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TJSP · Foro de Ribeirão Preto - 8ª Vara Cível
Processo 1021126-89.2024.8.26.0506 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Tab Construcoes e Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Aparecida de Fatima Coscolin - Ficam as partes e respectivos representantes cientificados de que o presente processo passará a tramitar eletronicamente no Sistema Eproc do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob o número10211268920248260506. Caso seja advogado: Ficam intimados os procuradores para que providenciem o credenciamento no eproc, caso ainda não estejam habilitados, bem como verifiquem os dados cadastrais constantes do referido sistema, promovendo, se necessário, a regularização mediante abertura de chamado junto ao suporte do sistema. Material de apoio disponível em: EPROC_ADVOGADO-Primeiros_passos_no_sistema.PDF Caso seja entidade conveniada e a comunicação junto a este E. Tribunal de Justiça for: Via portal eproc - Fica a entidade intimada para que, caso ainda não esteja credenciada, providencie o credenciamento no sistema eproc, bem como a verificação dos dados cadastrais constantes; Via integração entre sistemas - As entidades ainda pendentes de integração, deverão entrar em contato com a equipe responsável no TJSP por meio de abertura de chamado; Em caso de dúvidas, abra um chamado em https://www.suportesistemastjsp.com.br/. As comunicações subsequentes serão realizadas pelo sistema eproc, nos termos da legislação vigente e das Resoluções do CNJ aplicáveis. - ADV: FRANCISCO DINIZ TELES (OAB 148766/SP), JOSE EDUARDO GROSSI (OAB 98333/SP)
TJSP · Foro de Ribeirão Preto - 8ª Vara Cível
Processo 1021126-89.2024.8.26.0506 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Tab Construcoes e Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Aparecida de Fatima Coscolin - Vistos. Cuida-se de ação de rescisão contratual, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta por Tab Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Aparecida de Fátima Coscolin, na qual a parte autora alega ter celebrado com a ré, originariamente em 02 de janeiro de 1997, compromisso particular de compra e venda, referente ao Lote nº 25 da Quadra nº 16 do loteamento Jardim Maria Luiza I, localizado no Município de Guatapará, pertencente a esta Comarca de Ribeirão Preto. Sustenta que a relação sofreu repactuações contratuais sucessivas, a exemplo das renegociações formalizadas em 03 de outubro de 2018 e da proposta de refinanciamento subscrita em 02 de março de 2022. Contudo, aponta que a adquirente incorreu em reiterado inadimplemento das prestações a partir de maio de 2022, adimplindo apenas pagamentos esparsos, o que ensejou a emissão de notificação extrajudicial recebida em 15 de março de 2023, para purgação da mora, sem que houvesse adimplemento voluntário do débito. Requereu a declaração da rescisão do negócio jurídico, a expedição de mandado de reintegração de posse do lote, a condenação da ré ao pagamento de indenização por fruição do bem, no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor contratual ou 0,5% ao mês, além do ressarcimento de débitos de IPTU, água, esgoto e energia elétrica em aberto até a efetiva desocupação (fls. 1/7). Citada, a ré apresentou contestação, com pedido de gratuidade da justiça. Em sua defesa, sustentou a necessidade de prévia revisão contábil do contrato e consequente ausência de liquidez da mora que alicerça o pleito resolutório, em virtude da coisa julgada formada nos autos da Ação Civil Pública nº 0061409-46.2002.8.26.0506, que tramitou perante a 3ª Vara Cível local e transitou em julgado perante o Superior Tribunal de Justiça no AREsp nº 2.299.845/SP em 29 de maio de 2023. Argumentou que o referido título judicial coletivo fixou o valor do metro quadrado para os lotes do Jardim Maria Luiza I no patamar de R$ 58,41 para contratações a prazo e R$ 17,61 para compras à vista, declarou a nulidade do reajuste de parcelas em prazo inferior a um ano e vedou anatocismo, impondo o recálculo do saldo do contrato desde a origem com repetição do que houver sido pago a maior. Ademais, deduziu exceção substancial, postulando a garantia do direito de retenção e a prévia indenização pela construção de moradia residencial de boa-fé erigida no terreno, impugnou a exigibilidade da taxa de ocupação incidente sobre as acessões edificadas com seus próprios recursos e requereu a realização de perícia contábil e de engenharia civil (fls. 135/142). Houve réplica a fls. 183/189. A autora discordou da realização de audiência conciliatória e requereu o julgamento antecipado da lide, ao passo que a ré reiterou a necessidade de dilação probatória técnica. É o relatório do necessário. Decido. Indefere-se o requerimento de suspensão do processo deduzido pela ré em sede de contestação. Com efeito, a Ação Civil Pública nº 0061409-46.2002.8.26.0506 já foi definitivamente julgada, tendo ocorrido o respectivo trânsito em julgado perante o Superior Tribunal de Justiça no AREsp nº 2.299.845/SP em 29 de maio de 2023 (fl.179), de maneira que inexiste relação de prejudicialidade externa pendente a amparar o sobrestamento com fundamento no art. 313, inciso V, alínea 'a', do Código de Processo Civil, cabendo a este juízo aplicar os comandos imutáveis da coisa julgada coletiva na instrução pericial contábil deste feito individual. No tocante ao requerimento de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça deduzido pela ré em sede de contestação, instruído unicamente com declaração pessoal de hipossuficiência econômica, certo que o deferimento do benefício não decorre de forma automática da mera declaração unilateral, quando desacompanhada de acervo probatório documental, sobretudo em demandas imobiliárias de trato sucessivo. Todavia, a teor do disposto no art. 99, § 2º, do mesmo diploma processual, é vedado ao magistrado indeferir de plano a gratuidade sem que antes conceda à parte a oportunidade para comprovar o preenchimento dos pressupostos legais exigidos. Desse modo, assina-se à ré o prazo de 15 (quinze) dias para que colacione aos autos documentos idôneos e atualizados aptos a demonstrar sua efetiva vulnerabilidade financeira, tais como comprovantes de rendimentos ou extrato de benefício previdenciário, cópia das duas últimas declarações completas de imposto de renda da pessoa física entregues à Receita Federal ou certidão de isenção, extratos bancários consolidados dos últimos noventa dias e eventuais certidões de inexistência de outros bens móveis ou imóveis, sob pena de indeferimento definitivo do benefício. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, revelando-se legítimas as partes e evidenciado o interesse de agir em juízo, declara-se o processo saneado, passando-se à organização procedimental estatuída pelo art. 357 do Código de Processo Civil. São pontos controvertidos a serem esclarecidos mediante a produção de provas: a) a subsistência, exigibilidade e liquidez da mora imputada à promitente compradora, apurando-se se o recálculo do fluxo financeiro do contrato com base estrita nos comandos transitados em julgado da Ação Civil Pública nº 0061409-46.2002.8.26.0506 (fixação do valor do metro quadrado em R$ 58,41 a prazo, exclusão de reajustes em periodicidade inferior a um ano e expurgo de anatocismo ou juros capitalizados sobre o preço originário e repactuações) resulta em saldo devedor remanescente ou em saldo credor/quitação em favor da adquirente; b) c) a caracterização e a extensão do direito de indenização e de retenção pelas benfeitorias e acessões artificiais erigidas pela ré sobre o lote de terreno (moradia residencial), verificando-se a boa-fé da posse, o valor de custo e valorização do imóvel e a viabilidade ou custo de eventual regularização administrativa da obra perante a municipalidade, à luz dos arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil e do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979; Em razão da inversão do ônus da prova (CDC, artigo 6o, VIII), compete à parte autora a demonstração da correta aplicação dos parâmetros fixados na Ação Civil Pública nº 0061409-46.2002.8.26.0506, a existência e liquidez da mora que ampara a rescisão pretendida. À ré compete demonstrar as acessões e benfeitorias em relação às quais postula retenção e indenização (fls. 131/139). No tocante ao item "a", necessária a realização de prova pericial contábil, para: a reconstrução histórica e aritmética de todas as prestações devidas e adimplidas desde a pactuação originária do Lote nº 25 da Quadra nº 16 do Jardim Maria Luiza I em 1997 e suas sucessivas repactuações; o confronto dos pagamentos comprovadamente efetuados pela adquirente com o valor do metro quadrado fixado no título judicial da Ação Civil Pública nº 0061409-46.2002.8.26.0506 (R$ 58,41/m² a prazo), com a aplicação da correção anual permitida, extirpando reajustes em periodicidade inferior a um ano e expurgando a capitalização de juros e anatocismo, a fim de certificar a existência de saldo devedor imputável à ré ou se os pagamentos vertidos ao longo dos anos foram suficientes para quitar a obrigação ou ensejar repetição de indébito. Por outro lado, no que concerne à perícia técnica de engenharia civil postulada pela ré para avaliação das acessões e benfeitorias residenciais erigidas no terreno, acolhe-se a diretriz de diferimento e reserva probatória para momento procedimental posterior. Com efeito, a realização de vistoria e avaliação da edificação somente revelará utilidade e pertinência concreta caso a perícia contábil prévia conclua pela efetiva existência de saldo devedor e pela persistência de mora exigível a justificar a procedência do pedido de rescisão contratual e a desocupação do imóvel. Em que pese a prova pericial contábil tenha sido requerida unicamente pela ré, considerando tratar de prova necessária à elucidação de ponto controvertido cujo ônus é da autora, dispõe-se que os custos da perícia serão rateados à razão de 50% para cada parte. Faculta-se às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para que indiquem eventuais assistentes técnicos (com qualificação, contatos eletrônicos e profissionais) e formulem quesitos direcionados à perícia contábil. Antes, porém, da nomeação de perito, determina-se aguarde-se a juntada de documentos pela ré para a análise do pedido de justiça gratuita, no prazo de quinze dias, com posterior vista à autora, para manifestação em mesmo prazo, e posterior conclusão na fila decisão interlocutória. Intimem-se. - ADV: FRANCISCO DINIZ TELES (OAB 148766/SP), JOSE EDUARDO GROSSI (OAB 98333/SP)
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