1023485-46.2025.4.01.3500

Intimação

TRF1 · 9ª Vara Federal Cível da SJGO · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE GOIÁS 9ª VARA SENTENÇA TIPO "A" 1023485-46.2025.4.01.3500 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LEANDRO DIOGO MENDES REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A 1. RELATÓRIO Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por LEANDRO DIOGO MENDES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes, referentes ao imóvel residencial matriculado sob o nº 222.041 perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO, com a respectiva manutenção na posse e reconhecimento de violação ao direito de preferência (ID 2183628629). Narra a parte autora que celebrou contrato de mútuo habitacional com cláusula de alienação fiduciária em garantia junto à instituição financeira ré para aquisição da aludida unidade imobiliária residencial (ID 2183628629). Relata que, em virtude de graves dificuldades econômicas decorrentes de eventos familiares, da pandemia de COVID-19 e da dissolução de sociedade empresarial, tornou-se inadimplente (ID 2183628629). Sustenta que a credora fiduciária promoveu a consolidação da propriedade do bem em 09/12/2024 (Av.4 da matrícula imobiliária) sem a necessária notificação pessoal para purgação da mora, em desconformidade com o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997 (ID 2183628629). Afirma que o bem foi incluído no Edital Único nº 0014/0225-CPA/RE para leilão extrajudicial em 05/05/2025 e 12/05/2025 sem sua ciência formal ou oportunidade para exercício do direito de preferência, invocando a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a proteção à moradia e à dignidade da pessoa humana (ID 2183628629). Por intermédio da decisão interlocutória de ID 2184130232, foi deferida a gratuidade da justiça e indeferido o pedido de tutela de urgência ante a ausência de probabilidade do direito, determinando-se a citação da ré para contestar e apresentar a cópia integral do procedimento administrativo executivo (ID 2184130232). A Caixa Econômica Federal apresentou resposta e acostou documentos comprobatórios referentes à avaliação e aos atos de alienação (IDs 2188153775, 2188154232, 2188154269, 2188154440 e 2188154468). A parte autora ofertou réplica, na qual reiterou as teses de invalidade da notificação premonitória, ausência de prestação de contas do resultado do leilão e enriquecimento ilícito, pugnando pelo acolhimento integral dos pedidos (ID 2219630254). Em petição intercorrente (ID 2236745111), a CEF noticiou a realização do segundo leilão público extrajudicial em 31/07/2025 (Edital CPA/RE nº 0032/0225), com a consequente alienação e arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé, comprovando o depósito judicial do saldo sobejante apurado no montante de R$ 21.584,29, em estrito cumprimento ao art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, requerendo a manutenção do valor vinculado ao juízo até o desfecho da demanda (ID 2236745111). Instada a se manifestar, a parte autora apontou o descumprimento da exibição da integralidade do procedimento cartorário de consolidação pela ré e requereu dilação probatória documental suplementar (ID 2260363864). É o relatório em essência. Passo a fundamentar e decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento Antecipado do Mérito e da Desnecessidade de Dilação Probatória O processo encontra-se em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os aspectos fáticos encontram-se satisfatoriamente delineados pelos elementos documentais acostados aos autos. Com efeito, a parte autora postulou nova intimação da demandada para exibição de peças cartorárias e produção de prova documental complementar (ID 2260363864). Todavia, nos termos dos arts. 370 e 371 do Código de Processo Civil, cabe ao magistrado, na qualidade de destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias quando os elementos existentes nos autos forem suficientes para a formação do convencimento motivado. Na hipótese vertente, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária é fato incontroverso e expressamente admitido na exordial (Av.4 da Matrícula nº 222.041), havendo prova cabal da conclusão do ciclo expropriatório com a arrematação do imóvel por terceiro em hasta pública e o correlato depósito do valor sobejante (IDs 2183628629, 2188154468 e 2236745111). Portanto, a dilação probatória pretendida revela-se prescindível, impondo-se o julgamento da lide. 2.2. Da Regularidade da Execução Extrajudicial sob a Égide da Lei nº 9.514/1997 e da Fé Pública dos Atos Registrais A alienação fiduciária em garantia no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário rege-se pelas disposições especiais da Lei nº 9.514/1997. Nesse microssistema, a garantia transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, mantendo o devedor fiduciante na posse direta até eventual inadimplemento. Configurada a mora da obrigação principal, deflagra-se o procedimento legal previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, segundo o qual o devedor fiduciante é intimado, a requerimento do credor fiduciário, pelo Oficial do Registro de Imóveis competente para satisfazer as prestações vencidas e vincendas no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias. Persistindo a inadimplência e não purgada a mora no interregno legal, o registrador imobiliário certifica o transcurso do prazo e lavra a competente averbação de consolidação da propriedade plena em nome do credor fiduciário, conforme preconizam os arts. 26 e 26-A da Lei nº 9.514/1997. Nesse diapasão, os atos e certidões emitidos pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e seus prepostos são dotados de presunção legal de veracidade, legitimidade e fé pública, atributos inerentes à atividade registral pública. A desconstituição da regularidade formal certificada pelo fólio real exige prova robusta em sentido contrário, cujo ônus probatório recai integralmente sobre a parte que deduz a nulidade, a teor do art. 373, I, do Código de Processo Civil. Nesse sentido, a Décima-Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região assentou a eficácia probatória dos atos registrais e a distribuição do ônus probatório na execução da garantia fiduciária: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E DA DATA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. FÉ PÚBLICA DOS ATOS REGISTRAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97. 2. A devedora fiduciante, ora apelante, alega a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária (CEF), ao argumento de que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora e sobre a data dos leilões extrajudiciais, o que macularia todo o procedimento expropriatório. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em aferir a regularidade do procedimento de notificação da devedora para purgação da mora, diante da alegação de vício na intimação pessoal que antecedeu a consolidação da propriedade do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A validade dos atos praticados pelo oficial de registro de imóveis é dotada de fé pública, gozando de presunção de legalidade e veracidade. A averbação na matrícula do imóvel que atesta a "comprovada a intimação prevista no art. 26 da Lei Federal 9.514/1997, sem purgação da mora" constitui prova robusta da regularidade do procedimento. 5. Caberia à parte autora o ônus de produzir prova inequívoca do vício alegado, notadamente pela juntada do processo administrativo de consolidação da propriedade, o que não ocorreu nos autos. 6. Comprovada a regular notificação para purgação da mora e o consequente inadimplemento da devedora, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária é medida que se impõe, não havendo nulidade a ser declarada nos atos subsequentes. IV. DISPOSITIVO 7. Apelação desprovida. 8. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo fixada na sentença, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. Tese de julgamento: 1. No âmbito da execução extrajudicial regida pela Lei nº 9.514/97, a certidão e a averbação do oficial de registro de imóveis, que atestam a regular intimação do devedor para purgação da mora, gozam de fé pública e presunção de veracidade, cabendo ao devedor o ônus de produzir prova robusta em contrário. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 26; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TRF1, AC 1000929-22.2018.4.01.4300, Desembargadora Federal Ana Carolina Roman, Décima Segunda Turma, PJe 23/07/2024; TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10132008120174013400, Desembargadora Federal Kátia Balbino, Sexta Turma, PJe 17/04/2024. (AC 1003095-08.2023.4.01.3506, JUIZ FEDERAL EDUARDO DE MELO GAMA, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 14/10/2025 PAG.) No caso em apreço, o próprio autor noticiou na petição inicial que a propriedade fiduciária foi formalmente consolidada em nome da credora ré na data de 09/12/2024, mediante a averbação Av.4 da Matrícula nº 222.041 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Aparecida de Goiânia/GO (ID 2183628629). Todavia, o demandante limitou-se a articular alegações genéricas de ausência de intimação pessoal, desprovidas de qualquer indício material ou prova concreta apta a derruir a fé pública que recai sobre o ato registral perfectibilizado pela serventia imobiliária. Ressalte-se que a certidão do oficial registrador que atesta a realização dos atos de intimação sem a respectiva purgação da mora possui presunção jurídica de veracidade, não bastando a simples insurgência retórica desacompanhada de elemento fático idôneo para inquinar o procedimento de nulidade. Sobre a matéria, colhe-se idêntico entendimento na Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANULAÇÃO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. AVERBAÇÃO DO SERVENTUÁRIO DO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença pela qual o juízo a quo julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial oriundo de contrato bancário de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia celebrado com a Caixa credora fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional. 2. A notificação do devedor para a purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de imóvel em garantia deve ser feita ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído (art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97). 4. Hipótese em que o oficial do cartório de imóveis averbou na certidão do registro do imóvel a devida intimação para purgação da mora, tendo decorrido o prazo sem a quitação do débito, acarretando a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, nos termos do art. 26-A, §1º, da Lei nº 9.514/97. 5. A mera alegação deduzida nas razões recursais, sem a apresentação de nenhum início de prova que pudesse infirmar as informações constantes da certidão de registro público, não permite afastar a presunção de legitimidade e de veracidade que gozam as certidões expedidas pela escrivania juramentada (AC 1000204-71.2019.4.01.3500, Desembargador Federal Carlos Augusto Pires Brandão, TRF1 - Quinta Turma, PJe 18/03/2021). 6. Apelação a que se nega provimento. 7. Honorários recursais arbitrados em dois pontos percentuais sobre a base de cálculo fixada na origem, observada a gratuidade de justiça deferida.(AC 1014592-69.2021.4.01.3900, DESEMBARGADORA FEDERAL KÁTIA BALBINO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 16/01/2024 PAG.) Ademais, no que tange à invocação genérica do direito fundamental à moradia, dos princípios da função social dos contratos e da dignidade da pessoa humana, estes não operam como salvo-conduto para o inadimplemento continuado de obrigações contratuais validamente pactuadas com garantia real. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Repercussão Geral, fixou a plena constitucionalidade da execução extrajudicial disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, consolidando a higidez do procedimento e a garantia do devido processo legal substantivo. Por conseguinte, resta hígida e plenamente válida a consolidação da propriedade levada a efeito perante a serventia registral imobiliária competente. 2.3. Dos Leilões Extrajudiciais, da Arrematação por Terceiro e do Depósito do Sobejo Superada a fase de consolidação da titularidade fiduciária, incumbe à instituição financeira a realização dos leilões públicos previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 para a alienação do imóvel. Após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 e reafirmadas pela Lei nº 14.711/2023 no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, não mais se cogita de purgação da mora após o registro consolidatório, assistindo ao devedor fiduciante tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor integral da dívida, somado às despesas de cobrança, encargos e tributos, faculdade exercível até a data de realização do segundo leilão público. No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal informou e comprovou que o imóvel foi levado a público leilão e arrematado por terceiro em 31/07/2025 (2º Leilão SFI CPA/RE nº 0032/0225), aperfeiçoando-se a alienação extrajudicial a adquirente de boa-fé (IDs 2188154468 e 2236745111). A conclusão do certame com a lavratura do respectivo termo e auto de arrematação consolida a transferência dominial e tutela a segurança jurídica do terceiro adquirente de boa-fé, tornando inviável a anulação do procedimento ou a reversão do imóvel ao patrimônio do devedor originário. Outrossim, no que tange ao direito de preferência, a parte autora em momento algum depositou ou manifestou intenção concreta de adimplir a totalidade do saldo devedor acrescido dos encargos legais para recompra do bem, deixando transcorrer in albis a oportunidade conferida pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. De outra parte, no tocante à prestação de contas e à destinação do produto da alienação, a demandada deu estrito cumprimento ao comando estabelecido no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, que determina a entrega ao fiduciante da quantia que sobejar o montante do débito consolidado e despesas operacionais. A instituição financeira procedeu à liquidação financeira e realizou o depósito judicial da importância sobejante de R$21.584,29 vinculada aos presentes autos (ID 2236745111), garantindo a integral preservação do patrimônio excedente do ex-mutuário e afastando em definitivo qualquer alegação de enriquecimento sem causa ou retenção indevida de valores. Destarte, a regularidade material e formal de todo o procedimento expropriatório impõe a improcedência dos pedidos formulados na exordial, assegurando-se à parte autora tão somente o levantamento da quantia sobejante já depositada em juízo pela credora fiduciária. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS veiculados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em virtude do depósito judicial efetuado pela Caixa Econômica Federal no montante de R$ 21.584,29 (vinte e um mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e vinte e nove centavos) (ID 2236745111), referente ao saldo sobejante da arrematação previsto no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, AUTORIZO a expedição de alvará de levantamento / transferência em favor da parte autora, providência a ser efetivada após o trânsito em julgado desta sentença, mediante a indicação de dados bancários. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor da Caixa Econômica Federal, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em estrita observância ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, por ser a parte demandante beneficiária da gratuidade da justiça (ID 2184130232), suspendo a exigibilidade dessas verbas sucumbenciais pelo prazo quinquenal, na forma preconizada pelo art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. A publicação e o registro são automáticos no processo eletrônico. A Secretaria da 9ª Vara Federal deverá adotar as seguintes providências: a) INTIMAR as partes acerca desta sentença; b) AGUARDAR os prazos para recursos voluntários; c) Havendo interposição de recurso, adotar as providências processuais cabíveis; d) Após eventual retorno dos autos e ocorrido o trânsito em julgado, CERTIFICAR e INTIMAR as partes, pelo prazo de 5 (cinco) dias, para requerimentos; e) Na ausência de requerimentos, ARQUIVAR os autos, com as cautelas e formalidades de praxe. Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. (assinado eletronicamente) Juiz Federal – Registro Eletrônico