1018317-81.2025.4.01.3300

Intimação

TRF1 · 15ª Vara Federal de Juizado Especial Cível da SJBA · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária da Bahia 15ª Vara Federal de Juizado Especial Cível da SJBA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1018317-81.2025.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: BELO HORTO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ANANDA DANIEL DE OLIVEIRA BRITO - BA72116 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 SENTENÇA Trata-se de demanda ajuizada pelo Condomínio Belo Horto em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a condenação da empresa pública ao pagamento de cotas condominiais inadimplidas referentes à unidade autônoma nº 208, bloco 03, relativas ao período de maio de 2022 a fevereiro de 2025, totalizando o montante de R$ 11.913,42. A parte autora sustenta a responsabilidade da ré em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira. Por sua vez, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não deteve a posse direta do imóvel no período reclamado. No mérito, defende que a responsabilidade pelos débitos condominiais recai sobre o devedor fiduciante até a consolidação da propriedade e, após a alienação em leilão, sobre o novo adquirente, conforme as regras expressas no edital de licitação. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal confunde-se com o próprio mérito da causa e com ele será apreciada. No sistema processual brasileiro, a legitimidade para figurar no polo passivo de uma ação de cobrança de cotas condominiais deve ser aferida a partir da relação jurídica material estabelecida com o imóvel. Tratando-se de obrigação de natureza ambulatória, a identificação do sujeito passivo exige a verificação de quem detém a posse ou a propriedade plena do bem no período da inadimplência. Nesse contexto, a análise da legitimidade da CEF demanda o exame minucioso do título de propriedade e do exercício da posse direta. A jurisprudência pátria, ao interpretar as normas que regem a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece marcos temporais rígidos para a transferência da responsabilidade tributária e condominial. Portanto, a verificação da condição da ré como devedora ou não das taxas pleiteadas é questão que atinge o cerne do direito material invocado, justificando o julgamento conjunto com o mérito. Dessa forma, afasto a extinção prematura do feito sem resolução de mérito e passo ao exame das provas documentais carreadas aos autos, notadamente a matrícula do imóvel e o edital de leilão, para definir a existência ou inexistência do dever jurídico de pagar por parte da empresa pública federal. Mérito No caso dos autos, a controvérsia reside na responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelas despesas condominiais de uma unidade que foi objeto de garantia fiduciária. Analisando a Certidão de Matrícula nº 119.604 (ID 2195716585), observa-se que a consolidação da propriedade plena em nome da CEF ocorreu apenas em 31/05/2024, conforme a averbação AV-6. Antes desse marco, a ré detinha apenas a propriedade resolúvel, enquanto a posse direta e a fruição do bem pertenciam ao devedor fiduciante original, Edvan Marques de Paulo. O credor fiduciário que se consolida na propriedade do bem, por efeito de realização da garantia, passa a responder pelo pagamento das taxas e despesas condominiais (obrigação proprter rem). Da análise dos autos verifica-se que a CEF promoveu a venda do imóvel por meio do Edital de Licitação nº 0093/0324 (ID 2195716587). O referido documento, em seu item 16.1.1, estabelece de forma clara e inequívoca que eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos, devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente. O imóvel foi vendido para Marcio Peixoto Andrade em 13/03/2025, o qual, ao participar do certame, aderiu integralmente às condições editalícias. A força vinculante do edital de licitação não pode ser ignorada. Ao aceitar os termos da venda, o novo adquirente assumiu para si a responsabilidade por todos os débitos pendentes, inclusive aqueles gerados durante o período em que a propriedade esteve consolidada em nome da CEF. Permitir que o condomínio exija tais valores da instituição financeira, quando há uma transferência contratual e legal da obrigação para o novo titular do domínio, representaria um desvirtuamento da sistemática da Lei nº 9.514/1997 e um enriquecimento sem causa do arrematante, que adquiriu o bem ciente do ônus que o acompanhava. Por fim, visto que a obrigação condominial possui natureza propter rem, ela adere à coisa e segue o seu titular. Com a alienação do imóvel em março de 2025, a relação jurídica de débito e crédito passou a existir entre o Condomínio Belo Horto e o novo proprietário, Marcio Peixoto Andrade. A Caixa Econômica Federal atuou meramente como intermediária no processo de excussão da garantia fiduciária, não se caracterizando como condômina para fins de responsabilização pelas despesas de manutenção do edifício no período pleiteado. DISPOSITIVO Ante do exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados na petição inicial. Sem custas ou honorários advocatícios neste primeiro grau de jurisdição, à vista do disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/01. Intimem-se. Salvador, data da assinatura eletrônica. JUIZ(A) FEDERAL