1017411-39.2018.8.26.0477

Intimação

TJSP · Foro de Praia Grande - 3ª Vara Cível

Processo 1017411-39.2018.8.26.0477 - Execução de Título Extrajudicial - Compra e Venda - Creusa Maria de Oliveira - Rosemary de Fatima Ferreira - Carlos Alberto Fernando Santos Frazão - Condomínio Residencial Maragogi - Paulo Sergio Braga Barboza - Prefeitura Municipal de Praia Grande - Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial fundada em contrato de compra e venda, em que os direitos da executada sobre o apartamento 101 do Edifício Residencial Maragogi, situado na Avenida Jorge Hagge, 296, nesta cidade, objeto da matrícula 164.989 do Registro de Imóveis desta Comarca, foram penhorados pela decisão de fls. 202/203. A decisão de fls. 230/234 homologou em R$ 361.666,67 (trezentos e sessenta e um mil, seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos) a média das três avaliações de fls. 213/222, deferiu a alienação em leilão eletrônico e fixou a comissão do leiloeiro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, a ser paga pelo arrematante e sem integrar o lance. Determinou, ainda, que constasse do edital a advertência de que os débitos fiscais e as cotas condominiais, estas de natureza propter rem, ficariam sub-rogados no preço, e de que os demais débitos pendentes sobre o bem correriam por conta do arrematante (fls. 232). Realizado o leilão em etapa única, entre 26 de agosto e 24 de outubro de 2025, o bem foi arrematado por Paulo Sergio Braga Barboza pelo valor de R$ 281.789,20 (duzentos e oitenta e um mil, setecentos e oitenta e nove reais e vinte centavos), integralmente depositado, tendo o arrematante recolhido em separado a comissão de R$ 14.089,46 (catorze mil e oitenta e nove reais e quarenta e seis centavos). A decisão de fls. 333/335 homologou o auto de arrematação de fls. 297/298 e deu a arrematação por perfeita, acabada e irretratável. A carta de arrematação foi expedida a fls. 449/450, tendo por objeto os direitos decorrentes do contrato de venda e compra sobre o imóvel da matrícula 164.989, e o mandado de imissão na posse foi cumprido em 7 de julho de 2026, como atestam a certidão de fls. 500 e o auto de fls. 502. A decisão de fls. 468/476 rejeitou os embargos de declaração da exequente, homologou o concurso singular de credores, determinou a expedição de mandados de levantamento eletrônico em favor da Fazenda Pública do Município de Praia Grande, do Condomínio Edifício Residencial Maragogi e da exequente, indeferiu por ora o levantamento do saldo remanescente postulado pela executada e assinalou-lhe prazo de 10 (dez) dias para manifestação específica sobre as planilhas de desembolso apresentadas pelo arrematante. Os alvarás eletrônicos de fls. 512/514 foram expedidos em 15 de julho de 2026, nos valores de R$ 142.057,78 (cento e quarenta e dois mil, cinquenta e sete reais e setenta e oito centavos) à exequente, de R$ 39.265,27 (trinta e nove mil, duzentos e sessenta e cinco reais e vinte e sete centavos) ao Município e de R$ 98.589,25 (noventa e oito mil, quinhentos e oitenta e nove reais e vinte e cinco centavos) ao Condomínio. A Fazenda Municipal manifestou ciência do levantamento a fls. 519. O arrematante, em petições de teor idêntico protocoladas a fls. 535/539 e a fls. 524/528, requereu o reconhecimento de sua sub-rogação nos direitos aquisitivos do contrato de promessa de compra e venda e a expedição de mandado para que o Registro de Imóveis promova a transferência do domínio diretamente da promitente vendedora para ele. A executada impugnou o ressarcimento da comissão do leiloeiro, sustentou que a taxa de ocupação não pode exceder 0,5% (meio por cento) ao mês, contados da expedição da carta de arrematação, e requereu o levantamento do saldo incontroverso e o desbloqueio de suas contas bancárias (fls. 529/531). Remanescem pendentes, ainda, os pedidos do arrematante de reembolso do IPTU e das cotas condominiais que pagou depois da arrematação, de fixação de taxa de ocupação mensal de 1% (um por cento) sobre a avaliação e de ressarcimento da comissão do leiloeiro. É o relatório. Decido. O crédito exequendo está satisfeito. A decisão de fls. 468/476 homologou-o em R$ 133.878,26 (cento e trinta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e vinte e seis centavos) e o alvará de fls. 512 liberou à exequente R$ 142.057,78, com os acréscimos da conta judicial. Nada mais é devido a Creusa Maria de Oliveira nestes autos, e a execução alcançou o seu fim, na forma do art. 924, inciso II, do Código de Processo Civil. Essa constatação delimita o que ainda pode ser decidido neste feito, que se reduz à destinação do dinheiro depositado, ao levantamento das constrições patrimoniais e às providências de registro do título expropriatório. O pedido de ressarcimento da comissão do leiloeiro procede. Não se trata de devolver ao arrematante o que ele pagou ao gestor, mas de abater do produto da arrematação o valor por ele desembolsado a esse título, providência que o art. 7º, §4º, da Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça autoriza sempre que o valor da arrematação superar o crédito do exequente, como se deu neste feito. A objeção da executada, de que o edital atribuiu a comissão ao arrematante, não infirma a conclusão, porque a atribuição do encargo ao adquirente, prevista no art. 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil e reproduzida na decisão de fls. 231, define quem paga o leiloeiro, e não a destinação da sobra do preço depois de satisfeitos os credores concorrentes. Os demais pedidos do arrematante, contudo, não comportam apreciação nestes autos. O arrematante pretende que a executada lhe pague taxa de ocupação mensal pelo tempo em que permaneceu no imóvel depois da arrematação e lhe reembolse o IPTU e as cotas condominiais vencidos nesse mesmo período, tudo mediante dedução do saldo depositado. São pretensões indenizatórias, deduzidas por terceiro contra a devedora, fundadas em fatos posteriores à arrematação e estranhas ao título executivo que deu origem a esta execução, cujo objeto se exauriu com a satisfação do crédito da exequente. A execução não comporta a instauração de lide nova entre arrematante e executada. A atividade jurisdicional executiva pressupõe título de obrigação certa, líquida e exigível, como exige o art. 783 do Código de Processo Civil, e o arrematante não dispõe de título algum contra a devedora. O que ele deduz é pretensão indenizatória ainda por constituir, cujo reconhecimento demandaria cognição própria de processo de conhecimento, com causa de pedir, contraditório pleno e prova, o que a execução não oferece. Bem por isso o art. 903, §4º, do Código de Processo Civil relega à ação autônoma, uma vez expedida a carta, até mesmo a invalidação da arrematação, e com maior razão deve seguir esse caminho a controvérsia indenizatória que aqui se pretende deduzir. A manifestação de fls. 529/531 demonstra que a controvérsia é real, ao impugnar tanto o percentual quanto o termo inicial da verba pretendida. Acresce que o reembolso do IPTU e do condomínio vencidos depois da arrematação encontra obstáculo no próprio edital. A decisão de fls. 232 determinou que constasse do instrumento convocatório a advertência de que o arrematante arcaria com os débitos pendentes sobre o bem, ressalvados apenas os fiscais e os condominiais anteriores, sub-rogados no preço. O arrematante adquiriu nessas condições, e as despesas que assumiu a partir da arrematação são, perante o juízo da execução, encargo próprio. Se entende que a permanência da executada no imóvel lhe causou dano indenizável, a pretensão correspondente deve ser deduzida em ação própria, na qual se apurarão o período, o percentual e o valor. Resolvidas essas pretensões, o saldo do produto da arrematação pertence à executada, deduzido apenas o valor da comissão ora reconhecido ao arrematante. A retenção determinada a fls. 476 tinha por causa a pendência do contraditório sobre as verbas cobradas pelo arrematante, contraditório que se completou com a manifestação de fls. 529/531, de modo que não subsiste razão para manter indisponível dinheiro que já não responde por obrigação alguma reconhecida neste feito. A executada é pessoa idosa e o processo tramita com prioridade. O pedido de fls. 535/539 e 524/528 não pode ser acolhido. A carta de arrematação de fls. 449/450 já foi expedida e descreve o objeto da expropriação nos termos do edital e do auto de fls. 297/298, isto é, os direitos decorrentes do contrato de venda e compra sobre o apartamento 101, matrícula 164.989. É ela o título hábil à transferência, e a sua qualificação compete ao Oficial de Registro de Imóveis, não a este juízo, que não pode antecipar-se ao registrador para determinar o modo como o ato de registro será praticado nem prescrever a cadeia dominial a ser observada. Havendo exigência registral que o arrematante repute indevida, a via adequada é o seu cumprimento ou a suscitação de dúvida, perante o Juízo Corregedor Permanente da serventia. Anoto, ademais, que o ato ordinatório de fls. 464, publicado em 29 de junho de 2026 (fls. 466), determinou ao interessado a remessa dos termos de abertura e encerramento e dos respectivos formais ao portal dos registradores, na forma eletrônica prevista no item 1.273-A, inciso IV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com comprovação nos autos e juntada da certidão imobiliária atualizada, no prazo de 30 (trinta) dias, sem que o cumprimento tenha sido noticiado. O encargo é do arrematante, a quem o registro aproveita. Quanto ao desbloqueio requerido a fls. 531, a satisfação do crédito exequendo retira o fundamento de qualquer constrição patrimonial que ainda subsista contra a executada nestes autos. Os autos, porém, não registram ordem de bloqueio ativa posterior à tentativa infrutífera de fls. 168/180, e a executada não indica a origem das restrições de que se queixa. A providência cabível é a certificação do que exista neste feito e a imediata baixa do que for encontrado. Ante o exposto, decido nos seguintes termos. DEFIRO o pedido do arrematante Paulo Sergio Braga Barboza de ressarcimento da comissão do leiloeiro e RECONHEÇO o seu direito de haver do produto da arrematação o valor de R$ 14.089,46 (catorze mil e oitenta e nove reais e quarenta e seis centavos), corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o desembolso comprovado a fls. 324/326. INDEFIRO os pedidos formulados a fls. 400/404, 427 e 455/456 quanto à fixação de taxa de ocupação e ao reembolso do IPTU e das cotas condominiais suportados pelo arrematante depois da arrematação, ressalvada a dedução dessas pretensões pela via ordinária. DEFIRO o levantamento do saldo remanescente do produto da arrematação em favor da executada Rosemary de Fatima Ferreira, deduzido o valor reconhecido ao arrematante no parágrafo anterior, e REVOGO a retenção determinada no item d da decisão de fls. 476. CERTIFIQUE a serventia, por extrato da conta judicial vinculada a estes autos, o saldo existente depois dos levantamentos de fls. 512/514. APRESENTEM o arrematante e a executada, no prazo de 15 (quinze) dias, os respectivos formulários de mandado de levantamento eletrônico, expedindo-se em seguida os mandados, primeiro o do arrematante, no limite do valor ora reconhecido, e depois o da executada, pelo que remanescer. INDEFIRO o pedido de fls. 535/539 e 524/528 de reconhecimento da sub-rogação e de expedição de mandado de transferência de propriedade, ficando ressalvada ao arrematante a suscitação de dúvida registral. CUMPRA o arrematante, no prazo de 30 (trinta) dias, o ato ordinatório de fls. 464, promovendo a remessa dos termos de abertura e encerramento e dos respectivos formais ao portal dos registradores, com comprovação do protocolo nestes autos e juntada da certidão de matrícula atualizada. CERTIFIQUE a serventia a existência de ordens de indisponibilidade, de bloqueio pelo sistema Sisbajud, de restrição pelo sistema Renajud e de inscrição pelo Serasajud determinadas nestes autos e ainda ativas. Havendo alguma, PROCEDA desde logo à respectiva baixa, independentemente de nova conclusão. Cumpridas as providências e nada mais sendo requerido, tornem os autos conclusos para sentença de extinção da execução pelo pagamento. Intime-se. - ADV: LIDIA NERI DA SILVA RODRIGUEZ (OAB 414417/SP), MAYARA DE FREITAS MOROZINI (OAB 395038/SP), MARCIEL BRUNO ROCHA CAIRES (OAB 488609/SP), LAURA VIEIRA GIBERNI (OAB 356198/SP), ALESSANDRO LOPES CARRASCO (OAB 307200/SP), FARID MOHAMAD MALAT (OAB 240593/SP), WALKYRIA SANCHEZ TADINE (OAB 196132/SP), MARJORY FORNAZARI (OAB 196874/SP), CARLOS VINICIUS DE CASTRO (OAB 308597/SP), PAULO SERGIO BRAGA BARBOZA (OAB 97272/SP)