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TJMT · Vice-Presidência · Decisão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1020518-31.2025.8.11.0003 RECORRENTE(S): POR DO SOL URBANIZACOES LTDA RECORRIDA(S): KELY JORDANIA DE SOUZA FIGUEIREDO Trata-se de Recurso Especial interposto por POR DO SOL URBANIZACOES LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão constante do id. 383310880. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados no id. 390602381. A parte recorrente sustenta a ocorrência de violação ao disposto no art. 475 do Código Civil, no art. 341 do CPC e no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. Foram apresentadas contrarrazões no id. 394548356. É o relatório. Decido. Da ausência de matéria exclusivamente de direito. Nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal, ou que divirjam de interpretação de lei federal adotada por outro tribunal. Conforme leciona a doutrina, o Recurso Especial tem como escopo exclusivo a apreciação de questões de direito federal infraconstitucional – as denominadas federal questions [DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil, v. V. São Paulo: Malheiros/JusPodivm, 2022, p. 271]. No caso dos autos, a parte recorrente alega violação ao art. 475 do Código Civil, ao argumento de que: O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento a possibilidade de requerer a resolução do contrato, se não preferir exigir seu cumprimento, sem prejuízo das perdas e danos. A estrutura normativa pressupõe, portanto, a identificação de um inadimplemento contratualmente imputável à contraparte contra a qual é exercido o direito de resolução. A controvérsia extraordinária reside exatamente nessa qualificação. [...] Ao compatibilizar as Cláusulas Sétima e 15ª, o TJMT não afirmou simplesmente que todo o procedimento registral seria, em qualquer aspecto, obrigação exclusiva da loteadora. Ao contrário, distinguiu dois planos: • o ônus financeiro do registro, atribuído ao comprador; • e o dever de viabilização das condições para a posse, atribuído à vendedora. Essa interpretação é aceita pelo Recurso Especial. O problema surge na etapa seguinte. Os fatos estabilizados pelo art. 341 do CPC, demonstram o resultado não alcançado: não houve comprovação de registro e não houve demarcação. O acórdão, então, extraiu desse quadro a conclusão de que ocorreu inadimplemento absoluto e exclusivamente imputável à vendedora. É essa passagem normativa que deve ser examinada à luz do art. 475, do CC. [...] O próprio Tribunal reconheceu, ao julgar os Embargos, que fato, qualificação jurídica e consequência normativa são categorias analiticamente distintas. A ausência de registro e demarcação é fato. A previsão contratual dessas circunstâncias como elementos relacionados à posse integra a interpretação estabilizada. Mas a afirmação de que a não implementação delas constitui inadimplemento resolutório exclusivamente imputável à vendedora já pertence a outro plano: é uma qualificação jurídica. O art. 475 do CC, não resolve contratos pelo simples fato de uma condição ou resultado contratualmente previsto não ter se materializado. Sua incidência pressupõe a identificação do inadimplemento da prestação juridicamente atribuível à parte contra quem a resolução é exercida. No caso, a própria interpretação definitiva do TJMT definiu a obrigação da loteadora como dever de viabilização. Daí a questão: o fato de o resultado não ter sido alcançado é, juridicamente, suficiente para identificar, sem etapa adicional de subsunção, o inadimplemento exclusivo desse dever de viabilização? A resposta não exige declarar que o registro ocorreu. Não exige declarar que a adquirente era a única responsável pelo ato registral. Não exige reinterpretar a Cláusula 15ª. Exige apenas determinar o alcance do art. 475 do CC, diante das premissas fixadas pelo próprio Tribunal. [...] O acórdão também vinculou sua conclusão à responsabilidade objetiva da fornecedora e à boa-fé das relações de consumo. A Recorrente não pede o afastamento do CDC. Tampouco sustenta a necessidade de comprovação de culpa subjetiva. A questão é diferente. A responsabilidade objetiva dispensa a investigação de culpa subjetiva nos limites do respectivo regime, mas não transforma qualquer não implementação de uma condição contratual, independentemente do nexo com a prestação atribuída ao fornecedor, em inadimplemento resolutório para os fins do art. 475, CC. É necessário que a consequência jurídica corresponda ao dever contratual que o próprio Tribunal declarou existente. E o dever declarado pelo acórdão integrado foi precisamente o de viabilizar as condições necessárias à posse. A moldura recorrida estabiliza a inexistência do resultado e a ausência de prova de seu cumprimento, mas a controvérsia federal consiste em saber se essa moldura basta, juridicamente, para converter o dever de viabilização em inadimplemento absoluto exclusivo da vendedora. [...] A Recorrente reconhece que o acórdão também considerou a ausência de demarcação física. Não se pretende diminuí-la por via fática. A questão permanece jurídica: se a ausência de demarcação, conjugada com todos os demais elementos definidos pelo TJMT, preenche, nos termos do art. 475 do CC, o suporte normativo necessário à imputação exclusiva do desfazimento à vendedora. Não se sustenta que a ausência de demarcação seja juridicamente irrelevante. Sustenta-se apenas que sua existência, assim como a ausência de registro, precisa ser juridicamente relacionada à obrigação inadimplida antes de produzir a consequência máxima atribuída pelo acórdão: resolução por inadimplemento exclusivo da Recorrente. Essa qualificação, e não a existência do fato, é o objeto do REsp. [...] O precedente é invocado apenas para evidenciar que a resolução fundada no art. 475, acima citado, pressupõe qualificação jurídica do inadimplemento, e não a mera identificação isolada de um fato contratualmente desconforme. A Recorrente não pretende importar para estes autos a teoria do adimplemento substancial nem fatos necessários à sua aplicação. [...] O acolhimento da presente tese não autoriza inverter automaticamente a conclusão do acórdão e declarar a compradora responsável pelo desfazimento. “Não haver culpa exclusiva da vendedora” e “haver fato imputável à adquirente” são proposições diferentes. A providência compatível com os limites do Recurso Especial é afastar, se reconhecida a contrariedade ao art. 475, a qualificação jurídica adotada e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento das consequências do desfazimento, preservada a moldura fática estabilizada e observada a interpretação federal fixada pelo STJ. Essa solução não exige que a Corte Superior produza qualquer fato novo. Contudo, verifica-se que o deslinde da controvérsia está assentada na interpretação de cláusula contratual, bem como depende do reexame do conjunto fático-probatório dos autos, circunstância que atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, segundo as quais: Súmula 5/STJ: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. Súmula 7/STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Nesse sentido, os seguintes julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF E 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL INVIÁVEL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo em recurso especial para não conhecer do recurso especial, por deficiência de fundamentação e incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF e 5 e 7 do STJ, além da inviabilidade de conhecimento pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual c/c restituição de importâncias pagas e pedidos correlatos, envolvendo atraso na entrega de imóvel, devolução de valores e restituição em dobro de taxas. 3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinou restituição imediata das importâncias pagas, autorizou retenção de 10%, fixou danos morais e honorários, e julgou improcedente a reconvenção. 4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para afastar a retenção de 10%, julgar improcedente a restituição da corretagem, afastar danos morais e condenar à restituição em dobro das taxas condominiais; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se são indevidas as Súmulas n. 283 e 284 do STF ante alegada fundamentação específica quanto aos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC; (ii) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ou se a matéria é eminentemente jurídica, envolvendo cerceamento de defesa e responsabilidade da corretora; e (iii) saber se é possível o conhecimento por divergência jurisprudencial pela alínea c, não obstante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A alegada violação dos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC não foi demonstrada de modo específico, o que atrai os óbices das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 6. A discussão sobre inadimplemento, cláusula de tolerância e cerceamento de defesa demanda interpretação contratual e reexame de provas, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 7. A incidência da Súmula n. 7 do STJ impede o conhecimento do recurso pela alínea c quanto à mesma matéria controvertida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A deficiência de fundamentação recursal quanto aos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC atrai, por analogia, as Súmulas n. 283 e 284 do STF. 2. A pretensão de revisar cláusulas contratuais e o conjunto fático-probatório é obstada pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A incidência da Súmula n. 7 do STJ inviabiliza o conhecimento por divergência jurisprudencial pela alínea c". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 11, 489, § 1º, IV, 1.022, 369; CC, arts. 394, 421, 422, 475, 722, 723; CF, art. 105, III, a, c. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.927.188/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.794.066/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021; STJ, REsp n. 2.109.100/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.653.948/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.129.758/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2025; STJ, AREsp n. 2.735.768/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018. (AgInt no AREsp n. 2.979.566/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.). (Grifo nosso) PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ACORDO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO POSTERIORMENTE REVOGADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA (ARTS. 9º E 10 DO CPC/2015). JULGAMENTO ULTRA, EXTRA OU CITRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão recorrido enfrentou, de forma concreta e suficiente, todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade (arts. 1.022 e 489 do CPC/2015). 2. Princípio da não surpresa (arts. 9º e 10 do CPC/2015). O "fundamento" a que se refere o art. 10 do CPC/2015 é jurídico, não se confundindo com o fundamento legal; não se impõe ao julgador prévia indicação dos dispositivos legais aplicáveis. Não há decisão surpresa quando a solução decorre dos limites da causa de pedir, do pedido e do substrato fático, com tipificação jurídica adequada (iura novit curia). 3. Julgamento ultra, extra ou citra petita. Inocorrência. A jurisprudência é firme no sentido de que não há vício quando o Tribunal decide questão reflexa do pedido inicial ou, com interpretação lógico-sistemática, examina a postulação nos limites da causa. 4. As teses recursais referentes à resolução contratual e às alegadas violações dos arts. 422, 474 e 475 do Código Civil demandam interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7. ambas do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.847.528/SC, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 12/11/2025, DJEN de 18/11/2025.). (Grifo nosso) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) Não se trata, portanto, de matéria exclusivamente de direito, razão pela qual o Recurso Especial revela-se inadmissível. Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘a’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal ou que lhes neguem vigência. A demonstração da violação exige que o recorrente exponha os fatos, identifique o dispositivo do tratado ou da lei federal supostamente violado e apresente, de forma objetiva e precisa, a fundamentação de como o acórdão recorrido teria incorrido na ofensa. Nesse sentido: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. OFENSA À SÚMULA. CONCEITO DE TRATADO OU LEI FEDERAL. NÃO ENQUADRAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 518/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 926, 927 E 928 DO CPC E 165 E 170 DO CTN. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 282/STF. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA LEI EM TESE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 266/STF. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. [...] III – A jurisprudência desta Corte considera que, quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. IV – O conceito de tratado ou lei federal, previsto no art. 105, inciso III, a, da Constituição da República, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de Tribunais, bem como atos administrativos normativos. Incidência da Súmula n. 518 do Superior Tribunal de Justiça. [...] X – Agravo Interno improvido. (AgInt no REsp 2042016/MS – Min. Regina Helena Costa – Primeira Turma – j. 13.3.2023 – DJe 26-3-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, quanto à alegada violação ao art. 341 do Código de Processo Civil e ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, as razões recursais não demostram, de forma precisa e concreta, a fundamentação de como o acórdão impugnado teria incorrido em ofensa à legislação federal, circunstância que impede a admissão do recurso. Dispositivo. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil, inadmito o Recurso Especial. Intime-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho Vice-Presidente
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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1020518-31.2025.8.11.0003 RECORRENTE(S): POR DO SOL URBANIZACOES LTDA RECORRIDA(S): KELY JORDANIA DE SOUZA FIGUEIREDO Trata-se de Recurso Especial interposto por POR DO SOL URBANIZACOES LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão constante do id. 383310880. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados no id. 390602381. A parte recorrente sustenta a ocorrência de violação ao disposto no art. 475 do Código Civil, no art. 341 do CPC e no art. 32-A da Lei nº 6.766/79. Foram apresentadas contrarrazões no id. 394548356. É o relatório. Decido. Da ausência de matéria exclusivamente de direito. Nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal, ou que divirjam de interpretação de lei federal adotada por outro tribunal. Conforme leciona a doutrina, o Recurso Especial tem como escopo exclusivo a apreciação de questões de direito federal infraconstitucional – as denominadas federal questions [DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil, v. V. São Paulo: Malheiros/JusPodivm, 2022, p. 271]. No caso dos autos, a parte recorrente alega violação ao art. 475 do Código Civil, ao argumento de que: O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento a possibilidade de requerer a resolução do contrato, se não preferir exigir seu cumprimento, sem prejuízo das perdas e danos. A estrutura normativa pressupõe, portanto, a identificação de um inadimplemento contratualmente imputável à contraparte contra a qual é exercido o direito de resolução. A controvérsia extraordinária reside exatamente nessa qualificação. [...] Ao compatibilizar as Cláusulas Sétima e 15ª, o TJMT não afirmou simplesmente que todo o procedimento registral seria, em qualquer aspecto, obrigação exclusiva da loteadora. Ao contrário, distinguiu dois planos: • o ônus financeiro do registro, atribuído ao comprador; • e o dever de viabilização das condições para a posse, atribuído à vendedora. Essa interpretação é aceita pelo Recurso Especial. O problema surge na etapa seguinte. Os fatos estabilizados pelo art. 341 do CPC, demonstram o resultado não alcançado: não houve comprovação de registro e não houve demarcação. O acórdão, então, extraiu desse quadro a conclusão de que ocorreu inadimplemento absoluto e exclusivamente imputável à vendedora. É essa passagem normativa que deve ser examinada à luz do art. 475, do CC. [...] O próprio Tribunal reconheceu, ao julgar os Embargos, que fato, qualificação jurídica e consequência normativa são categorias analiticamente distintas. A ausência de registro e demarcação é fato. A previsão contratual dessas circunstâncias como elementos relacionados à posse integra a interpretação estabilizada. Mas a afirmação de que a não implementação delas constitui inadimplemento resolutório exclusivamente imputável à vendedora já pertence a outro plano: é uma qualificação jurídica. O art. 475 do CC, não resolve contratos pelo simples fato de uma condição ou resultado contratualmente previsto não ter se materializado. Sua incidência pressupõe a identificação do inadimplemento da prestação juridicamente atribuível à parte contra quem a resolução é exercida. No caso, a própria interpretação definitiva do TJMT definiu a obrigação da loteadora como dever de viabilização. Daí a questão: o fato de o resultado não ter sido alcançado é, juridicamente, suficiente para identificar, sem etapa adicional de subsunção, o inadimplemento exclusivo desse dever de viabilização? A resposta não exige declarar que o registro ocorreu. Não exige declarar que a adquirente era a única responsável pelo ato registral. Não exige reinterpretar a Cláusula 15ª. Exige apenas determinar o alcance do art. 475 do CC, diante das premissas fixadas pelo próprio Tribunal. [...] O acórdão também vinculou sua conclusão à responsabilidade objetiva da fornecedora e à boa-fé das relações de consumo. A Recorrente não pede o afastamento do CDC. Tampouco sustenta a necessidade de comprovação de culpa subjetiva. A questão é diferente. A responsabilidade objetiva dispensa a investigação de culpa subjetiva nos limites do respectivo regime, mas não transforma qualquer não implementação de uma condição contratual, independentemente do nexo com a prestação atribuída ao fornecedor, em inadimplemento resolutório para os fins do art. 475, CC. É necessário que a consequência jurídica corresponda ao dever contratual que o próprio Tribunal declarou existente. E o dever declarado pelo acórdão integrado foi precisamente o de viabilizar as condições necessárias à posse. A moldura recorrida estabiliza a inexistência do resultado e a ausência de prova de seu cumprimento, mas a controvérsia federal consiste em saber se essa moldura basta, juridicamente, para converter o dever de viabilização em inadimplemento absoluto exclusivo da vendedora. [...] A Recorrente reconhece que o acórdão também considerou a ausência de demarcação física. Não se pretende diminuí-la por via fática. A questão permanece jurídica: se a ausência de demarcação, conjugada com todos os demais elementos definidos pelo TJMT, preenche, nos termos do art. 475 do CC, o suporte normativo necessário à imputação exclusiva do desfazimento à vendedora. Não se sustenta que a ausência de demarcação seja juridicamente irrelevante. Sustenta-se apenas que sua existência, assim como a ausência de registro, precisa ser juridicamente relacionada à obrigação inadimplida antes de produzir a consequência máxima atribuída pelo acórdão: resolução por inadimplemento exclusivo da Recorrente. Essa qualificação, e não a existência do fato, é o objeto do REsp. [...] O precedente é invocado apenas para evidenciar que a resolução fundada no art. 475, acima citado, pressupõe qualificação jurídica do inadimplemento, e não a mera identificação isolada de um fato contratualmente desconforme. A Recorrente não pretende importar para estes autos a teoria do adimplemento substancial nem fatos necessários à sua aplicação. [...] O acolhimento da presente tese não autoriza inverter automaticamente a conclusão do acórdão e declarar a compradora responsável pelo desfazimento. “Não haver culpa exclusiva da vendedora” e “haver fato imputável à adquirente” são proposições diferentes. A providência compatível com os limites do Recurso Especial é afastar, se reconhecida a contrariedade ao art. 475, a qualificação jurídica adotada e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento das consequências do desfazimento, preservada a moldura fática estabilizada e observada a interpretação federal fixada pelo STJ. Essa solução não exige que a Corte Superior produza qualquer fato novo. Contudo, verifica-se que o deslinde da controvérsia está assentada na interpretação de cláusula contratual, bem como depende do reexame do conjunto fático-probatório dos autos, circunstância que atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, segundo as quais: Súmula 5/STJ: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. Súmula 7/STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Nesse sentido, os seguintes julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF E 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL INVIÁVEL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo em recurso especial para não conhecer do recurso especial, por deficiência de fundamentação e incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF e 5 e 7 do STJ, além da inviabilidade de conhecimento pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual c/c restituição de importâncias pagas e pedidos correlatos, envolvendo atraso na entrega de imóvel, devolução de valores e restituição em dobro de taxas. 3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinou restituição imediata das importâncias pagas, autorizou retenção de 10%, fixou danos morais e honorários, e julgou improcedente a reconvenção. 4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para afastar a retenção de 10%, julgar improcedente a restituição da corretagem, afastar danos morais e condenar à restituição em dobro das taxas condominiais; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há três questões em discussão: (i) saber se são indevidas as Súmulas n. 283 e 284 do STF ante alegada fundamentação específica quanto aos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC; (ii) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ou se a matéria é eminentemente jurídica, envolvendo cerceamento de defesa e responsabilidade da corretora; e (iii) saber se é possível o conhecimento por divergência jurisprudencial pela alínea c, não obstante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A alegada violação dos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC não foi demonstrada de modo específico, o que atrai os óbices das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 6. A discussão sobre inadimplemento, cláusula de tolerância e cerceamento de defesa demanda interpretação contratual e reexame de provas, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 7. A incidência da Súmula n. 7 do STJ impede o conhecimento do recurso pela alínea c quanto à mesma matéria controvertida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A deficiência de fundamentação recursal quanto aos arts. 11, 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC atrai, por analogia, as Súmulas n. 283 e 284 do STF. 2. A pretensão de revisar cláusulas contratuais e o conjunto fático-probatório é obstada pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A incidência da Súmula n. 7 do STJ inviabiliza o conhecimento por divergência jurisprudencial pela alínea c". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 11, 489, § 1º, IV, 1.022, 369; CC, arts. 394, 421, 422, 475, 722, 723; CF, art. 105, III, a, c. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.927.188/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.794.066/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021; STJ, REsp n. 2.109.100/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.653.948/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.129.758/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2025; STJ, AREsp n. 2.735.768/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018. (AgInt no AREsp n. 2.979.566/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.). (Grifo nosso) PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ACORDO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO POSTERIORMENTE REVOGADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA (ARTS. 9º E 10 DO CPC/2015). JULGAMENTO ULTRA, EXTRA OU CITRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão recorrido enfrentou, de forma concreta e suficiente, todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade (arts. 1.022 e 489 do CPC/2015). 2. Princípio da não surpresa (arts. 9º e 10 do CPC/2015). O "fundamento" a que se refere o art. 10 do CPC/2015 é jurídico, não se confundindo com o fundamento legal; não se impõe ao julgador prévia indicação dos dispositivos legais aplicáveis. Não há decisão surpresa quando a solução decorre dos limites da causa de pedir, do pedido e do substrato fático, com tipificação jurídica adequada (iura novit curia). 3. Julgamento ultra, extra ou citra petita. Inocorrência. A jurisprudência é firme no sentido de que não há vício quando o Tribunal decide questão reflexa do pedido inicial ou, com interpretação lógico-sistemática, examina a postulação nos limites da causa. 4. As teses recursais referentes à resolução contratual e às alegadas violações dos arts. 422, 474 e 475 do Código Civil demandam interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7. ambas do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.847.528/SC, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 12/11/2025, DJEN de 18/11/2025.). (Grifo nosso) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) Não se trata, portanto, de matéria exclusivamente de direito, razão pela qual o Recurso Especial revela-se inadmissível. Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘a’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal ou que lhes neguem vigência. A demonstração da violação exige que o recorrente exponha os fatos, identifique o dispositivo do tratado ou da lei federal supostamente violado e apresente, de forma objetiva e precisa, a fundamentação de como o acórdão recorrido teria incorrido na ofensa. Nesse sentido: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. OFENSA À SÚMULA. CONCEITO DE TRATADO OU LEI FEDERAL. NÃO ENQUADRAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 518/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 926, 927 E 928 DO CPC E 165 E 170 DO CTN. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 282/STF. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA LEI EM TESE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 266/STF. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. [...] III – A jurisprudência desta Corte considera que, quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. IV – O conceito de tratado ou lei federal, previsto no art. 105, inciso III, a, da Constituição da República, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de Tribunais, bem como atos administrativos normativos. Incidência da Súmula n. 518 do Superior Tribunal de Justiça. [...] X – Agravo Interno improvido. (AgInt no REsp 2042016/MS – Min. Regina Helena Costa – Primeira Turma – j. 13.3.2023 – DJe 26-3-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, quanto à alegada violação ao art. 341 do Código de Processo Civil e ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, as razões recursais não demostram, de forma precisa e concreta, a fundamentação de como o acórdão impugnado teria incorrido em ofensa à legislação federal, circunstância que impede a admissão do recurso. Dispositivo. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil, inadmito o Recurso Especial. Intime-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho Vice-Presidente
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