1017103-19.2025.4.01.3700

Intimação

TRF1 · 3ª Vara Federal Cível da SJMA · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Maranhão 3ª Vara Federal Cível da SJMA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1017103-19.2025.4.01.3700 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: JOAO MACHADO LISBOA REPRESENTANTES POLO ATIVO: LUCIANO ALLAN CARVALHO DE MATOS - MA6205 POLO PASSIVO: MARIO EDUARDO MARIZ FONSECA e outros SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum cível, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por JOÃO MACHADO LISBOA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, MÁRIO EDUARDO MARIZ FONSECA e ADRIANA DO VALE SILVA FONSECA, objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes de alienação extrajudicial do imóvel. A parte autora alega exercer a posse do imóvel por meio de Procuração em Causa Própria, sustentando que não foi regularmente notificada para purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais, razão pela qual requer a declaração de nulidade do procedimento expropriatório. Juntou doucmentos. Requereu o benefício da justiça gratuita. Tutela provisória de urgência indeferida. Em sua contestação, a Caixa Econômica Federal suscitou, em preliminar, a ilegitimidade ativa do autor, sustentando que este não seria o devedor fiduciante originário e que a Procuração em Causa Própria não lhe transferiria a propriedade do imóvel. No mérito, defendeu a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e da subsequente alienação extrajudicial, invocando a força obrigatória do contrato e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Sobreveio réplica, na qual a parte autora impugna a preliminar de ilegitimidade ativa, sustentando que a Procuração em Causa Própria possui caráter irrevogável e irretratável, equivalendo, segundo sua argumentação, à cessão de direitos e obrigações. Afirma exercer a posse do imóvel há mais de uma década e sustenta que sua pretensão não consiste na revisão das cláusulas do contrato de financiamento, mas na anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em razão da alegada ausência de notificação pessoal do possuidor para purgação da mora e ciência dos leilões extrajudiciais. Citados, MÁRIO EDUARDO MARIZ FONSECA e ADRIANA DO VALE SILVA FONSECA não apresentaram contestação. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARES DO INTERESSE PROCESSUAL Embora a Caixa Econômica Federal sustente a ausência de interesse processual da parte autora, a preliminar não merece acolhimento. A presente demanda não se destina à revisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre a instituição financeira e os mutuários originários, tampouco à modificação das obrigações assumidas no âmbito da relação contratual. A pretensão deduzida em juízo consiste na declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária, da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e da posterior alienação do imóvel a terceiros, sob o fundamento de que tais atos teriam sido praticados em desconformidade com a disciplina estabelecida pela Lei nº 9.514/1997. A consolidação da propriedade fiduciária não constitui fato impeditivo do controle jurisdicional dos atos praticados durante a execução extrajudicial. Ao contrário, justamente por produzirem relevantes efeitos patrimoniais e possessórios, a constituição em mora, a consolidação da propriedade, os leilões e a alienação subsequente permanecem sujeitos ao controle de legalidade pelo Poder Judiciário, sempre que houver alegação de violação das normas que disciplinam o procedimento. Ainda que o autor não figure formalmente como contratante perante a instituição financeira, é incontroverso que ocupa o imóvel e que a consolidação da propriedade, sua posterior alienação e a eventual imissão dos adquirentes na posse repercutem diretamente sobre sua esfera jurídica. Rejeito a preliminar de ausência de interesse processual. Da alegada ilegitimidade ativa Também não prospera a preliminar de ilegitimidade ativa. É certo que o autor não figura como mutuário do contrato de financiamento, tampouco como devedor fiduciante perante a Caixa Econômica Federal, circunstância que será devidamente considerada quando do exame do mérito. Todavia, essa circunstância não impede o acesso ao Poder Judiciário para submeter ao controle jurisdicional a regularidade dos atos praticados no procedimento de execução extrajudicial que, segundo afirma, atingem diretamente sua posse. A legitimidade ad causam deve ser examinada à luz da pertinência subjetiva entre a parte e a relação jurídica afirmada na petição inicial. O autor afirma ocupar o imóvel há longo período e sustenta que a execução extrajudicial teria sido conduzida com inobservância das exigências legais, circunstância que, em tese, seria suficiente para repercutir sobre sua permanência no bem. Nessa perspectiva, possui legitimidade para provocar o controle judicial da legalidade dos atos praticados durante a execução extrajudicial. Outra questão, completamente distinta, consiste em verificar se efetivamente lhe assistem os direitos materiais invocados na petição inicial. A existência de legitimidade processual não implica reconhecimento da procedência da pretensão deduzida, nem significa que o autor seja titular das prerrogativas conferidas pela Lei nº 9.514/1997 ao devedor fiduciante. A legitimidade para demandar não se confunde com a titularidade do direito material afirmado. Rejeito a preliminar. Da revelia dos litisconsortes passivos Verifica-se dos autos que os corréus Mário Eduardo Mariz Fonseca e Adriana do Vale Silva Fonseca foram regularmente citados, conforme certificações constantes dos autos, deixando transcorrer o prazo legal sem apresentação de contestação. Impõe-se, por conseguinte, o reconhecimento da revelia. Todavia, não incidem os efeitos materiais da revelia, porque a Caixa Econômica Federal apresentou tempestiva contestação, impugnando integralmente os fatos constitutivos do direito alegado pelo autor e defendendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da posterior alienação do imóvel. As matérias discutidas na presente demanda são comuns a todos os réus, uma vez que dizem respeito à validade do procedimento extrajudicial, da consolidação da propriedade e do negócio jurídico posteriormente celebrado entre a instituição financeira e os adquirentes. Nessas circunstâncias, deve ser afastada a presunção de veracidade decorrente da revelia, nos termos do art. 345, inciso I, do Código de Processo Civil. Reconhece-se, assim, a revelia dos corréus pessoas físicas, afastando-se, contudo, seus efeitos materiais. MÉRITO A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, constitui modalidade de garantia real destinada a conferir maior segurança jurídica às operações de crédito imobiliário, mediante a transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário, permanecendo o devedor na posse direta do bem enquanto adimplidas as obrigações contratuais. Em caso de inadimplemento, a legislação estabelece procedimento próprio para constituição da mora do devedor fiduciante, consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel, buscando conciliar, de um lado, a efetividade da garantia e, de outro, a preservação dos direitos assegurados ao devedor. O procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 não constitui atividade discricionária da instituição financeira, mas procedimento rigorosamente disciplinado pela legislação, cuja validade depende da observância das formalidades legalmente previstas. Por essa razão, os atos nele praticados permanecem sujeitos ao controle jurisdicional, sempre que houver alegação concreta de violação das normas legais que regem a execução extrajudicial. A invalidação de atos regularmente praticados exige demonstração objetiva da ocorrência de vício capaz de comprometer a legalidade do procedimento, incumbindo à parte que afirma a existência da irregularidade produzir prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, houve significativa alteração no regime jurídico da execução extrajudicial da garantia fiduciária. O legislador acrescentou o § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando ao devedor fiduciante direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da garantia fiduciária após a consolidação da propriedade e até a realização do segundo leilão. A alteração legislativa modificou substancialmente o sistema anteriormente vigente, deslocando a tutela conferida ao devedor para momento posterior à consolidação da propriedade, mediante o exercício do direito legal de preferência. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, remanescendo ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. A documentação acostada aos autos demonstra que a consolidação da propriedade discutida nesta demanda ocorreu em momento posterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, circunstância que impõe a incidência do regime jurídico atualmente vigente. Consequentemente, eventual discussão acerca da possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade não encontra respaldo na disciplina legal aplicável ao caso concreto. No tocante à alegada violação ao direito de preferência, também nesse ponto não assiste razão ao autor. O direito previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 possui destinatário expressamente determinado pelo legislador: o devedor fiduciante. Não se trata de prerrogativa atribuída ao possuidor do imóvel, ao cessionário de fato, ao ocupante ou a terceiro que mantenha relação possessória com o bem, mas sim de direito conferido exclusivamente àquele que figura como devedor na relação fiduciária. Embora o autor afirme exercer a posse do imóvel há longo período e sustente ter adquirido direitos mediante procuração em causa própria, é incontroverso que jamais passou a integrar a relação contratual estabelecida com a Caixa Econômica Federal. Não houve assunção formal da dívida. Não houve substituição do mutuário. Não houve anuência da instituição financeira para transferência da posição contratual. Não houve alteração do registro imobiliário apta a demonstrar a aquisição da propriedade. Em consequência, o autor não ostenta a condição jurídica de devedor fiduciante, permanecendo como mero ocupante do imóvel sob a perspectiva da relação contratual estabelecida entre as partes originárias. Essa circunstância é suficiente para afastar a incidência do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Por essa razão, não procede a alegação de violação ao direito de preferência. Em outro giro, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos do direito afirmado na petição inicial. Tratando-se de ação destinada à desconstituição de procedimento extrajudicial regularmente concluído, compete à parte autora produzir elementos concretos capazes de evidenciar a existência do vício alegado. A simples afirmação de que não houve regular intimação não basta para desconstituir a presunção de legitimidade dos atos praticados durante a execução extrajudicial. A decretação de nulidade exige demonstração objetiva da inobservância das formalidades legalmente previstas, não sendo suficiente a formulação de alegações genéricas ou meramente hipotéticas. É verdade que, nas demandas envolvendo instituições financeiras, admite-se, em determinadas hipóteses, a inversão do ônus da prova. Todavia, essa providência não decorre automaticamente da natureza da relação jurídica. A inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito. No caso, o autor não produziu sequer início de prova da alegada irregularidade. Além disso, não demonstrou qualquer impossibilidade ou dificuldade relevante para obtenção da documentação necessária à comprovação de sua alegação. Ausente demonstração de dificuldade concreta para a produção da prova, inexiste fundamento para inverter o ônus probatório. Em consequência, permanece sem demonstração a alegada irregularidade do procedimento de intimação previsto na Lei nº 9.514/1997. Assim, ausente prova concreta de violação às formalidades legais, não há fundamento para desconstituir a consolidação da propriedade fiduciária. Também não prosperam as alegações dirigidas contra a venda direta promovida pela Caixa Econômica Federal. Não há nos autos prova suficiente de que a instituição financeira tenha descumprido as regras legais aplicáveis ao procedimento de alienação do imóvel, tampouco demonstração de que o financiamento concedido aos adquirentes tenha violado as disposições da Lei nº 9.514/1997 ou as condições efetivamente vigentes para a alienação. A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior a 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. No caso, o laudo aponta avaliação de R$ 372.000,00 e o contrato de venda registra R$ 221.464,36, valor não inferior a 50% da avaliação do imóvel. Concluo que a diferença de valores não invalida a venda. Não se identifica, portanto, qualquer ilegalidade na venda direta promovida pela Caixa Econômica Federal, nem no financiamento concedido aos adquirentes. Mantém-se hígido, por conseguinte, o contrato celebrado entre a instituição financeira e os litisconsortes passivos, inexistindo causa jurídica apta a justificar sua desconstituição. A improcedência dos pedidos de nulidade conduz, igualmente, ao afastamento da pretensão de manutenção da posse. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido. Custas e honorários advocatícios pelo autor, sendo estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica a exigibilidade suspensa por ser o autor beneficiário da jutiça gratuita. Sentença não sujeita à remessa necessária. Intimem-se. Em sendo interposta apelação, dê-se vista ao apelado para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, e não havendo recurso adesivo, remetam-se os autos ao TRF - 1ª Região. Do contrário (havendo apelação adesiva), abra-se vista ao apelado para apresentar contrarrazões, remetendo-se, em seguida, os autos ao TRF - 1ª Região. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição. São Luís, 2026 (data da assinatura eletrônica). CLODOMIR SEBASTIÃO REIS JUIZ FEDERAL