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STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · VISTA à(s) parte(s) embargada(s) para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl)
EDcl no AgInt no AREsp 3260935/SP (2026/0175365-5) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI EMBARGANTE:TATIANE DO CARMO PORFIRIO ADVOGADO:HUGO DE OLIVEIRA NOGUEIRA - SP466020 EMBARGADO:CONDOMINIO EDIFICIO PEROLA DO ATLANTICO ADVOGADO:FABIO LUIZ SANTANA - SP289528 Vista à(s) parte(s) embargada(s) para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl).
STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO
AgInt no AREsp 3260935/SP (2026/0175365-5) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE:CONDOMINIO EDIFICIO PEROLA DO ATLANTICO ADVOGADO:FABIO LUIZ SANTANA - SP289528 AGRAVADO:TATIANE DO CARMO PORFIRIO ADVOGADO:HUGO DE OLIVEIRA NOGUEIRA - SP466020 DECISÃO Diante das razões apresentadas no agravo interno de fls. 313 - 321, reconsidero a decisão de fls. 308 - 309, e passo, desde já, à análise do recurso especial interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PÉROLA DO ATLÂNTICO em face de acórdão assim ementado: APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. LEVANTAMENTO DE PENHORA DECORRENTE DE ARREMATAÇÃO. Pretensão julgada procedente. Inconformismo. PREPARO. Recolhimento tempestivo. LEGITIMIDADE ATIVA. Teoria de asserção. As condições da ação devem ser aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial. A embargante é arrematante do imóvel, cuja matrícula contém a averbação de penhora promovida pelo embargado, objetivando, por meio desta demanda, o levantamento da constrição. Pertinência subjetiva verificada. O fato de o preço ter sido ajustado para pagamento parcelado não retira a legitimidade desta para propor a presente ação, pois, inexiste impedimento para o registro da arrematação, que configura forma de aquisição originária da propriedade. ALIENAÇÃO PROMOVIDA EM OUTRO FEITO. Dívida de natureza propter rem. Débito de condomínio constante no edital. Proposta de arrematação condicionada, excluindo-se débitos condominiais e tributários. Proposta vencedora. Homologação da arrematação. Impossibilidade de responsabilização do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação. INSUFICIÊNCIA DO VALOR DA ARREMATAÇÃO. Ocorrendo a arrematação em hasta pública, a sub-rogação não ocorre na pessoa do adquirente, mas no preço pelo qual este tenha arrematado o bem. Inteligência do art. 908, § 1.º do CPC. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO. Alega a agravante, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e 1.345 do Código Civil "ao presumir a extinção da dívida condominial (propter rem) com a arrematação, desconsiderando a condição legal de que o crédito apenas se sub-roga no preço observada a ordem de preferência e que a sub-rogação exige a satisfação efetiva do credor" (fl. 242). Aduz que a simples arrematação não tem o condão de extinguir automaticamente a dívida de natureza propter rem, cuja extinção dependeria de sub-rogação efetiva e integral no preço da arrematação, não bastando a mera transmissão da propriedade. Aponta, por fim, dissídio jurisprudencial. Contrarrazões apresentadas às fls. 271-276. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. No caso dos autos, o Tribunal de origem manteve a sentença que determinou o cancelamento da penhora, ao fundamento de que a arrematante apresentou proposta expressamente condicionada à sub-rogação dos débitos condominiais no preço da arrematação, a qual foi homologada sem impugnação, tornando-se perfeita, acabada e irretratável. Confira-se (fls. 233-235, grifou-se): "A princípio, como o débito condominial constava no edital e, devido à sua natureza propter rem, a jurisprudência do C. STJ entende que a obrigação recaia sobre o arrematante [...] Todavia, a situação apresenta peculiaridades adicionais que, quando consideradas em conjunto, demanda a aplicação do “distinguishing”. Isto ocorre, porque também constou do edital de leilão, a possibilidade do interessado apresentar propostas por escrito: “5 - CONDIÇÕES DE VENDA - Será considerado arrematante aquele que der lance igual ou superior ao valor de avaliação (1ª Praça) ou aquele que der lance de valor igual ou superior a 75% do valor da avaliação (2ª Praça, originalmente seria 50%, mas em razão da aplicação do Art. 843, §2º CPC, visando a preservação do valor de avaliação da coproprietária foi recalculado). Caso nas praças não haja lance para pagamento à vista, serão admitidas propostas escritas de arrematação de forma parcelada, (obrigatoriamente encaminhadas via sistema do site, nos termos do Art. 22, parágrafo único da Resolução nº 236 do CNJ), necessário sinal não inferior a 25% do valor da proposta, e o restante em até 30 meses, mediante correção mensal pelo índice do E. TJ/SP, prevalecendo a de maior valor, que estarão sujeitas a apreciação pelo MM. Juízo da causa (Art. 891, parágrafo único, Art. 895, §§ 1º, 2º, 7º e 8º do CPC,e prazos conforme AI 2132770-30.2017.8.26.0000 do TJ/SP)” E, de fato, foi apresentada proposta condicionada pela apelada (fls. 467/477, do proc. 0056665-03.2018.8.26.0100), na qual ofereceu sinal correspondente a 25% do valor à vista, a ser pago após 48 horas da publicação da decisão que homologar a arrematação, e o restante em 30 parcelas, corrigidas pelo índice deste E. TJSP. Ainda, estipulava expressamente que: “OBSERVAÇÃO 3: Minha proposta fica condicionada aos ônus e débitos do imóvel estarem sub-rogados no valor total da arrematação. Depósitos imediatos a homologação/aceite da proposta pelo juízo” (grifos nosso). A proposta atende os requisitos do art. 895 do Código de Processo Civil. Sendo assim, apreendo que, embora o edital de leilão tenha previsto a existência de débitos de condomínio, é inequívoco que a arrematante apresentou proposta condicionada, válida, que a isentava de eventuais débitos de natureza condominial anteriores à arrematação. Por conseguinte, no processo em que os bens foram arrematados (processo nº 0056665-03.2018.8.26.0100), diante da ausência de impugnação e de qualquer irregularidade, foi homologada a arrematação do bem (fls. 478/479, daqueles autos). Considera-se, portanto, a arrematação perfeita, acabada e irretratável. Dessa forma, inexiste mácula ou nulidade a ser reconhecida, não sendo possível exigir da arrematante o pagamento da respectiva verba condominial, conquanto tenha havido proposta expressa de isenção da dívida. " Observo que tal fundamento — a homologação da arrematação com base em proposta expressamente condicionada à sub-rogação dos débitos condominiais no valor total da arrematação — nem sequer foi impugnado pela parte agravante em suas razões de recurso especial. Desse modo, não houve impugnação ao fundamento central do acórdão recorrido, o qual se mostra suficiente para a manutenção da conclusão do Tribunal de origem, razão pela qual incide, por analogia, o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. O referido fundamento é central, na medida em que o Tribunal de origem considerou que a arrematação foi homologada, sem impugnação, mediante proposta condicionada à sub-rogação dos débitos condominiais anteriores, tornando o ato perfeito, acabado e irretratável. Com efeito, a jurisprudência do STJ entende que, após a expedição da carta de arrematação, o ato torna-se juridicamente perfeito, podendo ser impugnado apenas por ação autônoma (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.331.515/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025). Em face do exposto, reconsiderando a decisão de fls. 308-309, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da Justiça gratuita. Intimem-se. Ministro MARIA ISABEL GALLOTTI
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