1022684-23.2015.8.26.0309

Intimação

TJSP · Foro de Jundiaí - Vara da Fazenda Pública

Processo 1022684-23.2015.8.26.0309 - Execução Fiscal - IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano - Fazgran Empreendimentos Imobiliários S/A - Vistos. Vistos. 1. Trata-se de execução fiscal ajuizada em 11 de dezembro de 2015 para a cobrança de imposto predial e territorial urbano e de taxa de coleta de lixo dos exercícios de 2011 a 2014, objeto das certidões de dívida ativa nº 510278/2011, 538082/2012, 570134/2013 e 611934/2014, no valor originário de R$ 1.075,77 (fls. 1/6). O crédito recai sobre o lote 17 da quadra AK do loteamento Parque Residencial Jundiaí, objeto da matrícula nº 120.470 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta comarca, inscrição municipal 79.074.0017, e a execução foi dirigida contra a proprietária tabular e contra os compromissários compradores. Rejeitada a exceção de pré-executividade da proprietária pela decisão de fls. 78/90, a 18ª Câmara de Direito Público negou provimento ao agravo de instrumento nº 2269213-80.2020.8.26.0000 (fls. 165/170), e o agravo interno em recurso especial foi desprovido pela Câmara Especial de Presidentes, com trânsito em julgado em 15 de julho de 2021 (fls. 160/164 e 172). Penhorado o imóvel em 17 de maio de 2024 (fls. 199) e avaliado em R$ 450.000,00 em 13 de junho de 2025 (fls. 218), deferiu-se a alienação em leilão eletrônico (fls. 226/228), aprovado o edital a fls. 246 e publicado em 12 de dezembro de 2025 (fls. 257/259). Não houve lance no primeiro pregão. No segundo, encerrado em 2 de março de 2026, o bem foi arrematado por Siena Empreendimentos e Negócios Imobiliários Ltda. pelo valor de R$ 274.785,82, com entrada de R$ 68.696,46 e saldo em trinta parcelas, garantido por hipoteca judicial do próprio bem (fls. 262). A entrada e a comissão da leiloeira foram pagas em 3 de março de 2026 (fls. 263/265). Pela petição de fls. 283/285, a leiloeira, em nome da arrematante, requer a desistência da arrematação com fundamento no art. 903, § 5º, I, do Código de Processo Civil, a devolução do depósito, a suspensão do pagamento das parcelas e a regularização dos atos citatórios para nova alienação. Sustenta que os coexecutados João Fernandes dos Santos e Gilceli Ferreira da Cruz Santos não foram citados nem intimados da penhora e da avaliação, e que o representante da arrematante foi recebido no imóvel por pessoas que se disseram os reais proprietários. A Fazenda Pública concordou com a leiloeira e requereu a citação dos coexecutados (fls. 293). A executada Fazgran Empreendimentos Imobiliários S/A manifestou não ter oposição (fls. 294). É o relatório. Decido. 2. Da falta de citação dos coexecutados. A alegação procede quanto ao fato. As cartas de citação expedidas em 8 de fevereiro de 2019 retornaram sem cumprimento, com anotação de destinatário desconhecido (fls. 42/43), o que a decisão de fls. 78/90 consignou de modo expresso em seu item IV. O despacho de fls. 114, de 15 de julho de 2020, determinou nova citação por carta nos endereços então indicados pela exequente, e essa determinação não foi cumprida: a certidão de objeto e pé de fls. 124/140, lavrada em 4 de outubro de 2021, encerra-se com a anotação de que os autos aguardavam o cumprimento da decisão proferida, e não há nos autos registro posterior de expedição de carta, de citação com hora certa, de arresto ou de edital. Reconheço, portanto, que João Fernandes dos Santos e Gilceli Ferreira da Cruz Santos não foram citados, e defiro o requerimento de fls. 293, no que tange ao pedido de citação. Citem-se, por carta com aviso de recebimento, nos endereços constantes dos autos, devendo a exequente, no prazo de quinze dias, indicar endereços atualizados, se os tiver. Frustrada a citação postal, esgotem-se as providências do art. 830 do Código de Processo Civil e, por fim, proceda-se à citação por edital, na forma do § 2º do mesmo artigo. 3. Do alcance desse reconhecimento. O reconhecimento acima não desconstitui a penhora nem a alienação, pelas razões que seguem. A penhora recaiu sobre imóvel registrado exclusivamente em nome de Fazgran Empreendimentos Imobiliários S/A. A matrícula nº 120.470, aberta em 28 de julho de 2011 e reproduzida a fls. 190/191 e 223, indica essa sociedade como única proprietária e não registra título translativo algum, constando como único ônus a penhora averbada em 18 de novembro de 2025 (fls. 239/241). A premissa não é apenas registral. Ela integra o julgado que se formou neste feito: ao negar provimento ao agravo de instrumento nº 2269213-80.2020.8.26.0000, a 18ª Câmara de Direito Público assentou ser fato incontroverso que o compromisso não foi registrado na matrícula do imóvel, e o desprovimento do agravo interno transitou em julgado em 15 de julho de 2021. A executada proprietária, por sua vez, foi validamente integrada ao processo. A decisão de fls. 10 deu-a por citada em razão do comparecimento espontâneo nos embargos em apenso, nos termos do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil, e essa decisão nunca foi impugnada. Ela constituiu advogado (fls. 44/51), opôs exceção de pré-executividade, agravou, recorreu ao Superior Tribunal de Justiça e agravou internamente. Mais do que isso, foi ela quem nomeou à penhora precisamente este imóvel (fls. 12/19) e, a fls. 204, declarou-se ciente da constrição, com ela concordou e informou que não interporia embargos. Intimada dos atos subsequentes na pessoa do advogado que indicou como via exclusiva de comunicação (fls. 48, 142 e 294), e alcançada também por telegrama entregue em 12 de janeiro de 2026 no endereço de seu domicílio cadastral (fls. 275), nada opôs quando instada a manifestar-se (fls. 294). Não há, assim, prejuízo alegado por quem teve o patrimônio expropriado. E a nulidade dos atos processuais não se pronuncia quando o ato atingiu sua finalidade e não há prejuízo a reparar, na forma dos arts. 277, 282, § 1º, e 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Quanto aos compromissários compradores, a responsabilidade tributária do art. 34 do Código Tributário Nacional é concorrente, e não unitária. É a tese firmada no Tema 122 do Superior Tribunal de Justiça, invocada no acórdão de fls. 165/170: 1 - Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2 - cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. Sendo concorrente a responsabilidade, o litisconsórcio passivo é facultativo e simples, e a falta de citação de um coexecutado produz ineficácia perante ele, não a supressão dos atos de expropriação de bem pertencente a outro, regularmente integrado ao feito. Não vinga, por isso, a tese de nulidade do processo como um todo, ainda que se invoque o art. 803, II, do Código de Processo Civil, cuja consequência se circunscreve a quem não foi citado. 4. Da intimação do leilão. Na execução fiscal, o devedor deve ser intimado pessoalmente do dia e da hora do leilão, conforme a Súmula 121 do Superior Tribunal de Justiça: Na execução fiscal o devedor deverá ser intimado, pessoalmente, do dia e hora da realização do leilão. O entendimento daquela Corte, contudo, ressalva a hipótese de impossibilidade da intimação pessoal, esgotados os meios de localização do devedor, caso em que se admite a ciência por edital. Foi essa a situação verificada. As cartas de 2019 retornaram com anotação de destinatário desconhecido no único endereço constante dos autos (fls. 42/43); seis anos depois, o oficial de justiça certificou que a coexecutada não reside no local (fls. 218); nenhum dos dois constituiu procurador. Incide, então, o art. 889, parágrafo único, do Código de Processo Civil, cuja aplicação a decisão de fls. 226/228 antecipou de modo expresso: Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando nos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão. O edital publicado em 12 de dezembro de 2025 nominou os três executados e também os eventuais ocupantes do imóvel (fls. 257/259). Além do edital, os telegramas expedidos pela leiloeira foram efetivamente entregues em 12 de janeiro de 2026 no endereço da Rua Diácono Egídio Marreti, nº 43, com recibo assinado (fls. 274, 276 e 277), de modo que a comunicação alcançou o local do bem. 5. Do pedido de desistência da arrematação. O pedido não comporta acolhimento. O fundamento invocado é inadequado. O art. 903, § 5º, I, do Código de Processo Civil autoriza a desistência quando o arrematante provar, nos dez dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital. Ônus real e gravame são situações aferíveis no fólio real ou decorrentes de constrição registrada. A ocupação do imóvel por terceiros e a afirmação verbal de domínio não registrado não se enquadram em nenhuma das duas categorias. O único ônus existente na matrícula, que é a penhora exequenda, foi expressamente mencionado no edital. Ainda, a arrematação ocorreu em 2 de março de 2026, e nessa mesma data lavrou-se o auto (fls. 262). O requerimento de desistência foi protocolado em 25 de março de 2026, vinte e três dias depois, sem que se indicasse a data da visita ao imóvel que serviu de causa ao pedido. Por fim, o dispositivo exige que o arrematante prove o vício. A petição de fls. 283/285 veio desacompanhada de matrícula, de contrato, de certidão ou de qualquer documento que ateste a titularidade das pessoas mencionadas, apoiando-se em relato de encontro ocorrido no local. Registro, ainda, que as circunstâncias agora invocadas constavam do próprio edital. Ele descreveu o bem como lote de cento e setenta e cinco metros quadrados sobre o qual se encontra edificado prédio residencial multifamiliar de dois pavimentos, remeteu ao auto de avaliação de fls. 218, que é justamente a peça a noticiar a não residência da coexecutada, a existência de diversos cômodos alugados e os nomes das pessoas apontadas como atuais proprietárias, intimou os eventuais ocupantes do imóvel, submeteu a venda ao regime ad corpus, no estado em que se encontra e sem garantia, e atribuiu ao interessado o ônus de verificar condições, débitos, localização exata e estado de conservação antes de ofertar lance, conforme o art. 18 da Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça. A decisão de fls. 227/228, além disso, autorizou a vistoria do bem e a obtenção de material fotográfico pelos funcionários da leiloeira. A arrematante, sociedade cujo objeto social compreende a incorporação, a compra, a venda e a administração de imóveis (fls. 268/270), dispôs de acesso integral aos autos eletrônicos e ao local antes de ofertar seu lance. Anoto, por fim, que a arrematação em hasta pública coloca a arrematante em posição mais favorável do que a aquisição no mercado quanto ao passivo fiscal, porque os créditos tributários sub-rogam-se no preço, na forma do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, cláusula que o edital reproduziu. Indefiro, pois, a desistência, o pedido de devolução do depósito e o pedido de realização de nova alienação. 6. Do preço. Não há preço vil. A avaliação de junho de 2025, de R$ 450.000,00, atualizada até a data da alienação, correspondia a R$ 457.976,37, e o lance de R$ 274.785,82 representa exatos sessenta por cento desse valor, acima do piso do art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil. O primeiro pregão transcorreu sem lance, o que legitimou a abertura da segunda etapa nos patamares fixados na decisão de fls. 226/228 e no edital. Igualmente não se sustenta objeção fundada na desproporção entre o valor do bem e o do crédito. O produto que exceder o crédito, as custas e os honorários será restituído a quem de direito, na forma do art. 907 do Código de Processo Civil, de modo que o conteúdo econômico permanece preservado. Some-se que a constrição incidiu sobre o único bem indicado nos autos, ofertado pela própria executada proprietária. 7. Da prescrição intercorrente. Como a determinação de citação dos coexecutados pressupõe a subsistência da pretensão executiva, consigno que não se cogita de prescrição intercorrente na espécie. A ciência inequívoca da exequente quanto à não localização dos coexecutados ocorreu em 7 de julho de 2020 (fls. 104), de sorte que o ano de suspensão previsto no art. 40, §§ 1º e 2º, da Lei 6.830/80 encerrou-se em 7 de julho de 2021, iniciando-se então o prazo quinquenal, na linha dos Temas 566 e 567 do Superior Tribunal de Justiça. Dentro desse intervalo, em 13 de julho de 2020, a exequente requereu nova citação, deferida dois dias depois (fls. 114). Sobre o ponto, a tese firmada no Tema 568 do Superior Tribunal de Justiça é a seguinte: A efetiva constrição patrimonial e a efetiva citação (ainda que por edital) são aptas a interromper o curso da prescrição intercorrente, não bastando para tal o mero peticionamento em juízo, requerendo, v.g., a feitura da penhora sobre ativos financeiros ou sobre outros bens. O acórdão que originou essa tese, proferido no Recurso Especial nº 1.340.553/RS pela 1ª Seção daquela Corte, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, em 12 de setembro de 2018, desenvolveu o raciocínio em passagem que, embora não integre o enunciado da tese, é plenamente aplicável à espécie: Os requerimentos feitos pelo exequente, dentro da soma do prazo máximo de 1 (um) ano de suspensão mais o prazo de prescrição aplicável (de acordo com a natureza do crédito exequendo) deverão ser processados, ainda que para além da soma desses dois prazos, pois, citados (ainda que por edital) os devedores e penhorados os bens, a qualquer tempo, mesmo depois de escoados os referidos prazos, considera-se interrompida a prescrição intercorrente, retroativamente, na data do protocolo da petição que requereu a providência frutífera. Formulado o requerimento dentro da soma dos prazos, ele deveria ter sido processado, e o descumprimento decorreu de omissão da serventia. Registro, ademais, que a efetiva constrição patrimonial se deu em 17 de maio de 2024, também no curso do prazo. 8. Da homologação da arrematação e do diferimento da assinatura do auto. Rejeitada a desistência e não identificado vício no procedimento, homologo a proposta de aquisição em prestações apresentada no leilão, nos termos do art. 895, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, tal como consignada no auto de fls. 262: valor de R$ 274.785,82, entrada de R$ 68.696,46 já depositada e saldo em trinta parcelas mensais de R$ 6.869,65, corrigidas na forma ali estabelecida, com garantia de hipoteca judicial do próprio bem. O auto de arrematação de fls. 262 será assinado por este Juízo. Ressalvo, entretanto, que a assinatura fica diferida para depois de decorridos quinze dias da publicação desta decisão, prazo que se concede para que os interessados, querendo, valham-se dos meios recursais cabíveis. Somente com essa assinatura a arrematação se tornará perfeita, acabada e irretratável, na forma do art. 903, caput, do Código de Processo Civil, passando a fluir, daí, o prazo do § 2º do mesmo artigo. Decorrido o prazo, certifique a serventia e tornem os autos conclusos para a assinatura do auto, salvo se sobrevier determinação em sentido contrário. 9. Da garantia, das parcelas e da carta de arrematação. Indefiro a suspensão do pagamento das parcelas. A garantia da forma parcelada decorre de exigência legal, e a suspensão pretendida esvaziaria a arrematação que ora se mantém. Fica a arrematante advertida de que o atraso no pagamento de qualquer prestação implica a multa do art. 895, § 4º, do Código de Processo Civil e autoriza os pedidos previstos no § 5º do mesmo artigo. Comprove a arrematante, no prazo de quinze dias, o pagamento das parcelas já vencidas. Assinado o auto, requisite-se, pelo sistema ARISP, a averbação da hipoteca judicial na matrícula nº 120.470 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta comarca. Decorrido o prazo do art. 903, § 2º, do Código de Processo Civil sem alegação de qualquer das situações de seu § 1º, expeça-se a carta de arrematação, na forma do art. 901, § 1º, seguindo-se, se requerido, o mandado de imissão na posse, ressalvado a terceiros o uso das vias próprias. 10. Do produto da arrematação. Intime-se a exequente a apresentar cálculo atualizado do crédito exequendo, das custas e dos honorários, e a informar todos os débitos tributários incidentes sobre o imóvel da matrícula nº 120.470 até 2 de março de 2026, para sub-rogação no respectivo preço, na forma do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Anoto que o demonstrativo de fls. 225 registra parcela de R$ 445,60 sem vinculação a processo executivo, o que sugere a existência de débito estranho a estes autos. Apresentado o cálculo e assinado o auto, defiro desde já o levantamento, em favor do Município, do valor do crédito exequendo, das custas e dos honorários, mantendo-se em depósito judicial o saldo remanescente. O excedente permanecerá indisponível até decisão específica sobre sua titularidade. A executada proprietária foi extinta em 19 de julho de 2022 (fls. 143/153) e não pode recebê-lo, de modo que ao saldo poderão concorrer os sócios ou o liquidante, na forma dos arts. 1.109 e 1.110 do Código Civil, os compromissários compradores e eventuais sucessores destes. Faculto aos interessados a habilitação, com a prova documental respectiva, no prazo de trinta dias contados da citação dos coexecutados. 11. Das intimações. Intimem-se, por carta dirigida ao endereço do imóvel, os ocupantes e, uma vez qualificadas nos autos, as pessoas indicadas na certidão de fls. 218, para ciência da alienação e para que exerçam, se entenderem cabíveis, as faculdades processuais que lhes assistam. Intimem-se, ainda, a leiloeira e, por seu intermédio, a arrematante. 12. Da não aplicação do art. 903, § 6º, do Código de Processo Civil. Deixo de aplicar a multa ali prevista. O vício apontado na petição de fls. 283/285, quanto à ausência de citação dos coexecutados, corresponde ao que efetivamente se passou nos autos, o que afasta a caracterização de suscitação infundada. 13. Das regularizações. Anote-se a extinção de Fazgran Empreendimentos Imobiliários S/A e a sua representação por procurador legal, com intimações exclusivamente em nome do advogado indicado a fls. 294. Providencie-se o necessário, com as cautelas de estilo. Int. - ADV: LUIZ CARLOS BRANCO (OAB 52055/SP)