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TRF1 · 5ª Vara Federal Cível da SJPA · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1019344-16.2023.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VERIAN FRANCELINO DOS SANTOS e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: JANINE CANON FRANCELINO DOS SANTOS - PA34011 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292 e FELIPE BARBOSA PEDROSA - PA27188 SENTENÇA I - Relatório Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela de urgência ajuizada por VERIAN FRANCELINO DOS SANTOS e JANE DILENE CARNON DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, em síntese, a suspensão/anulação dos leilões do imóvel objeto de financiamento garantido por alienação fiduciária, bem como a retomada do contrato e a anulação da consolidação da propriedade. Os autores sustentaram, especialmente, ausência de comunicação acerca das datas dos leilões, além da possibilidade de purgação da mora, incidência do CDC e irretroatividade da Lei nº 13.465/2017. Por decisão de id. 1591601373 foi deferida a gratuidade da justiça e postergada a apreciação da tutela de urgência, determinando-se à CEF a apresentação do procedimento administrativo da execução extrajudicial, delimitando-se a causa de pedir à alegada ausência de notificação da realização do leilão e, com fundamento no art. 373, §1º, do CPC, atribuiu à ré o respectivo ônus probatório. A CEF apresentou manifestação (id. 1619969919), juntando documentos relativos ao procedimento extrajudicial, dentre eles certidão de registro/consolidação e certidão positiva de intimação cartorária relativa à intimação de Verian Francelino dos Santos, em 06/07/2016, para purgação da mora (id. 1619969922). Na decisão de id. 1622085909), o Juízo considerou regular o procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF. Todavia, constatou que não fora apresentada comprovação da comunicação aos devedores acerca das datas dos leilões, razão pela qual deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando à ré que promovesse a prévia comunicação das partes quanto aos futuros leilões, esclarecendo não ser hipótese de anulação integral do procedimento extrajudicial. Posteriormente, a CEF informou, em cumprimento à decisão judicial, que o imóvel havia sido retirado do leilão (id. 1652010056). Realizada audiência de conciliação, não houve acordo (id. 1665108466). A CEF apresentou contestação (id. 1713120947), na qual impugnou a gratuidade da justiça e a tutela de urgência e, no mérito, defendeu a regularidade do financiamento, da constituição em mora, da consolidação da propriedade e do procedimento extrajudicial, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos. Intimada (id. 1847942672), a parte autora não apresentou réplica. É o relatório. Decido. II – Fundamentação 1. Justiça gratuita A CEF impugna a gratuidade da justiça concedida aos autores, ao argumento de que não teriam sido apresentados elementos suficientes à demonstração da alegada hipossuficiência econômica. A impugnação não merece acolhimento. Nos termos dos arts. 98 e 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, a pessoa natural com insuficiência de recursos tem direito à gratuidade da justiça, presumindo-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, sem prejuízo da possibilidade de indeferimento ou revogação do benefício quando existirem nos autos elementos concretos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais. No caso, a gratuidade foi expressamente deferida na decisão de id. 1591601373, e a impugnação formulada pela ré não veio acompanhada de elementos concretos suficientes para demonstrar alteração da situação econômica dos demandantes ou capacidade financeira incompatível com o benefício anteriormente concedido. A mera impugnação desacompanhada de elementos aptos a infirmar a presunção legal não justifica a revogação da gratuidade judiciária. Mantenho, portanto, a gratuidade da justiça concedida à parte autora. 2. Delimitação da controvérsia e regime jurídico da alienação fiduciária A controvérsia decorre de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, instituto disciplinado pela Lei nº 9.514/1997. Nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel constitui negócio jurídico mediante o qual o fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel. Verificada a inadimplência, o procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade encontra disciplina no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, enquanto os atos posteriores destinados à alienação do imóvel são disciplinados pelo art. 27 do mesmo diploma legal, considerada, em cada etapa, a redação temporalmente aplicável. No caso, a própria parte autora reconheceu a existência de inadimplemento, concentrando sua insurgência na regularidade do procedimento extrajudicial e, particularmente, na ausência de comunicação acerca das datas dos leilões. Essa delimitação já havia sido expressamente realizada na decisão de id. 1591601373, na qual se consignou que a causa de pedir se delimitava à arguição de ausência de notificação da realização do leilão. Para a solução da demanda, contudo, é necessário distinguir juridicamente duas etapas do procedimento: (i) constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) realização dos leilões destinados à alienação do imóvel. A eventual existência de vício na segunda etapa não implica, necessariamente, invalidação dos atos regularmente praticados na primeira. 3. Regularidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade. Fé pública dos atos cartorários Não há fundamento para acolher a pretensão de anulação da consolidação da propriedade em favor da CEF. O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina o procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante e a subsequente consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando não satisfeita a obrigação nos termos legalmente estabelecidos. No caso concreto, a documentação apresentada pela ré demonstra a realização do procedimento destinado à constituição em mora, destacando-se a certidão positiva de intimação cartorária de id. 1619969922, na qual consta a intimação de Verian Francelino dos Santos, em 06/07/2016, para os fins do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, bem como o transcurso do prazo sem pagamento. A documentação registral de id. 1619969921, por sua vez, registra a posterior consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Cumpre observar que tais documentos emanam de serventia extrajudicial no exercício de função pública delegada, revestindo-se de fé pública. Nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/1994, notários e oficiais de registro são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e registral. Desse modo, as certidões e atos emanados das serventias extrajudiciais, quando praticados no âmbito das respectivas atribuições, revestem-se de presunção relativa de legitimidade e veracidade, passível de afastamento mediante prova idônea em sentido contrário. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. TUTELA DE URGÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. O agravante alega nulidades no procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, notadamente a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e realização do leilão. Requereu a suspensão dos atos expropriatórios, o reconhecimento do direito à purga da mora e a inversão do ônus da prova, sob alegação de hipossuficiência técnica. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão:(i) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência a fim de suspender os atos expropriatórios relativos a imóvel consolidado em nome da CEF por inadimplemento contratual; e (ii) saber se é cabível a inversão do ônus da prova, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação do mutuário ocorreu na forma da Lei nº 9.514/1997, não havendo nos autos elementos que demonstrem eventual irregularidade. Os atos praticados pelos cartórios de registros públicos gozam de presunção de legalidade, cabendo à parte interessada demonstrar sua nulidade, o que não ocorreu. 4. A jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, após a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário, não há mais direito à purgação da mora, mas apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida acrescido dos encargos. 5. Não houve comprovação da probabilidade do direito alegado pelo agravante, tampouco do perigo de dano irreparável. A consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu após o advento da Lei nº 13.465/2017, afastando-se a possibilidade de purgação da mora, sendo assegurado ao devedor somente o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 6. A ausência de cópia do procedimento extrajudicial, bem como de elementos mínimos que apontem para falha na intimação, impossibilita a concessão da medida de urgência requerida. 7. A inversão do ônus da prova não pode ser deferida de forma automática, sendo necessária a demonstração mínima do fato constitutivo do direito do autor. O agravante não se desincumbiu desse ônus. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno julgado prejudicado. Teses de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário, após o advento da Lei nº 13.465/2017, afasta o direito à purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997." "2. A intimação do devedor fiduciante para fins de purgação da mora e realização de leilão pode ocorrer por meio de correspondência ao endereço do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997, não sendo necessária a intimação pessoal." "3. A inversão do ônus da prova nos termos do CDC exige indícios mínimos do fato constitutivo do direito alegado pelo consumidor." ______________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 995, parágrafo único; CPC, art. 1.019, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 33 e 34. Jurisprudência relevante citada: TRF-1, AC 0001978-83.2015.4.01.3601, Décima Segunda Turma, Rel. Des. Federal Ana Carolina Roman, j. 27/03/2024; TRF-1, AC 0055100-95.2016.4.01.3400, Sexta Turma, Rel. Des. Federal Daniel Paes Ribeiro, j. 13/03/2023; STJ, AgInt no AREsp 1314821/SE, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 20/02/2020. (AGTAG 1026027-95.2024.4.01.0000, DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ALVES ARAUJO ROMAN, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 03/04/2025 PAG.) No caso, não foi produzida prova capaz de infirmar especificamente o conteúdo da certidão cartorária de id. 1619969922. A parte autora foi posteriormente intimada para réplica (id. 1847942672), mas não apresentou manifestação nem produziu elemento probatório capaz de afastar os fatos certificados. A ausência de réplica não importa, por si só, reconhecimento da procedência das alegações defensivas, mas é relevante constatar que não sobreveio prova em sentido contrário capaz de afastar a presunção relativa decorrente da fé pública do ato cartorário. A questão, ademais, já havia sido examinada na decisão de id. 1622085909, na qual, após a análise da documentação apresentada pela CEF, concluiu-se que a consolidação da propriedade havia observado a legislação de regência. A instrução posterior não trouxe elemento capaz de modificar essa conclusão. Assim, diante da documentação registral, da fé pública de que se revestem os atos cartorários e da inexistência de prova capaz de infirmar os fatos certificados, não se verifica vício que justifique a anulação da constituição em mora ou da consolidação da propriedade fiduciária. 4. Purgação da mora, direito intertemporal e Tema Repetitivo nº 1.288/STJ Os autores sustentam que, por ter sido o contrato celebrado em 26/09/2011, anteriormente à Lei nº 13.465/2017, seria aplicável o regime jurídico anterior, defendendo a possibilidade de purgação da mora e, por consequência, o desfazimento da consolidação da propriedade e a retomada do contrato de financiamento. A controvérsia deve ser examinada à luz dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 e, especialmente, da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.288, precedente qualificado de observância obrigatória, nos termos dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC. No caso concreto, o contrato foi celebrado em 26/09/2011 (id. 1578803885), enquanto a documentação registral de id. 1619969921 indica que a consolidação da propriedade ocorreu em 2016, portanto antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. A propósito da disciplina intertemporal da matéria, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.126.726/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, assentou: “4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.” [...] “8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” (REsp n. 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025 – Tema 1.288/STJ). O precedente repetitivo afasta a premissa de que a data da celebração do contrato, isoladamente considerada, seja determinante para a solução da controvérsia intertemporal. Segundo o STJ, devem ser considerados, como elementos condicionantes, a data da consolidação da propriedade e a ocorrência da purgação da mora. No caso dos autos, embora a consolidação tenha ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não há prova de que os autores tenham purgado a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao contrário, a certidão cartorária de id. 1619969922 registra o transcurso do prazo sem pagamento, sobrevindo a consolidação da propriedade documentada no id. 1619969921. Também não foi apresentada, no curso da demanda, prova de pagamento capaz de demonstrar que a mora tenha sido efetivamente purgada. Após a contestação, os autores foram intimados para réplica (id. 1847942672) e não se manifestaram. Importa destacar que o Tema 1.288/STJ não determina o desfazimento de toda consolidação ocorrida antes da Lei nº 13.465/2017. A primeira hipótese da tese repetitiva exige cumulativamente que a propriedade tenha sido consolidada antes da alteração legislativa e que a mora tenha sido efetivamente purgada nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. O segundo requisito não está demonstrado no presente caso. Desse modo, não se configura a hipótese prevista no item 1 do Tema 1.288/STJ, pois, embora a consolidação seja anterior à Lei nº 13.465/2017, inexiste comprovação da purgação da mora, pressuposto expressamente exigido pelo precedente para o desfazimento da consolidação e retomada do contrato. Também não prospera a alegação de que a simples celebração do financiamento antes da Lei nº 13.465/2017 asseguraria aos autores, por si só, o direito à retomada do contrato, uma vez que o precedente repetitivo expressamente reputa irrelevante a data da celebração do contrato para esse específico juízo intertemporal. Por conseguinte, não há fundamento para desconstituir a consolidação da propriedade, restabelecer o contrato de financiamento ou determinar a incorporação das prestações inadimplidas ao saldo devedor. Tal conclusão não se confunde com a irregularidade relativa à comunicação das datas dos leilões, que atinge etapa posterior do procedimento e será examinada adiante. 5. Código de Defesa do Consumidor e distribuição do ônus da prova Os autores invocam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. As instituições financeiras submetem-se às normas do CDC, conforme orientação consolidada na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.” Todavia, a incidência da legislação consumerista não implica, por si só, nulidade do contrato, afastamento da mora ou impossibilidade de execução da garantia fiduciária regularmente constituída. A parte que pretende extrair determinada consequência jurídica da incidência do CDC deve demonstrar os pressupostos fáticos correspondentes, não sendo suficiente a mera existência da relação de consumo para afastar os efeitos do inadimplemento contratual. Quanto à prova, o art. 6º, VIII, do CDC admite a facilitação da defesa do consumidor, inclusive mediante inversão do ônus probatório, quando presentes os requisitos legais. No caso concreto, a questão probatória já foi solucionada de modo favorável aos autores. Com fundamento no art. 373, §1º, do CPC, a decisão de id. 1591601373 considerou que a CEF se encontrava em melhores condições de produzir a prova relativa à execução extrajudicial e determinou que apresentasse o procedimento administrativo e os documentos pertinentes. A distribuição dinâmica do ônus probatório produziu consequências concretas para o julgamento: de um lado, permitiu reconhecer a existência de documentação referente à constituição em mora e à consolidação da propriedade; de outro, revelou a ausência de comprovação da comunicação das datas dos leilões aos devedores. Assim, a aplicação do CDC não fornece fundamento para acolhimento dos pedidos de anulação da consolidação ou retomada do financiamento, sem prejuízo dos efeitos decorrentes da ausência de prova da comunicação dos leilões. 6. Ausência de comunicação das datas dos leilões Neste ponto, contudo, assiste razão aos autores. A alienação do imóvel após a consolidação da propriedade encontra disciplina no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Conforme já examinado na decisão de id. 1622085909, o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Na decisão de id. 1591601373, diante da alegação dos autores de que não haviam sido comunicados da realização das praças, foi atribuído à CEF o ônus de apresentar a documentação pertinente, com fundamento no art. 373, §1º, do CPC. A CEF apresentou manifestação de id. 1619969919 e juntou documentação. Todavia, os documentos de ids 1619969921 e 1619969922 dizem respeito essencialmente à consolidação da propriedade e à intimação para purgação da mora, não constituindo prova da comunicação aos autores das datas concretas dos leilões realizados em 2023. Após o exame desses elementos, a decisão de id. 1622085909 consignou expressamente “Não veio aos autos a comprovação de comunicação aos devedores sobre o leilão para venda do imóvel.” A instrução posterior não trouxe prova capaz de alterar essa conclusão. É necessário ressaltar que a intimação para purgação da mora prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 não se confunde com a comunicação das datas dos leilões prevista no art. 27. São atos juridicamente distintos, realizados em etapas diferentes do procedimento extrajudicial e destinados a finalidades igualmente distintas. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. VEDAÇÃO AO REEXAME DE FATOS E PROVAS (SÚMULA 7/STJ). I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto pelo Agravante contra decisão monocrática que não conheceu do recurso especial manejado em ação de anulação de consolidação de propriedade em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, por alegada irregularidade na intimação do devedor para purgar a mora e na notificação da data de leilão extrajudicial. 2. Fato relevante. Discute-se a validade da intimação por edital e a necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão, conforme a Lei nº 9.514/1997, após as alterações da Lei nº 13.465/2017. 3. As decisões anteriores. Pedido julgado improcedente em primeiro grau. Em apelação, o Tribunal local deu provimento ao recurso, declarando a nulidade da notificação extrajudicial e dos atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade em favor do credor e a designação de leilão. 4. A decisão agravada. O recurso especial do Agravante foi inadmitido, permanecendo hígido o acórdão que reconheceu a nulidade do procedimento por ausência de esgotamento das diligências para intimação pessoal antes da notificação por edital. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se, no procedimento de alienação fiduciária de bem imóvel, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, e se é válida a notificação por edital sem o prévio esgotamento das tentativas de intimação pessoal. 6. A questão em discussão consiste também em saber se o exame da viabilidade da intimação por edital demanda reexame do conjunto fático-probatório, hipótese vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), e se é aplicável, no caso, a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. A partir da Lei nº 13.465/2017, a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, prevista na Lei nº 9.514/1997, tornou-se necessária, ainda que previamente intimado para purgar a mora; a dispensa somente é possível quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, admitindo-se, então, a notificação por edital. 8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência consolidada, ao exigir o esgotamento dos meios para a intimação pessoal antes da notificação por edital, reconhecendo a nulidade do procedimento quando não observada essa exigência. 9. A aferição da suficiência das diligências realizadas para a intimação pessoal e da viabilidade da intimação por edital demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.226.602/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Desse modo, embora a CEF tenha demonstrado a regularidade da constituição em mora e da consolidação, não comprovou a regular comunicação aos autores das datas dos leilões objeto desta demanda. Está configurada, portanto, irregularidade nessa etapa do procedimento extrajudicial. 7. Extensão da irregularidade e preservação da consolidação Resta definir a consequência jurídica da ausência de comunicação dos leilões. O vício identificado deve produzir efeitos sobre o ato atingido e sobre aqueles que dele dependam, não havendo fundamento para estendê-lo automaticamente às etapas antecedentes regularmente concluídas. A própria estrutura da Lei nº 9.514/1997 distingue o procedimento de constituição em mora e consolidação, disciplinado pelo art. 26, da posterior fase de alienação do imóvel, disciplinada pelo art. 27. No caso, a constituição em mora e a consolidação foram consideradas regulares, enquanto a irregularidade reside na ausência de comprovação da comunicação das datas das praças. Essa distinção já havia sido expressamente reconhecida na decisão de id. 1622085909, que concluiu não ser hipótese de anulação integral do procedimento, consignando que bastaria a correção das notificações para que o procedimento pudesse prosseguir regularmente. No caso, a CEF informou posteriormente, no id. 1652010056, que o imóvel já se encontrava fora do leilão. Essa circunstância não torna necessariamente improcedente a pretensão, pois permanece relevante definir a regularidade jurídica dos atos impugnados e as condições para eventual prosseguimento da execução extrajudicial. A solução adequada consiste, portanto, em confirmar a tutela anteriormente deferida, preservando-se a consolidação da propriedade e determinando-se que eventual novo leilão seja precedido da regular comunicação dos autores, observadas as formalidades legalmente exigíveis. Não há fundamento, entretanto, para anular toda a execução extrajudicial, restabelecer o contrato de financiamento ou determinar o retorno da propriedade aos autores. Desse modo, a procedência deve, portanto, ser parcial, limitada à irregularidade relativa à comunicação dos leilões, confirmando-se a tutela anteriormente deferida e preservando-se a constituição em mora, a consolidação da propriedade e os demais atos anteriores regularmente praticados. Em consequência, eventual novo leilão deverá observar a prévia e regular comunicação dos autores, rejeitando-se os demais pedidos formulados na inicial. III – Dispositivo Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para: a) confirmar a tutela de urgência parcialmente deferida no id1622085909, reconhecendo a irregularidade decorrente da ausência de comprovação da prévia comunicação dos autores acerca das datas dos leilões objeto da demanda; b) determinar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF que, caso pretenda promover novo leilão do imóvel objeto da lide, proceda à prévia e regular comunicação dos autores acerca da data, horário e local do certame, observadas as formalidades previstas no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e demais disposições legais aplicáveis, a fim de assegurar-lhes o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997; c) reconhecer que a irregularidade acima constatada se restringe à etapa de realização dos leilões, não atingindo a constituição em mora nem a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, que permanecem hígidas; d) julgar improcedentes os demais pedidos, inclusive os de anulação/desconstituição da consolidação da propriedade, restabelecimento ou retomada do contrato de financiamento e incorporação das prestações inadimplidas ao saldo devedor. e) mantenho o benefício concedido aos autores, nos termos dos arts. 98 e 99 do CPC; f) considerando que houve acolhimento parcial da pretensão autoral, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, distribuídos na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo dos autores e 20% (vinte por cento) a cargo da CEF, vedada a compensação, conforme art. 85, §14, do CPC. Em relação aos autores, beneficiários da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, na forma do art. 98, §3º, do CPC. As custas processuais serão suportadas na mesma proporção, observada, quanto aos autores, a gratuidade da justiça e, quanto à CEF, o regime legal aplicável. 1. Intimem-se as partes. 2. Em caso de apresentação de recurso, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões, remetendo-se os autos oportunamente ao TRF da 1ª Região, em caso de interposição de recurso de apelação. 3. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e, nada requerido, arquivem-se os autos. Belém, data da assinatura eletrônica. MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal
TRF1 · 5ª Vara Federal Cível da SJPA · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1019344-16.2023.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VERIAN FRANCELINO DOS SANTOS e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: JANINE CANON FRANCELINO DOS SANTOS - PA34011 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292 e FELIPE BARBOSA PEDROSA - PA27188 SENTENÇA I - Relatório Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela de urgência ajuizada por VERIAN FRANCELINO DOS SANTOS e JANE DILENE CARNON DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, em síntese, a suspensão/anulação dos leilões do imóvel objeto de financiamento garantido por alienação fiduciária, bem como a retomada do contrato e a anulação da consolidação da propriedade. Os autores sustentaram, especialmente, ausência de comunicação acerca das datas dos leilões, além da possibilidade de purgação da mora, incidência do CDC e irretroatividade da Lei nº 13.465/2017. Por decisão de id. 1591601373 foi deferida a gratuidade da justiça e postergada a apreciação da tutela de urgência, determinando-se à CEF a apresentação do procedimento administrativo da execução extrajudicial, delimitando-se a causa de pedir à alegada ausência de notificação da realização do leilão e, com fundamento no art. 373, §1º, do CPC, atribuiu à ré o respectivo ônus probatório. A CEF apresentou manifestação (id. 1619969919), juntando documentos relativos ao procedimento extrajudicial, dentre eles certidão de registro/consolidação e certidão positiva de intimação cartorária relativa à intimação de Verian Francelino dos Santos, em 06/07/2016, para purgação da mora (id. 1619969922). Na decisão de id. 1622085909), o Juízo considerou regular o procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF. Todavia, constatou que não fora apresentada comprovação da comunicação aos devedores acerca das datas dos leilões, razão pela qual deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando à ré que promovesse a prévia comunicação das partes quanto aos futuros leilões, esclarecendo não ser hipótese de anulação integral do procedimento extrajudicial. Posteriormente, a CEF informou, em cumprimento à decisão judicial, que o imóvel havia sido retirado do leilão (id. 1652010056). Realizada audiência de conciliação, não houve acordo (id. 1665108466). A CEF apresentou contestação (id. 1713120947), na qual impugnou a gratuidade da justiça e a tutela de urgência e, no mérito, defendeu a regularidade do financiamento, da constituição em mora, da consolidação da propriedade e do procedimento extrajudicial, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos. Intimada (id. 1847942672), a parte autora não apresentou réplica. É o relatório. Decido. II – Fundamentação 1. Justiça gratuita A CEF impugna a gratuidade da justiça concedida aos autores, ao argumento de que não teriam sido apresentados elementos suficientes à demonstração da alegada hipossuficiência econômica. A impugnação não merece acolhimento. Nos termos dos arts. 98 e 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, a pessoa natural com insuficiência de recursos tem direito à gratuidade da justiça, presumindo-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, sem prejuízo da possibilidade de indeferimento ou revogação do benefício quando existirem nos autos elementos concretos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais. No caso, a gratuidade foi expressamente deferida na decisão de id. 1591601373, e a impugnação formulada pela ré não veio acompanhada de elementos concretos suficientes para demonstrar alteração da situação econômica dos demandantes ou capacidade financeira incompatível com o benefício anteriormente concedido. A mera impugnação desacompanhada de elementos aptos a infirmar a presunção legal não justifica a revogação da gratuidade judiciária. Mantenho, portanto, a gratuidade da justiça concedida à parte autora. 2. Delimitação da controvérsia e regime jurídico da alienação fiduciária A controvérsia decorre de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, instituto disciplinado pela Lei nº 9.514/1997. Nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel constitui negócio jurídico mediante o qual o fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel. Verificada a inadimplência, o procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade encontra disciplina no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, enquanto os atos posteriores destinados à alienação do imóvel são disciplinados pelo art. 27 do mesmo diploma legal, considerada, em cada etapa, a redação temporalmente aplicável. No caso, a própria parte autora reconheceu a existência de inadimplemento, concentrando sua insurgência na regularidade do procedimento extrajudicial e, particularmente, na ausência de comunicação acerca das datas dos leilões. Essa delimitação já havia sido expressamente realizada na decisão de id. 1591601373, na qual se consignou que a causa de pedir se delimitava à arguição de ausência de notificação da realização do leilão. Para a solução da demanda, contudo, é necessário distinguir juridicamente duas etapas do procedimento: (i) constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) realização dos leilões destinados à alienação do imóvel. A eventual existência de vício na segunda etapa não implica, necessariamente, invalidação dos atos regularmente praticados na primeira. 3. Regularidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade. Fé pública dos atos cartorários Não há fundamento para acolher a pretensão de anulação da consolidação da propriedade em favor da CEF. O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina o procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante e a subsequente consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário quando não satisfeita a obrigação nos termos legalmente estabelecidos. No caso concreto, a documentação apresentada pela ré demonstra a realização do procedimento destinado à constituição em mora, destacando-se a certidão positiva de intimação cartorária de id. 1619969922, na qual consta a intimação de Verian Francelino dos Santos, em 06/07/2016, para os fins do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, bem como o transcurso do prazo sem pagamento. A documentação registral de id. 1619969921, por sua vez, registra a posterior consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Cumpre observar que tais documentos emanam de serventia extrajudicial no exercício de função pública delegada, revestindo-se de fé pública. Nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/1994, notários e oficiais de registro são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e registral. Desse modo, as certidões e atos emanados das serventias extrajudiciais, quando praticados no âmbito das respectivas atribuições, revestem-se de presunção relativa de legitimidade e veracidade, passível de afastamento mediante prova idônea em sentido contrário. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. TUTELA DE URGÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. O agravante alega nulidades no procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, notadamente a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e realização do leilão. Requereu a suspensão dos atos expropriatórios, o reconhecimento do direito à purga da mora e a inversão do ônus da prova, sob alegação de hipossuficiência técnica. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão:(i) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência a fim de suspender os atos expropriatórios relativos a imóvel consolidado em nome da CEF por inadimplemento contratual; e (ii) saber se é cabível a inversão do ônus da prova, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação do mutuário ocorreu na forma da Lei nº 9.514/1997, não havendo nos autos elementos que demonstrem eventual irregularidade. Os atos praticados pelos cartórios de registros públicos gozam de presunção de legalidade, cabendo à parte interessada demonstrar sua nulidade, o que não ocorreu. 4. A jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, após a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário, não há mais direito à purgação da mora, mas apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida acrescido dos encargos. 5. Não houve comprovação da probabilidade do direito alegado pelo agravante, tampouco do perigo de dano irreparável. A consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu após o advento da Lei nº 13.465/2017, afastando-se a possibilidade de purgação da mora, sendo assegurado ao devedor somente o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 6. A ausência de cópia do procedimento extrajudicial, bem como de elementos mínimos que apontem para falha na intimação, impossibilita a concessão da medida de urgência requerida. 7. A inversão do ônus da prova não pode ser deferida de forma automática, sendo necessária a demonstração mínima do fato constitutivo do direito do autor. O agravante não se desincumbiu desse ônus. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno julgado prejudicado. Teses de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do agente fiduciário, após o advento da Lei nº 13.465/2017, afasta o direito à purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997." "2. A intimação do devedor fiduciante para fins de purgação da mora e realização de leilão pode ocorrer por meio de correspondência ao endereço do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997, não sendo necessária a intimação pessoal." "3. A inversão do ônus da prova nos termos do CDC exige indícios mínimos do fato constitutivo do direito alegado pelo consumidor." ______________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 995, parágrafo único; CPC, art. 1.019, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 33 e 34. Jurisprudência relevante citada: TRF-1, AC 0001978-83.2015.4.01.3601, Décima Segunda Turma, Rel. Des. Federal Ana Carolina Roman, j. 27/03/2024; TRF-1, AC 0055100-95.2016.4.01.3400, Sexta Turma, Rel. Des. Federal Daniel Paes Ribeiro, j. 13/03/2023; STJ, AgInt no AREsp 1314821/SE, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 20/02/2020. (AGTAG 1026027-95.2024.4.01.0000, DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ALVES ARAUJO ROMAN, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 03/04/2025 PAG.) No caso, não foi produzida prova capaz de infirmar especificamente o conteúdo da certidão cartorária de id. 1619969922. A parte autora foi posteriormente intimada para réplica (id. 1847942672), mas não apresentou manifestação nem produziu elemento probatório capaz de afastar os fatos certificados. A ausência de réplica não importa, por si só, reconhecimento da procedência das alegações defensivas, mas é relevante constatar que não sobreveio prova em sentido contrário capaz de afastar a presunção relativa decorrente da fé pública do ato cartorário. A questão, ademais, já havia sido examinada na decisão de id. 1622085909, na qual, após a análise da documentação apresentada pela CEF, concluiu-se que a consolidação da propriedade havia observado a legislação de regência. A instrução posterior não trouxe elemento capaz de modificar essa conclusão. Assim, diante da documentação registral, da fé pública de que se revestem os atos cartorários e da inexistência de prova capaz de infirmar os fatos certificados, não se verifica vício que justifique a anulação da constituição em mora ou da consolidação da propriedade fiduciária. 4. Purgação da mora, direito intertemporal e Tema Repetitivo nº 1.288/STJ Os autores sustentam que, por ter sido o contrato celebrado em 26/09/2011, anteriormente à Lei nº 13.465/2017, seria aplicável o regime jurídico anterior, defendendo a possibilidade de purgação da mora e, por consequência, o desfazimento da consolidação da propriedade e a retomada do contrato de financiamento. A controvérsia deve ser examinada à luz dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 e, especialmente, da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.288, precedente qualificado de observância obrigatória, nos termos dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC. No caso concreto, o contrato foi celebrado em 26/09/2011 (id. 1578803885), enquanto a documentação registral de id. 1619969921 indica que a consolidação da propriedade ocorreu em 2016, portanto antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. A propósito da disciplina intertemporal da matéria, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.126.726/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, assentou: “4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.” [...] “8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” (REsp n. 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025 – Tema 1.288/STJ). O precedente repetitivo afasta a premissa de que a data da celebração do contrato, isoladamente considerada, seja determinante para a solução da controvérsia intertemporal. Segundo o STJ, devem ser considerados, como elementos condicionantes, a data da consolidação da propriedade e a ocorrência da purgação da mora. No caso dos autos, embora a consolidação tenha ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não há prova de que os autores tenham purgado a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao contrário, a certidão cartorária de id. 1619969922 registra o transcurso do prazo sem pagamento, sobrevindo a consolidação da propriedade documentada no id. 1619969921. Também não foi apresentada, no curso da demanda, prova de pagamento capaz de demonstrar que a mora tenha sido efetivamente purgada. Após a contestação, os autores foram intimados para réplica (id. 1847942672) e não se manifestaram. Importa destacar que o Tema 1.288/STJ não determina o desfazimento de toda consolidação ocorrida antes da Lei nº 13.465/2017. A primeira hipótese da tese repetitiva exige cumulativamente que a propriedade tenha sido consolidada antes da alteração legislativa e que a mora tenha sido efetivamente purgada nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. O segundo requisito não está demonstrado no presente caso. Desse modo, não se configura a hipótese prevista no item 1 do Tema 1.288/STJ, pois, embora a consolidação seja anterior à Lei nº 13.465/2017, inexiste comprovação da purgação da mora, pressuposto expressamente exigido pelo precedente para o desfazimento da consolidação e retomada do contrato. Também não prospera a alegação de que a simples celebração do financiamento antes da Lei nº 13.465/2017 asseguraria aos autores, por si só, o direito à retomada do contrato, uma vez que o precedente repetitivo expressamente reputa irrelevante a data da celebração do contrato para esse específico juízo intertemporal. Por conseguinte, não há fundamento para desconstituir a consolidação da propriedade, restabelecer o contrato de financiamento ou determinar a incorporação das prestações inadimplidas ao saldo devedor. Tal conclusão não se confunde com a irregularidade relativa à comunicação das datas dos leilões, que atinge etapa posterior do procedimento e será examinada adiante. 5. Código de Defesa do Consumidor e distribuição do ônus da prova Os autores invocam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. As instituições financeiras submetem-se às normas do CDC, conforme orientação consolidada na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.” Todavia, a incidência da legislação consumerista não implica, por si só, nulidade do contrato, afastamento da mora ou impossibilidade de execução da garantia fiduciária regularmente constituída. A parte que pretende extrair determinada consequência jurídica da incidência do CDC deve demonstrar os pressupostos fáticos correspondentes, não sendo suficiente a mera existência da relação de consumo para afastar os efeitos do inadimplemento contratual. Quanto à prova, o art. 6º, VIII, do CDC admite a facilitação da defesa do consumidor, inclusive mediante inversão do ônus probatório, quando presentes os requisitos legais. No caso concreto, a questão probatória já foi solucionada de modo favorável aos autores. Com fundamento no art. 373, §1º, do CPC, a decisão de id. 1591601373 considerou que a CEF se encontrava em melhores condições de produzir a prova relativa à execução extrajudicial e determinou que apresentasse o procedimento administrativo e os documentos pertinentes. A distribuição dinâmica do ônus probatório produziu consequências concretas para o julgamento: de um lado, permitiu reconhecer a existência de documentação referente à constituição em mora e à consolidação da propriedade; de outro, revelou a ausência de comprovação da comunicação das datas dos leilões aos devedores. Assim, a aplicação do CDC não fornece fundamento para acolhimento dos pedidos de anulação da consolidação ou retomada do financiamento, sem prejuízo dos efeitos decorrentes da ausência de prova da comunicação dos leilões. 6. Ausência de comunicação das datas dos leilões Neste ponto, contudo, assiste razão aos autores. A alienação do imóvel após a consolidação da propriedade encontra disciplina no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Conforme já examinado na decisão de id. 1622085909, o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Na decisão de id. 1591601373, diante da alegação dos autores de que não haviam sido comunicados da realização das praças, foi atribuído à CEF o ônus de apresentar a documentação pertinente, com fundamento no art. 373, §1º, do CPC. A CEF apresentou manifestação de id. 1619969919 e juntou documentação. Todavia, os documentos de ids 1619969921 e 1619969922 dizem respeito essencialmente à consolidação da propriedade e à intimação para purgação da mora, não constituindo prova da comunicação aos autores das datas concretas dos leilões realizados em 2023. Após o exame desses elementos, a decisão de id. 1622085909 consignou expressamente “Não veio aos autos a comprovação de comunicação aos devedores sobre o leilão para venda do imóvel.” A instrução posterior não trouxe prova capaz de alterar essa conclusão. É necessário ressaltar que a intimação para purgação da mora prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 não se confunde com a comunicação das datas dos leilões prevista no art. 27. São atos juridicamente distintos, realizados em etapas diferentes do procedimento extrajudicial e destinados a finalidades igualmente distintas. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. VEDAÇÃO AO REEXAME DE FATOS E PROVAS (SÚMULA 7/STJ). I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto pelo Agravante contra decisão monocrática que não conheceu do recurso especial manejado em ação de anulação de consolidação de propriedade em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, por alegada irregularidade na intimação do devedor para purgar a mora e na notificação da data de leilão extrajudicial. 2. Fato relevante. Discute-se a validade da intimação por edital e a necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão, conforme a Lei nº 9.514/1997, após as alterações da Lei nº 13.465/2017. 3. As decisões anteriores. Pedido julgado improcedente em primeiro grau. Em apelação, o Tribunal local deu provimento ao recurso, declarando a nulidade da notificação extrajudicial e dos atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade em favor do credor e a designação de leilão. 4. A decisão agravada. O recurso especial do Agravante foi inadmitido, permanecendo hígido o acórdão que reconheceu a nulidade do procedimento por ausência de esgotamento das diligências para intimação pessoal antes da notificação por edital. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se, no procedimento de alienação fiduciária de bem imóvel, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, e se é válida a notificação por edital sem o prévio esgotamento das tentativas de intimação pessoal. 6. A questão em discussão consiste também em saber se o exame da viabilidade da intimação por edital demanda reexame do conjunto fático-probatório, hipótese vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), e se é aplicável, no caso, a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. A partir da Lei nº 13.465/2017, a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, prevista na Lei nº 9.514/1997, tornou-se necessária, ainda que previamente intimado para purgar a mora; a dispensa somente é possível quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, admitindo-se, então, a notificação por edital. 8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência consolidada, ao exigir o esgotamento dos meios para a intimação pessoal antes da notificação por edital, reconhecendo a nulidade do procedimento quando não observada essa exigência. 9. A aferição da suficiência das diligências realizadas para a intimação pessoal e da viabilidade da intimação por edital demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.226.602/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Desse modo, embora a CEF tenha demonstrado a regularidade da constituição em mora e da consolidação, não comprovou a regular comunicação aos autores das datas dos leilões objeto desta demanda. Está configurada, portanto, irregularidade nessa etapa do procedimento extrajudicial. 7. Extensão da irregularidade e preservação da consolidação Resta definir a consequência jurídica da ausência de comunicação dos leilões. O vício identificado deve produzir efeitos sobre o ato atingido e sobre aqueles que dele dependam, não havendo fundamento para estendê-lo automaticamente às etapas antecedentes regularmente concluídas. A própria estrutura da Lei nº 9.514/1997 distingue o procedimento de constituição em mora e consolidação, disciplinado pelo art. 26, da posterior fase de alienação do imóvel, disciplinada pelo art. 27. No caso, a constituição em mora e a consolidação foram consideradas regulares, enquanto a irregularidade reside na ausência de comprovação da comunicação das datas das praças. Essa distinção já havia sido expressamente reconhecida na decisão de id. 1622085909, que concluiu não ser hipótese de anulação integral do procedimento, consignando que bastaria a correção das notificações para que o procedimento pudesse prosseguir regularmente. No caso, a CEF informou posteriormente, no id. 1652010056, que o imóvel já se encontrava fora do leilão. Essa circunstância não torna necessariamente improcedente a pretensão, pois permanece relevante definir a regularidade jurídica dos atos impugnados e as condições para eventual prosseguimento da execução extrajudicial. A solução adequada consiste, portanto, em confirmar a tutela anteriormente deferida, preservando-se a consolidação da propriedade e determinando-se que eventual novo leilão seja precedido da regular comunicação dos autores, observadas as formalidades legalmente exigíveis. Não há fundamento, entretanto, para anular toda a execução extrajudicial, restabelecer o contrato de financiamento ou determinar o retorno da propriedade aos autores. Desse modo, a procedência deve, portanto, ser parcial, limitada à irregularidade relativa à comunicação dos leilões, confirmando-se a tutela anteriormente deferida e preservando-se a constituição em mora, a consolidação da propriedade e os demais atos anteriores regularmente praticados. Em consequência, eventual novo leilão deverá observar a prévia e regular comunicação dos autores, rejeitando-se os demais pedidos formulados na inicial. III – Dispositivo Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para: a) confirmar a tutela de urgência parcialmente deferida no id1622085909, reconhecendo a irregularidade decorrente da ausência de comprovação da prévia comunicação dos autores acerca das datas dos leilões objeto da demanda; b) determinar à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF que, caso pretenda promover novo leilão do imóvel objeto da lide, proceda à prévia e regular comunicação dos autores acerca da data, horário e local do certame, observadas as formalidades previstas no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e demais disposições legais aplicáveis, a fim de assegurar-lhes o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997; c) reconhecer que a irregularidade acima constatada se restringe à etapa de realização dos leilões, não atingindo a constituição em mora nem a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, que permanecem hígidas; d) julgar improcedentes os demais pedidos, inclusive os de anulação/desconstituição da consolidação da propriedade, restabelecimento ou retomada do contrato de financiamento e incorporação das prestações inadimplidas ao saldo devedor. e) mantenho o benefício concedido aos autores, nos termos dos arts. 98 e 99 do CPC; f) considerando que houve acolhimento parcial da pretensão autoral, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, distribuídos na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo dos autores e 20% (vinte por cento) a cargo da CEF, vedada a compensação, conforme art. 85, §14, do CPC. Em relação aos autores, beneficiários da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, na forma do art. 98, §3º, do CPC. As custas processuais serão suportadas na mesma proporção, observada, quanto aos autores, a gratuidade da justiça e, quanto à CEF, o regime legal aplicável. 1. Intimem-se as partes. 2. Em caso de apresentação de recurso, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões, remetendo-se os autos oportunamente ao TRF da 1ª Região, em caso de interposição de recurso de apelação. 3. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e, nada requerido, arquivem-se os autos. Belém, data da assinatura eletrônica. MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal
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