumbenciais. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1024137-40.2023.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR - CPF: 040.509.091-97 (APELADO), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR - CPF: 040.509.091-97 (APELANTE), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA GINCO URBANISMO LTDA E DESPROVEU O RECURSO ADESIVO DE JOAO SANTANA DE PROENCA JUNIOR. E M E N T A DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADO PELO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EFICÁCIA INTER PARTES DO AJUSTE. ERESP 1.866.844/SP. TEMA 1.095/STJ. DISTINGUISHING. CONTROVÉRSIA AFETADA AO TEMA 1.348/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MANTIDA. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002/STJ. NEGATIVAÇÃO POSTERIOR À ORDEM JUDICIAL. DANO MORAL CONFIGURADO. ASTREINTES. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por sociedades empresárias e recurso adesivo interposto pelo adquirente contra sentença proferida em ação de resilição contratual cumulada com nulidade de cláusula, restituição de valores e indenização por danos morais, relativa a contrato de compra e venda de lote firmado em 2017, com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. 2. A sentença reconheceu a resolução contratual, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, condenou solidariamente as rés ao pagamento de indenização por dano moral decorrente de negativação posterior à tutela judicial e manteve as astreintes impostas pelo descumprimento da ordem. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. As questões controvertidas consistem em definir: (i) se a apelação observa o princípio da dialeticidade; (ii) se a Ginco Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva; (iii) quais os efeitos da ausência de registro do pacto de alienação fiduciária; (iv) se a resolução contratual pode ser mantida diante da inexistência de constituição em mora do adquirente; (v) qual o percentual adequado de retenção; (vi) o termo inicial dos juros moratórios sobre a restituição; e (vii) se subsistem a condenação por dano moral e as astreintes. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam de forma identificável os fundamentos da sentença, ainda que renovem teses anteriormente deduzidas. 5. A legitimidade passiva da sociedade integrante do mesmo empreendimento não decorre apenas da existência de grupo econômico, mas da presença de elementos concretos indicativos de participação na cadeia de fornecimento e da aparência objetiva criada perante o consumidor. 6. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não elimina, por si só, a validade e a eficácia obrigacional do pacto entre os contratantes, conforme orientação da Segunda Seção do STJ no EREsp 1.866.844/SP, embora o registro seja indispensável à constituição da propriedade fiduciária e ao desenvolvimento do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. 7. O Tema 1.095/STJ disciplina a hipótese de contrato com garantia fiduciária devidamente registrada e devedor regularmente constituído em mora, situação distinta daquela em que o adquirente, ainda não constituído em mora, manifesta intenção de romper o negócio. 8. A definição da legislação aplicável à desistência do adquirente de imóvel garantido por alienação fiduciária, sem prévia constituição em mora, encontra-se afetada ao Tema 1.348/STJ, inexistindo, até o momento, tese repetitiva definitiva apta a afastar, automaticamente, a solução adotada nas instâncias ordinárias. 9. Mantém-se a resolução contratual no caso concreto, por não comprovada a instauração do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 nem a constituição em mora do comprador. 10. Em contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, quando o desfazimento decorre da iniciativa do adquirente, a retenção de 25% dos valores pagos constitui parâmetro jurisprudencial adequado, ausente circunstância excepcional que justifique percentual inferior. 11. Os juros de mora sobre a restituição das parcelas, em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018 e resolvido por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. 12. A negativação do consumidor realizada após a concessão e ciência de tutela judicial que expressamente a proibia configura ilícito autônomo e enseja reparação por dano moral. 13. A condenação por dano moral e as astreintes não configuram bis in idem, pois possuem naturezas e finalidades distintas: a primeira é reparatória, enquanto a segunda tem função coercitiva destinada a assegurar o cumprimento da ordem judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Apelação principal parcialmente provida apenas para elevar a retenção de 20% para 25% dos valores efetivamente pagos, fixando-se a restituição em 75%, mantidos os demais capítulos da sentença. 15. Recurso adesivo desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro da alienação fiduciária não afasta, por si só, a eficácia obrigacional do pacto entre os contratantes, mas impede a automática incidência do regime executivo extrajudicial sem a observância dos pressupostos legais. 2. Na hipótese de resolução requerida pelo adquirente não constituído em mora, enquanto pendente definição do Tema 1.348/STJ, a controvérsia deve ser resolvida conforme as peculiaridades do caso concreto. 3. Em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é adequada, como regra, a retenção de 25% dos valores pagos quando o desfazimento decorre da iniciativa do comprador. 4. Os juros moratórios sobre a restituição incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ. 5. A negativação promovida após ordem judicial que a proíbe caracteriza dano moral e pode coexistir com astreintes, por possuírem finalidades jurídicas distintas.”** Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 997, § 2º, e 1.005; CDC; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; Tema 1.095; Tema 1.348; EREsp 1.866.844/SP. R E L A T Ó R I O Cuida-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda., bem como de recurso adesivo interposto por João Santana de Proença Junior, contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação de resilição contratual cumulada com nulidade de cláusula, devolução de quantias pagas e indenização por danos morais. Extrai-se dos autos que, em 22 de agosto de 2017, o autor celebrou “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária”, tendo por objeto o lote nº 07 da quadra 12 do loteamento Parque das Águas. Afirmou que o negócio se tornou economicamente insustentável em razão da evolução das prestações e do saldo devedor, tendo buscado renegociação administrativa, inclusive perante o PROCON, sem alcançar composição. Em 15 de junho de 2023, formalizou notificação extrajudicial de rescisão, postulando a devolução de 90% do montante pago. Os autos revelam que, naquele momento, segundo a narrativa e documentação produzida pelo demandante, não havia parcela vencida, e a tentativa conciliatória promovida perante o PROCON terminou sem acordo, tendo a fornecedora informado não possuir proposta para solução da controvérsia. A tutela de urgência foi deferida em 19 de julho de 2023 para determinar às requeridas que se abstivessem de promover a negativação do nome do autor. Posteriormente, foram noticiadas inscrições restritivas efetuadas depois da ciência da ordem judicial, circunstância que veio a fundamentar a condenação por dano moral e a incidência da multa cominatória. A sentença registra, especificamente, negativações posteriores, inclusive em 20 de agosto de 2023, quando as demandadas já estavam cientes da decisão. Citadas, Ginco Urbanismo Ltda. e BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contestaram a ação. Sustentaram, em síntese, a incidência da Lei nº 9.514/1997, a impossibilidade de resolução contratual pela forma pretendida pelo adquirente e, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. Ginco Urbanismo suscitou, ainda, ilegitimidade passiva. BRDU Urbanismo S/A, embora regularmente citada, permaneceu revel. Sobreveio sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade, reconheceu a atuação conjunta das empresas na cadeia de fornecimento, declarou rescindido o contrato e nulas as cláusulas que importassem perda integral ou devolução ínfima das prestações pagas, condenando solidariamente as rés à restituição, em parcela única, de 80% dos valores efetivamente pagos, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. As requeridas foram ainda condenadas ao pagamento de R$ 5.000,00 por dano moral, mantida a exigibilidade das astreintes impostas pelo descumprimento da ordem de não negativação, fixando-se honorários advocatícios em 15% sobre o valor total da condenação. Inconformadas, BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda. apelam. Ginco renova a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, as recorrentes defendem a incidência da Lei nº 9.514/1997 apesar da ausência de registro do contrato na matrícula imobiliária, invocando, especialmente, o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no EREsp nº 1.866.844/SP. Subsidiariamente, postulam a elevação do percentual de retenção para 25% e a redução da indenização por dano moral. Em contrarrazões, o autor suscita preliminar de não conhecimento da apelação por ofensa ao princípio da dialeticidade, e, no mérito, defende a sentença. O autor, por sua vez, interpôs recurso adesivo pretendendo a redução da retenção de 20% para 10% e a modificação do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição, para que fluam desde a citação. O contraditório quanto ao recurso adesivo foi posteriormente regularizado neste Tribunal, tendo as recorridas apresentado contrarrazões. É o relatório. Cuiabá-MT, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES RELATOR V O T O R E L A T O R Inicialmente, os recursos são próprios e tempestivos. A apelação principal encontra-se devidamente preparada, ao passo que o recorrente adesivo é beneficiário da gratuidade da justiça. O recurso adesivo foi interposto no prazo das contrarrazões e encontra fundamento no art. 997, § 2º, do Código de Processo Civil, estando presente sucumbência recíproca suficiente a legitimar sua interposição. Conheço, portanto, de ambos. Antes do mérito, há duas questões preliminares a serem examinadas. A primeira, suscitada pelo autor em contrarrazões, refere-se à alegada violação ao princípio da dialeticidade pela apelação das requeridas. Não procede. É certo que o recurso deve estabelecer relação argumentativa com os fundamentos da decisão impugnada, não bastando a reprodução abstrata das teses sustentadas em primeiro grau. No caso, porém, essa exigência foi satisfeita. As apelantes questionaram de modo identificado a legitimidade passiva da Ginco Urbanismo, a consequência jurídica atribuída pela sentença à falta de registro da alienação fiduciária, a aplicação da Lei nº 9.514/1997, o percentual de retenção e a indenização por dano moral. Chegaram, inclusive, a invocar precedente superveniente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça especificamente relacionado à eficácia do contrato fiduciário não registrado. Pode-se discordar dessas razões, e em parte delas efetivamente discordo , mas isso diz respeito ao mérito do recurso, não à sua admissibilidade. Rejeito, assim, a preliminar de não conhecimento. A segunda questão diz respeito à alegada ilegitimidade passiva da Ginco Urbanismo Ltda. Também não merece acolhida. A legitimidade ad causam é examinada, em regra, segundo a pertinência subjetiva entre as afirmações formuladas na petição inicial e a relação jurídica controvertida. E, ainda que se ultrapasse a teoria da asserção e se observe o acervo probatório efetivamente produzido, há elementos concretos suficientes a justificar a permanência da Ginco no polo passivo. Não se está diante de mera coincidência entre pessoas jurídicas que integram grupo empresarial. Os documentos considerados pelo Juízo de origem apontam que os atos constitutivos, a comunicação de cobrança e a publicidade do empreendimento evidenciavam atuação conjugada das empresas. A própria sentença consignou expressamente que os atos constitutivos, o e-mail de cobrança enviado pela Ginco e a divulgação do empreendimento pela BRDU Urbanismo demonstravam participação conjunta na cadeia de fornecimento. Além disso, a documentação societária juntada à inicial demonstra que Ginco Urbanismo Ltda. e BRDU Urbanismo S/A compunham o quadro societário da BRDU SPE Várzea Grande Ltda., circunstância que, somada às manifestações externas perante o consumidor, afasta a tese de completa estraneidade da Ginco em relação ao empreendimento. A legitimidade, portanto, não deriva simplesmente da existência de “grupo econômico”, expressão que, isoladamente, não seria suficiente para apagar a autonomia patrimonial das sociedades. Decorre, no caso concreto, da participação evidenciada na própria cadeia de fornecimento e da aparência objetivamente criada perante o consumidor. Mantenho, pois, a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva. Superadas essas questões, chega-se ao ponto central da apelação: qual o efeito jurídico da ausência de registro do contrato contendo pacto adjeto de alienação fiduciária e se, nessas circunstâncias, é possível ao adquirente obter judicialmente a resolução contratual com restituição das parcelas pela disciplina consumerista. A matéria exige alguma precisão, porque o panorama jurisprudencial não pode ser reduzido à afirmação, feita na sentença, de que a simples ausência de registro afastaria por inteiro a eficácia do pacto fiduciário. O Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, no contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, ocorrendo inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, a resolução deve observar a Lei nº 9.514/1997, afastando-se, nessa hipótese, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Trata-se de precedente qualificado e, portanto, de observância obrigatória nos limites da questão efetivamente decidida. Depois disso, a Segunda Seção, ao julgar o EREsp nº 1.866.844/SP, em 27 de setembro de 2023, avançou sobre aspecto não abrangido pelo repetitivo e decidiu que a falta de registro imobiliário não retira, por si só, a validade e a eficácia obrigacional do pacto de alienação fiduciária entre os próprios contratantes. O registro permanece indispensável para o início do procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis, mas não constitui requisito de validade do ajuste inter partes. Esse precedente, portanto, impede que se mantenha, sem qualquer ressalva, a premissa de que a falta do registro torna simplesmente inexistente ou ineficaz entre vendedor e comprador a estipulação fiduciária. Isso, todavia, não resolve integralmente a controvérsia destes autos. Aqui, diferentemente da hipótese típica de inadimplemento seguida de constituição em mora, consta que o comprador buscou a resolução enquanto não havia parcela vencida, após tentativas de renegociação administrativa. A controvérsia consiste precisamente em saber qual disciplina jurídica deve incidir quando existe contrato contendo alienação fiduciária, mas o adquirente pretende romper o negócio antes de sua constituição em mora. E a relevância dessa distinção não é meramente argumentativa. Em maio de 2025, a Segunda Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos o Tema 1.348, cuja questão submetida a julgamento foi formulada nos seguintes termos: definir a legislação aplicável à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária “na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora”. Até o momento, segundo a base oficial de precedentes qualificados, não há tese firmada. A suspensão foi determinada especificamente para recursos especiais e agravos em recurso especial que versem sobre essa questão, não alcançando indistintamente os processos em conhecimento nas instâncias ordinárias. Esse dado é importante porque recomenda cautela na utilização do EREsp nº 1.866.844/SP como se dele resultasse tese vinculante e definitiva para a situação ora examinada. Se a questão estivesse juridicamente encerrada em toda a sua extensão, não haveria razão para que a Segunda Seção tivesse, posteriormente, afetado exatamente a situação do adquirente que desiste sem prévia constituição em mora. Daí porque, embora deva ser corrigida a fundamentação da sentença quanto à absoluta ineficácia inter partes do pacto não registrado, não extraio desse ajuste de fundamentação consequência suficiente para afastar, neste caso, a possibilidade da resolução judicial reconhecida na origem. Há, ainda, uma particularidade fática relevante. Não se comprovou a instauração do procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, tampouco prévia constituição em mora do adquirente, pressupostos expressamente contemplados pelo Tema 1.095. Ao contrário, a ação decorreu de manifestação de vontade do próprio consumidor de encerrar a relação contratual, quando ainda adimplente, situação jurídica que permanece submetida ao Tema 1.348 e para a qual inexiste, até o momento, precedente repetitivo definitivo. Nesse contexto, não vislumbro fundamento bastante para reformar a sentença a ponto de afastar a resolução contratual e submeter obrigatoriamente o consumidor, que não fora constituído em mora, a futuro procedimento fiduciário. Mantém-se, portanto, a resolução do negócio e a restituição parcial das parcelas pagas, embora por fundamentação parcialmente diversa daquela adotada pelo Juízo de primeiro grau. Superado esse ponto, resta estabelecer qual percentual pode ser legitimamente retido pelas vendedoras. Aqui, a apelação principal merece acolhimento. O contrato foi celebrado em 22 de agosto de 2017, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.723.519/SP, consolidou orientação segundo a qual, ausente peculiaridade concreta que recomende solução diversa, a retenção de 25% das parcelas pagas constitui o padrão-base adequado nos contratos anteriores à Lei do Distrato quando o desfazimento decorre da iniciativa do comprador. A orientação vem sendo reiterada pela Corte Superior, inclusive em julgados recentes. É importante esclarecer que esse percentual não se estabelece em razão da maior ou menor capacidade econômica das empresas nem funciona como sanção ao consumidor. Destina-se à recomposição padronizada das despesas inerentes ao negócio e ao próprio rompimento antecipado, dispensando, segundo a orientação da Segunda Seção, demonstração individualizada de cada custo administrativo. No caso, embora o adquirente tenha demonstrado tentativas de renegociação, o elemento determinante para o encerramento do negócio continuou sendo sua decisão de não prosseguir na avença. A própria notificação extrajudicial expressamente comunica a intenção de rescindir e oferece retenção de 10%. Não houve reconhecimento, na sentença, de inadimplemento da vendedora quanto à entrega do lote ou de outro descumprimento contratual que transferisse a ela a causa determinante da resolução. As alegações relativas à excessiva evolução econômica do débito explicam a opção do comprador, mas, tal como decidida a causa, não foram convertidas em pronunciamento declaratório de culpa exclusiva das fornecedoras pelo rompimento. Nesse cenário, não identifico circunstância excepcional suficientemente demonstrada para afastar o parâmetro de 25% sedimentado pela Segunda Seção. É certo que o imóvel retorna à disponibilidade econômica da vendedora e poderá ser novamente comercializado. Essa circunstância, porém, já está compreendida na construção jurisprudencial que conduziu ao padrão de 25%, não sendo suficiente, isoladamente, para reduzi-lo. Consequentemente, a restituição devida ao autor deve corresponder a 75% dos valores efetivamente pagos, mantida a determinação de pagamento em parcela única e a atualização monetária desde cada desembolso. Nesse ponto, portanto, merece parcial provimento à apelação principal e, pela mesma razão, negar provimento ao recurso adesivo, que pretendia reduzir a retenção para apenas 10%. Também não prospera o segundo capítulo do recurso adesivo, relativo aos juros de mora. O contrato foi celebrado em 2017 e a resolução foi requerida por iniciativa do próprio adquirente. É, pois, aplicável ao caso o Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando o comprador postula a resolução de maneira diversa da cláusula penal ajustada, os juros moratórios sobre o montante a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão A tese adesiva procura afastar o repetitivo sustentando que não houve uma desistência imotivada, porque o adquirente tentou renegociar o contrato, questionou os reajustes e não estava inadimplente quando apresentou a notificação. Essas circunstâncias não são irrelevantes, mas não alteram a premissa jurídica determinante para a aplicação do Tema 1.002. Não houve reconhecimento de mora anterior das vendedoras quanto à obrigação de devolver os valores. A obrigação restitutória decorre exatamente da constituição judicial do direito ao desfazimento em condições distintas daquelas previstas contratualmente. Antes da definição judicial dessas consequências, não se poderia imputar às vendedoras atraso no cumprimento de obrigação cujo conteúdo e extensão ainda estavam em discussão. Correta, por isso, a sentença ao estabelecer o trânsito em julgado como termo inicial dos juros incidentes sobre a restituição. Passo, então, à indenização por dano moral. Neste capítulo, a apelação principal igualmente não merece acolhimento. O dano moral reconhecido na sentença não decorreu do simples encerramento do contrato, da recusa em devolver imediatamente as parcelas ou das dificuldades encontradas em negociação administrativa. A condenação teve origem em fato autônomo e posterior: a negativação do nome do autor depois da concessão e da ciência da tutela judicial que expressamente a proibia. Esse dado está documentalmente registrado nos autos. A tutela foi deferida em 19 de julho de 2023, as rés foram cientificadas e, posteriormente, verificaram-se novas restrições, inclusive em agosto daquele ano. Não se trata, portanto, de situação em que a parte apenas manteve posição jurídica posteriormente vencida em juízo. Havia comando judicial vigente e específico determinando uma abstenção, e, não obstante isso, ocorreu justamente o evento que a decisão procurava impedir. A lesão decorrente da indevida inscrição em cadastro restritivo atinge diretamente a reputação creditícia do consumidor e, em regra, dispensa demonstração concreta de prejuízo extrapatrimonial. No caso, a circunstância é ainda mais expressiva porque a restrição ocorreu quando o interessado já havia recorrido ao Poder Judiciário e obtido proteção expressa contra a medida. O valor de R$ 5.000,00 não se mostra desproporcional. Ao contrário, revela-se moderado diante da natureza da lesão, da extensão temporal possível da restrição e, principalmente, da circunstância de ter ocorrido em desatenção a comando judicial. Tampouco existe bis in idem entre a indenização e as astreintes. A multa cominatória possui natureza processual e visa induzir o destinatário ao cumprimento da ordem judicial. A indenização por dano moral, diversamente, repara o prejuízo extrapatrimonial decorrente da conduta ilícita. Uma obrigação decorre da violação à autoridade da determinação judicial; a outra, da lesão causada à pessoa atingida pela negativação. Os suportes jurídicos e as finalidades são distintos. Essa mesma distinção foi corretamente apontada nas contrarrazões. Por isso, a existência da multa não constitui fundamento para reduzir automaticamente a reparação moral. Mantém-se, portanto, a condenação de R$ 5.000,00 e a confirmação das astreintes, cuja apuração deverá ocorrer em cumprimento de sentença nos limites estabelecidos pela decisão que as instituiu. No que toca à sucumbência, a alteração do percentual de restituição de 80% para 75% não modifica substancialmente o resultado global da demanda. O autor permaneceu vencedor quanto à resolução do contrato, ao direito à restituição da maior parte das parcelas, à indenização por dano moral e à confirmação da tutela contra a negativação. Não vejo razão, assim, para redistribuir os encargos sucumbenciais fixados na origem. Há, por fim, uma observação de ordem subjetiva quanto aos efeitos da reforma. Embora BRDU Urbanismo S/A não tenha recorrido, a modificação do percentual de retenção diz respeito a obrigação comum e solidária, fundada na mesma relação jurídica. Não seria juridicamente possível manter, em relação a uma das devedoras solidárias, obrigação de restituir 80% e, em relação às demais, limitar a restituição a 75% da mesma base contratual. A extensão do resultado decorre da comunhão de interesses e da disciplina do art. 1.005 do CPC. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de não conhecimento da apelação principal e a preliminar de ilegitimidade passiva da Ginco Urbanismo Ltda.; CONHEÇO da apelação interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e Ginco Urbanismo Ltda. e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, exclusivamente para elevar o percentual de retenção para 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, de modo que a restituição, em parcela única, corresponda a 75% das prestações pagas, mantidos a correção monetária e os demais consectários estabelecidos na sentença; CONHEÇO do recurso adesivo interposto por João Santana de Proença Junior e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo o percentual de retenção de 25% ora estabelecido e os juros moratórios sobre a restituição a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. Mantêm-se os demais capítulos da sentença, inclusive a condenação solidária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais, a exigibilidade das astreintes dentro do limite originariamente fixado e os ônus sucumbenciais. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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