1018692-84.2024.8.11.0041

Intimação

TJMT · 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1018692-84.2024.8.11.0041. REQUERENTE: KLEVERSON DE OLIVEIRA REQUERIDO: LOTEAMENTO ENSEADA DE LAGOINHA I LTDA Vistos. I – RELATÓRIO. Trata-se os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES (OU INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL), ajuizada por KLEVERSON DE OLIVEIRA, em desfavor de LOTEAMENTO ENSEADA DE LAGOINHA I LTDA, ambos devidamente qualificados e representados nos autos. Narra o demandante na petição inicial (ID 154971741), em síntese, que, no dia 07 de julho de 2020, celebrou com a empresa requerida Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote (IDs 154971746 e 154971747), visando à aquisição do Lote n.º 24, Quadra n.º 26, situado no empreendimento denominado Loteamento Enseada de Lagoinha I, localizado no Município de Paraipaba/CE, pelo valor total de R$ 37.200,00 (trinta e sete mil e duzentos reais). Aduz que, a contratação previa entrada no montante de R$ 1.860,00 (um mil, oitocentos e sessenta reais), parcelada em 06 (seis) vezes de R$ 310,00 (trezentos e dez reais), e o saldo de R$ 35.340,00 (trinta e cinco mil, trezentos e quarenta reais), a ser adimplido em 144 (cento e quarenta e quatro) prestações mensais e sucessivas no valor originário de R$ 245,42 (duzentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos). Sustenta o demandante que, com fundamento na Cláusula Sétima, subitem 7.1, do contrato firmado, o imóvel deveria ter sido imediatamente entregue no ato da assinatura do pacto. Afirma que a parte requerida teria descumprido tal obrigação, motivo pelo qual, alegando fundado receio de não receber o imóvel, teria suspendido temporariamente os pagamentos. Assevera que, ao longo da avença, buscou a regularização de seus débitos mediante tratativas e acordos administrativos com a promitente vendedora, sob a promessa de iminente entrega da posse, vindo a despender o total de R$ 10.032,43 (dez mil e trinta e dois reais e quarenta e três centavos), sendo R$ 1.860,00 relativos à entrada e R$ 8.172,43 correspondentes às parcelas do financiamento. Afirma, ainda, que em janeiro de 2024 a requerida promoveu, de forma unilateral e arbitrária, o distrato do pacto (154971750), enviando-lhe minuta de rescisão por e-mail (154971751), sob a alegação de inadimplência contumaz e descumprimento de sucessivos acordos extrajudiciais. Acrescenta que recusou a subscrição do termo de distrato, pretendendo purgar a mora, mas foi surpreendido com a restituição unilateral via PIX no montante de R$ 3.489,90 (três mil quatrocentos e oitenta e nove reais e noventa centavos) em sua conta bancária (154971753). Alega vício na interpelação para rescisão contratual, diante da ausência de notificação prévia via Cartório de Registro de Imóveis ou AR, e defende a culpa exclusiva da ré pelo atraso de aproximadamente 04 (quatro) anos na entrega do terreno. Com base em tais alegações, postulou: a) a concessão da justiça gratuita; b) a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus probatório; c) a decretação da rescisão culposa do contrato por mora exclusiva da ré, com a condenação à restituição integral de 100% dos valores despendidos, remanescendo saldo residual a pagar de R$ 6.542,53 (seis mil quinhentos e quarenta e dois reais e cinquenta e três centavos), corrigido pelo IGP-M e com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação; d) a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes arbitrados em R$ 24.800,00 (vinte e quatro mil e oitocentos reais) ou, subsidiariamente, a inversão da cláusula penal compensatória em 25% do valor do contrato, perfazendo R$ 9.300,00 (nove mil e trezentos reais); e) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); f) os consectários da sucumbência. Atribuiu à causa o valor de R$ 41.342,53. Juntou procuração, declaração de hipossuficiência, documentos pessoais, cópia do contrato de promessa de compra e venda, extratos e conversas eletrônicas (IDs 154971742 a 154971755). Pela decisão inicial de ID (155189305), foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça ao autor e determinada a designação de audiência de conciliação perante o CEJUSC. A primeira tentativa de citação via postal restou frustrada (ID 159946104). Após a indicação de novo endereço pelo autor (ID 160288822), a requerida foi regularmente citada (IDs 160339325 e 161471903). Realizada audiência de conciliação em 04/11/2024 (ID 174384772), sem a presença da demandada, o autor requereu a aplicação dos efeitos da revelia (ID 175668663). Posteriormente, a requerida compareceu aos autos (ID 178896687) e suscitou a nulidade do ato, o que foi acolhido por este Juízo, com a desconstituição da audiência e determinação de sua renovação (ID 213770458). A nova audiência de conciliação foi realizada em 05/03/2026, perante o CEJUSC, sem composição entre as partes (ID 225486495). A requerida apresentou contestação (ID 227782998), defendendo, no mérito, a improcedência dos pedidos e atribuindo ao autor a responsabilidade pela rescisão contratual. Sustenta que o contrato previa, em sua Cláusula 7.2, o prazo de até 48 (quarenta e oito) meses para a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, incluindo rede de abastecimento de água, energia elétrica e pavimentação, findando-se o prazo estipulado em 07/07/2024. Ressalta que a Cláusula 7.1, interpretada em conjunto com a cláusula seguinte e com o Anexo I, não estabelecia a conclusão imediata das obras de infraestrutura. Assevera que a ruptura do vínculo contratual ocorreu em janeiro de 2024, em razão da inadimplência reiterada do autor, que atrasou sucessivas prestações a partir do início de 2021 e descumpriu acordos de renegociação firmados entre as partes em 2022 e 2023, permanecendo com expressivo passivo em aberto. Pontua que o valor pago a título de parcelas do preço correspondeu a R$ 6.443,07, sendo a diferença de R$ 1.729,36 composta por encargos decorrentes dos atrasos do próprio adquirente, ao passo que a quantia de R$ 1.860,00 correspondeu à comissão de corretagem, devidamente informada e discriminada. Esclarece, outrossim, que já devolveu ao autor a quantia total de R$ 4.187,88 mediante três operações via PIX, observando os critérios de retenção previstos no contrato e na legislação aplicável. Por fim, defende o não cabimento de lucros cessantes, a impossibilidade de inversão da cláusula penal e a inexistência de danos morais, pugnando pela improcedência total da demanda. Instado, o autor apresentou impugnação à contestação no ID 231015250, ratificando as teses vestibulares, alegando que os encargos moratórios integraram a base de pagamento da ré e repelindo os cálculos apresentados pela defesa. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir sob o crivo do contraditório (ID 233123004), o autor expressamente manifestou desinteresse na produção de outras provas e requereu o julgamento antecipado do mérito (ID 234157285). No mesmo sentido, a requerida asseverou que a matéria é eminentemente documental e pugnou pelo julgamento antecipado da lide na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil (ID 235959180). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO. - DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO, DA INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA E DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental produzida, sendo desnecessária a dilação probatória, expressamente dispensada pelas partes. A relação jurídica é de consumo, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Todavia, a aplicação da legislação consumerista não implica, por si só, a inversão do ônus da prova, que depende da presença dos requisitos do art. 6º, VIII, do CDC. No caso, os documentos juntados aos autos são suficientes à apreciação da controvérsia, razão pela qual permanece a distribuição ordinária do ônus probatório, nos termos do art. 373 do CPC. - DO MÉRITO. A controvérsia cinge-se a verificar: (i) a quem deve ser atribuída a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) a regularidade dos descontos efetuados e a existência de eventual saldo a ser restituído; e (iii) o cabimento dos pedidos de lucros cessantes, inversão da cláusula penal e indenização por danos morais. - DA INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA E DA INTERPRETAÇÃO CONJUNTA DAS CLÁUSULAS 7.1 E 7.2. O autor sustenta que a requerida teria incorrido em mora desde a celebração do contrato, em 07/07/2020, por entender que a Cláusula 7.1 determinava a imediata entrega do imóvel. A alegação, contudo, não encontra respaldo na interpretação conjunta do instrumento contratual. A Cláusula Sétima, intitulada "DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA", dispõe (ID 154971747): "7.1. O imóvel, objeto deste instrumento, será entregue ao COMPRADOR no ato da assinatura deste contrato, ficando desde já acordado que a instalação para o fornecimento de água, bem como energia elétrica será de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR junto às concessionárias de serviços públicos. 7.2. O prazo para finalização das obras de infraestrutura de rede de abastecimento de água, energia elétrica e pavimentação será de até 48 (quarenta e oito) meses, bem como as vias de circulação com toda a pavimentação em asfalto, serão de responsabilidade da VENDEDORA, salvo em caso fortuito ou de força maior." A interpretação do negócio jurídico deve considerar o conjunto de suas cláusulas, de modo a preservar a coerência e a finalidade do ajuste. Nesse contexto, o item 7.1 não pode ser interpretado isoladamente para concluir que a requerida estaria obrigada a entregar, desde a assinatura, o empreendimento dotado da infraestrutura prevista no item 7.2. O próprio contrato estabeleceu prazo específico de até 48 (quarenta e oito) meses para a conclusão das obras de infraestrutura, disposição corroborada pelo Anexo I, subscrito pelas partes na mesma data, que consignou a entrega da infraestrutura de água, energia e pavimentação no prazo de até 48 (quarenta e oito) meses. Assim, considerando a data de celebração do contrato, o prazo para conclusão das obras expiraria em 07/07/2024. Entretanto, a resolução contratual ocorreu em janeiro de 2024, antes do término do prazo contratualmente estabelecido. Não se verifica, portanto, mora da requerida quanto à conclusão das obras de infraestrutura no momento em que o contrato foi desfeito. Além disso, as comunicações juntadas pelo próprio autor aos demonstram que ele tinha ciência de que o empreendimento se encontrava em execução e de que as obras estavam sendo realizadas de forma progressiva. Desse modo, não prospera a alegação de inadimplemento da vendedora anterior à resolução contratual. - DA CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR PELA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. Afastada a alegação de mora da requerida, cumpre verificar a causa determinante do desfazimento do contrato. O conjunto documental evidencia que o autor incorreu em inadimplemento reiterado das obrigações pecuniárias assumidas. Extrai-se da Ficha Técnica e do Extrato de Controle de Recebíveis de (ID 154971752), corroborados pelas mensagens e instrumentos de renegociação (IDs 227783039, 227784742 e 227783033), que o autor passou a atrasar sistematicamente as prestações mensais já no início de 2021. As parcelas n.º 003, 004 e 005, vencidas entre março e maio de 2021, somente foram adimplidas em 11/06/2022, mediante acordo financeiro. As parcelas n.º 006 a 010, vencidas entre junho e outubro de 2021, foram quitadas em 11/07/2022, enquanto as parcelas n.º 011 a 017, vencidas entre novembro de 2021 e maio de 2022, foram adimplidas em 10/08/2022. O mesmo cenário se repetiu posteriormente, com a celebração de novos acordos de renegociação em 2023 (ID 227783039 e 227784742), nos quais houve reconhecimento do débito pendente. Não obstante as oportunidades concedidas para regularização da situação financeira, o autor voltou a descumprir os ajustes celebrados, permanecendo em aberto diversas parcelas vencidas ao longo de 2023. Nesse contexto, ao ser instado a regularizar a situação, o requerente declarou a inviabilidade financeira temporária de pagamento (ID 227783021). Também não prospera a alegação de ausência de ciência acerca da possibilidade de resolução contratual. Com efeito, o Termo de Acordo Extrajudicial subscrito digitalmente pelo autor em 14/11/2023 estabeleceu, em sua Cláusula 5.1, que o inadimplemento de qualquer parcela da composição poderia ensejar o distrato do pacto imobiliário originário (ID 227784742). Portanto, os documentos demonstram que a resolução contratual ocorreu após prolongado período de inadimplemento do comprador e sucessivas tentativas de regularização da dívida. A pretensão do autor de atribuir à requerida a responsabilidade pelo desfazimento do contrato, apesar dos reiterados atrasos e descumprimentos dos acordos celebrados, não encontra respaldo no conjunto probatório. Tem-se, assim, que a resolução contratual decorreu do inadimplemento do promitente comprador. - DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DA INEXISTÊNCIA DE SALDO RESIDUAL. Reconhecida a responsabilidade do comprador pelo desfazimento do contrato, a restituição dos valores pagos deve observar os parâmetros legais e contratuais aplicáveis à hipótese de resolução decorrente do inadimplemento do adquirente. Nesse sentido: “A relação jurídica em apreço é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual veda a perda integral das prestações pagas e assegura a restituição parcial e imediata dos valores vertidos, conforme os ditames da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O percentual de retenção de 20% fixado pelo juízo de origem revela-se adequado e suficiente para ressarcir a vendedora das despesas administrativas e publicitárias, especialmente considerando que o objeto da lide é um lote de terreno sem edificações, o que viabiliza a sua imediata reintrodução no mercado imobiliário sem maiores prejuízos operacionais”.(N.U 1004636-34.2024.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/08/2026, Publicado no DJE 01/09/2026) A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser integral quando a culpa é do vendedor e parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento. No caso concreto, a requerida demonstrou que os valores pagos pelo autor possuem naturezas distintas. A quantia de R$ 1.860,00, correspondente à entrada, foi destinada à comissão de corretagem, conforme previsão expressa do contrato e comprovantes de intermediação (IDs 154971754 e 227784747). A cobrança da comissão de corretagem mostra-se válida quando o consumidor é previamente informado acerca da existência da verba e de seu respectivo valor, circunstância demonstrada nos autos. Assim, não se mostra cabível a restituição dessa quantia, uma vez que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e a respectiva remuneração foi expressamente discriminada. Quanto às parcelas do preço do imóvel, o Extrato Financeiro (ID 154971752) demonstra que o autor amortizou o montante de R$ 6.443,07, enquanto a importância de R$ 1.729,36 correspondeu a encargos incidentes em razão dos pagamentos realizados em atraso. Tais encargos não podem ser equiparados ao preço efetivamente amortizado do imóvel para fins de cálculo da restituição, pois decorreram do inadimplemento do próprio adquirente. A requerida, por sua vez, comprovou documentalmente a realização de pagamentos ao autor, no total de R$ 4.187,88, mediante três transferências via PIX, nos valores de R$ 348,99, R$ 348,99 e R$ 3.489,90, realizadas, respectivamente, em 27/02/2024, 30/03/2024 e 30/04/2024 (ID 227783027). Os descontos realizados por ocasião da resolução contratual encontram respaldo nas disposições contratuais e nos parâmetros legais aplicáveis à resolução do contrato por culpa do adquirente. Embora o autor tenha impugnado os cálculos apresentados pela requerida, não produziu prova capaz de demonstrar a existência de saldo adicional juridicamente exigível, tampouco comprovou que os critérios adotados pela ré tenham resultado em restituição inferior àquela efetivamente devida. Nesse cenário, considerando a natureza das verbas pagas, a comissão de corretagem expressamente discriminada, os encargos decorrentes do inadimplemento do comprador, os descontos aplicáveis à resolução contratual e, sobretudo, a efetiva restituição comprovada nos autos, não se verifica saldo residual em favor do autor. Por conseguinte, o pedido de restituição de valores além daqueles já devolvidos pela requerida deve ser rejeitado. - DOS LUCROS CESSANTES E DA IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. O autor pleiteia o pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 24.800,00 ou, subsidiariamente, a inversão da cláusula penal para aplicação de multa de R$ 9.300,00. Os pedidos não merecem acolhimento. O reconhecimento de lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de imóvel pressupõe a existência de mora imputável à vendedora. No caso, conforme já fundamentado, o prazo contratual para conclusão das obras de infraestrutura se encerraria apenas em 07/07/2024, ao passo que o contrato foi desfeito em janeiro de 2024, antes do termo final pactuado, por inadimplemento do comprador. Não houve, portanto, mora da requerida apta a ensejar indenização por lucros cessantes. Pela mesma razão, não há fundamento para a inversão da cláusula penal pretendida pelo autor. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça acerca da inversão da cláusula penal em favor do comprador pressupõe inadimplemento imputável ao vendedor. Ausente esse pressuposto, não há fundamento para impor à requerida penalidade contratual decorrente de obrigação que não se demonstrou descumprida. No mesmo sentido: “PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. [...] RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. [...] INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. [...] A inversão da cláusula penal contratual em desfavor das fornecedoras encontra respaldo no Tema 971 do STJ, sendo legítima a fixação da penalidade no percentual de 10% sobre o valor atualizado dos contratos. [...] A cláusula penal prevista apenas em favor da incorporadora pode ser invertida em desfavor da fornecedora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ.” (N.U 1021045-97.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/05/2026, Publicado no DJE 01/06/2026) Rejeitam-se, assim, os pedidos de lucros cessantes e de inversão da cláusula penal. - DOS DANOS MORAIS. Também não prospera o pedido de indenização por danos morais. A responsabilidade civil pressupõe a demonstração de conduta ilícita, dano e nexo causal. No caso concreto, não foi constatada conduta ilícita da requerida. Ao contrário, a resolução contratual ocorreu em contexto de inadimplemento reiterado do próprio autor, antes mesmo do término do prazo contratualmente estabelecido para conclusão das obras de infraestrutura. Além disso, o simples desfazimento de contrato ou a existência de controvérsia acerca da restituição de valores, sem circunstância excepcional que atinja direitos da personalidade, não caracteriza, por si só, dano moral indenizável. Não há nos autos demonstração de situação extraordinária capaz de ultrapassar os limites do mero dissabor decorrente da relação contratual. Ausentes, portanto, os pressupostos necessários à responsabilização civil, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais. III. DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por KLEVERSON DE OLIVEIRA em face de LOTEAMENTO ENSEADA DE LAGOINHA I LTDA, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito do processo. Em razão da sucumbência integral, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte requerida, os quais, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. SUSPENDO, contudo, a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação ao autor, em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado a presente sentença e não havendo outros requerimentos, certifiquem-se os atos de estilo e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. P.I. CUMPRA-SE. Às providências. Cuiabá/MT, data e horário da assinatura. JAMILSON HADDAD CAMPOS Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Cuiabá