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2026-09-16 · TRF1
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região 12ª Turma Intimação automática - inteiro teor do acórdão Via DJEN PROCESSO: 1017145-08.2019.4.01.3400 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE REPRESENTANTES POLO ATIVO: VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - DF28025-A e JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - DF27709-A POLO PASSIVO:CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FEROLA TORQUATO DA SILVA - GO957-A, ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - DF17348-A e FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A DESTINATÁRIO(S): CONSTRUTORA ATLANTA LTDA FEROLA TORQUATO DA SILVA - (OAB: GO957-A) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF FABRICIO DOS REIS BRANDAO - (OAB: PA11471-A) ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - (OAB: DF17348-A) CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - (OAB: DF28025-A) JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - (OAB: DF27709-A) FINALIDADE: Intimar acerca do inteiro teor do acórdão proferido (ID 466663425) nos autos do processo em epígrafe. JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 1017145-08.2019.4.01.3400 PROCESSO REFERÊNCIA: 1017145-08.2019.4.01.3400 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE REPRESENTANTES POLO ATIVO: VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - DF28025-A e JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - DF27709-A POLO PASSIVO:CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FEROLA TORQUATO DA SILVA - GO957-A, ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - DF17348-A e FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A RELATOR(A):ANA CAROLINA ALVES ARAUJO ROMAN RELATÓRIO A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN (RELATORA): Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESPAÇO NOROESTE contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de adjudicação compulsória e declaratória de nulidade de ônus hipotecário proposta em face de CONSTRUTORA ATLANTA LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. A sentença recorrida conferiu interpretação restritiva à Súmula 308 do STJ, esclarecendo que a ineficácia da hipoteca perante o adquirente pressupõe a comprovação da titularidade do imóvel e o pagamento integral do preço da unidade, uma vez que os valores pagos deveriam ser destinados à amortização do financiamento da construtora. Ressaltou, ainda, que o Autor não impugnou os demonstrativos de débito apresentados pela Caixa e, com fundamento no REsp 1.601.575/PR, assentou que a aplicação da referida súmula não exime o promitente comprador de quitar o débito assumido perante a incorporadora. A sentença também destacou a persistência de dúvidas quanto à efetiva titularidade das vagas de garagem, pois as certidões de matrícula indicam que os imóveis permanecem registrados em nome da COOPERSEFE – Cooperativa Habitacional dos Servidores do Senado Federal, que figura como fiadora e garantidora do financiamento da construtora, sem que o Condomínio tenha apresentado prova capaz de infirmar essa circunstância. (ID 160991473). Em suas razões recursais (ID 160991478), o apelante alega, em síntese, que as vagas de garagem foram adquiridas via doação, o que teria sido comprovado através da ata de assembleia da COOPERSEFE. Argumenta que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça assegura o direito à ineficácia da hipoteca frente ao adquirente de boa-fé, razão pela qual postula o provimento do recurso para a reforma da sentença e a consequente baixa dos gravames. Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal (ID 160991482), nas quais defende a manutenção da sentença recorrida, argumentando a validade legal da hipoteca prestada em contrato de mútuo e a ausência de quitação da dívida original. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gabinete 35 - DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN Processo Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198): 1017145-08.2019.4.01.3400 Processo de Referência: 1017145-08.2019.4.01.3400 Relatora: DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE APELADO: CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros VOTO A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN (RELATORA): Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame do mérito. O ponto central da controvérsia consiste em verificar se o apelante, Condomínio Residencial Espaço Noroeste, possui direito à adjudicação compulsória de oito vagas de garagem e à baixa da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal, com base na aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Da análise dos autos, constata-se que as razões recursais não merecem acolhimento, devendo a sentença ser integralmente mantida, pelos fundamentos a seguir expostos. O requisito para a adjudicação compulsória é a prova da titularidade de um direito real sobre o bem, emanado do proprietário registral. No caso, o apelante sustenta que adquiriu as vagas por meio de doação, comprovada pela Ata de Assembleia Geral Extraordinária da COOPERSEFE de 16/05/2012 (ID 161007401 e ID 161007403). Ressalta-se que a análise dos autos revela ressalvas importantes sobre a narrativa apresentada pelo apelante, evidenciando comportamento contraditório. Na Petição Inicial (ID 161007377) e na Réplica, o autor fundamentou seu pedido afirmando expressamente que as vagas de garagem haviam sido entregues como "parte do pagamento da cooperativa ao condomínio" e que o imóvel havia sido "quitado no ato da aquisição". Contudo, ao apresentar suas Razões de Apelação (ID 160991478), o Condomínio alterou drasticamente a sua narrativa, passando a sustentar que "os imóveis foram adquiridos via doação", o que supostamente teria sido comprovado através da ata de assembleia da COOPERSEFE. Essa nítida contradição enfraquece a tese autoral e corrobora a sentença de primeiro grau. A magistrada a quo concluiu que não há indicativos da quitação total dos imóveis, visto que os demonstrativos provaram que o contrato de financiamento da construtora com a Caixa Econômica Federal possui valores pendentes desde 17/01/2018. Além disso, o Ato de Diretoria e as atas de assembleia de 2012 estabeleceram, na verdade, que as vagas de garagem "remanescentes" (aquelas que sobrassem após o sorteio entre os cooperados) seriam "destinadas ao futuro condomínio", ou tratadas como de "uso comum do condomínio". O referido documento demonstra apenas uma intenção de transferência futura, ao constar que as vagas "deveriam ser de propriedade do condomínio". Nos termos dos arts. 541 e 1.245 do Código Civil, a doação de bem imóvel deve ser formalizada por instrumento juridicamente idôneo, somente se aperfeiçoando a transferência da propriedade com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. No caso, não consta dos autos qualquer escritura pública, instrumento particular ou registro imobiliário que demonstre a transferência da propriedade das vagas de garagem da COOPERSEFE para o Condomínio apelante. A titularidade das vagas de garagem pelo Condomínio não foi comprovada. A pretensão dominial está amparada exclusivamente em Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/05/2012, na qual se deliberou que as vagas remanescentes seriam destinadas ao futuro condomínio, documento de natureza interna e administrativa que, por si só, não possui eficácia para transferir a propriedade de bens imóveis. Corroborando a ausência de direito à adjudicação, a análise das certidões de matrícula dos imóveis – vagas de garagem – ID 161007388, ID 161007389, ID 161007390, ID 161007392, ID 161007393, ID 161007395, ID 161007398, ID 161007399) confirma que a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DO SENADO FEDERAL LTDA (COOPERSEFE) figura ininterruptamente como a proprietária. Igualmente, a averbação Av.3 registra a Concessão de Direito Real de Uso, na qual o Distrito Federal concedeu à Cooperativa o direito de uso não oneroso das áreas em subsolo para as garagens. Também, como apontado na sentença, mesmo nos casos em que a Súmula 308 é aplicável, a sua incidência pressupõe a boa-fé do adquirente, cujo requisito mínimo é a comprovação de que este cumpriu com sua parte na obrigação, ou seja, quitou o preço do bem. Na hipótese dos autos, o apelante não apenas deixou de produzir qualquer prova de pagamento pelas vagas, como também não contestou os extratos apresentados pela CEF, que demonstram a existência de um saldo devedor expressivo no contrato de financiamento atrelado aos imóveis. A pretensão de obter a propriedade de um bem sem o correspondente pagamento configuraria enriquecimento ilícito, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Ainda que se pudesse superar a questão da titularidade, a tese central do recurso não se sustentaria. O apelante invoca a Súmula 308 do STJ, cujo enunciado dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o enunciado da Súmula 308 do STJ tem sua aplicação restrita aos contratos de aquisição de imóveis residenciais, visando proteger o direito fundamental à moradia (REsp n. 2.082.452/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026, gInt no REsp n. 1.922.233/SE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 19/9/2025, (REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025). A Súmula 308 do STJ não se aplica neste cenário, pois, nesse contexto, a vaga de garagem dotada de matrícula própria ostenta autonomia jurídica, registral e patrimonial em relação à unidade residencial, constituindo imóvel individualizado e suscetível de circulação, oneração e constrição de forma independente (REsp n. 2.042.697/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023). Por não integrar necessariamente o núcleo essencial destinado à moradia, não se beneficia da proteção conferida ao bem de família, conforme dispõe a Súmula 449 do STJ, tampouco se submete à incidência da Súmula 308 do STJ, restrita aos contratos de aquisição de imóveis residenciais. Assim, eventual hipoteca ou alienação fiduciária constituída sobre a vaga de garagem mostra-se válida e eficaz, ainda que o espaço seja utilizado acessoriamente pelo proprietário da unidade habitacional. Pelos motivos expostos, e não estando as vagas de garagem acobertadas pela proteção da Súmula 308 do STJ, a hipoteca e as restrições firmadas em favor do agente financeiro permanecem legítimas. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em sua integralidade por seus próprios fundamentos fáticos e jurídicos. Majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento), perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 § 11º, do CPC. É o voto. Desembargadora Federal ANA CAROLINA ROMAN Relatora PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gabinete 35 - DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN Processo Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198): 1017145-08.2019.4.01.3400 Processo de Referência: 1017145-08.2019.4.01.3400 Relatora: DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE APELADO: CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. VAGAS DE GARAGEM COM MATRÍCULAS PRÓPRIAS. DOAÇÃO ALEGADA. AUSÊNCIA DE INSTRUMENTO DE TRANSFERÊNCIA E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. TITULARIDADE DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE ÀS VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória de oito vagas de garagem e de declaração de nulidade da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal. O apelante sustenta que adquiriu os imóveis por doação realizada pela cooperativa proprietária e que o gravame não produz efeitos em relação ao adquirente, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. A sentença concluiu que não houve comprovação da titularidade das vagas de garagem nem da quitação do respectivo preço. Considerou, ainda, que as matrículas permanecem registradas em nome da cooperativa, a qual figura como fiadora e garantidora do financiamento contratado pela construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ata de assembleia que destinou as vagas de garagem remanescentes ao futuro condomínio comprova a transferência da propriedade; (ii) saber se estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória das vagas e para a baixa da hipoteca; e (iii) saber se a Súmula 308 do STJ se aplica às vagas de garagem dotadas de matrículas próprias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A doação de bem imóvel deve ser formalizada por instrumento juridicamente idôneo. A ata de assembleia da cooperativa registra apenas a intenção de destinar as vagas remanescentes ao futuro condomínio. O documento possui natureza interna e administrativa. Por essa razão, não constitui título apto a transferir a propriedade imobiliária. 4. Não consta dos autos escritura pública, instrumento particular ou registro imobiliário que demonstre a transferência das vagas de garagem da cooperativa para o condomínio apelante. As certidões das matrículas indicam que a cooperativa permanece como proprietária registral dos imóveis. 5. A narrativa apresentada pelo condomínio não se manteve uniforme. Na petição inicial e na réplica, afirmou-se que as vagas foram entregues como parte de pagamento da cooperativa ao condomínio e que os imóveis haviam sido quitados. Na apelação, passou-se a sustentar que a aquisição ocorreu por doação. 6. O apelante não comprovou o pagamento das vagas de garagem. Também não impugnou os demonstrativos apresentados pela Caixa Econômica Federal, os quais indicam a existência de saldo devedor no contrato de financiamento vinculado aos imóveis. 7. A ausência de título translativo, de registro imobiliário e de prova da quitação impede o reconhecimento da titularidade alegada. Esses elementos também afastam o direito à adjudicação compulsória e à baixa do ônus hipotecário. 8. A Súmula 308 do STJ protege o adquirente de imóvel residencial contra a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. Sua incidência pressupõe relação jurídica destinada à aquisição da unidade habitacional. 9. A vaga de garagem com matrícula própria possui autonomia jurídica, registral e patrimonial em relação à unidade residencial. O imóvel pode ser alienado, onerado e submetido à constrição de forma independente, todavia, a vaga autônoma não integra necessariamente o núcleo essencial do direito à moradia. Por essa razão, não recebe a proteção conferida ao bem de família, conforme a Súmula 449 do STJ, nem se submete à Súmula 308 do STJ, cuja aplicação se restringe aos contratos de aquisição de imóveis residenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação conhecido e não provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 541 e 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Súmula 449; STJ, REsp 2.082.452/PB, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.03.2026, DJEN de 26.03.2026; STJ, AgInt no REsp 1.922.233/SE, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 15.09.2025, DJEN de 19.09.2025; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 01.04.2025, DJEN de 27.05.2025; STJ, REsp 2.042.697/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 07.02.2023, DJe de 10.02.2023. A C Ó R D à O Decide a Décima Segunda Turma deste Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da relatora. Décima Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Brasília-DF. (assinado eletronicamente) Desembargadora Federal ANA CAROLINA ROMAN Relatora ACÓRDÃO A Turma, à unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do voto da relatora. OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 15 de setembro de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 12ª Turma
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PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região 12ª Turma Intimação automática - inteiro teor do acórdão Via DJEN PROCESSO: 1017145-08.2019.4.01.3400 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE REPRESENTANTES POLO ATIVO: VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - DF28025-A e JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - DF27709-A POLO PASSIVO:CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FEROLA TORQUATO DA SILVA - GO957-A, ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - DF17348-A e FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A DESTINATÁRIO(S): CONSTRUTORA ATLANTA LTDA FEROLA TORQUATO DA SILVA - (OAB: GO957-A) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF FABRICIO DOS REIS BRANDAO - (OAB: PA11471-A) ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - (OAB: DF17348-A) CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - (OAB: DF28025-A) JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - (OAB: DF27709-A) FINALIDADE: Intimar acerca do inteiro teor do acórdão proferido (ID 466663425) nos autos do processo em epígrafe. JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 1017145-08.2019.4.01.3400 PROCESSO REFERÊNCIA: 1017145-08.2019.4.01.3400 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE REPRESENTANTES POLO ATIVO: VANESSA CRISTINA DOS SANTOS PEREIRA - DF28025-A e JOAO PAULO INACIO DE OLIVEIRA - DF27709-A POLO PASSIVO:CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FEROLA TORQUATO DA SILVA - GO957-A, ELIZABETH PEREIRA DE OLIVEIRA - DF17348-A e FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A RELATOR(A):ANA CAROLINA ALVES ARAUJO ROMAN RELATÓRIO A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN (RELATORA): Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ESPAÇO NOROESTE contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de adjudicação compulsória e declaratória de nulidade de ônus hipotecário proposta em face de CONSTRUTORA ATLANTA LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. A sentença recorrida conferiu interpretação restritiva à Súmula 308 do STJ, esclarecendo que a ineficácia da hipoteca perante o adquirente pressupõe a comprovação da titularidade do imóvel e o pagamento integral do preço da unidade, uma vez que os valores pagos deveriam ser destinados à amortização do financiamento da construtora. Ressaltou, ainda, que o Autor não impugnou os demonstrativos de débito apresentados pela Caixa e, com fundamento no REsp 1.601.575/PR, assentou que a aplicação da referida súmula não exime o promitente comprador de quitar o débito assumido perante a incorporadora. A sentença também destacou a persistência de dúvidas quanto à efetiva titularidade das vagas de garagem, pois as certidões de matrícula indicam que os imóveis permanecem registrados em nome da COOPERSEFE – Cooperativa Habitacional dos Servidores do Senado Federal, que figura como fiadora e garantidora do financiamento da construtora, sem que o Condomínio tenha apresentado prova capaz de infirmar essa circunstância. (ID 160991473). Em suas razões recursais (ID 160991478), o apelante alega, em síntese, que as vagas de garagem foram adquiridas via doação, o que teria sido comprovado através da ata de assembleia da COOPERSEFE. Argumenta que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça assegura o direito à ineficácia da hipoteca frente ao adquirente de boa-fé, razão pela qual postula o provimento do recurso para a reforma da sentença e a consequente baixa dos gravames. Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal (ID 160991482), nas quais defende a manutenção da sentença recorrida, argumentando a validade legal da hipoteca prestada em contrato de mútuo e a ausência de quitação da dívida original. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gabinete 35 - DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN Processo Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198): 1017145-08.2019.4.01.3400 Processo de Referência: 1017145-08.2019.4.01.3400 Relatora: DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE APELADO: CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros VOTO A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN (RELATORA): Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame do mérito. O ponto central da controvérsia consiste em verificar se o apelante, Condomínio Residencial Espaço Noroeste, possui direito à adjudicação compulsória de oito vagas de garagem e à baixa da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal, com base na aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Da análise dos autos, constata-se que as razões recursais não merecem acolhimento, devendo a sentença ser integralmente mantida, pelos fundamentos a seguir expostos. O requisito para a adjudicação compulsória é a prova da titularidade de um direito real sobre o bem, emanado do proprietário registral. No caso, o apelante sustenta que adquiriu as vagas por meio de doação, comprovada pela Ata de Assembleia Geral Extraordinária da COOPERSEFE de 16/05/2012 (ID 161007401 e ID 161007403). Ressalta-se que a análise dos autos revela ressalvas importantes sobre a narrativa apresentada pelo apelante, evidenciando comportamento contraditório. Na Petição Inicial (ID 161007377) e na Réplica, o autor fundamentou seu pedido afirmando expressamente que as vagas de garagem haviam sido entregues como "parte do pagamento da cooperativa ao condomínio" e que o imóvel havia sido "quitado no ato da aquisição". Contudo, ao apresentar suas Razões de Apelação (ID 160991478), o Condomínio alterou drasticamente a sua narrativa, passando a sustentar que "os imóveis foram adquiridos via doação", o que supostamente teria sido comprovado através da ata de assembleia da COOPERSEFE. Essa nítida contradição enfraquece a tese autoral e corrobora a sentença de primeiro grau. A magistrada a quo concluiu que não há indicativos da quitação total dos imóveis, visto que os demonstrativos provaram que o contrato de financiamento da construtora com a Caixa Econômica Federal possui valores pendentes desde 17/01/2018. Além disso, o Ato de Diretoria e as atas de assembleia de 2012 estabeleceram, na verdade, que as vagas de garagem "remanescentes" (aquelas que sobrassem após o sorteio entre os cooperados) seriam "destinadas ao futuro condomínio", ou tratadas como de "uso comum do condomínio". O referido documento demonstra apenas uma intenção de transferência futura, ao constar que as vagas "deveriam ser de propriedade do condomínio". Nos termos dos arts. 541 e 1.245 do Código Civil, a doação de bem imóvel deve ser formalizada por instrumento juridicamente idôneo, somente se aperfeiçoando a transferência da propriedade com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. No caso, não consta dos autos qualquer escritura pública, instrumento particular ou registro imobiliário que demonstre a transferência da propriedade das vagas de garagem da COOPERSEFE para o Condomínio apelante. A titularidade das vagas de garagem pelo Condomínio não foi comprovada. A pretensão dominial está amparada exclusivamente em Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/05/2012, na qual se deliberou que as vagas remanescentes seriam destinadas ao futuro condomínio, documento de natureza interna e administrativa que, por si só, não possui eficácia para transferir a propriedade de bens imóveis. Corroborando a ausência de direito à adjudicação, a análise das certidões de matrícula dos imóveis – vagas de garagem – ID 161007388, ID 161007389, ID 161007390, ID 161007392, ID 161007393, ID 161007395, ID 161007398, ID 161007399) confirma que a COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES DO SENADO FEDERAL LTDA (COOPERSEFE) figura ininterruptamente como a proprietária. Igualmente, a averbação Av.3 registra a Concessão de Direito Real de Uso, na qual o Distrito Federal concedeu à Cooperativa o direito de uso não oneroso das áreas em subsolo para as garagens. Também, como apontado na sentença, mesmo nos casos em que a Súmula 308 é aplicável, a sua incidência pressupõe a boa-fé do adquirente, cujo requisito mínimo é a comprovação de que este cumpriu com sua parte na obrigação, ou seja, quitou o preço do bem. Na hipótese dos autos, o apelante não apenas deixou de produzir qualquer prova de pagamento pelas vagas, como também não contestou os extratos apresentados pela CEF, que demonstram a existência de um saldo devedor expressivo no contrato de financiamento atrelado aos imóveis. A pretensão de obter a propriedade de um bem sem o correspondente pagamento configuraria enriquecimento ilícito, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Ainda que se pudesse superar a questão da titularidade, a tese central do recurso não se sustentaria. O apelante invoca a Súmula 308 do STJ, cujo enunciado dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o enunciado da Súmula 308 do STJ tem sua aplicação restrita aos contratos de aquisição de imóveis residenciais, visando proteger o direito fundamental à moradia (REsp n. 2.082.452/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026, gInt no REsp n. 1.922.233/SE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 19/9/2025, (REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025). A Súmula 308 do STJ não se aplica neste cenário, pois, nesse contexto, a vaga de garagem dotada de matrícula própria ostenta autonomia jurídica, registral e patrimonial em relação à unidade residencial, constituindo imóvel individualizado e suscetível de circulação, oneração e constrição de forma independente (REsp n. 2.042.697/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023). Por não integrar necessariamente o núcleo essencial destinado à moradia, não se beneficia da proteção conferida ao bem de família, conforme dispõe a Súmula 449 do STJ, tampouco se submete à incidência da Súmula 308 do STJ, restrita aos contratos de aquisição de imóveis residenciais. Assim, eventual hipoteca ou alienação fiduciária constituída sobre a vaga de garagem mostra-se válida e eficaz, ainda que o espaço seja utilizado acessoriamente pelo proprietário da unidade habitacional. Pelos motivos expostos, e não estando as vagas de garagem acobertadas pela proteção da Súmula 308 do STJ, a hipoteca e as restrições firmadas em favor do agente financeiro permanecem legítimas. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em sua integralidade por seus próprios fundamentos fáticos e jurídicos. Majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento), perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 § 11º, do CPC. É o voto. Desembargadora Federal ANA CAROLINA ROMAN Relatora PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gabinete 35 - DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN Processo Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198): 1017145-08.2019.4.01.3400 Processo de Referência: 1017145-08.2019.4.01.3400 Relatora: DESEMBARGADORA FEDERAL ANA CAROLINA ROMAN APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESPACO NOROESTE APELADO: CONSTRUTORA ATLANTA LTDA e outros Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. VAGAS DE GARAGEM COM MATRÍCULAS PRÓPRIAS. DOAÇÃO ALEGADA. AUSÊNCIA DE INSTRUMENTO DE TRANSFERÊNCIA E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. TITULARIDADE DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE ÀS VAGAS DE GARAGEM AUTÔNOMA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória de oito vagas de garagem e de declaração de nulidade da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal. O apelante sustenta que adquiriu os imóveis por doação realizada pela cooperativa proprietária e que o gravame não produz efeitos em relação ao adquirente, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. A sentença concluiu que não houve comprovação da titularidade das vagas de garagem nem da quitação do respectivo preço. Considerou, ainda, que as matrículas permanecem registradas em nome da cooperativa, a qual figura como fiadora e garantidora do financiamento contratado pela construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ata de assembleia que destinou as vagas de garagem remanescentes ao futuro condomínio comprova a transferência da propriedade; (ii) saber se estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória das vagas e para a baixa da hipoteca; e (iii) saber se a Súmula 308 do STJ se aplica às vagas de garagem dotadas de matrículas próprias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A doação de bem imóvel deve ser formalizada por instrumento juridicamente idôneo. A ata de assembleia da cooperativa registra apenas a intenção de destinar as vagas remanescentes ao futuro condomínio. O documento possui natureza interna e administrativa. Por essa razão, não constitui título apto a transferir a propriedade imobiliária. 4. Não consta dos autos escritura pública, instrumento particular ou registro imobiliário que demonstre a transferência das vagas de garagem da cooperativa para o condomínio apelante. As certidões das matrículas indicam que a cooperativa permanece como proprietária registral dos imóveis. 5. A narrativa apresentada pelo condomínio não se manteve uniforme. Na petição inicial e na réplica, afirmou-se que as vagas foram entregues como parte de pagamento da cooperativa ao condomínio e que os imóveis haviam sido quitados. Na apelação, passou-se a sustentar que a aquisição ocorreu por doação. 6. O apelante não comprovou o pagamento das vagas de garagem. Também não impugnou os demonstrativos apresentados pela Caixa Econômica Federal, os quais indicam a existência de saldo devedor no contrato de financiamento vinculado aos imóveis. 7. A ausência de título translativo, de registro imobiliário e de prova da quitação impede o reconhecimento da titularidade alegada. Esses elementos também afastam o direito à adjudicação compulsória e à baixa do ônus hipotecário. 8. A Súmula 308 do STJ protege o adquirente de imóvel residencial contra a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. Sua incidência pressupõe relação jurídica destinada à aquisição da unidade habitacional. 9. A vaga de garagem com matrícula própria possui autonomia jurídica, registral e patrimonial em relação à unidade residencial. O imóvel pode ser alienado, onerado e submetido à constrição de forma independente, todavia, a vaga autônoma não integra necessariamente o núcleo essencial do direito à moradia. Por essa razão, não recebe a proteção conferida ao bem de família, conforme a Súmula 449 do STJ, nem se submete à Súmula 308 do STJ, cuja aplicação se restringe aos contratos de aquisição de imóveis residenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação conhecido e não provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 541 e 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Súmula 449; STJ, REsp 2.082.452/PB, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.03.2026, DJEN de 26.03.2026; STJ, AgInt no REsp 1.922.233/SE, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 15.09.2025, DJEN de 19.09.2025; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 01.04.2025, DJEN de 27.05.2025; STJ, REsp 2.042.697/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 07.02.2023, DJe de 10.02.2023. A C Ó R D à O Decide a Décima Segunda Turma deste Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da relatora. Décima Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Brasília-DF. (assinado eletronicamente) Desembargadora Federal ANA CAROLINA ROMAN Relatora ACÓRDÃO A Turma, à unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do voto da relatora. OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 15 de setembro de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 12ª Turma