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1021693-60.2025.8.11.0003
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Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1021693-60.2025.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [PEDRO BALDO - CPF: 035.678.798-20 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DEPÓSITO JUDICIAL RECOMPOSITIVO. AUSÊNCIA DE ACRÉSCIMO PATRIMONIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PAGAMENTOS CONTINUADOS APÓS ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SUPRESSIO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 20%. RAZOABILIDADE. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. DESCABIMENTO. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. ABATIMENTO DE IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CRITÉRIO QUALITATIVO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido, declarou rescindidas as promessas de compra e venda de 2 (dois) lotes urbanos por culpa do autor, condenou as rés à restituição de 80% dos valores pagos e, em julgamento de embargos de declaração, autorizou o abatimento de eventuais débitos de IPTU do montante restituível. 2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da culpa exclusiva das apeladas pela resolução, com restituição integral das quantias desembolsadas; (ii) condenação ao pagamento da cláusula penal invertida; (iii) indenização por danos morais; (iv) fixação do termo inicial dos juros de mora na citação; (v) exclusão do abatimento relativo ao IPTU; (vi) inversão dos ônus sucumbenciais; e (vii) subsidiariamente, redução do percentual de retenção para 10%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o depósito judicial decorrente do cumprimento da sentença autoriza a revogação da gratuidade da justiça; (ii) verificar a quem é imputável a resolução das promessas de compra e venda; (iii) analisar a razoabilidade do percentual de retenção; (iv) examinar o cabimento da inversão da cláusula penal; (v) aferir a configuração de dano moral; (vi) apurar o termo inicial dos juros de mora; (vii) avaliar a possibilidade de abatimento dos débitos de IPTU; e (viii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A gratuidade da justiça deferida à pessoa natural apoia-se na presunção de veracidade da declaração de insuficiência, afastável quando elementos concretos infirmarem a alegação, assegurada ao beneficiário prévia oportunidade de comprovar a condição (CPC, arts. 98, 99, § 2º, e 100), nos termos do Tema 1.178 da sistemática de recursos repetitivos. 5. O depósito judicial destinado à restituição de parcelas desembolsadas pelo próprio beneficiário possui natureza recompositiva e não traduz acréscimo patrimonial indicativo de capacidade econômica, o que impede a revogação da gratuidade da justiça fundada exclusivamente na iminência do levantamento da quantia. 6. A resolução de promessa de compra e venda regida pelo Código de Defesa do Consumidor impõe a imediata restituição das parcelas pagas, de forma integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcial quando o comprador houver dado causa ao rompimento, consoante a Súmula 543 do STJ. 7. A boa-fé objetiva impõe deveres de coerência na execução do contrato, de modo que a inércia prolongada em exercer a faculdade resolutória, somada a comportamento que sinaliza a preservação do vínculo, gera na contraparte legítima expectativa de manutenção do negócio, o que caracteriza a supressio e veda o venire contra factum proprium (CC, art. 422). 8. O adimplemento voluntário e ininterrupto das prestações por período prolongado após a entrega do empreendimento, desacompanhado de interpelação, de exceção de contrato não cumprido ou de manifestação formal de inconformismo, consolida no promitente vendedor a confiança na conservação do pacto e atrai a resolução por iniciativa e culpa do comprador. 9. A retenção de percentual entre 10% e 25% das quantias desembolsadas, na resolução de compromisso de compra e venda imputável ao adquirente, é admitida com graduação orientada pelas circunstâncias da avença e pelos prejuízos suportados pelo alienante (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A), conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 10. A inversão da cláusula penal em favor do adquirente opera como prefixação de perdas e danos em benefício do contratante inocente e pressupõe que o inadimplemento do promitente vendedor tenha dado causa à resolução do ajuste, nos termos do Tema 971 da sistemática de recursos repetitivos. 11. O descumprimento de promessa de compra e venda gera, em regra, efeitos de ordem econômica resolvidos em perdas e danos, reservada a reparação da lesão extrapatrimonial às situações em que circunstâncias específicas ultrapassem o mero inadimplemento e comprometam direitos da personalidade (CC, arts. 389 e 475). 12. A aquisição de lote de terreno não edificado não traz consigo, por presunção, a destinação imediata à moradia do adquirente, o que acentua a exigência de prova concreta da frustração do projeto habitacional apta a caracterizar o abalo indenizável. 13. Os juros de mora sobre as parcelas a restituir, quando a promessa de compra e venda é desfeita por iniciativa do comprador com devolução modulada em moldes diversos da cláusula penal convencionada, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, na forma do Tema 1.002 da sistemática de recursos repetitivos. 14. A obrigação de recolher o IPTU, de natureza propter rem, pode ser exigida do possuidor a qualquer título e recai sobre o promitente comprador a partir da colocação do imóvel à sua disposição, nos termos do Tema 122 da sistemática de recursos repetitivos e da Súmula 399 do STJ. 15. A taxa de fruição indeniza o uso e o gozo efetivos do imóvel, ao passo que o imposto predial constitui encargo vinculado à mera disponibilidade do bem, distinção que elide a contradição entre a exclusão daquela e a manutenção do abatimento tributário na restituição. 16. A sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários entre as partes, aferida por critério qualitativo centrado na relevância dos pedidos acolhidos e rejeitados, e não na simples contagem aritmética das pretensões deduzidas (CPC, art. 86, caput). IV. DISPOSITIVO 17. Recurso desprovido. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 422 e 475; CPC, arts. 86, caput, 98, 99, § 2º, e 100; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.186.558/RJ, AgInt no REsp 1.991.329/CE, REsp 2.242.307/PA, AREsp 2.709.336/MS, Tema 122, Tema 971, Tema 1.002, Tema 1.059, Tema 1.178; Súmula 399/STJ; Súmula 543/STJ. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo promitente comprador PEDRO BALDO contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais n. 1021693-60.2025.8.11.0003, movida em face de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTROS, que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindidas as promessas de compra e venda, por culpa do autor e condenar as rés a restituírem, em parcela única, 80% do total dos valores pagos. Na origem, o autor ajuizou ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais em face das rés, na qual expôs ter celebrado 2 (dois) instrumentos particulares de promessa de compra e venda dos lotes n. 24 e n. 25 da quadra 40 do loteamento Parque dos Lírios, comercializados em fase de implantação. Narrou que a cláusula 21ª fixou o prazo máximo de 3 (três) anos, a contar de julho de 2014, para a conclusão da infraestrutura, adiada sucessivamente para 2017, 2018 e 2019, sem que o empreendimento deixasse a condição de inacabado. Asseverou que procurou as rés entre 23/abril/2019 e 14/agosto/2025, por 6 (seis) vezes, sem obter resposta sobre o atraso ou a devolução das quantias, o que o levou a suspender os pagamentos após desembolsar R$ 198.031,32. Argumentou que os procedimentos ambientais instaurados contra as rés impediram os adquirentes de obter alvará de construção e, em momento posterior, a emissão do habite-se, conforme parecer da prefeitura municipal. Pontuou que a relação é de consumo e o instrumento configura contrato de adesão, com cláusulas nulas de pleno direito por colocarem o adquirente em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, IV e XI), incidente a inversão do ônus da prova. Sustentou que a resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, na forma da Súmula 543 do STJ, e que a frustração do propósito de construir para morar configurou dano moral, estimado em R$ 10.000,00. Alegou que a multa de 10% prevista na cláusula 16ª possui caráter bilateral e comporta aplicação em favor do consumidor, no importe de R$ 12.192,00. Requereu a gratuidade da justiça, a devolução liminar do montante desembolsado, a abstenção de cobrança e de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária, e, no mérito, a rescisão dos contratos com a condenação das rés ao pagamento de R$ 220.223,32 ou, subsidiariamente, ao reembolso de 90% do valor pago (id. 375750447). Na contestação, as rés impugnaram a gratuidade da justiça deferida ao autor, sob o argumento de que a declaração de hipossuficiência veio desacompanhada de prova documental e de que a aquisição de 2 (dois) terrenos revela capacidade econômica. Arguiram a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de indenização por danos morais, uma vez que a narrativa não descreve nenhum fato de violação a direito da personalidade, o que caracteriza ausência de causa de pedir (CPC, art. 330, § 1º, I). Suscitaram a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, paga em 16/junho/2014, dado que o Tema Repetitivo 938 do STJ fixa o desembolso como marco inicial e a demanda foi ajuizada apenas em 15/agosto/2025. Arguiram a decadência, ao apontar o esgotamento do prazo de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, contado da entrega definitiva das obras. No mérito, sustentaram que a rescisão decorre de culpa exclusiva do autor, porquanto as obras foram concluídas em 13/dezembro/2018 e recebidas pelo município em 10/agosto/2020, ao passo que ele prosseguiu no pagamento das mensalidades e somente ajuizou a ação 5 (cinco) anos depois, comportamento contraditório que atrai o venire contra factum proprium e a supressio. Asseveraram que a quantia de R$ 3.000,00 desembolsada em cada avença remunerou a intermediação e não compõe o preço, e que a cláusula 18ª autoriza a dedução de despesas tributárias e administrativas, ambas fixadas em 5%, cumuláveis com a multa contratual de 10%, de natureza diversa, ou, subsidiariamente, com a retenção de 25% assentada pelo Superior Tribunal de Justiça no EAg 1.138.183/PE. Aduziram que os débitos de IPTU devem ser abatidos da restituição, por força da cláusula 10ª e do art. 34 do Código Tributário Nacional, e que a taxa de fruição de 1% ao mês é devida desde a inadimplência, pois independe de o adquirente haver residido no imóvel. Argumentaram que os juros de mora fluem do trânsito em julgado, na forma do Tema Repetitivo 1.002 do STJ, que a correção monetária incide desde cada desembolso e que o reembolso deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, após carência de 1 (um) ano (Lei n. 13.786/2018, art. 32-A, § 1º, II). Alegaram inexistir ato ilícito ou nexo de causalidade que ampare a pretensão indenizatória, porquanto o mero descumprimento contratual não gera lesão extrapatrimonial, e que eventual penalidade se limitaria ao percentual moratório de 2% previsto no art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Requereram o acolhimento das preliminares e das prejudiciais, a improcedência dos pedidos com a aplicação das deduções contratuais ou, subsidiariamente, da retenção de 25% cumulada com a taxa de fruição e com os débitos tributários, e, na eventualidade de reconhecimento do dano moral, a fixação da indenização em patamar não superior a R$ 2.000,00 (id. 375750874). Na impugnação, o autor refutou as preliminares, as prejudiciais e as teses de mérito deduzidas na contestação. Acrescentou que o recibo de corretagem apresentado não contém sua assinatura e que os documentos exibidos pela defesa são apócrifos, pois não demonstram a entrega individualizada do lote, com demarcação, regularização cartorária e liberação municipal. Ratificou os termos da petição inicial e requereu a rejeição das preliminares, a procedência integral dos pedidos e a condenação das rés por litigância de má-fé (id. 375750882). Na sentença, o juízo a quo rejeitou a impugnação à gratuidade da justiça, a preliminar de inépcia e a prejudicial de decadência, e julgou parcialmente procedente o pedido, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I). Confirmou a tutela de urgência e declarou rescindidas as promessas de compra e venda, por culpa do autor. Condenou as rés a restituírem, em parcela única, 80% do total dos valores comprovadamente pagos, a ser apurado em cumprimento de sentença, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Impôs aos litigantes o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 70% para o autor e 30% para as rés, e fixou a verba sucumbencial em 10% sobre o proveito econômico obtido por estas e em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa quanto ao beneficiário da gratuidade da justiça (id. 375750886). As rés opuseram embargos de declaração, em que arguiram omissão quanto ao pedido de retenção dos débitos de IPTU, pois o encargo compete ao possuidor a partir do momento em que o imóvel se coloca à sua disposição (id. 375750887). O autor opôs embargos de declaração, em que arguiu omissão na apreciação das tentativas de composição narradas na petição inicial, dos procedimentos ambientais e dos pedidos de indenização por danos morais e de inversão da cláusula penal. Apontou contradição entre o reconhecimento do atraso das rés e a atribuição da culpa da rescisão a ele, entre o afastamento da taxa de fruição e a manutenção da retenção de 20% e na distribuição dos ônus sucumbenciais, bem como obscuridade na fixação do termo inicial dos juros de mora (id. 375750888). Os embargos de declaração opostos pelas rés foram acolhidos, com efeitos infringentes, sob o fundamento de que a responsabilidade pelas obrigações propter rem recai sobre o promitente comprador desde a efetiva imissão na posse, para autorizar o abatimento de eventuais débitos de IPTU do montante a ser restituído, a serem comprovados em cumprimento de sentença. Foram rejeitados os embargos de declaração opostos pelo autor, porquanto as alegações traduzem inconformismo com a valoração da prova e com a tese jurídica adotada, matéria sujeita a reexame na via da apelação (id. 375750893). Nas razões recursais, o apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa exclusiva das apeladas, ao apontar que a própria sentença reconheceu o atraso na entrega da infraestrutura, premissa que impõe a restituição integral das quantias pagas. Aduz que não houve inércia nem aceitação tácita do inadimplemento, pois esgotou as tentativas de composição administrativa antes de recorrer ao Judiciário, e que a pretensão restitutória se sujeita ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Argumenta que o prazo de tolerância é de 180 (cento e oitenta) dias, vedada nova prorrogação (Lei n. 13.786/2018, art. 43-A), e que inexiste termo de entrega individualizado, uma vez que o documento expedido pela prefeitura se limita às pendências fiscais e não indica a quadra, a unidade ou a etapa concluída. Afirma que o Tema Repetitivo 1.002 do STJ foi aplicado sobre premissa equivocada, porquanto alcança somente a resolução imotivada por iniciativa do comprador. Assevera que a paralisação das obras e os entraves ambientais frustraram o projeto de moradia e ultrapassam o mero aborrecimento, e que o atraso reconhecido no julgado consumou o fato gerador da multa, cuja inversão decorre do Tema Repetitivo 971 do STJ. Pondera que a decisão dos embargos de declaração incorreu em contradição ao autorizar o abatimento tributário depois de a sentença afastar a taxa de fruição por ausência de uso e gozo do lote. Alega que a distribuição dos ônus sucumbenciais afronta o princípio da causalidade, dado que foram as apeladas que deram causa à demanda, ao atrasar a entrega e ao recusar o distrato administrativo. Requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a culpa exclusiva das apeladas, com a devolução integral das quantias desembolsadas, a condenação ao pagamento da cláusula penal invertida e de indenização por danos morais não inferior a R$ 10.000,00, a fluência dos juros de mora desde a citação, o afastamento de qualquer retenção a título de IPTU, a inversão dos ônus sucumbenciais e a majoração dos honorários advocatícios recursais ou, subsidiariamente, a redução do percentual retido para 10% (id. 375750894). Em sede de contrarrazões, as apeladas suscitam, preliminarmente, a revogação da gratuidade da justiça, em razão de fato superveniente, ou, subsidiariamente, a intimação do apelante para comprovação documental da atual hipossuficiência (CPC, art. 100). No mérito, pugnam pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (id. 375750903). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia recursal cinge-se à arguição de preliminar de revogação da gratuidade da justiça, deduzida em contrarrazões, e, no mérito, à definição do responsável pela resolução de duas promessas de compra e venda de lotes urbanos, com os consectários relativos ao percentual de retenção, à multa contratual invertida, aos danos morais, ao termo inicial dos juros de mora, ao abatimento de débitos de IPTU e à distribuição dos ônus de sucumbência. O recurso não merece provimento. Em contrarrazões, as apeladas arguiram a revogação da gratuidade da justiça deferida ao apelante, com a consequente intimação para recolhimento do preparo, sob o argumento de que o depósito judicial de R$ 216.606,79, efetuado no cumprimento voluntário da sentença, revelaria capacidade financeira incompatível com o benefício (id. 375750903 - PJe 1º grau). A gratuidade da justiça deferida à pessoa natural apoia-se na presunção de veracidade da declaração de insuficiência, cuja superação exige prova de que o beneficiário reúne condições de suportar as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento (CPC, arts. 98, 99, § 2º, e 100). Em julgamento repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o julgador pode afastar o benefício quando elementos concretos dos autos infirmarem a presunção, assegurada ao beneficiário a prévia oportunidade de comprovar a alegada situação (STJ, Tema n. 1.178, Corte Especial, Rel. Min. Og Fernandes, j. 17/09/2025). Na espécie, as próprias apeladas registraram, na petição de cumprimento voluntário, que o apelante estava na iminência de receber a quantia, depositada em conta judicial sem alvará de levantamento, conforme o comprovante e a guia paga em 11/abril/2026 (ids. 375750895, 375750896 e 375750901). O montante, ademais, possui natureza recompositiva - corresponde à restituição de 80% das parcelas que o próprio apelante desembolsou ao longo da execução contratual -, de modo que eventual levantamento tampouco revelaria acréscimo patrimonial indicativo de capacidade contributiva. Outrossim, a condição de aposentado do apelante, afirmada desde a petição inicial, não foi infirmada por qualquer prova de renda ou de patrimônio produzida pelas apeladas (id. 375750447). Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, o apelante impugna, nas razões recursais, a atribuição a si da responsabilidade pelo desfazimento dos contratos, sob a justificativa de que o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento configuraria culpa exclusiva das apeladas e imporia a restituição integral dos valores pagos, na forma da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor impõe a imediata restituição das parcelas pagas - integral, quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor, ou parcial, quando o comprador houver dado causa ao desfazimento. Por sua vez, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 autoriza deduções sobre os valores restituídos quando a resolução do contrato de loteamento decorrer de fato imputável ao adquirente. A definição do responsável, contudo, não se esgota no exame isolado do descumprimento originário, porquanto a boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres de coerência que se projetam sobre toda a execução do pacto (CC, art. 422). O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a inércia prolongada do contratante em exercer a faculdade resolutória, aliada a comportamento que sinaliza a preservação do vínculo, gera na contraparte legítima expectativa de manutenção do negócio, apta a caracterizar a supressio e a vedar o venire contra factum proprium (STJ, REsp n. 2.186.558/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/10/2025). Não se desconhece que o atraso originário na conclusão da infraestrutura é imputável às apeladas, tampouco que o contratante que primeiro descumpre o ajuste não pode, em regra, colher vantagem da confiança que ele próprio abalou. No entanto, a violação imputável às apeladas se exauriu com a entrega definitiva do empreendimento, e a proteção da confiança não premia o inadimplemento superado - decorre da conduta que o apelante adotou nos 5 (cinco) anos seguintes, ao prosseguir na execução do pacto como se íntegro estivesse. No caso em exame, os contratos de promessa de compra e venda dos lotes 24 e 25 da quadra 40 do Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonópolis, foram celebrados em 08/junho/2014 e 15/julho/2014, com previsão de conclusão da infraestrutura no prazo de 3 (três) anos (ids. 375750852 e 375750853 - PJe 1º grau). A sentença adotou como premissa a informação das próprias apeladas de que a entrega definitiva do empreendimento ocorreu em agosto de 2020, marco que encerrou a mora relativa ao prazo vencido em julho de 2017 (id. 375750886 - PJe 1º grau). Os extratos financeiros apresentados pelas apeladas com a contestação, não impugnados pelo apelante, registram o pagamento ininterrupto das parcelas de ambos os lotes até 15/agosto/2025, data do ajuizamento da demanda (ids. 375750875 e 375750876 - PJe 1º grau). A premissa fática da sentença merece correção quanto à afirmada confissão de suspensão dos pagamentos, pois o efeito devolutivo em profundidade permite a este colegiado assentar o quadro probatório correto sem alterar a conclusão (CPC, art. 1.013, § 1º). A retificação não socorre o apelante e, ao contrário, robustece o fundamento da origem, visto que a manutenção espontânea dos pagamentos por 5 (cinco) anos após a entrega do empreendimento traduz sinalização inequívoca de conservação do vínculo. As notificações extrajudiciais que comunicaram às apeladas a intenção resolutória datam de 13/agosto/2025 e 14/agosto/2025 - véspera do ajuizamento -, o que evidencia a ausência de manifestação formal de inconformismo no quinquênio posterior à entrega (ids. 375750857 e 375750858 - PJe 1º grau). As tratativas administrativas que o apelante afirma haver empreendido entre 23/abril/2019 e 14/agosto/2025, em 6 (seis) oportunidades, constam apenas da narrativa da petição inicial, desacompanhadas de prova documental das comunicações ou das respostas atribuídas às apeladas, e a última coincide com a reiteração da notificação extrajudicial encaminhada na véspera do ajuizamento (id. 375750447). O Parecer n. 18/2019 da Prefeitura de Rondonópolis, juntado com a inicial e único documento voltado à viabilidade construtiva, refere-se a pedido formulado por terceira adquirente e atestava, já em 2019, a possibilidade de emissão de alvará no loteamento, o que infirma a alegação de embargo administrativo persistente (id. 375750447 - PJe 1º grau). O apelante aduz, ainda, que inexiste termo de entrega individualizado dos lotes, visto que o documento municipal apresentado pelas apeladas se limitaria às pendências fiscais, sem indicação da quadra, da unidade ou da etapa concluída. No entanto, em loteamento, a obrigação do empreendedor consiste na implantação da infraestrutura básica - vias, drenagem, esgotamento sanitário, abastecimento de água e energia -, executada em proveito do conjunto dos adquirentes e verificada perante o poder público municipal (Lei n. 6.766/1979, art. 2º, § 5º). A cláusula 21ª de ambos os instrumentos reproduz essa estrutura, ao prever a implantação das infraestruturas no prazo de 3 (três) anos contados da aprovação do loteamento, sem estipular termo de recebimento individual por lote ou entrega de chaves, formalidades próprias da unidade autônoma em incorporação imobiliária (ids. 375750852 e 375750853). A alegação de indisponibilidade tampouco se apoia em diligência do próprio apelante, porquanto não há pedido de demarcação, protocolo de alvará ou qualquer requerimento administrativo que documente tentativa frustrada de utilização dos terrenos no período. De todo modo, a legítima expectativa independe da fixação exata do marco de conclusão das obras, pois o adimplemento voluntário e ininterrupto de ambos os pactos até o ajuizamento - sem exceção de contrato não cumprido, sem interpelação e sem consignação - produziria idêntica confiança ainda que permanecesse controvertida a data do recebimento do empreendimento. Diante desse quadro, a conduta do apelante - pagamento contínuo, silêncio formal e denúncia do contrato apenas à véspera da demanda - consolidou nas apeladas a legítima expectativa de preservação do negócio, o que atrai a resolução por iniciativa e culpa do comprador e a restituição parcial autorizada pela parte final da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ainda nas razões recursais, o apelante postula, em pedido subsidiário, a redução do percentual de retenção de 20% para 10% sobre os valores desembolsados, por reputar excessivo o patamar definido na origem. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a razoabilidade da retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, graduada conforme as circunstâncias de cada caso e os prejuízos suportados pelo vendedor (STJ, AgInt no REsp n. 1.991.329/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025). Na espécie, a relação contratual perdurou por 11 (onze) anos, com a administração continuada do empreendimento e da cobrança pelas apeladas, contexto que situa o percentual adotado dentro da faixa admitida e afasta a pecha de abusividade. Quanto à multa contratual, o apelante requer a condenação das apeladas ao pagamento de 10% sobre o valor atualizado do negócio, mediante a aplicação, em seu favor, da penalidade que a cláusula 16ª prevê exclusivamente contra o comprador, com apoio no Tema n. 971 do Superior Tribunal de Justiça. A tese firmada no Tema n. 971 pressupõe, todavia, que o inadimplemento do vendedor tenha dado causa à resolução do contrato, pois a inversão da cláusula penal opera como prefixação de perdas e danos em favor do contratante inocente. A resolução, porém, decorreu de iniciativa e culpa do próprio comprador, conforme assentado no exame do ponto precedente, de modo que ausente o pressuposto de incidência da tese repetitiva. No tocante aos danos morais, o apelante pleiteia indenização de R$ 10.000,00, sob a alegação de que o atraso superior a 4 (quatro) anos teria frustrado o projeto de construção da moradia familiar. O descumprimento de promessa de compra e venda gera, em regra, consequências patrimoniais resolvidas pelas perdas e danos, e a lesão extrapatrimonial exige a demonstração de circunstâncias específicas que ultrapassem o mero inadimplemento (CC, arts. 389 e 475). Isso porque o Superior Tribunal de Justiça reafirma que o simples atraso na entrega de imóvel não gera dano moral indenizável, reservada a reparação às situações concretas de comprometimento de direito da personalidade (STJ, REsp n. 2.242.307/PA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026). A distinção entre lote de terreno e unidade habitacional acentua a exigência probatória, pois a aquisição de área não edificada não traz consigo, por presunção, a destinação imediata à moradia do adquirente. Nos autos, os lotes permaneceram sem qualquer edificação ao longo de toda a relação contratual, e nenhum documento - projeto, financiamento, orçamento de obra ou requerimento de alvará em nome do apelante - comprova a destinação habitacional afirmada nas razões recursais. Mantida a responsabilidade do comprador pela resolução, inexiste, ademais, ato ilícito das apeladas apto a sustentar o dever de indenizar no período posterior à entrega do empreendimento. Em relação ao termo inicial dos juros de mora, o apelante busca o afastamento do Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, para que o encargo flua da citação, na forma do art. 405 do Código Civil, por atribuir às vendedoras o inadimplemento. A tese fixada no Tema n. 1.002 estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, em termos diversos da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre as parcelas a restituir incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. O entendimento permanece aplicado pela Corte Superior em julgados recentes sobre o desfazimento de compromissos imobiliários por iniciativa do adquirente (STJ, AREsp n. 2.709.336/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2026, DJEN de 17/8/2026). A premissa de aplicação da tese subsiste no caso, visto que a resolução foi decretada por iniciativa e culpa do comprador e a restituição foi modulada em percentual diverso da cláusula penal do contrato, o que mantém o termo inicial fixado na origem. No que concerne ao IPTU, o apelante volta-se contra o abatimento de eventuais débitos do imposto autorizado na sentença dos embargos de declaração, por entender que jamais foi imitido na posse dos lotes e que a medida contradiz o afastamento da taxa de fruição. A responsabilidade pelo IPTU acompanha a disponibilidade jurídica do bem, pois o tributo pode ser exigido do possuidor a qualquer título, conforme assentado no Tema 122 da sistemática de recursos repetitivos e na Súmula n. 399 do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula 10ª de ambos os contratos, sob a rubrica dos impostos, atribui ao promitente comprador o pagamento de todos os tributos incidentes sobre os lotes, IPTU inclusive, desde a assinatura dos instrumentos (ids. 375750852 e 375750853). A taxa de fruição, afastada na origem, indeniza o uso e o gozo efetivos do bem, ao passo que o imposto predial constitui obrigação propter rem vinculada à disponibilidade do imóvel, razão pela qual inexiste contradição entre o afastamento daquela e a manutenção deste encargo. Os lotes estão à disposição do apelante desde a entrega definitiva do empreendimento em agosto de 2020, premissa assentada no exame da responsabilidade pela resolução, e o abatimento ficou condicionado à comprovação dos débitos, em cumprimento de sentença, relativos ao período entre a disponibilização da posse e a rescisão (id. 375750893). Por fim, o apelante impugna, nas razões recursais, a distribuição dos ônus de sucumbência - 70% a seu cargo e 30% ao das apeladas -, por sustentar que o princípio da causalidade imporia às vendedoras a integralidade das despesas. Nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, a sucumbência recíproca distribui-se proporcionalmente entre os litigantes, e a aferição observa critério qualitativo, centrado na relevância dos pedidos acolhidos e rejeitados, não na simples contagem aritmética. O apelante obteve a resolução dos contratos e a restituição de 80% dos valores pagos, mas decaiu das pretensões de devolução integral, de multa invertida e de indenização por danos morais, quadro que confere lastro à proporção definida na origem. A premissa da causalidade defendida no recurso pressupõe a culpa das vendedoras pela resolução, afastada nos itens precedentes, de modo que subsiste o rateio fixado na sentença. Portanto, definida a responsabilidade do apelante pelo desfazimento dos contratos e preservados os consectários estabelecidos na origem, impõe-se a manutenção da sentença. Ante o exposto, rejeito a preliminar arguida em contrarrazões e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por PEDRO BALDO. Majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença em favor dos patronos das apeladas, incidentes sobre o valor do proveito econômico por elas obtido, com fundamento no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil e no Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, mantida, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da justiça gratuita (CPC, art. 98, § 3º). É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1021693-60.2025.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [PEDRO BALDO - CPF: 035.678.798-20 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DEPÓSITO JUDICIAL RECOMPOSITIVO. AUSÊNCIA DE ACRÉSCIMO PATRIMONIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PAGAMENTOS CONTINUADOS APÓS ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SUPRESSIO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 20%. RAZOABILIDADE. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. DESCABIMENTO. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. ABATIMENTO DE IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CRITÉRIO QUALITATIVO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido, declarou rescindidas as promessas de compra e venda de 2 (dois) lotes urbanos por culpa do autor, condenou as rés à restituição de 80% dos valores pagos e, em julgamento de embargos de declaração, autorizou o abatimento de eventuais débitos de IPTU do montante restituível. 2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da culpa exclusiva das apeladas pela resolução, com restituição integral das quantias desembolsadas; (ii) condenação ao pagamento da cláusula penal invertida; (iii) indenização por danos morais; (iv) fixação do termo inicial dos juros de mora na citação; (v) exclusão do abatimento relativo ao IPTU; (vi) inversão dos ônus sucumbenciais; e (vii) subsidiariamente, redução do percentual de retenção para 10%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o depósito judicial decorrente do cumprimento da sentença autoriza a revogação da gratuidade da justiça; (ii) verificar a quem é imputável a resolução das promessas de compra e venda; (iii) analisar a razoabilidade do percentual de retenção; (iv) examinar o cabimento da inversão da cláusula penal; (v) aferir a configuração de dano moral; (vi) apurar o termo inicial dos juros de mora; (vii) avaliar a possibilidade de abatimento dos débitos de IPTU; e (viii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A gratuidade da justiça deferida à pessoa natural apoia-se na presunção de veracidade da declaração de insuficiência, afastável quando elementos concretos infirmarem a alegação, assegurada ao beneficiário prévia oportunidade de comprovar a condição (CPC, arts. 98, 99, § 2º, e 100), nos termos do Tema 1.178 da sistemática de recursos repetitivos. 5. O depósito judicial destinado à restituição de parcelas desembolsadas pelo próprio beneficiário possui natureza recompositiva e não traduz acréscimo patrimonial indicativo de capacidade econômica, o que impede a revogação da gratuidade da justiça fundada exclusivamente na iminência do levantamento da quantia. 6. A resolução de promessa de compra e venda regida pelo Código de Defesa do Consumidor impõe a imediata restituição das parcelas pagas, de forma integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcial quando o comprador houver dado causa ao rompimento, consoante a Súmula 543 do STJ. 7. A boa-fé objetiva impõe deveres de coerência na execução do contrato, de modo que a inércia prolongada em exercer a faculdade resolutória, somada a comportamento que sinaliza a preservação do vínculo, gera na contraparte legítima expectativa de manutenção do negócio, o que caracteriza a supressio e veda o venire contra factum proprium (CC, art. 422). 8. O adimplemento voluntário e ininterrupto das prestações por período prolongado após a entrega do empreendimento, desacompanhado de interpelação, de exceção de contrato não cumprido ou de manifestação formal de inconformismo, consolida no promitente vendedor a confiança na conservação do pacto e atrai a resolução por iniciativa e culpa do comprador. 9. A retenção de percentual entre 10% e 25% das quantias desembolsadas, na resolução de compromisso de compra e venda imputável ao adquirente, é admitida com graduação orientada pelas circunstâncias da avença e pelos prejuízos suportados pelo alienante (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A), conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 10. A inversão da cláusula penal em favor do adquirente opera como prefixação de perdas e danos em benefício do contratante inocente e pressupõe que o inadimplemento do promitente vendedor tenha dado causa à resolução do ajuste, nos termos do Tema 971 da sistemática de recursos repetitivos. 11. O descumprimento de promessa de compra e venda gera, em regra, efeitos de ordem econômica resolvidos em perdas e danos, reservada a reparação da lesão extrapatrimonial às situações em que circunstâncias específicas ultrapassem o mero inadimplemento e comprometam direitos da personalidade (CC, arts. 389 e 475). 12. A aquisição de lote de terreno não edificado não traz consigo, por presunção, a destinação imediata à moradia do adquirente, o que acentua a exigência de prova concreta da frustração do projeto habitacional apta a caracterizar o abalo indenizável. 13. Os juros de mora sobre as parcelas a restituir, quando a promessa de compra e venda é desfeita por iniciativa do comprador com devolução modulada em moldes diversos da cláusula penal convencionada, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, na forma do Tema 1.002 da sistemática de recursos repetitivos. 14. A obrigação de recolher o IPTU, de natureza propter rem, pode ser exigida do possuidor a qualquer título e recai sobre o promitente comprador a partir da colocação do imóvel à sua disposição, nos termos do Tema 122 da sistemática de recursos repetitivos e da Súmula 399 do STJ. 15. A taxa de fruição indeniza o uso e o gozo efetivos do imóvel, ao passo que o imposto predial constitui encargo vinculado à mera disponibilidade do bem, distinção que elide a contradição entre a exclusão daquela e a manutenção do abatimento tributário na restituição. 16. A sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários entre as partes, aferida por critério qualitativo centrado na relevância dos pedidos acolhidos e rejeitados, e não na simples contagem aritmética das pretensões deduzidas (CPC, art. 86, caput). IV. DISPOSITIVO 17. Recurso desprovido. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 422 e 475; CPC, arts. 86, caput, 98, 99, § 2º, e 100; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.186.558/RJ, AgInt no REsp 1.991.329/CE, REsp 2.242.307/PA, AREsp 2.709.336/MS, Tema 122, Tema 971, Tema 1.002, Tema 1.059, Tema 1.178; Súmula 399/STJ; Súmula 543/STJ. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo promitente comprador PEDRO BALDO contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais n. 1021693-60.2025.8.11.0003, movida em face de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTROS, que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindidas as promessas de compra e venda, por culpa do autor e condenar as rés a restituírem, em parcela única, 80% do total dos valores pagos. Na origem, o autor ajuizou ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais em face das rés, na qual expôs ter celebrado 2 (dois) instrumentos particulares de promessa de compra e venda dos lotes n. 24 e n. 25 da quadra 40 do loteamento Parque dos Lírios, comercializados em fase de implantação. Narrou que a cláusula 21ª fixou o prazo máximo de 3 (três) anos, a contar de julho de 2014, para a conclusão da infraestrutura, adiada sucessivamente para 2017, 2018 e 2019, sem que o empreendimento deixasse a condição de inacabado. Asseverou que procurou as rés entre 23/abril/2019 e 14/agosto/2025, por 6 (seis) vezes, sem obter resposta sobre o atraso ou a devolução das quantias, o que o levou a suspender os pagamentos após desembolsar R$ 198.031,32. Argumentou que os procedimentos ambientais instaurados contra as rés impediram os adquirentes de obter alvará de construção e, em momento posterior, a emissão do habite-se, conforme parecer da prefeitura municipal. Pontuou que a relação é de consumo e o instrumento configura contrato de adesão, com cláusulas nulas de pleno direito por colocarem o adquirente em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, IV e XI), incidente a inversão do ônus da prova. Sustentou que a resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, na forma da Súmula 543 do STJ, e que a frustração do propósito de construir para morar configurou dano moral, estimado em R$ 10.000,00. Alegou que a multa de 10% prevista na cláusula 16ª possui caráter bilateral e comporta aplicação em favor do consumidor, no importe de R$ 12.192,00. Requereu a gratuidade da justiça, a devolução liminar do montante desembolsado, a abstenção de cobrança e de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária, e, no mérito, a rescisão dos contratos com a condenação das rés ao pagamento de R$ 220.223,32 ou, subsidiariamente, ao reembolso de 90% do valor pago (id. 375750447). Na contestação, as rés impugnaram a gratuidade da justiça deferida ao autor, sob o argumento de que a declaração de hipossuficiência veio desacompanhada de prova documental e de que a aquisição de 2 (dois) terrenos revela capacidade econômica. Arguiram a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de indenização por danos morais, uma vez que a narrativa não descreve nenhum fato de violação a direito da personalidade, o que caracteriza ausência de causa de pedir (CPC, art. 330, § 1º, I). Suscitaram a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, paga em 16/junho/2014, dado que o Tema Repetitivo 938 do STJ fixa o desembolso como marco inicial e a demanda foi ajuizada apenas em 15/agosto/2025. Arguiram a decadência, ao apontar o esgotamento do prazo de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, contado da entrega definitiva das obras. No mérito, sustentaram que a rescisão decorre de culpa exclusiva do autor, porquanto as obras foram concluídas em 13/dezembro/2018 e recebidas pelo município em 10/agosto/2020, ao passo que ele prosseguiu no pagamento das mensalidades e somente ajuizou a ação 5 (cinco) anos depois, comportamento contraditório que atrai o venire contra factum proprium e a supressio. Asseveraram que a quantia de R$ 3.000,00 desembolsada em cada avença remunerou a intermediação e não compõe o preço, e que a cláusula 18ª autoriza a dedução de despesas tributárias e administrativas, ambas fixadas em 5%, cumuláveis com a multa contratual de 10%, de natureza diversa, ou, subsidiariamente, com a retenção de 25% assentada pelo Superior Tribunal de Justiça no EAg 1.138.183/PE. Aduziram que os débitos de IPTU devem ser abatidos da restituição, por força da cláusula 10ª e do art. 34 do Código Tributário Nacional, e que a taxa de fruição de 1% ao mês é devida desde a inadimplência, pois independe de o adquirente haver residido no imóvel. Argumentaram que os juros de mora fluem do trânsito em julgado, na forma do Tema Repetitivo 1.002 do STJ, que a correção monetária incide desde cada desembolso e que o reembolso deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, após carência de 1 (um) ano (Lei n. 13.786/2018, art. 32-A, § 1º, II). Alegaram inexistir ato ilícito ou nexo de causalidade que ampare a pretensão indenizatória, porquanto o mero descumprimento contratual não gera lesão extrapatrimonial, e que eventual penalidade se limitaria ao percentual moratório de 2% previsto no art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Requereram o acolhimento das preliminares e das prejudiciais, a improcedência dos pedidos com a aplicação das deduções contratuais ou, subsidiariamente, da retenção de 25% cumulada com a taxa de fruição e com os débitos tributários, e, na eventualidade de reconhecimento do dano moral, a fixação da indenização em patamar não superior a R$ 2.000,00 (id. 375750874). Na impugnação, o autor refutou as preliminares, as prejudiciais e as teses de mérito deduzidas na contestação. Acrescentou que o recibo de corretagem apresentado não contém sua assinatura e que os documentos exibidos pela defesa são apócrifos, pois não demonstram a entrega individualizada do lote, com demarcação, regularização cartorária e liberação municipal. Ratificou os termos da petição inicial e requereu a rejeição das preliminares, a procedência integral dos pedidos e a condenação das rés por litigância de má-fé (id. 375750882). Na sentença, o juízo a quo rejeitou a impugnação à gratuidade da justiça, a preliminar de inépcia e a prejudicial de decadência, e julgou parcialmente procedente o pedido, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I). Confirmou a tutela de urgência e declarou rescindidas as promessas de compra e venda, por culpa do autor. Condenou as rés a restituírem, em parcela única, 80% do total dos valores comprovadamente pagos, a ser apurado em cumprimento de sentença, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Impôs aos litigantes o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 70% para o autor e 30% para as rés, e fixou a verba sucumbencial em 10% sobre o proveito econômico obtido por estas e em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa quanto ao beneficiário da gratuidade da justiça (id. 375750886). As rés opuseram embargos de declaração, em que arguiram omissão quanto ao pedido de retenção dos débitos de IPTU, pois o encargo compete ao possuidor a partir do momento em que o imóvel se coloca à sua disposição (id. 375750887). O autor opôs embargos de declaração, em que arguiu omissão na apreciação das tentativas de composição narradas na petição inicial, dos procedimentos ambientais e dos pedidos de indenização por danos morais e de inversão da cláusula penal. Apontou contradição entre o reconhecimento do atraso das rés e a atribuição da culpa da rescisão a ele, entre o afastamento da taxa de fruição e a manutenção da retenção de 20% e na distribuição dos ônus sucumbenciais, bem como obscuridade na fixação do termo inicial dos juros de mora (id. 375750888). Os embargos de declaração opostos pelas rés foram acolhidos, com efeitos infringentes, sob o fundamento de que a responsabilidade pelas obrigações propter rem recai sobre o promitente comprador desde a efetiva imissão na posse, para autorizar o abatimento de eventuais débitos de IPTU do montante a ser restituído, a serem comprovados em cumprimento de sentença. Foram rejeitados os embargos de declaração opostos pelo autor, porquanto as alegações traduzem inconformismo com a valoração da prova e com a tese jurídica adotada, matéria sujeita a reexame na via da apelação (id. 375750893). Nas razões recursais, o apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa exclusiva das apeladas, ao apontar que a própria sentença reconheceu o atraso na entrega da infraestrutura, premissa que impõe a restituição integral das quantias pagas. Aduz que não houve inércia nem aceitação tácita do inadimplemento, pois esgotou as tentativas de composição administrativa antes de recorrer ao Judiciário, e que a pretensão restitutória se sujeita ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Argumenta que o prazo de tolerância é de 180 (cento e oitenta) dias, vedada nova prorrogação (Lei n. 13.786/2018, art. 43-A), e que inexiste termo de entrega individualizado, uma vez que o documento expedido pela prefeitura se limita às pendências fiscais e não indica a quadra, a unidade ou a etapa concluída. Afirma que o Tema Repetitivo 1.002 do STJ foi aplicado sobre premissa equivocada, porquanto alcança somente a resolução imotivada por iniciativa do comprador. Assevera que a paralisação das obras e os entraves ambientais frustraram o projeto de moradia e ultrapassam o mero aborrecimento, e que o atraso reconhecido no julgado consumou o fato gerador da multa, cuja inversão decorre do Tema Repetitivo 971 do STJ. Pondera que a decisão dos embargos de declaração incorreu em contradição ao autorizar o abatimento tributário depois de a sentença afastar a taxa de fruição por ausência de uso e gozo do lote. Alega que a distribuição dos ônus sucumbenciais afronta o princípio da causalidade, dado que foram as apeladas que deram causa à demanda, ao atrasar a entrega e ao recusar o distrato administrativo. Requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a culpa exclusiva das apeladas, com a devolução integral das quantias desembolsadas, a condenação ao pagamento da cláusula penal invertida e de indenização por danos morais não inferior a R$ 10.000,00, a fluência dos juros de mora desde a citação, o afastamento de qualquer retenção a título de IPTU, a inversão dos ônus sucumbenciais e a majoração dos honorários advocatícios recursais ou, subsidiariamente, a redução do percentual retido para 10% (id. 375750894). Em sede de contrarrazões, as apeladas suscitam, preliminarmente, a revogação da gratuidade da justiça, em razão de fato superveniente, ou, subsidiariamente, a intimação do apelante para comprovação documental da atual hipossuficiência (CPC, art. 100). No mérito, pugnam pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (id. 375750903). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia recursal cinge-se à arguição de preliminar de revogação da gratuidade da justiça, deduzida em contrarrazões, e, no mérito, à definição do responsável pela resolução de duas promessas de compra e venda de lotes urbanos, com os consectários relativos ao percentual de retenção, à multa contratual invertida, aos danos morais, ao termo inicial dos juros de mora, ao abatimento de débitos de IPTU e à distribuição dos ônus de sucumbência. O recurso não merece provimento. Em contrarrazões, as apeladas arguiram a revogação da gratuidade da justiça deferida ao apelante, com a consequente intimação para recolhimento do preparo, sob o argumento de que o depósito judicial de R$ 216.606,79, efetuado no cumprimento voluntário da sentença, revelaria capacidade financeira incompatível com o benefício (id. 375750903 - PJe 1º grau). A gratuidade da justiça deferida à pessoa natural apoia-se na presunção de veracidade da declaração de insuficiência, cuja superação exige prova de que o beneficiário reúne condições de suportar as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento (CPC, arts. 98, 99, § 2º, e 100). Em julgamento repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o julgador pode afastar o benefício quando elementos concretos dos autos infirmarem a presunção, assegurada ao beneficiário a prévia oportunidade de comprovar a alegada situação (STJ, Tema n. 1.178, Corte Especial, Rel. Min. Og Fernandes, j. 17/09/2025). Na espécie, as próprias apeladas registraram, na petição de cumprimento voluntário, que o apelante estava na iminência de receber a quantia, depositada em conta judicial sem alvará de levantamento, conforme o comprovante e a guia paga em 11/abril/2026 (ids. 375750895, 375750896 e 375750901). O montante, ademais, possui natureza recompositiva - corresponde à restituição de 80% das parcelas que o próprio apelante desembolsou ao longo da execução contratual -, de modo que eventual levantamento tampouco revelaria acréscimo patrimonial indicativo de capacidade contributiva. Outrossim, a condição de aposentado do apelante, afirmada desde a petição inicial, não foi infirmada por qualquer prova de renda ou de patrimônio produzida pelas apeladas (id. 375750447). Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, o apelante impugna, nas razões recursais, a atribuição a si da responsabilidade pelo desfazimento dos contratos, sob a justificativa de que o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento configuraria culpa exclusiva das apeladas e imporia a restituição integral dos valores pagos, na forma da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor impõe a imediata restituição das parcelas pagas - integral, quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor, ou parcial, quando o comprador houver dado causa ao desfazimento. Por sua vez, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 autoriza deduções sobre os valores restituídos quando a resolução do contrato de loteamento decorrer de fato imputável ao adquirente. A definição do responsável, contudo, não se esgota no exame isolado do descumprimento originário, porquanto a boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres de coerência que se projetam sobre toda a execução do pacto (CC, art. 422). O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a inércia prolongada do contratante em exercer a faculdade resolutória, aliada a comportamento que sinaliza a preservação do vínculo, gera na contraparte legítima expectativa de manutenção do negócio, apta a caracterizar a supressio e a vedar o venire contra factum proprium (STJ, REsp n. 2.186.558/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/10/2025). Não se desconhece que o atraso originário na conclusão da infraestrutura é imputável às apeladas, tampouco que o contratante que primeiro descumpre o ajuste não pode, em regra, colher vantagem da confiança que ele próprio abalou. No entanto, a violação imputável às apeladas se exauriu com a entrega definitiva do empreendimento, e a proteção da confiança não premia o inadimplemento superado - decorre da conduta que o apelante adotou nos 5 (cinco) anos seguintes, ao prosseguir na execução do pacto como se íntegro estivesse. No caso em exame, os contratos de promessa de compra e venda dos lotes 24 e 25 da quadra 40 do Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonópolis, foram celebrados em 08/junho/2014 e 15/julho/2014, com previsão de conclusão da infraestrutura no prazo de 3 (três) anos (ids. 375750852 e 375750853 - PJe 1º grau). A sentença adotou como premissa a informação das próprias apeladas de que a entrega definitiva do empreendimento ocorreu em agosto de 2020, marco que encerrou a mora relativa ao prazo vencido em julho de 2017 (id. 375750886 - PJe 1º grau). Os extratos financeiros apresentados pelas apeladas com a contestação, não impugnados pelo apelante, registram o pagamento ininterrupto das parcelas de ambos os lotes até 15/agosto/2025, data do ajuizamento da demanda (ids. 375750875 e 375750876 - PJe 1º grau). A premissa fática da sentença merece correção quanto à afirmada confissão de suspensão dos pagamentos, pois o efeito devolutivo em profundidade permite a este colegiado assentar o quadro probatório correto sem alterar a conclusão (CPC, art. 1.013, § 1º). A retificação não socorre o apelante e, ao contrário, robustece o fundamento da origem, visto que a manutenção espontânea dos pagamentos por 5 (cinco) anos após a entrega do empreendimento traduz sinalização inequívoca de conservação do vínculo. As notificações extrajudiciais que comunicaram às apeladas a intenção resolutória datam de 13/agosto/2025 e 14/agosto/2025 - véspera do ajuizamento -, o que evidencia a ausência de manifestação formal de inconformismo no quinquênio posterior à entrega (ids. 375750857 e 375750858 - PJe 1º grau). As tratativas administrativas que o apelante afirma haver empreendido entre 23/abril/2019 e 14/agosto/2025, em 6 (seis) oportunidades, constam apenas da narrativa da petição inicial, desacompanhadas de prova documental das comunicações ou das respostas atribuídas às apeladas, e a última coincide com a reiteração da notificação extrajudicial encaminhada na véspera do ajuizamento (id. 375750447). O Parecer n. 18/2019 da Prefeitura de Rondonópolis, juntado com a inicial e único documento voltado à viabilidade construtiva, refere-se a pedido formulado por terceira adquirente e atestava, já em 2019, a possibilidade de emissão de alvará no loteamento, o que infirma a alegação de embargo administrativo persistente (id. 375750447 - PJe 1º grau). O apelante aduz, ainda, que inexiste termo de entrega individualizado dos lotes, visto que o documento municipal apresentado pelas apeladas se limitaria às pendências fiscais, sem indicação da quadra, da unidade ou da etapa concluída. No entanto, em loteamento, a obrigação do empreendedor consiste na implantação da infraestrutura básica - vias, drenagem, esgotamento sanitário, abastecimento de água e energia -, executada em proveito do conjunto dos adquirentes e verificada perante o poder público municipal (Lei n. 6.766/1979, art. 2º, § 5º). A cláusula 21ª de ambos os instrumentos reproduz essa estrutura, ao prever a implantação das infraestruturas no prazo de 3 (três) anos contados da aprovação do loteamento, sem estipular termo de recebimento individual por lote ou entrega de chaves, formalidades próprias da unidade autônoma em incorporação imobiliária (ids. 375750852 e 375750853). A alegação de indisponibilidade tampouco se apoia em diligência do próprio apelante, porquanto não há pedido de demarcação, protocolo de alvará ou qualquer requerimento administrativo que documente tentativa frustrada de utilização dos terrenos no período. De todo modo, a legítima expectativa independe da fixação exata do marco de conclusão das obras, pois o adimplemento voluntário e ininterrupto de ambos os pactos até o ajuizamento - sem exceção de contrato não cumprido, sem interpelação e sem consignação - produziria idêntica confiança ainda que permanecesse controvertida a data do recebimento do empreendimento. Diante desse quadro, a conduta do apelante - pagamento contínuo, silêncio formal e denúncia do contrato apenas à véspera da demanda - consolidou nas apeladas a legítima expectativa de preservação do negócio, o que atrai a resolução por iniciativa e culpa do comprador e a restituição parcial autorizada pela parte final da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ainda nas razões recursais, o apelante postula, em pedido subsidiário, a redução do percentual de retenção de 20% para 10% sobre os valores desembolsados, por reputar excessivo o patamar definido na origem. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a razoabilidade da retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, graduada conforme as circunstâncias de cada caso e os prejuízos suportados pelo vendedor (STJ, AgInt no REsp n. 1.991.329/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025). Na espécie, a relação contratual perdurou por 11 (onze) anos, com a administração continuada do empreendimento e da cobrança pelas apeladas, contexto que situa o percentual adotado dentro da faixa admitida e afasta a pecha de abusividade. Quanto à multa contratual, o apelante requer a condenação das apeladas ao pagamento de 10% sobre o valor atualizado do negócio, mediante a aplicação, em seu favor, da penalidade que a cláusula 16ª prevê exclusivamente contra o comprador, com apoio no Tema n. 971 do Superior Tribunal de Justiça. A tese firmada no Tema n. 971 pressupõe, todavia, que o inadimplemento do vendedor tenha dado causa à resolução do contrato, pois a inversão da cláusula penal opera como prefixação de perdas e danos em favor do contratante inocente. A resolução, porém, decorreu de iniciativa e culpa do próprio comprador, conforme assentado no exame do ponto precedente, de modo que ausente o pressuposto de incidência da tese repetitiva. No tocante aos danos morais, o apelante pleiteia indenização de R$ 10.000,00, sob a alegação de que o atraso superior a 4 (quatro) anos teria frustrado o projeto de construção da moradia familiar. O descumprimento de promessa de compra e venda gera, em regra, consequências patrimoniais resolvidas pelas perdas e danos, e a lesão extrapatrimonial exige a demonstração de circunstâncias específicas que ultrapassem o mero inadimplemento (CC, arts. 389 e 475). Isso porque o Superior Tribunal de Justiça reafirma que o simples atraso na entrega de imóvel não gera dano moral indenizável, reservada a reparação às situações concretas de comprometimento de direito da personalidade (STJ, REsp n. 2.242.307/PA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026). A distinção entre lote de terreno e unidade habitacional acentua a exigência probatória, pois a aquisição de área não edificada não traz consigo, por presunção, a destinação imediata à moradia do adquirente. Nos autos, os lotes permaneceram sem qualquer edificação ao longo de toda a relação contratual, e nenhum documento - projeto, financiamento, orçamento de obra ou requerimento de alvará em nome do apelante - comprova a destinação habitacional afirmada nas razões recursais. Mantida a responsabilidade do comprador pela resolução, inexiste, ademais, ato ilícito das apeladas apto a sustentar o dever de indenizar no período posterior à entrega do empreendimento. Em relação ao termo inicial dos juros de mora, o apelante busca o afastamento do Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, para que o encargo flua da citação, na forma do art. 405 do Código Civil, por atribuir às vendedoras o inadimplemento. A tese fixada no Tema n. 1.002 estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, em termos diversos da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre as parcelas a restituir incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. O entendimento permanece aplicado pela Corte Superior em julgados recentes sobre o desfazimento de compromissos imobiliários por iniciativa do adquirente (STJ, AREsp n. 2.709.336/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2026, DJEN de 17/8/2026). A premissa de aplicação da tese subsiste no caso, visto que a resolução foi decretada por iniciativa e culpa do comprador e a restituição foi modulada em percentual diverso da cláusula penal do contrato, o que mantém o termo inicial fixado na origem. No que concerne ao IPTU, o apelante volta-se contra o abatimento de eventuais débitos do imposto autorizado na sentença dos embargos de declaração, por entender que jamais foi imitido na posse dos lotes e que a medida contradiz o afastamento da taxa de fruição. A responsabilidade pelo IPTU acompanha a disponibilidade jurídica do bem, pois o tributo pode ser exigido do possuidor a qualquer título, conforme assentado no Tema 122 da sistemática de recursos repetitivos e na Súmula n. 399 do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula 10ª de ambos os contratos, sob a rubrica dos impostos, atribui ao promitente comprador o pagamento de todos os tributos incidentes sobre os lotes, IPTU inclusive, desde a assinatura dos instrumentos (ids. 375750852 e 375750853). A taxa de fruição, afastada na origem, indeniza o uso e o gozo efetivos do bem, ao passo que o imposto predial constitui obrigação propter rem vinculada à disponibilidade do imóvel, razão pela qual inexiste contradição entre o afastamento daquela e a manutenção deste encargo. Os lotes estão à disposição do apelante desde a entrega definitiva do empreendimento em agosto de 2020, premissa assentada no exame da responsabilidade pela resolução, e o abatimento ficou condicionado à comprovação dos débitos, em cumprimento de sentença, relativos ao período entre a disponibilização da posse e a rescisão (id. 375750893). Por fim, o apelante impugna, nas razões recursais, a distribuição dos ônus de sucumbência - 70% a seu cargo e 30% ao das apeladas -, por sustentar que o princípio da causalidade imporia às vendedoras a integralidade das despesas. Nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, a sucumbência recíproca distribui-se proporcionalmente entre os litigantes, e a aferição observa critério qualitativo, centrado na relevância dos pedidos acolhidos e rejeitados, não na simples contagem aritmética. O apelante obteve a resolução dos contratos e a restituição de 80% dos valores pagos, mas decaiu das pretensões de devolução integral, de multa invertida e de indenização por danos morais, quadro que confere lastro à proporção definida na origem. A premissa da causalidade defendida no recurso pressupõe a culpa das vendedoras pela resolução, afastada nos itens precedentes, de modo que subsiste o rateio fixado na sentença. Portanto, definida a responsabilidade do apelante pelo desfazimento dos contratos e preservados os consectários estabelecidos na origem, impõe-se a manutenção da sentença. Ante o exposto, rejeito a preliminar arguida em contrarrazões e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por PEDRO BALDO. Majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença em favor dos patronos das apeladas, incidentes sobre o valor do proveito econômico por elas obtido, com fundamento no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil e no Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, mantida, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da justiça gratuita (CPC, art. 98, § 3º). É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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