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1023559-33.2018.8.11.0041

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Tribunal: TJMT
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Período: set/2026

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08 set 2026
Intimação
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1023559-33.2018.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELANTE), MARCOS VINICIUS NUNES RAMALHO - CPF: 005.887.181-06 (ADVOGADO), THAYANNY DOS SANTOS SANTIAGO - CPF: 027.560.881-61 (ADVOGADO), FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A - CNPJ: 12.398.880/0001-85 (APELANTE), GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 12.419.872/0001-78 (APELANTE), DANILO MOSCHETA GONCALVES - CPF: 205.440.248-69 (APELADO), ALEX ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 666.725.701-87 (ADVOGADO), NEANY SANTOS DA SILVA - CPF: 010.160.151-43 (APELADO), TENARESSA APARECIDA ARAUJO DELLA LIBERA - CPF: 040.461.736-02 (ADVOGADO), ADEMIR FERREIRA DA SILVA - CPF: 111.270.231-87 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE EDUARDO GUIDI - CPF: 020.154.259-50 (TERCEIRO INTERESSADO), NEANY SANTOS DA SILVA - CPF: 010.160.151-43 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. VALOR LOCATÍCIO APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cumprimento de obrigações de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença reconheceu a mora das construtoras entre 12/11/2015 e 26/10/2017, condenou-as ao pagamento de indenização correspondente ao valor mensal de R$ 3.452,13 a título de aluguéis, determinou a substituição do INCC pelo IPCA no período de atraso, ressalvada a aplicação do índice menos gravoso aos consumidores, e fixou indenização por danos morais em R$ 20.000,00 para cada autor. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora configura julgamento extra petita; (ii) saber se o valor mensal de R$ 3.452,13, fixado com base em prova pericial para fins de indenização correspondente aos aluguéis, deve ser reduzido para R$ 1.800,00; e (iii) saber se estão configurados os danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel e, em caso positivo, se o valor de R$ 20.000,00 para cada autor deve ser reduzido. III. Razões de decidir 4. Não há julgamento extra petita na substituição do INCC pelo IPCA. Os autores questionaram desde a petição inicial a incidência do INCC sobre o saldo devedor durante o período de atraso e reiteraram a pretensão na impugnação à contestação. A matéria integrou os limites objetivos da demanda e foi submetida ao contraditório. 5. A substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora confere adequado enquadramento jurídico à pretensão deduzida e impede a transferência aos consumidores dos custos próprios da construção civil durante período em que as fornecedoras se encontravam em mora. Deve ser mantida a substituição no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017, ressalvada a incidência do INCC quando menos gravoso aos adquirentes. 6. O valor mensal de R$ 3.452,13 deve ser preservado, pois decorre de perícia judicial produzida sob o contraditório, mediante método comparativo direto de dados de mercado e inferência estatística. As avaliações particulares e os contratos de locação apresentados pelas apelantes não constituem elementos técnicos suficientes para afastar as conclusões do perito judicial. 7. O simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral. No caso, porém, o atraso injustificado de quase dois anos, além do prazo de tolerância, frustrou de forma grave e prolongada a legítima expectativa dos adquirentes quanto ao recebimento da residência e ultrapassou os inconvenientes ordinários de uma relação contratual. 8. As dificuldades relacionadas às exigências da concessionária de água e esgoto e da municipalidade inserem-se nos riscos inerentes à atividade empresarial e à regularização do empreendimento, caracterizando fortuito interno, sem aptidão para afastar a responsabilidade das fornecedoras. 9. A indenização de R$ 20.000,00 para cada autor mostra-se elevada diante das circunstâncias do caso. O montante de R$ 10.000,00 para cada demandante atende às funções compensatória e pedagógica da reparação, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem ocasionar enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a sentença, exclusivamente para reduzir a indenização por danos morais de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00 em favor de cada autor, mantidos os demais termos da sentença recorrida. Tese de julgamento: “1. Não configura julgamento extra petita a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora quando a incidência do índice de correção do saldo devedor foi objeto da pretensão inicial e submetida ao contraditório. 2. A conclusão de perícia judicial produzida sob o contraditório deve prevalecer quando inexistentes elementos técnicos seguros capazes de infirmá-la. 3. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando, consideradas as circunstâncias do caso, ultrapassa os inconvenientes ordinários do inadimplemento contratual. 4. A indenização por danos morais deve observar a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, segundo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC, arts. 85, § 11, 141, 371, 479 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema nº 1.059, REsp nº 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09.11.2023, DJe 21.12.2023; Súmula nº 362/STJ; TJMT, Apelação Cível nº 1001730-40.2023.8.11.0002, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 15.04.2026, publ. 17.04.2026; TJMT, Apelação Cível nº 1003943-79.2021.8.11.0037, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 30.10.2025, publ. 30.10.2025. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR): Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Pierro de Faria Mendes, da 6ª Vara Cível da comarca de Cuiabá/MT, em Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida por DANILO MOSCHETA GONCALVES e NEANY SANTOS DA SILVA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a responsabilidade solidaria das requeridas; reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e declarar a mora injustificada das requeridas no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017; condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes/multa contratual prevista na Cláusula 8.3), no valor mensal de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos), devida pro rata die durante todo o período da mora; determinar a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor durante o período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), afastando-se o INCC e aplicando-se o IPCA (salvo se o INCC for menor no mês de referência), e condenar as requeridas à restituição, na forma simples, de eventual diferença paga a maior pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença; declarar a nulidade da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse e condenar as requeridas à restituição simples destes valores comprovadamente pagos antes da entrega das chaves; bem como condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de r$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor. Em suas razões, as apelantes sustentam, inicialmente, que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora, porquanto não teriam formulado, em sua contestação, pedido de alteração do índice de correção monetária. Defendem que o INCC foi expressamente pactuado entre as partes, inexistindo demonstração de abusividade, ilicitude ou vício de consentimento capaz de justificar o afastamento da cláusula contratual. Insurgem-se, ainda, contra o valor mensal de R$ 3.452,13 fixado a título de aluguéis durante o período de atraso na entrega do imóvel. Alegam que juntaram aos autos três avaliações mercadológicas e contratos de locação de unidades situadas no mesmo condomínio, os quais demonstrariam que o valor praticado no mercado à época dos fatos era de aproximadamente R$ 1.800,00. Afirmam que tais elementos não foram devidamente apreciados pelo Juízo de origem, em afronta ao dever de fundamentação previsto no art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. Por fim, defendem o afastamento da condenação por danos morais, ao argumento de que o mero atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e não enseja, por si só, reparação extrapatrimonial. Aduzem não ter sido comprovada situação excepcional capaz de atingir a honra, a dignidade ou qualquer outro direito da personalidade dos autores. Subsidiariamente, pleiteiam a redução da indenização, fixada em R$ 20.000,00 para cada demandante, para quantia não superior a R$ 1.000,00. Ao final, requerem o conhecimento e o provimento do recurso para manter o INCC como índice de correção do saldo devedor, recalcular a indenização correspondente aos aluguéis e afastar ou, subsidiariamente, reduzir a indenização por danos morais. Recurso tempestivo e preparado (id. 385106378). Contrarrazões no ID. 383892508. Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado. É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR): Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Pierro de Faria Mendes, da 6ª Vara Cível da comarca de Cuiabá/MT, em Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida por DANILO MOSCHETA GONCALVES e NEANY SANTOS DA SILVA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Após a instrução processual, sobreveio sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: “Trata-se de Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Danilo Moscheta Gonçalves e Neany Santos da Silva em face de Fatex Residencial Construtora e Incorporadora Ltda SPE, Fatex Construtora e Incorporadora S.A. e Grupo Dias Investimentos e Participações S.A., tendo por objeto a reparação civil pelo atraso na entrega de unidade imobiliária e a regularização do empreendimento perante os órgãos públicos. A parte autora alega, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma nº 15, quadra 02, do Condomínio Residencial Pacem, com entrega prevista para 15 de maio de 2015, contudo, a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 26 de outubro de 2017. Aduz a existência de grupo econômico entre as rés e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Em razão do inadimplemento contratual, postula: a) o pagamento de lucros cessantes de 0,8% ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período de atraso; b) a aplicação da multa contratual (cláusula 8.3) consistente no pagamento de aluguéis mensais até a efetiva imissão na posse; c) o congelamento do saldo devedor a partir da data prevista para entrega, com a restituição dos valores financiados a maior decorrentes da correção indevida; d) a inversão da cláusula penal moratória em desfavor das requeridas; e) a restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves (agosto a outubro de 2017); f) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 30.000,00 para cada autor. Citada, a parte requerida apresentou contestação no Id. [18811475], oportunidade em que arguiu as preliminares de necessidade de suspensão do feito em virtude da afetação da matéria aos Temas 970 e 971 do STJ ; de impugnação ao valor da causa, sob o argumento de que este não corresponde ao proveito econômico pretendido ; e de ilegitimidade passiva das correqueridas Fatex Construtora e Incorporadora S.A. e Grupo Dias Investimentos e Participações S.A., sustentando a inexistência de grupo econômico e a responsabilidade subsidiária, e não solidária, das empresas. No mérito, a parte requerida sustenta, em síntese, a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, o que prorrogaria o prazo final de entrega para 15/11/2015. Aduz a boa-fé da construtora e justifica que o atraso foi agravado por alterações nas exigências da Concessionária e Municipalidade quanto ao abastecimento de água e esgoto, configurando fato de terceiro/fortuito. Impugna o pedido de lucros cessantes de 0,8% sobre o valor do contrato, alegando ser exorbitante e enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, contesta o valor locatício apresentado pelos autores (R$ 3.500,00), apontando que a média de mercado é de R$ 1.800,00, e defende que o termo final da mora deve ser a expedição do "Habite-se" (10/02/2017), totalizando um montante indenizatório significativamente menor. Rechaça a pretensão de congelamento do saldo devedor, argumentando que a correção monetária visa apenas a recomposição da moeda, sendo cabível, no máximo, a substituição do INCC pelo IPCA após o prazo de entrega. Defende a validade da cláusula contratual que transfere a responsabilidade pelas taxas condominiais ao adquirente a partir do "Habite-se", dada a natureza propter rem da obrigação. Por fim, nega a ocorrência de danos morais, classificando o episódio como mero inadimplemento contratual, e pugna pela condenação da parte autora em litigância de má-fé. Em réplica (Id. [19486534]), a parte autora apresentou impugnação à contestação, na qual refutou as preliminares arguidas e os argumentos de mérito deduzidos pela parte requerida. Em síntese, a parte autora sustenta: Preliminares: A desnecessidade de sobrestamento do feito (Temas 970 e 971 do STJ), argumentando que a demanda possui pedidos cumulados que exigem dilação probatória não abrangida pela suspensão. Reitera a existência de grupo econômico e a responsabilidade solidária das rés, apontando a identidade de prepostos, advogados e sócios, bem como a atuação conjunta no mercado. Defende a correção do valor atribuído à causa, asseverando que este reflete o proveito econômico imediato dos pedidos líquidos (danos morais e materiais definidos), sendo aplicável a estimativa genérica para os pedidos ilíquidos. Mérito: Refuta a tese de enriquecimento sem causa, afirmando que os materiais publicitários vinculam a oferta e que a recusa em os aceitar configuraria propaganda enganosa. Insiste no congelamento do saldo devedor durante o período de mora, afastando a incidência do INCC e de juros, independentemente da adesão a acordos extrajudiciais. Alega que as questões relativas ao abastecimento de água e esgoto inserem-se no risco do empreendimento (fortuito interno), não justificando o atraso. Defende o valor indenizatório dos aluguéis (lucros cessantes) no patamar de R$ 3.500,00, com base na média de avaliações imobiliárias e em precedente judicial envolvendo o mesmo condomínio. Impugna a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, sustentando que a prorrogação exigiria comprovação de caso fortuito ou força maior, o que não ocorreu. Por fim, ratifica a ocorrência de danos morais decorrentes da frustração da moradia e nega a litigância de má-fé. Foi dada a oportunidade para as partes se manifestarem e especificarem que provas pretendem produzir (Id. 48739014). Sobreveio laudo pericial no Id. 193474786, sobre o qual as partes foram intimadas para se manifestarem (Id. 193566658). (...)DOS DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES / MULTA CONTRATUAL) E O LAUDO PERICIAL Reconhecida a mora da construtora no período de 12/11/2015 a 26/10/2017, cumpre analisar o pedido de reparação pelos prejuízos materiais suportados pelos autores. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, decorrente da privação injusta do uso do bem, o que enseja o pagamento de lucros cessantes ou indenização equivalente aos aluguéis que deixaram de ser auferidos ou despendidos no período, o que autoriza o deferimento de lucros cessantes, independentemente da demonstração de efetiva intenção de locação. (...)A parte autora pleiteia, cumulativamente, o pagamento de lucros cessantes no importe de 0,8% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e o pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 8.3 (aluguel mensal). Neste ponto, impõe-se o indeferimento do pedido de indenização de 0,8% sobre o valor do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sedimentada no Tema 970, vedou a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória quando esta última já possuir natureza indenizatória equivalente aos locativos. No caso em apreço, a Cláusula 8.3 do contrato prevê expressamente que, em caso de atraso, a incorporadora pagará "uma multa correspondente ao valor mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local". Ou seja, a própria avença já pré-fixou as perdas e danos (lucros cessantes) decorrentes da mora. Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual (aluguel) somada a uma indenização percentual (0,8%) pelo mesmo fato gerador (privação do uso) configuraria inaceitável bis in idem e enriquecimento sem causa dos autores. Portanto, a reparação deve se limitar à aplicação estrita da cláusula contratual 8.3. Superada a questão da cumulação, passa-se à liquidação do quantum mensal devido. A controvérsia reside, contudo, no quantum mensal devido. Enquanto os autores pleiteavam cerca de R$ 3.500,00 e as rés defendiam o valor de R$ 1.800,00, a prova técnica produzida sob o crivo do contraditório dirimiu a questão de forma definitiva. O Laudo Pericial de Engenharia acostado aos autos, elaborado com rigor técnico pelo método comparativo direto de dados de mercado e inferência estatística, apurou que o valor de mercado para o aluguel do imóvel em maio de 2015 era de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos). O perito justificou a metodologia adotada, considerando as características específicas do sobrado (em condomínio fechado, padrão normal, 155,39 m²) e aplicando o deflator inflacionário (INCC) sobre o valor contemporâneo, dada a escassez de amostras pretéritas, procedimento tecnicamente adequado e não impugnado de forma consistente pelas partes. A impugnação apresentada pela parte requerida, fundamentada exclusivamente em contratos de locação firmados por ela mesma em outras unidades do empreendimento, não possui idoneidade probatória suficiente para desconstituir o trabalho técnico do perito judicial. Aceitar tais documentos como balizadores do valor de mercado equivaleria a permitir que a própria devedora fixasse unilateralmente o quantum de sua condenação, o que afronta os princípios da boa-fé processual e do contraditório substancial. A requerida, na condição de proprietária/locadora, detém total liberdade para estipular preços em seus contratos — inclusive em patamares inferiores aos praticados pelo mercado —, podendo utilizar tais instrumentos de forma estratégica para, artificialmente, desvalorizar a média locatícia da região e, por consequência, minorar o impacto financeiro das múltiplas indenizações devidas pelo atraso na entrega da obra. Ademais, a prova técnica produzida por perito de confiança do Juízo sobrepõe-se à prova documental unilateral produzida pela parte interessada. Enquanto o laudo pericial utilizou metodologia científica rigorosa (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com inferência estatística), analisando uma amostra diversificada e isenta de 48 elementos para chegar ao valor justo, a requerida limitou-se a apresentar um recorte conveniente e viciado de sua própria carteira de locações. A validade técnica da avaliação pericial reside justamente na sua imparcialidade e na utilização de ferramentas estatísticas que expurgam distorções, garantindo que o valor apurado reflita a realidade mercadológica, e não a vontade ou a conveniência de uma das partes litigantes. A conclusão pericial encontra-se em perfeita sintonia com a realidade mercadológica observada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso em casos análogos, envolvendo o mesmo empreendimento ("Residencial Pacem") e as mesmas rés. Em recente julgamento (16/07/2025), a Quarta Câmara de Direito Privado do TJMT, ao analisar a Apelação Cível N.U 1019632-93.2017.8.11.0041, ratificou a condenação das requeridas ao pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 3.500,00, reconhecendo a legitimidade desse montante frente ao padrão do imóvel. (...)Portanto, ACOLHO o valor apurado pela perícia técnica como o parâmetro justo e adequado para a indenização mensal. Diante do exposto, as requeridas deverão ser condenadas ao pagamento da multa contratual mensal (Cláusula 8.3), com natureza de lucros cessantes, no valor de R$ 3.452,13, devida pro rata die durante todo o período de mora injustificada, compreendido entre 12/11/2015 (dia seguinte ao término do prazo de tolerância) e 26/10/2017 (data da efetiva entrega das chaves). Os valores mensais deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação (mês a mês) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. DA (IM)POSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR E A SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR (TEMA 996 DO STJ) Os autores pleiteiam o congelamento do saldo devedor do contrato desde a data originalmente prevista para a entrega (15/05/2015) até a efetiva entrega das chaves, sustentando que a atualização monetária durante a mora das rés lhes seria excessivamente onerosa. A pretensão de congelamento total do saldo devedor não merece acolhida. É cediço que a correção monetária não representa um plus ao valor da dívida, tampouco possui natureza punitiva. Trata-se, estritamente, de mecanismo de recomposição do valor de compra da moeda corroído pelo processo inflacionário. Determinar o congelamento total do saldo implicaria em enriquecimento sem causa dos autores, que pagariam, anos depois, um valor real inferior ao contratado, rompendo o sinalagma e o equilíbrio econômico-financeiro da avença. O fato de haver atraso na obra, por si só, não autoriza que o capital financiado perca seu valor real. Ademais, os prejuízos decorrentes da privação do uso do bem já estão sendo indenizados através dos lucros cessantes (multa contratual de aluguel), deferidos no tópico anterior. Contudo, se o congelamento é indevido, a manutenção do índice setorial da construção civil (INCC) durante o período de atraso injustificado mostra-se abusiva. O INCC reflete a variação dos custos dos insumos da construtora (aço, cimento, mão de obra); permitir sua incidência durante a mora da empresa significaria transferir ao consumidor os riscos do empreendimento e os custos da ineficiência da fornecedora. Para dirimir essa controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 996), fixou a tese de que o reequilíbrio do contrato se dá não pela suspensão da correção, mas pela substituição do indexador. (...)No caso vertente, a mora das requeridas estende-se de 12/11/2015 a 26/10/2017. Durante este interregno, a aplicação do INCC (indexador setorial) deve ser afastada, aplicando-se em substituição o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), salvo se, em algum mês específico, o INCC tiver sido menor que o IPCA, hipótese em que se manterá o índice original para não prejudicar o consumidor (princípio da proteção). Com efeito, os autores demonstraram que houve o financiamento de valor atualizado pelo índice da construção até a data final, o que gerou um saldo devedor a maior. Diante do exposto, deverá ser julgado parcialmente procedente o pedido neste tópico para: a) Rejeitar o congelamento do saldo devedor; b) Determinar o recálculo do saldo devedor no período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), substituindo-se o INCC pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso; c) Condenar as rés à restituição, na forma simples, da diferença paga a maior pelos autores (a ser apurada em liquidação de sentença), valor este que deverá ser corrigido pelo INPC desde o desembolso indevido (data do financiamento ou pagamento da parcela) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. (...)DOS DANOS MORAIS O pleito indenizatório por danos morais merece acolhida. Embora a jurisprudência pátria, em regra, considere o inadimplemento contratual como mero dissabor, a situação fática delineada nos autos revela circunstâncias excepcionais que transbordam o limite do tolerável, atingindo a esfera dos direitos da personalidade dos autores. Não se trata aqui de um atraso singelo ou de poucos meses. Estamos diante de uma mora expressiva, que perdurou por quase 2 (dois) anos além do prazo de tolerância (de novembro de 2015 a outubro de 2017). A aquisição da casa própria é, para a família média brasileira, o maior projeto de vida, envolvendo planejamento financeiro de longo prazo e uma carga emocional significativa. A frustração dessa expectativa legítima, somada à incerteza quanto à data da entrega, a necessidade de residir em imóvel alugado ou em condições precárias durante o atraso, e o desgaste de ter que buscar o Poder Judiciário para ver garantido um direito contratual básico, configura verdadeira via crucis imposta ao consumidor. A conduta desidiosa das requeridas, que postergaram a entrega por anos sob justificativas que configuram fortuito interno, impôs aos autores angústia, aflição e impotência que superam o mero aborrecimento cotidiano. O Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, ao julgar casos idênticos envolvendo o mesmo empreendimento e a mesma construtora (Fatex), tem reconhecido o dano moral in re ipsa decorrente desse atraso excessivo. No que tange ao quantum indenizatório, a fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo à dupla função da responsabilidade civil: compensar a vítima pelo sofrimento e punir o ofensor (caráter pedagógico), desestimulando a reiteração da conduta ilícita. Nesse contexto, observo que a jurisprudência recente do TJMT, em julgamento de Apelação Cível contra a mesma requerida (Fatex) por atrasos no mesmo empreendimento, chegou a fixar indenizações superiores ao patamar aqui arbitrado, alcançando a cifra de R$ 25.000,00 por autor, conforme se extrai do seguinte precedente da Quarta Câmara de Direito Privado: (...)Portanto, considerando a extensão do dano (atraso de quase dois anos), a capacidade econômica das ofensoras (que formam grupo econômico) e os precedentes desta Corte para o mesmo caso, fixo a indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos autores. Este valor mostra-se justo e pedagógico, suficiente para compensar o abalo sofrido sem ensejar enriquecimento sem causa, estando, inclusive, em patamar ligeiramente inferior a precedentes mais rigorosos do Tribunal para situações idênticas, o que reforça sua razoabilidade. O montante deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 405 do CC). (...)DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a responsabilidade solidária das requeridas FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. por todas as obrigações decorrentes desta condenação; b) RECONHECER a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e DECLARAR a mora injustificada das requeridas no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017; c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes/multa contratual prevista na Cláusula 8.3), no valor mensal de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos), devida pro rata die durante todo o período da mora (12/11/2015 a 26/10/2017). Os valores mensais deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d) DETERMINAR a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor durante o período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), afastando-se o INCC e aplicando-se o IPCA (salvo se o INCC for menor no mês de referência), e CONDENAR as requeridas à restituição, na forma simples, de eventual diferença paga a maior pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. O valor a ser restituído deverá ser corrigido pelo INPC desde a data de cada desembolso indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e) DECLARAR a nulidade da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse e CONDENAR as requeridas à restituição simples destes valores comprovadamente pagos antes da entrega das chaves. O montante deverá ser corrigido pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; f) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (responsabilidade contratual); g) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos (congelamento total do saldo devedor, cumulação de lucros cessantes com a multa de 0,8% e nulidade da cláusula de tolerância). Diante da sucumbência recíproca, mas observando que a parte autora decaiu de parte menor dos pedidos, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 20% (vinte por cento) para os autores e 80% (oitenta por cento) para as requeridas. Fixo os honorários advocatícios de sucumbência em 15% (quinze por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem distribuídos na mesma proporção supra (20% devidos pelos autores aos advogados das rés e 80% devidos pelas rés aos advogados dos autores), vedada a compensação.” (ID. 383892494) A controvérsia recursal limita-se à alegação de julgamento extra petita quanto à substituição do INCC pelo IPCA, ao valor mensal fixado a título de aluguéis e ao cabimento e quantum da indenização por danos morais. Pois bem. As apelantes sustentam que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita ao determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de atraso na entrega do imóvel, sob o argumento de que não formularam pedido nesse sentido em sua contestação. A insurgência não merece acolhimento. De acordo com o princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o julgador deve decidir a controvérsia dentro dos limites estabelecidos pelo pedido e pela causa de pedir. A aferição de eventual julgamento extra petita, contudo, deve considerar o conjunto da postulação, mediante interpretação lógico-sistemática da petição inicial e dos demais atos processuais, e não apenas a literalidade de requerimentos isolados. No caso, embora as requeridas não tenham pedido a substituição do INCC pelo IPCA, a questão foi expressamente suscitada pelos autores desde a petição inicial (Id. 383891917), na qual questionaram a incidência do INCC sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. A pretensão foi novamente defendida pelos autores na impugnação à contestação (id. 383892381), oportunidade em que reiteraram o afastamento do INCC durante o período de mora das construtoras. Desse modo, a matéria integrou os limites objetivos da demanda e foi regularmente submetida ao contraditório. Assim, o fato de as rés não terem formulado pedido de substituição do índice é irrelevante para a configuração do alegado vício, pois a providência deferida encontra respaldo na pretensão deduzida pelos autores. Ademais, compete ao magistrado atribuir aos fatos e aos pedidos o enquadramento jurídico adequado, sem que isso configure julgamento extra petita. A sentença, ao rejeitar o congelamento integral do saldo e determinar a substituição do INCC pelo IPCA no período da mora, salvo quando o primeiro fosse menos gravoso ao consumidor, apenas conferiu o adequado enquadramento jurídico aos fatos e à pretensão deduzida. Ademais, a solução adotada impede que os custos próprios da construção civil continuem sendo transferidos aos consumidores justamente no período em que a construtora se encontrava em mora. A preservação do INCC, índice setorial relacionado à variação dos insumos da construção, beneficiaria as próprias fornecedoras responsáveis pelo atraso injustificado. Logo, não há julgamento extra petita nem violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, devendo ser mantida a substituição do INCC pelo IPCA durante o período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017, ressalvada a aplicação do INCC quando se revelar menos gravoso aos adquirentes. As apelantes também pretendem a redução do valor mensal dos aluguéis de R$ 3.452,13 para R$ 1.800,00, invocando avaliações imobiliárias e contratos de locação relativos a outras unidades do mesmo empreendimento. Novamente, não lhes assiste razão. O valor fixado na sentença decorreu de prova pericial (id. 383892482) produzida sob o crivo do contraditório por profissional habilitado e equidistante dos interesses das partes. O perito judicial empregou o método comparativo direto de dados de mercado, com inferência estatística, considerando as características específicas do imóvel, consistente em sobrado de padrão normal, situado em condomínio fechado e com área de 155,39 m². O trabalho técnico analisou amostra diversificada composta por 48 elementos e, diante da escassez de dados contemporâneos ao período discutido, aplicou o deflator pertinente para apurar o valor locatício correspondente a maio de 2015, alcançando a quantia mensal de R$ 3.452,13. Nos termos dos arts. 371 e 479 do Código de Processo Civil, o magistrado não está absolutamente vinculado às conclusões da perícia, mas seu afastamento exige a presença de elementos técnicos seguros e consistentes em sentido contrário, o que não se verifica. Os contratos de locação e as avaliações particulares apresentados pelas recorrentes não são suficientes para desconstituir o laudo judicial. Além de constituírem documentos produzidos unilateralmente, os contratos referem-se a negócios celebrados pelas próprias apelantes, que possuíam liberdade para estipular valores distintos daqueles normalmente praticados no mercado. De outro lado, as avaliações particulares não apresentam a mesma amplitude, imparcialidade e precisão metodológica do laudo judicial. A mera divergência entre os valores defendidos pelas partes e a conclusão do perito não torna a perícia inadequada, sobretudo quando o profissional explicitou a metodologia, as amostras utilizadas e as características do bem considerado. A conclusão pericial, ademais, mostra-se compatível com precedentes envolvendo o mesmo empreendimento, nos quais foram admitidos aluguéis mensais próximos de R$ 3.500,00. Assim, ausente qualquer vício técnico ou elemento probatório capaz de infirmar a perícia, deve ser preservado o valor mensal de R$ 3.452,13 fixado na sentença. Quanto aos danos morais, é certo que o simples inadimplemento contratual não enseja, automaticamente, reparação extrapatrimonial. Todavia, as particularidades do caso demonstram que o atraso ultrapassou os inconvenientes ordinariamente decorrentes de uma relação negocial. A mora injustificada perdurou de 12/11/2015 a 26/10/2017, ou seja, por quase dois anos após o encerramento do prazo de tolerância contratual. A aquisição da casa própria envolve planejamento financeiro, organização familiar e legítima expectativa de utilização do imóvel na data estipulada. O atraso excessivo e injustificado frustrou de maneira intensa a expectativa dos adquirentes, que permaneceram por longo período privados da posse do bem e submetidos à insegurança quanto à efetiva conclusão do empreendimento. Não se cuida, portanto, de atraso reduzido ou mero aborrecimento contratual. A demora prolongada, associada à necessidade de os compradores recorrerem ao Poder Judiciário para obter o cumprimento de obrigações básicas assumidas pelas fornecedoras, mostra-se suficiente para atingir sua esfera extrapatrimonial. As justificativas relacionadas às exigências da concessionária de água e esgoto ou da municipalidade tampouco afastam a responsabilidade das recorrentes, pois dizem respeito aos riscos inerentes à atividade desenvolvida e à regularização do empreendimento, configurando fortuito interno. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. COMPRA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO. FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO E INFORMAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA DE DOCUMENTOS. INÉRCIA PROLONGADA. DIREITO DO CONSUMIDOR À RESOLUÇÃO (ART. 475 CC). INUTILIDADE DO CUMPRIMENTO ESPECÍFICO APÓS LONGO TEMPO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA MORADIA E DESVIO PRODUTIVO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento das fornecedoras restou comprovado pela ausência de demonstração do envio da documentação técnica à instituição financeira, ônus que lhes incumbia. Ao consumidor lesado pelo inadimplemento assiste o direito potestativo de escolher entre o cumprimento forçado ou a resolução do contrato (art. 475 do CC), sendo que a manutenção compulsória do vínculo após anos de espera ineficaz viola a boa-fé objetiva e o interesse útil da prestação. Configurada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, acrescida da multa penal compensatória. O dano moral é evidente, pois a conduta das rés ultrapassou o mero descumprimento contratual ao sabotar o planejamento familiar e o sonho da casa própria, além de submeter o autor a um calvário administrativo (desvio produtivo) . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O descumprimento do dever de colaboração na entrega de documentos para financiamento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor. 2. A restituição de valores deve ser integral em casos de culpa exclusiva da fornecedora (Súmula 543/STJ). 3. A frustração prolongada do acesso à moradia gera dano moral indenizável.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10017304020238110002, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/04/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2026) (g. n.) DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VENDA A NON DOMINO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA. MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III . Razões de decidir 5. A situação vivenciada pelos apelantes transcende o simples descumprimento contratual, não se tratando de mero atraso na entrega do imóvel, mas de conduta especialmente gravosa da construtora que celebrou contrato de compra e venda de imóvel do qual sequer era proprietária, recebeu valores a título de entrada e deixou de promover os atos necessários para formalização da transação, frustrando por completo a legítima expectativa dos compradores. 6. A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, especialmente quando envolve pessoas de condições financeiras modestas, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável . 7. Os apelantes depositaram confiança e expectativas em um projeto que se revelou inviável desde o início, por culpa exclusiva da empresa apelada, que agiu com evidente má-fé ao comercializar imóvel do qual não detinha a propriedade, caracterizando venda a non domino. 8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, inclusive desta Quinta Câmara de Direito Privado, tem reconhecido a ocorrência de danos morais em situações análogas, no sentido de que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja não apenas a restituição integral dos valores pagos, mas também o pagamento de indenizações por danos materiais e morais . 9. O arbitramento da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, mostrando-se adequado o montante de R$ 10.000,00 para cada apelante, valor suficiente para compensar os danos morais sofridos e desestimular a reiteração da conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa. IV . Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença recorrida e condenar a empresa apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada apelante, com correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: "1 . A venda a non domino configura conduta de má-fé que transcende o mero inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar por danos morais quando frustra por completo a legítima expectativa de aquisição da casa própria. 2. A frustração da expectativa de aquisição de imóvel destinado à moradia, por culpa exclusiva da construtora que comercializou bem do qual não era proprietária, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável."(...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10039437920218110037, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 30/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025) (g. n.) Desse modo, a frustração grave e prolongada da expectativa de recebimento da residência, por circunstâncias imputáveis às apelantes, excede o mero dissabor e justifica a reparação moral reconhecida na origem. Todavia, no que se refere ao quantum indenizatório, assiste parcial razão às recorrentes. A indenização deve ser arbitrada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, observando-se a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem ocasionar enriquecimento sem causa. À luz desses parâmetros, o montante de R$ 20.000,00 para cada autor revela-se elevado. A redução para R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada demandante mostra-se suficiente para compensar os transtornos suportados e desestimular a repetição da conduta, preservando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Em face do exposto, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS, tão somente para reduzir a indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada autor, mantendo-se os demais termos da sentença recorrida. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023). É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
Fonte oficial
08 set 2026
Intimação
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1023559-33.2018.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELANTE), MARCOS VINICIUS NUNES RAMALHO - CPF: 005.887.181-06 (ADVOGADO), THAYANNY DOS SANTOS SANTIAGO - CPF: 027.560.881-61 (ADVOGADO), FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A - CNPJ: 12.398.880/0001-85 (APELANTE), GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 12.419.872/0001-78 (APELANTE), DANILO MOSCHETA GONCALVES - CPF: 205.440.248-69 (APELADO), ALEX ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 666.725.701-87 (ADVOGADO), NEANY SANTOS DA SILVA - CPF: 010.160.151-43 (APELADO), TENARESSA APARECIDA ARAUJO DELLA LIBERA - CPF: 040.461.736-02 (ADVOGADO), ADEMIR FERREIRA DA SILVA - CPF: 111.270.231-87 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE EDUARDO GUIDI - CPF: 020.154.259-50 (TERCEIRO INTERESSADO), NEANY SANTOS DA SILVA - CPF: 010.160.151-43 (TERCEIRO INTERESSADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. VALOR LOCATÍCIO APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cumprimento de obrigações de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença reconheceu a mora das construtoras entre 12/11/2015 e 26/10/2017, condenou-as ao pagamento de indenização correspondente ao valor mensal de R$ 3.452,13 a título de aluguéis, determinou a substituição do INCC pelo IPCA no período de atraso, ressalvada a aplicação do índice menos gravoso aos consumidores, e fixou indenização por danos morais em R$ 20.000,00 para cada autor. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora configura julgamento extra petita; (ii) saber se o valor mensal de R$ 3.452,13, fixado com base em prova pericial para fins de indenização correspondente aos aluguéis, deve ser reduzido para R$ 1.800,00; e (iii) saber se estão configurados os danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel e, em caso positivo, se o valor de R$ 20.000,00 para cada autor deve ser reduzido. III. Razões de decidir 4. Não há julgamento extra petita na substituição do INCC pelo IPCA. Os autores questionaram desde a petição inicial a incidência do INCC sobre o saldo devedor durante o período de atraso e reiteraram a pretensão na impugnação à contestação. A matéria integrou os limites objetivos da demanda e foi submetida ao contraditório. 5. A substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora confere adequado enquadramento jurídico à pretensão deduzida e impede a transferência aos consumidores dos custos próprios da construção civil durante período em que as fornecedoras se encontravam em mora. Deve ser mantida a substituição no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017, ressalvada a incidência do INCC quando menos gravoso aos adquirentes. 6. O valor mensal de R$ 3.452,13 deve ser preservado, pois decorre de perícia judicial produzida sob o contraditório, mediante método comparativo direto de dados de mercado e inferência estatística. As avaliações particulares e os contratos de locação apresentados pelas apelantes não constituem elementos técnicos suficientes para afastar as conclusões do perito judicial. 7. O simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral. No caso, porém, o atraso injustificado de quase dois anos, além do prazo de tolerância, frustrou de forma grave e prolongada a legítima expectativa dos adquirentes quanto ao recebimento da residência e ultrapassou os inconvenientes ordinários de uma relação contratual. 8. As dificuldades relacionadas às exigências da concessionária de água e esgoto e da municipalidade inserem-se nos riscos inerentes à atividade empresarial e à regularização do empreendimento, caracterizando fortuito interno, sem aptidão para afastar a responsabilidade das fornecedoras. 9. A indenização de R$ 20.000,00 para cada autor mostra-se elevada diante das circunstâncias do caso. O montante de R$ 10.000,00 para cada demandante atende às funções compensatória e pedagógica da reparação, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem ocasionar enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a sentença, exclusivamente para reduzir a indenização por danos morais de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00 em favor de cada autor, mantidos os demais termos da sentença recorrida. Tese de julgamento: “1. Não configura julgamento extra petita a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora quando a incidência do índice de correção do saldo devedor foi objeto da pretensão inicial e submetida ao contraditório. 2. A conclusão de perícia judicial produzida sob o contraditório deve prevalecer quando inexistentes elementos técnicos seguros capazes de infirmá-la. 3. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando, consideradas as circunstâncias do caso, ultrapassa os inconvenientes ordinários do inadimplemento contratual. 4. A indenização por danos morais deve observar a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, segundo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC, arts. 85, § 11, 141, 371, 479 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema nº 1.059, REsp nº 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09.11.2023, DJe 21.12.2023; Súmula nº 362/STJ; TJMT, Apelação Cível nº 1001730-40.2023.8.11.0002, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 15.04.2026, publ. 17.04.2026; TJMT, Apelação Cível nº 1003943-79.2021.8.11.0037, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 30.10.2025, publ. 30.10.2025. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR): Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Pierro de Faria Mendes, da 6ª Vara Cível da comarca de Cuiabá/MT, em Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida por DANILO MOSCHETA GONCALVES e NEANY SANTOS DA SILVA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a responsabilidade solidaria das requeridas; reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e declarar a mora injustificada das requeridas no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017; condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes/multa contratual prevista na Cláusula 8.3), no valor mensal de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos), devida pro rata die durante todo o período da mora; determinar a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor durante o período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), afastando-se o INCC e aplicando-se o IPCA (salvo se o INCC for menor no mês de referência), e condenar as requeridas à restituição, na forma simples, de eventual diferença paga a maior pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença; declarar a nulidade da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse e condenar as requeridas à restituição simples destes valores comprovadamente pagos antes da entrega das chaves; bem como condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de r$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor. Em suas razões, as apelantes sustentam, inicialmente, que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora, porquanto não teriam formulado, em sua contestação, pedido de alteração do índice de correção monetária. Defendem que o INCC foi expressamente pactuado entre as partes, inexistindo demonstração de abusividade, ilicitude ou vício de consentimento capaz de justificar o afastamento da cláusula contratual. Insurgem-se, ainda, contra o valor mensal de R$ 3.452,13 fixado a título de aluguéis durante o período de atraso na entrega do imóvel. Alegam que juntaram aos autos três avaliações mercadológicas e contratos de locação de unidades situadas no mesmo condomínio, os quais demonstrariam que o valor praticado no mercado à época dos fatos era de aproximadamente R$ 1.800,00. Afirmam que tais elementos não foram devidamente apreciados pelo Juízo de origem, em afronta ao dever de fundamentação previsto no art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. Por fim, defendem o afastamento da condenação por danos morais, ao argumento de que o mero atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e não enseja, por si só, reparação extrapatrimonial. Aduzem não ter sido comprovada situação excepcional capaz de atingir a honra, a dignidade ou qualquer outro direito da personalidade dos autores. Subsidiariamente, pleiteiam a redução da indenização, fixada em R$ 20.000,00 para cada demandante, para quantia não superior a R$ 1.000,00. Ao final, requerem o conhecimento e o provimento do recurso para manter o INCC como índice de correção do saldo devedor, recalcular a indenização correspondente aos aluguéis e afastar ou, subsidiariamente, reduzir a indenização por danos morais. Recurso tempestivo e preparado (id. 385106378). Contrarrazões no ID. 383892508. Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado. É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR): Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Pierro de Faria Mendes, da 6ª Vara Cível da comarca de Cuiabá/MT, em Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida por DANILO MOSCHETA GONCALVES e NEANY SANTOS DA SILVA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Após a instrução processual, sobreveio sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: “Trata-se de Ação de Cumprimento de Obrigações de Fazer c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Danilo Moscheta Gonçalves e Neany Santos da Silva em face de Fatex Residencial Construtora e Incorporadora Ltda SPE, Fatex Construtora e Incorporadora S.A. e Grupo Dias Investimentos e Participações S.A., tendo por objeto a reparação civil pelo atraso na entrega de unidade imobiliária e a regularização do empreendimento perante os órgãos públicos. A parte autora alega, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma nº 15, quadra 02, do Condomínio Residencial Pacem, com entrega prevista para 15 de maio de 2015, contudo, a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 26 de outubro de 2017. Aduz a existência de grupo econômico entre as rés e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Em razão do inadimplemento contratual, postula: a) o pagamento de lucros cessantes de 0,8% ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período de atraso; b) a aplicação da multa contratual (cláusula 8.3) consistente no pagamento de aluguéis mensais até a efetiva imissão na posse; c) o congelamento do saldo devedor a partir da data prevista para entrega, com a restituição dos valores financiados a maior decorrentes da correção indevida; d) a inversão da cláusula penal moratória em desfavor das requeridas; e) a restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves (agosto a outubro de 2017); f) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 30.000,00 para cada autor. Citada, a parte requerida apresentou contestação no Id. [18811475], oportunidade em que arguiu as preliminares de necessidade de suspensão do feito em virtude da afetação da matéria aos Temas 970 e 971 do STJ ; de impugnação ao valor da causa, sob o argumento de que este não corresponde ao proveito econômico pretendido ; e de ilegitimidade passiva das correqueridas Fatex Construtora e Incorporadora S.A. e Grupo Dias Investimentos e Participações S.A., sustentando a inexistência de grupo econômico e a responsabilidade subsidiária, e não solidária, das empresas. No mérito, a parte requerida sustenta, em síntese, a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, o que prorrogaria o prazo final de entrega para 15/11/2015. Aduz a boa-fé da construtora e justifica que o atraso foi agravado por alterações nas exigências da Concessionária e Municipalidade quanto ao abastecimento de água e esgoto, configurando fato de terceiro/fortuito. Impugna o pedido de lucros cessantes de 0,8% sobre o valor do contrato, alegando ser exorbitante e enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, contesta o valor locatício apresentado pelos autores (R$ 3.500,00), apontando que a média de mercado é de R$ 1.800,00, e defende que o termo final da mora deve ser a expedição do "Habite-se" (10/02/2017), totalizando um montante indenizatório significativamente menor. Rechaça a pretensão de congelamento do saldo devedor, argumentando que a correção monetária visa apenas a recomposição da moeda, sendo cabível, no máximo, a substituição do INCC pelo IPCA após o prazo de entrega. Defende a validade da cláusula contratual que transfere a responsabilidade pelas taxas condominiais ao adquirente a partir do "Habite-se", dada a natureza propter rem da obrigação. Por fim, nega a ocorrência de danos morais, classificando o episódio como mero inadimplemento contratual, e pugna pela condenação da parte autora em litigância de má-fé. Em réplica (Id. [19486534]), a parte autora apresentou impugnação à contestação, na qual refutou as preliminares arguidas e os argumentos de mérito deduzidos pela parte requerida. Em síntese, a parte autora sustenta: Preliminares: A desnecessidade de sobrestamento do feito (Temas 970 e 971 do STJ), argumentando que a demanda possui pedidos cumulados que exigem dilação probatória não abrangida pela suspensão. Reitera a existência de grupo econômico e a responsabilidade solidária das rés, apontando a identidade de prepostos, advogados e sócios, bem como a atuação conjunta no mercado. Defende a correção do valor atribuído à causa, asseverando que este reflete o proveito econômico imediato dos pedidos líquidos (danos morais e materiais definidos), sendo aplicável a estimativa genérica para os pedidos ilíquidos. Mérito: Refuta a tese de enriquecimento sem causa, afirmando que os materiais publicitários vinculam a oferta e que a recusa em os aceitar configuraria propaganda enganosa. Insiste no congelamento do saldo devedor durante o período de mora, afastando a incidência do INCC e de juros, independentemente da adesão a acordos extrajudiciais. Alega que as questões relativas ao abastecimento de água e esgoto inserem-se no risco do empreendimento (fortuito interno), não justificando o atraso. Defende o valor indenizatório dos aluguéis (lucros cessantes) no patamar de R$ 3.500,00, com base na média de avaliações imobiliárias e em precedente judicial envolvendo o mesmo condomínio. Impugna a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, sustentando que a prorrogação exigiria comprovação de caso fortuito ou força maior, o que não ocorreu. Por fim, ratifica a ocorrência de danos morais decorrentes da frustração da moradia e nega a litigância de má-fé. Foi dada a oportunidade para as partes se manifestarem e especificarem que provas pretendem produzir (Id. 48739014). Sobreveio laudo pericial no Id. 193474786, sobre o qual as partes foram intimadas para se manifestarem (Id. 193566658). (...)DOS DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES / MULTA CONTRATUAL) E O LAUDO PERICIAL Reconhecida a mora da construtora no período de 12/11/2015 a 26/10/2017, cumpre analisar o pedido de reparação pelos prejuízos materiais suportados pelos autores. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, decorrente da privação injusta do uso do bem, o que enseja o pagamento de lucros cessantes ou indenização equivalente aos aluguéis que deixaram de ser auferidos ou despendidos no período, o que autoriza o deferimento de lucros cessantes, independentemente da demonstração de efetiva intenção de locação. (...)A parte autora pleiteia, cumulativamente, o pagamento de lucros cessantes no importe de 0,8% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e o pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 8.3 (aluguel mensal). Neste ponto, impõe-se o indeferimento do pedido de indenização de 0,8% sobre o valor do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sedimentada no Tema 970, vedou a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória quando esta última já possuir natureza indenizatória equivalente aos locativos. No caso em apreço, a Cláusula 8.3 do contrato prevê expressamente que, em caso de atraso, a incorporadora pagará "uma multa correspondente ao valor mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local". Ou seja, a própria avença já pré-fixou as perdas e danos (lucros cessantes) decorrentes da mora. Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual (aluguel) somada a uma indenização percentual (0,8%) pelo mesmo fato gerador (privação do uso) configuraria inaceitável bis in idem e enriquecimento sem causa dos autores. Portanto, a reparação deve se limitar à aplicação estrita da cláusula contratual 8.3. Superada a questão da cumulação, passa-se à liquidação do quantum mensal devido. A controvérsia reside, contudo, no quantum mensal devido. Enquanto os autores pleiteavam cerca de R$ 3.500,00 e as rés defendiam o valor de R$ 1.800,00, a prova técnica produzida sob o crivo do contraditório dirimiu a questão de forma definitiva. O Laudo Pericial de Engenharia acostado aos autos, elaborado com rigor técnico pelo método comparativo direto de dados de mercado e inferência estatística, apurou que o valor de mercado para o aluguel do imóvel em maio de 2015 era de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos). O perito justificou a metodologia adotada, considerando as características específicas do sobrado (em condomínio fechado, padrão normal, 155,39 m²) e aplicando o deflator inflacionário (INCC) sobre o valor contemporâneo, dada a escassez de amostras pretéritas, procedimento tecnicamente adequado e não impugnado de forma consistente pelas partes. A impugnação apresentada pela parte requerida, fundamentada exclusivamente em contratos de locação firmados por ela mesma em outras unidades do empreendimento, não possui idoneidade probatória suficiente para desconstituir o trabalho técnico do perito judicial. Aceitar tais documentos como balizadores do valor de mercado equivaleria a permitir que a própria devedora fixasse unilateralmente o quantum de sua condenação, o que afronta os princípios da boa-fé processual e do contraditório substancial. A requerida, na condição de proprietária/locadora, detém total liberdade para estipular preços em seus contratos — inclusive em patamares inferiores aos praticados pelo mercado —, podendo utilizar tais instrumentos de forma estratégica para, artificialmente, desvalorizar a média locatícia da região e, por consequência, minorar o impacto financeiro das múltiplas indenizações devidas pelo atraso na entrega da obra. Ademais, a prova técnica produzida por perito de confiança do Juízo sobrepõe-se à prova documental unilateral produzida pela parte interessada. Enquanto o laudo pericial utilizou metodologia científica rigorosa (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com inferência estatística), analisando uma amostra diversificada e isenta de 48 elementos para chegar ao valor justo, a requerida limitou-se a apresentar um recorte conveniente e viciado de sua própria carteira de locações. A validade técnica da avaliação pericial reside justamente na sua imparcialidade e na utilização de ferramentas estatísticas que expurgam distorções, garantindo que o valor apurado reflita a realidade mercadológica, e não a vontade ou a conveniência de uma das partes litigantes. A conclusão pericial encontra-se em perfeita sintonia com a realidade mercadológica observada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso em casos análogos, envolvendo o mesmo empreendimento ("Residencial Pacem") e as mesmas rés. Em recente julgamento (16/07/2025), a Quarta Câmara de Direito Privado do TJMT, ao analisar a Apelação Cível N.U 1019632-93.2017.8.11.0041, ratificou a condenação das requeridas ao pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 3.500,00, reconhecendo a legitimidade desse montante frente ao padrão do imóvel. (...)Portanto, ACOLHO o valor apurado pela perícia técnica como o parâmetro justo e adequado para a indenização mensal. Diante do exposto, as requeridas deverão ser condenadas ao pagamento da multa contratual mensal (Cláusula 8.3), com natureza de lucros cessantes, no valor de R$ 3.452,13, devida pro rata die durante todo o período de mora injustificada, compreendido entre 12/11/2015 (dia seguinte ao término do prazo de tolerância) e 26/10/2017 (data da efetiva entrega das chaves). Os valores mensais deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação (mês a mês) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. DA (IM)POSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR E A SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR (TEMA 996 DO STJ) Os autores pleiteiam o congelamento do saldo devedor do contrato desde a data originalmente prevista para a entrega (15/05/2015) até a efetiva entrega das chaves, sustentando que a atualização monetária durante a mora das rés lhes seria excessivamente onerosa. A pretensão de congelamento total do saldo devedor não merece acolhida. É cediço que a correção monetária não representa um plus ao valor da dívida, tampouco possui natureza punitiva. Trata-se, estritamente, de mecanismo de recomposição do valor de compra da moeda corroído pelo processo inflacionário. Determinar o congelamento total do saldo implicaria em enriquecimento sem causa dos autores, que pagariam, anos depois, um valor real inferior ao contratado, rompendo o sinalagma e o equilíbrio econômico-financeiro da avença. O fato de haver atraso na obra, por si só, não autoriza que o capital financiado perca seu valor real. Ademais, os prejuízos decorrentes da privação do uso do bem já estão sendo indenizados através dos lucros cessantes (multa contratual de aluguel), deferidos no tópico anterior. Contudo, se o congelamento é indevido, a manutenção do índice setorial da construção civil (INCC) durante o período de atraso injustificado mostra-se abusiva. O INCC reflete a variação dos custos dos insumos da construtora (aço, cimento, mão de obra); permitir sua incidência durante a mora da empresa significaria transferir ao consumidor os riscos do empreendimento e os custos da ineficiência da fornecedora. Para dirimir essa controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 996), fixou a tese de que o reequilíbrio do contrato se dá não pela suspensão da correção, mas pela substituição do indexador. (...)No caso vertente, a mora das requeridas estende-se de 12/11/2015 a 26/10/2017. Durante este interregno, a aplicação do INCC (indexador setorial) deve ser afastada, aplicando-se em substituição o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), salvo se, em algum mês específico, o INCC tiver sido menor que o IPCA, hipótese em que se manterá o índice original para não prejudicar o consumidor (princípio da proteção). Com efeito, os autores demonstraram que houve o financiamento de valor atualizado pelo índice da construção até a data final, o que gerou um saldo devedor a maior. Diante do exposto, deverá ser julgado parcialmente procedente o pedido neste tópico para: a) Rejeitar o congelamento do saldo devedor; b) Determinar o recálculo do saldo devedor no período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), substituindo-se o INCC pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso; c) Condenar as rés à restituição, na forma simples, da diferença paga a maior pelos autores (a ser apurada em liquidação de sentença), valor este que deverá ser corrigido pelo INPC desde o desembolso indevido (data do financiamento ou pagamento da parcela) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. (...)DOS DANOS MORAIS O pleito indenizatório por danos morais merece acolhida. Embora a jurisprudência pátria, em regra, considere o inadimplemento contratual como mero dissabor, a situação fática delineada nos autos revela circunstâncias excepcionais que transbordam o limite do tolerável, atingindo a esfera dos direitos da personalidade dos autores. Não se trata aqui de um atraso singelo ou de poucos meses. Estamos diante de uma mora expressiva, que perdurou por quase 2 (dois) anos além do prazo de tolerância (de novembro de 2015 a outubro de 2017). A aquisição da casa própria é, para a família média brasileira, o maior projeto de vida, envolvendo planejamento financeiro de longo prazo e uma carga emocional significativa. A frustração dessa expectativa legítima, somada à incerteza quanto à data da entrega, a necessidade de residir em imóvel alugado ou em condições precárias durante o atraso, e o desgaste de ter que buscar o Poder Judiciário para ver garantido um direito contratual básico, configura verdadeira via crucis imposta ao consumidor. A conduta desidiosa das requeridas, que postergaram a entrega por anos sob justificativas que configuram fortuito interno, impôs aos autores angústia, aflição e impotência que superam o mero aborrecimento cotidiano. O Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, ao julgar casos idênticos envolvendo o mesmo empreendimento e a mesma construtora (Fatex), tem reconhecido o dano moral in re ipsa decorrente desse atraso excessivo. No que tange ao quantum indenizatório, a fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo à dupla função da responsabilidade civil: compensar a vítima pelo sofrimento e punir o ofensor (caráter pedagógico), desestimulando a reiteração da conduta ilícita. Nesse contexto, observo que a jurisprudência recente do TJMT, em julgamento de Apelação Cível contra a mesma requerida (Fatex) por atrasos no mesmo empreendimento, chegou a fixar indenizações superiores ao patamar aqui arbitrado, alcançando a cifra de R$ 25.000,00 por autor, conforme se extrai do seguinte precedente da Quarta Câmara de Direito Privado: (...)Portanto, considerando a extensão do dano (atraso de quase dois anos), a capacidade econômica das ofensoras (que formam grupo econômico) e os precedentes desta Corte para o mesmo caso, fixo a indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos autores. Este valor mostra-se justo e pedagógico, suficiente para compensar o abalo sofrido sem ensejar enriquecimento sem causa, estando, inclusive, em patamar ligeiramente inferior a precedentes mais rigorosos do Tribunal para situações idênticas, o que reforça sua razoabilidade. O montante deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 405 do CC). (...)DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a responsabilidade solidária das requeridas FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. por todas as obrigações decorrentes desta condenação; b) RECONHECER a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e DECLARAR a mora injustificada das requeridas no período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017; c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes/multa contratual prevista na Cláusula 8.3), no valor mensal de R$ 3.452,13 (três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e treze centavos), devida pro rata die durante todo o período da mora (12/11/2015 a 26/10/2017). Os valores mensais deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada prestação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d) DETERMINAR a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor durante o período de mora (12/11/2015 a 26/10/2017), afastando-se o INCC e aplicando-se o IPCA (salvo se o INCC for menor no mês de referência), e CONDENAR as requeridas à restituição, na forma simples, de eventual diferença paga a maior pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença. O valor a ser restituído deverá ser corrigido pelo INPC desde a data de cada desembolso indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e) DECLARAR a nulidade da cláusula contratual que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse e CONDENAR as requeridas à restituição simples destes valores comprovadamente pagos antes da entrega das chaves. O montante deverá ser corrigido pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; f) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (responsabilidade contratual); g) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos (congelamento total do saldo devedor, cumulação de lucros cessantes com a multa de 0,8% e nulidade da cláusula de tolerância). Diante da sucumbência recíproca, mas observando que a parte autora decaiu de parte menor dos pedidos, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 20% (vinte por cento) para os autores e 80% (oitenta por cento) para as requeridas. Fixo os honorários advocatícios de sucumbência em 15% (quinze por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem distribuídos na mesma proporção supra (20% devidos pelos autores aos advogados das rés e 80% devidos pelas rés aos advogados dos autores), vedada a compensação.” (ID. 383892494) A controvérsia recursal limita-se à alegação de julgamento extra petita quanto à substituição do INCC pelo IPCA, ao valor mensal fixado a título de aluguéis e ao cabimento e quantum da indenização por danos morais. Pois bem. As apelantes sustentam que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita ao determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de atraso na entrega do imóvel, sob o argumento de que não formularam pedido nesse sentido em sua contestação. A insurgência não merece acolhimento. De acordo com o princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o julgador deve decidir a controvérsia dentro dos limites estabelecidos pelo pedido e pela causa de pedir. A aferição de eventual julgamento extra petita, contudo, deve considerar o conjunto da postulação, mediante interpretação lógico-sistemática da petição inicial e dos demais atos processuais, e não apenas a literalidade de requerimentos isolados. No caso, embora as requeridas não tenham pedido a substituição do INCC pelo IPCA, a questão foi expressamente suscitada pelos autores desde a petição inicial (Id. 383891917), na qual questionaram a incidência do INCC sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. A pretensão foi novamente defendida pelos autores na impugnação à contestação (id. 383892381), oportunidade em que reiteraram o afastamento do INCC durante o período de mora das construtoras. Desse modo, a matéria integrou os limites objetivos da demanda e foi regularmente submetida ao contraditório. Assim, o fato de as rés não terem formulado pedido de substituição do índice é irrelevante para a configuração do alegado vício, pois a providência deferida encontra respaldo na pretensão deduzida pelos autores. Ademais, compete ao magistrado atribuir aos fatos e aos pedidos o enquadramento jurídico adequado, sem que isso configure julgamento extra petita. A sentença, ao rejeitar o congelamento integral do saldo e determinar a substituição do INCC pelo IPCA no período da mora, salvo quando o primeiro fosse menos gravoso ao consumidor, apenas conferiu o adequado enquadramento jurídico aos fatos e à pretensão deduzida. Ademais, a solução adotada impede que os custos próprios da construção civil continuem sendo transferidos aos consumidores justamente no período em que a construtora se encontrava em mora. A preservação do INCC, índice setorial relacionado à variação dos insumos da construção, beneficiaria as próprias fornecedoras responsáveis pelo atraso injustificado. Logo, não há julgamento extra petita nem violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, devendo ser mantida a substituição do INCC pelo IPCA durante o período compreendido entre 12/11/2015 e 26/10/2017, ressalvada a aplicação do INCC quando se revelar menos gravoso aos adquirentes. As apelantes também pretendem a redução do valor mensal dos aluguéis de R$ 3.452,13 para R$ 1.800,00, invocando avaliações imobiliárias e contratos de locação relativos a outras unidades do mesmo empreendimento. Novamente, não lhes assiste razão. O valor fixado na sentença decorreu de prova pericial (id. 383892482) produzida sob o crivo do contraditório por profissional habilitado e equidistante dos interesses das partes. O perito judicial empregou o método comparativo direto de dados de mercado, com inferência estatística, considerando as características específicas do imóvel, consistente em sobrado de padrão normal, situado em condomínio fechado e com área de 155,39 m². O trabalho técnico analisou amostra diversificada composta por 48 elementos e, diante da escassez de dados contemporâneos ao período discutido, aplicou o deflator pertinente para apurar o valor locatício correspondente a maio de 2015, alcançando a quantia mensal de R$ 3.452,13. Nos termos dos arts. 371 e 479 do Código de Processo Civil, o magistrado não está absolutamente vinculado às conclusões da perícia, mas seu afastamento exige a presença de elementos técnicos seguros e consistentes em sentido contrário, o que não se verifica. Os contratos de locação e as avaliações particulares apresentados pelas recorrentes não são suficientes para desconstituir o laudo judicial. Além de constituírem documentos produzidos unilateralmente, os contratos referem-se a negócios celebrados pelas próprias apelantes, que possuíam liberdade para estipular valores distintos daqueles normalmente praticados no mercado. De outro lado, as avaliações particulares não apresentam a mesma amplitude, imparcialidade e precisão metodológica do laudo judicial. A mera divergência entre os valores defendidos pelas partes e a conclusão do perito não torna a perícia inadequada, sobretudo quando o profissional explicitou a metodologia, as amostras utilizadas e as características do bem considerado. A conclusão pericial, ademais, mostra-se compatível com precedentes envolvendo o mesmo empreendimento, nos quais foram admitidos aluguéis mensais próximos de R$ 3.500,00. Assim, ausente qualquer vício técnico ou elemento probatório capaz de infirmar a perícia, deve ser preservado o valor mensal de R$ 3.452,13 fixado na sentença. Quanto aos danos morais, é certo que o simples inadimplemento contratual não enseja, automaticamente, reparação extrapatrimonial. Todavia, as particularidades do caso demonstram que o atraso ultrapassou os inconvenientes ordinariamente decorrentes de uma relação negocial. A mora injustificada perdurou de 12/11/2015 a 26/10/2017, ou seja, por quase dois anos após o encerramento do prazo de tolerância contratual. A aquisição da casa própria envolve planejamento financeiro, organização familiar e legítima expectativa de utilização do imóvel na data estipulada. O atraso excessivo e injustificado frustrou de maneira intensa a expectativa dos adquirentes, que permaneceram por longo período privados da posse do bem e submetidos à insegurança quanto à efetiva conclusão do empreendimento. Não se cuida, portanto, de atraso reduzido ou mero aborrecimento contratual. A demora prolongada, associada à necessidade de os compradores recorrerem ao Poder Judiciário para obter o cumprimento de obrigações básicas assumidas pelas fornecedoras, mostra-se suficiente para atingir sua esfera extrapatrimonial. As justificativas relacionadas às exigências da concessionária de água e esgoto ou da municipalidade tampouco afastam a responsabilidade das recorrentes, pois dizem respeito aos riscos inerentes à atividade desenvolvida e à regularização do empreendimento, configurando fortuito interno. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. COMPRA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO. FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO E INFORMAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA DE DOCUMENTOS. INÉRCIA PROLONGADA. DIREITO DO CONSUMIDOR À RESOLUÇÃO (ART. 475 CC). INUTILIDADE DO CUMPRIMENTO ESPECÍFICO APÓS LONGO TEMPO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA MORADIA E DESVIO PRODUTIVO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento das fornecedoras restou comprovado pela ausência de demonstração do envio da documentação técnica à instituição financeira, ônus que lhes incumbia. Ao consumidor lesado pelo inadimplemento assiste o direito potestativo de escolher entre o cumprimento forçado ou a resolução do contrato (art. 475 do CC), sendo que a manutenção compulsória do vínculo após anos de espera ineficaz viola a boa-fé objetiva e o interesse útil da prestação. Configurada a culpa exclusiva das vendedoras pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, acrescida da multa penal compensatória. O dano moral é evidente, pois a conduta das rés ultrapassou o mero descumprimento contratual ao sabotar o planejamento familiar e o sonho da casa própria, além de submeter o autor a um calvário administrativo (desvio produtivo) . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O descumprimento do dever de colaboração na entrega de documentos para financiamento imobiliário autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor. 2. A restituição de valores deve ser integral em casos de culpa exclusiva da fornecedora (Súmula 543/STJ). 3. A frustração prolongada do acesso à moradia gera dano moral indenizável.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10017304020238110002, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/04/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2026) (g. n.) DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VENDA A NON DOMINO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA. MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III . Razões de decidir 5. A situação vivenciada pelos apelantes transcende o simples descumprimento contratual, não se tratando de mero atraso na entrega do imóvel, mas de conduta especialmente gravosa da construtora que celebrou contrato de compra e venda de imóvel do qual sequer era proprietária, recebeu valores a título de entrada e deixou de promover os atos necessários para formalização da transação, frustrando por completo a legítima expectativa dos compradores. 6. A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, especialmente quando envolve pessoas de condições financeiras modestas, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável . 7. Os apelantes depositaram confiança e expectativas em um projeto que se revelou inviável desde o início, por culpa exclusiva da empresa apelada, que agiu com evidente má-fé ao comercializar imóvel do qual não detinha a propriedade, caracterizando venda a non domino. 8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, inclusive desta Quinta Câmara de Direito Privado, tem reconhecido a ocorrência de danos morais em situações análogas, no sentido de que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja não apenas a restituição integral dos valores pagos, mas também o pagamento de indenizações por danos materiais e morais . 9. O arbitramento da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, mostrando-se adequado o montante de R$ 10.000,00 para cada apelante, valor suficiente para compensar os danos morais sofridos e desestimular a reiteração da conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa. IV . Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença recorrida e condenar a empresa apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada apelante, com correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: "1 . A venda a non domino configura conduta de má-fé que transcende o mero inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar por danos morais quando frustra por completo a legítima expectativa de aquisição da casa própria. 2. A frustração da expectativa de aquisição de imóvel destinado à moradia, por culpa exclusiva da construtora que comercializou bem do qual não era proprietária, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável."(...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10039437920218110037, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 30/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025) (g. n.) Desse modo, a frustração grave e prolongada da expectativa de recebimento da residência, por circunstâncias imputáveis às apelantes, excede o mero dissabor e justifica a reparação moral reconhecida na origem. Todavia, no que se refere ao quantum indenizatório, assiste parcial razão às recorrentes. A indenização deve ser arbitrada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, observando-se a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem ocasionar enriquecimento sem causa. À luz desses parâmetros, o montante de R$ 20.000,00 para cada autor revela-se elevado. A redução para R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada demandante mostra-se suficiente para compensar os transtornos suportados e desestimular a repetição da conduta, preservando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Em face do exposto, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA E OUTRAS, tão somente para reduzir a indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada autor, mantendo-se os demais termos da sentença recorrida. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023). É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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